발행일(UPDATE): 2025년 09월 09일 07시 35분
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마포 최고가 아파트에 둘러싸여 뛰어난 입지를 보이는 염리4구역이 연내 정비구역 지정을 앞두고 사업성 개선에 나서 눈길을 끈다. 염리4구역은 새로 바뀐 정비계획(안)을 토대로 구역 지정을 완료하고, 향후 남은 절차를 순차적으로 추진해 나가겠다는 계획이다. 27일 정비업계 따르면 염리4구역 재개발추진준비위원회(나상돈 위원장)는 최근 서울시 자문위원회 의견을 반영한 정비계획(안)을 새롭게 내놨다. 단연 눈에 띄는 부분은 기존 사전타당성 조사(안)과 달라진 사업성 부분이다. 소식지에 게재된 정비계획(안)을 살펴보면, 우선 용도지역은 기존 제2종일반주거지역에서 제3종일반주거지역으로 1단계 종상향이 이뤄졌다. 법적상한용적률 역시 250%에서 300%로 올려 사업성 개선을 도모했다. 이로 인해 최고층수는 기존 27층에서 최고 35층까지 상향되며, 세대수도 811세대에서 1,123세대로 약 300세대 이상이 늘어날 것으로 예상된다. 이어 도로의 경우, 2~3번지 일대의 기존도로가 폐쇄돼 관통도로가 폐지된다. 또 구역 내 관통하기로 계획됐던 신설도로는 구역계 상단으로 이전하기로 결정됐다. 공원과 사회복지시설(기부채납)도 위치가 변경될 예정이다. 사회복지시설의 경우, 주민 의견 등을 반영해 체육시설로 조성한다는 계획이다. 특히 염리4구역은 기부채납 비율을 30%에서 10% 내외로 반영해 임대주택비율도 하향조정될 것으로 보인다. 해당 정비계획(안)은 현재 마포구와 서울시 자문위원회 합동회의를 마친 상태로 알려졌다. 염리4구역 재개발추진준비위는 추정분담금(안)이 책정되는대로 주민공람, 의견 청취 등의 이후 과정을 밟을 예정이다.
![[칼럼] 여의도·목동 등, 임대주택 기부채납 공식(公式)의 비밀](http://www.housingwatch.co.kr/data/cache/public/photos/20241043/art_17297462275176_6b9aa0_178x118_c0.jpg)
내로라하는 재건축 대표 주자로 먼저 떠오르는 공간, 바로 여의도와 목동이다. 정비계획(안) 공람공고 때마다 만사 제쳐두고 부리나케 달려갈 정도다. 인허가청에 올라온 문서를 하드카피로 출력하면 [용적률 계획]부터 본다. 용적률 체계는 4단계(기준-허용-상한-법적상한)다. 단계별 구간은 ①(기준→허용) ②(허용→상한) ③(상한→법적상한) 등이다. 각 단계로 넘어갈 때마다 대가(代價)가 필요하다. ①번과 ③번은 인센티브 적용기준이 법적으로 명확하게 정해져 있다. 소유주 운신의 폭이 좁다는 의미다. 눈에 불을 켜서 봐야할 건 ②번이다. 이 구간에서 '토지 및 건축물 기부채납 공식'이 적용된다. 기부채납의 종류와 양이 결정된다는 말이다. 공공성(기부채납)과 사업성(용적률)의 균형점을 찾는 중요한 분수령이다. 기부채납은 주고 싶은 게 아닌, 상대방이 받고 싶은 걸 줘야 한다. 관할 구청·서울시와의 협의가 그토록 치열한 이유도 앞선 맥락에 기인한다. 서울시는 지난 주 [공공시설 등 기부채납 용적률 인센티브 운영기준 개정]을 공개했다. 건축물 기부채납 중 하나인 공공임대주택의 건축비 조정이 핵심 내용이다. 앞으로는 표준건축비(공공주택특별법)가 아닌 기본형건축비(주택법)로 바뀐다. 1㎡당 약 100만원대에서 약 200만원대로 올랐다. 토지등소유자 입장에선 공공임대주택 건축비를 2배 받을 수 있게 돼 반기는 분위기다. 하지만 그만큼의 실익이 있을까? 구역면적이 작은 재건축 사업장의 경우, 토지보다는 건축물 기부채납을 진행하게 된다. 아파트 지을 땅을 최대한 확보해야 하기 때문이다. 보통 건축물 기부채납은 '공공임대주택'으로 진행된다고 보면 된다. 공공임대주택을 짓는 대가로 받게 되는 용적률을 계산하기 위해선, 토지지분과 환산부지를 구해야 한다. 