투기과열지구 내 재건축 구역은 조합설립인가 이후 부동산을 사고 팔면, 원칙적으로 매수인에게 조합원 지위를 승계할 수 없도록 돼 있다. 다만, 예외적으로 일정한 법적 요건(도정법 제39조 제2항)을 충족할 경우엔 가능하다. 일례로 매도인이 1세대 1주택자로서 10년 이상 보유, 5년 이상 거주했을 경우에 해당한다. 이때 매도인이 2명 이상 소유하고 있을 경우, 대표 조합원 외에도 모두 예외요건을 충족해야 조합원 지위 승계가 가능할 전망이다.

6일 정비업계 따르면 국토교통부는 투기과열지구 내 조합원 지위양도 제한 관련 법령해석을 변경했다는 점을 공식적으로 밝혔다. 올해 8월 나온 대법원 판례에 맞게끔 기존 유권해석을 바꾼 것이다. 결과적으로 투기과열지구 내 재건축 구역에서 조합설립인가를 받은 물건을 팔 때에는, 매도인이 공유지분 형태로 가지고 있을 경우, 공유자 별로 조합원 지위 승계 관련 예외사유 충족여부를 개별적으로 판단해야 한다.

먼저, 2023년 8월 국토교통부의 유권해석을 살펴볼 필요가 있다. 국토교통부는 공유 부동산의 대표 조합원이 예외 요건을 충족하면 다른 공유자들 지분까지 포함해 전체 지분에 대해 조합원 지위 승계가 가능하다고 판단했다. 문제는 국토교통부의 이같은 해석이 기존 법원의 판례를 고려하지 않았다는 점에서 비롯된다. 앞서 서울고등법원은 대표 조합원 외에도 각 지분별로 개별적으로 판단해야 할 사안이라고 판시한 바 있다.

이에 더해, 올해 8월 14일 대법원(2022다228230)에선 국토교통부 유권해석과 다른 내용의 결론이 났다. A와 B가 아파트 1채를 절반씩 공유하고 있는 상황이다. A는 1세대 1주택자로, 10년 소유 및 5년 거주 요건을 모두 충족했다. B는 예외 요건을 충족하지 못했다. 이후 매수인이 경매를 통해 A, B 지분 전체를 모두 매수했다. 대법원은 A가 가진 지분과 관련해선 조합원 지위 승계가 가능하지만, B가 갖고 있는 나머지 50%는 현금청산 대상임을 판결했다. 지분별로 각각 나눠 개별적으로 판단해야 한다고 대법원이 명확히 밝힌 셈이다.

김정우 법무법인 센트로 대표 변호사는 "행정청인 국토교통부에서 조합원에게 유리한 유권해석을 해줬지만, 실무에선 판례가 우선한다는 점을 명확히 이해할 필요가 있다"며 "따라서 조합과 투자자 입장에서는 반드시 대법원 판례를 따라야 하며, 실제 소송에선 유권해석이 아닌 대법원 판례를 기준으로 진행된다는 점을 명확히 인지해야 한다"고 조언했다.