이때, 환산부지를 구하는 공식은 [(임대주택 건축 연면적 X 건축비) / (공시지가 X 2배)]다. 분자의 변동폭이 커질수록, 분모의 변동폭이 작을수록 환산부지는 커진다. 다른 수치가 변화 없다는 가정 하에, 분자에 있는 건축비가 늘어나면 환산부지는 커진다. 환산부지가 커지면 받을 수 있는 용적률이 증가한다. 다만, 여기서 간과한 점이 있다. 바로 분모에 있는 '공시지가'다. 공시지가는 매년 늘어난다. 특히, 최근 부동산 가격이 급등하면서 공시지가도 큰 폭으로 상승했다. 공시지가는 매년 오르기 때문에 '변수(변하는 숫자)'다. 반면 임대주택 건축 연면적과 건축비는 상당 기간 고정돼 있는 '상수(고정된 숫자)'다. 정비사업은 꽤나 오랜 시간을 투입해야 한다. 결과적으로 정비계획(안)을 수립하는 초기에 잡아놓은 기부채납 목적의 공공임대주택은 향후 사업시행계획(안)을 만들 때 늘어날 수밖에 없다. 동일한 양의 용적률 인센티브를 받으려면 말이다. 아니면 다른 기부채납을 추가적으로 해야 할 수도 있다. 여의도와 목동 등에서 정비계획(안)이 나올 때마다 용적률 계획을 살펴본다. 현장 취재를 할 때마다 너무나 안타까운 점이 있다. 정비계획(안)을 수립해, 입안한 뒤, 고시를 받는 일련의 과정에 생각보다 주민들의 관심도·호응도가 낮다. 재건축의 운명은 이때 80% 이상 결정되는데도 말이다. 기부채납 종류와 그 양이 어떤 협의과정을 거쳐 결정됐는지를 물어봐야 한다. 시기적절한 좋은 질문이야말로 내가 소유한 재산의 가치 증식에 도움이 될 것이다.
![[단독] 대치 은마, 총회 성료 기점 '재도약' 발판…"이젠 가야 할 때"](http://www.housingwatch.co.kr/data/cache/public/photos/20241043/art_17297777267806_189e63_178x118_c0.jpg)
국내 재건축 대장주로 꼽히는 은마아파트가 3,000여명 넘는 조합원들의 지지에 힘입어 정기총회를 성료했다. 분위기 쇄신에 성공한 조합 집행부는 그간의 시행착오 과정을 자양분 삼아 사업 정상화에 온 힘을 쏟겠다는 계획이다. 24일 정비업계 따르면 은마아파트 재건축 조합(최정희 조합장)은 최근 정기총회를 열어, ▲제1호(조합임원 및 대의원 재신임) ▲제2호~4호(조합원 제명) ▲제5호(추진위 계약 추인) ▲제6호(조합 정관 개정) ▲제7호(조합 행정업무규정 개정) ▲제8호(2024년 조합 예산 의결) ▲제9호(금전소비대차계약 체결) 등 16개 안건을 상정해 모두 통과시켰다. 조합은 그간 비대위가 선거결과에 불복해 조작된 증거를 법원에 제출하고, 재건축 사업을 전면 중단시키는 등 막대한 재산상 피해를 발생시켰다고 언급했다. 이에, 조합임원과 대의원에 대한 재신임 여부를 1호 안건으로 상정해 사업추진 의지를 재확인했다. 그 결과 조합원들은 94%의 압도적인 지지를 보이며 조합 집행부에 힘을 보탰다. 조합은 아파트와 상가의 개발이익과 비용을 별도로 정산하는 '상가독립정산제 업무협약서' 내용도 정관에 반영해 체계적인 기준을 마련키로 했다. 조합원 권리·의무에 관한 사항을 구체화하고, 고지·공고방법을 다양화할 수 있는 근거를 만들었다. 이날 총회에선 협력업체 선정도 함께 이뤄졌다. 은마아파트 협력업체 라인업은 ▲정비업체(화성씨앤디) ▲법무사법인(우영) ▲감정평가업체(제일감정평가법인·미래새한감정평가법인) ▲회계법인(정일회계법인) 등이다. 최정희 조합장은 "오세훈 서울시장의 잔여 임기 기한(19개월)에 맞춰 최대한 빠른 속도로 사업 절차를 밟아나갈 계획"이라며 "서울시와의 재협의를 통해 49층 층수상향을 비롯한 사업성 향상 방안을 심도있게 검토하고 있는 상황"이라고 말했다. 은마아파트 A조합원은 "금번 총회를 기점으로 내부 갈등을 하루 속히 봉합해, 재건축 사업에 속도가 났으면 하는 바람"이라며 "녹물이 흐르고, 하수구 냄새가 집 안으로 들어올 정도로 주거환경 개선이 시급한 상황"이라고 말했다.
"목동8단지는 목동 신시가지 일대 중 작은 단지에 해당하나, 사업 규모로만 보면 꽤 큰 단지로 볼 수 있습니다. 목동·오목교역 역세권 요지에 위치한 8단지는 큰 쟁점이 없고 주민들의 화합·단결력도 뛰어나 향후 심의 과정이 쾌속 진행될 것으로 예상됩니다." 이기재 양천구청장은 최근 열린 정비계획(안) 수립 및 구역지정을 위한 목동8단지 주민설명회에서 이같이 말했다. 다소 사업면적은 작지만, 별다른 이슈가 없어 가로중심 주거단지 메리트와 학교·공원 등의 인프라를 잘 살리면 최상의 사업 성과를 순탄히 이끌어낼 수 있다는 평가다. 다만 타 단지 대비 156%로 기용적률이 높고, 소형평형이 많은 특징을 갖고 있는 만큼, 불리한 사업성 보완을 위한 심도있는 고민도 필요할 것으로 관측된다. 24일 정비업계 따르면 목동8단지는 최근 정비구역 지정 및 정비계획(안) 수립 절차에 나섰다. 토지등소유자들을 대상으로 한 설명회 프레젠테이션(PT) 발표는 ㈜비엠도시건축사사무소가 맡아 진행했다. 목동8단지 구역면적은 88,599㎡로, 이중 획지면적은 70,493㎡(79.6%)에 해당한다. 나머지는 정비기반시설인 도로, 공원, 녹지로 이뤄졌다. 목동8단지의 토지 용도지역은 제1종일반주거지역, 제3종일반주거지역으로 구성돼 있으며, 용도변경 없이 제3일반주거지역을 유지하게 된다. 토지등소유자는 1,377명으로 나타났다. 국공유지 성격의 단지 내 어린이공원은 역과 가까운 북측 상부에 위치하게 된다. 이곳에 공원을 조성한 이유는 학교와의 이격을 통한 일조권 침해 방지와 양천공원과의 중복을 막기 위함이다. 공원 이용을 도모하기 위해 단지 사이 내 공공보행통로도 마련된다. 9단지와 인접한 부분에는 경관녹지가 설치되며, 가로변에는 근린생활시설과 각종 커뮤니티시설이 들어설 예정이다. 용적률 체계는 ▲기준용적률(210%) ▲허용용적률(230%) ▲상한용적률(250%) ▲법적상한용적률(300%) 등으로 수립됐다. 기준용적률에서 허용용적률로 갈 수 있었던 이유는 공공보행통로(10%), 열린단지(5%), 돌봄시설(5%)로 인센티브(20%p)가 적용됐기 때문이다. 토지·건축물 공공기여를 통해 상한용적률은 250%까지 향상되며, 법적상한용적률 인센티브(49.9%p)의 절반은 임대주택을 지어야 한다. 예상되는 주택공급물량은 1,881세대, 조합원과 일반물량은 각각 1,377세대, 205세대로 산출됐다. 기부채납에 따른 임대주택 수는 92세대로, 59㎡(74세대)와 84㎡(18세대)로 계획됐다. 기부채납 주택의 전체 연면적은 14,949㎡이며 대지지분은 2,707㎡, 건축물 환산부지면적은 1,192㎡로 각각 나타났다. 또 국민주택 임대수는 총 207세대로, 59㎡(186세대)와 84㎡(21세대)로 산출됐다. 목동8단지는 수치 상, 타 단지에 비해 임대주택 수가 많은 편이다. 이와 관련, ㈜비엠도시건축사사무소 관계자는 "8단지는 국공유지가 많다보니 공원을 만들고 도로를 확폭하고 나면 기부할 땅이 없다"며 "땅을 못 내놓으니, 임대주택을 내놓을 수 밖에 없다"고 설명했다. 즉 땅이 아닌 임대주택을 통해 용적률을 확보했다는 의미로 풀이된다. 이어 주변 4·6단지 대비(2,000세대 이상) 총세대수가 적은 이유에 대해선 "세대수는 용적률에 따라 정해지는 것"이라며 "큰 평형을 선호하는 토지등소유자의 비율이 높아 물량이 적게 산출됐다"고 말했다. 다만 세대수는 추후 사업여건과 주민들의 선호에 따라 언제든 변동될 가능성이 크다. 추정비례율은 101.3%로 예상됐다. 평당공사비는 주변 시세와 물가를 고려해 800만원으로 책정됐다. 해당 단지의 조합원분양가는 일반분양가의 90% 수준으로 책정됐다. 주민들은 본인이 소유한 종전자산감정평가액에 추정비례율(101.3%)을 곱한 권리가액을 기준으로 개략적인 추정분담금 혹은 환급금을 알 수 있다. 현재 54㎡(17평)의 종전자산가는 10억7,500만원으로 여기에 추정비례율을 곱한 권리가액은 대략 10억8,900만원으로 계산된다. 만약 54㎡(17평)에 거주하는 소유자가 조합원 분양가 18억 정도인 84㎡(33평)에 들어가기 위해선 대략 7억1,100만원의 추가 분담금이 필요한 것으로 예상된다.
한남뉴타운 소속인 한남4구역이 시공사 선정을 진행 중인 가운데, 용산구청이 현대건설의 개별 홍보활동 위반 관련 사안을 엄중하게 지켜보고 있다는 입장을 밝혔다. 용산구청에 개별 홍보활동 관련 수 건의 신고가 접수됐기 때문이다. [정비사업 계약업무 처리기준]과 [공공지원 정비사업 시공사 선정기준]에 따르면, 조합원을 상대로 한 개별 홍보활동은 한 번만 위반하더라도 처벌이 가능하다. 23일 정비업계 따르면 용산구청은 한남4구역 조합과 삼성물산, 현대건설 등과 함께 '개별홍보활동 금지 및 허위홍보' 관련 회의를 진행했다. 이 자리에서 공정하고 투명한 경쟁입찰을 위해, 개별 홍보활동은 엄격히 금지되어야 한다는 점을 다시 한번 공유한 것으로 전해진다. 또한, 현대건설이 한남3구역 계획도로를 활용해 한남4구역 사업비 2,200억원을 절감할 수 있다고 홍보한 점도 문제가 될 수 있다는 내용의 논의가 함께 이뤄졌다. 한남4구역은 공정하고 투명한 시공사 선정 목적으로 '부정행위 신고센터'를 운영 중이다. 조합은 시공사 선정을 위한 입찰공고일 당일부터 시공사 선정 총회가 예정된 내년 1월 18일까지 단속반을 운영함과 동시에 조합원들의 신고를 독려했다. 현대건설의 조합원 개별홍보 활동 관련한 신고는 정식 접수됐다. 조합은 이사회, 대의원회에서 신고된 사항을 논의해 후속 조치를 취할 수 있다. 아직 별도 조치 계획은 없는 것으로 알려져 있다. 용산구청이 최근 진행한 간담회에선 현대건설의 개별 홍보활동 외에도 허위 홍보 관련 주제로 논의가 진행됐다. 현대건설이 한남3구역 계획도로를 활용해 한남4구역이 얻을 수 있는 사업비 절감 효과가 2,200억원이라고 홍보한 것과 관련 있다. 이때 명확한 숫자(2,200억원)가 언급된 점에 대해 용산구청도 문제로 인식하고 있다는 입장을 전했다. 용산구청 관계자는 "구청에도 조합원들의 신고 내용이 접수됐다"며 "개별 홍보활동 관련 사안을 엄중하게 지켜보고 있다"고 말했다.
DL이앤씨가 광진구 자양7구역 재건축 사업의 시공권을 확보했다. 입찰 과정에서 물가변동(Escalation)에 따른 공사비 증액분 중 250억원까지 부담하겠다는 파격적인 조건을 걸어 관심이 모아진다. DL이앤씨는 최근 두산건설과 맞붙은 도곡개포한신에서도 물가상승 부담을 줄여주겠다며 조합원들에게 공사비 증액분 중 200억원을 부담하겠다고 약속했다. 향후 착공 시점 입찰제안 내용은 협의 과정에서 반영될 전망이다. 23일 정비업계 따르면 DL이앤씨는 지난 12일(토) 자양7구역 임시총회에서 조합원들의 선택을 받아 시공사로 선정됐다. 자양7구역은 구역계 조정 내용을 담은 정비계획(안) 변경 작업에 착수할 것으로 전망된다. DL이앤씨의 자양7구역 입찰제안서 내용에 따르면, 공사비 산정 기준일은 2024년 7월로 잡았다. 공사비 산정 기준일로부터 준공시까지 물가상승에 따른 공사비 증액이 있을 경우, 건설공사비지수(한국건설기술연구원)로 월할 적용하겠다는 점을 밝혔다. 다만, 준공시까지 공사비 물가상승분 중 250억원 한도 내에서 DL이앤씨가 부담하겠다고 약속했다. 250억원을 넘는 금액만 공사비로 받겠다는 점을 의미한다. DL이앤씨는 1달 전 도곡개포한신에서도 비슷한 내용의 입찰제안서를 제출했다. 도곡개포한신도 공사비 산정 기준일을 동일하게 2024년 7월로 잡았고, 건설공사비지수(한국건설기술연구원)에 따라 물가상승분을 공사비에 반영하겠다고 밝혔다. 자양7구역과의 차이점은 물가변동에 따른 공사비 증액을 반영할 수 있는 종료 시점이 다르다. 도곡개포한신은 '실착공일'까지로 정했고, 자양7구역은 '준공시'까지다. 단순히 시점만 놓고 비교해 보면, 자양7구역이 물가변동에 따른 공사비 증액을 반영하는 기간이 더 길다. 현재 시공사들은 서울시내 정비사업을 수주하는 과정에서 물가상승에 따른 조합원 부담을 덜어주기 위한 제안 내용을 고심하고 있다. 올해 상반기 롯데건설은 신반포12차를 수주하는 과정에서, 공사비 산정 기준일로부터 8개월 간 물가변동에 따른 계약금액 조정은 없다고 약속했다. 업계 관계자는 "조합은 원안설계가 아닌 시공사들이 제안하는 대안설계로 대부분 가기 때문에, 설계변경에 따른 공사비 증액을 염두에 두면서 사업을 추진해 나가야 한다"며 "정비사업은 시간이 갈수록 공사비가 늘어날 수밖에 없는 단순 메커니즘을 고려해야 할 필요가 있다"고 말했다. 이어 "DL이앤씨가 도곡개포한신과 자양7구역에 물가상승 증액분을 부담하겠다고 밝힌 건 조합원들의 공사비 부담을 덜어주겠다는 제안"이라고 부연했다.
이제이엠컴퍼니가 운영하는 온라인 플랫폼인 '우리가'가 정부로부터 전자동의서 및 온라인총회 서비스 제공을 위한 실증특례 자격을 획득했다. 이번 실증특례 획득으로 '우리가'는 재개발·재건축·리모델링 조합에 각종 온라인 서비스를 제공할 수 있는 토대를 마련하게 됐다. 22일 정비업계 따르면 이제이엠컴퍼니(윤의진 대표)는 최근 열린 '제37차 신기술·서비스 심의위원회'에서 규제 특례지정 기업으로 선정돼 연간 60개 구역을 대상으로 전자동의서 서비스를 제공할 수 있게 됐다. 도시정비 및 부동산업계의 디지털 혁신에 대한 관심이 나날이 높아지는 만큼, 향후 이제이엠컴퍼니의 디지털 행보가 기대된다. 이번 심의를 통해 특례 적용 범위는 ▲추진위원회 구성 동의 ▲조합설립동의 ▲신탁업자 지정 동의 ▲정비구역 지정제안 동의 등으로 정해졌다. 전자 동의서는 출력된 원본 없이 전자문서를 생성해 사용하거나, 지자체를 통해 검인받은 동의서를 전자방식으로 변환해 사용 가능하다. 현행 도시 및 주거환경정비법 제45조 제7항에 따라 조합원의 직접 출석을 의무화해 의사정족수를 규정하고 있다. 이로 인해 총회 진행이 30~40분 지연되거나 최악의 경우 무산되는 사례까지 발생하기도 한다. 하지만 앞으로는 온라인총회에 참여했다면 이를 직접 출석으로 인정받을 수 있게 된다. 이에 바쁜 일정이나 해외 거주 등의 이유로 부득이하게 총회에 참석하지 못하는 조합원들의 참여를 극대화시킬 수 있을 것으로 전망된다. 이에 더해 우리가 전자투표는 위·변조, 개인정보 보호를 위한 철저한 기술적 보안 조치에도 힘쓰고 있어 사업 리스크도 예방하고 보완해나가겠다는 입장이다. 우리가의 전자투표 시스템은 데이터 위·변조가 불가능하며 투표 과정 전체는 기록되나, 개인의 투표 내용은 노출되지 않도록 철저하게 관리된다. 조합운영의 효율성을 도모하고, 사업지연을 막아 사업속도를 높일 수 있는 기회가 생기면서, 업계에선 도시정비사업의 디지털화가 한층 가속화될 것으로 전망하고 있다. 이제이엠컴퍼니 관계자는 "디지털 총회와 전자동의서 서비스는 조합원들의 참여를 극대화하고 총회의 본질적 가치를 회복하는 데 기여할 것"이라며 "이번 실증특례를 통해 사업 지연을 방지하고 비용을 절감해 조합 운영의 효율성을 높일 수 있을 것으로 기대한다"고 포부를 전했다.
2차 신속통합기획 후보지 대열에 합류한 신림5구역이 사업성 극대화를 위한 준비작업에 여념이 없다. 다소 불리한 환경과 사업여건 탓에 사업 추진에 어려움이 뒤따르나, 능동적 참여와 리스크 배제 등의 각종 노력을 기울여 최대치의 성과를 달성한다는 것이 신림5구역의 강한 의지다. 22일 정비업계 따르면 신림5구역재개발 준비위원회는 최근 서원동성당에서 토지등소유자들을 대상으로 사업설명회를 열었다. 신림5구역은 8가지에 달하는 사업성공 비책을 공개하며, 그간 겪었던 사업 진행과정을 주민들에게 설명하는 시간을 가졌다. 현장엔 다수 주민들 뿐만 아니라 삼성물산, GS건설, 롯데건설, 포스코이앤씨, 대우건설, DL이앤씨 관계자들도 참석해 사업지에 대한 뜨거운 관심을 보이기도 했다. 신림5구역의 구역면적은 169,069㎡로 토지등소유자만 2,598명에 달한다. 현재 예상 세대 수는 3,800세대지만, 추가 사업성 확보로 세대 수는 향후 조정될 가능성이 크다. 단지 중심부는 고층 주동이 배치되며, 저층 주거지 인접부는 중저층으로 디자인특화배치가 진행될 계획이다. 건축개요(안)를 살펴보면 획지1(공동주택용지)의 용적률과 건폐율은 각각 250%, 20%로 책정됐다. 관악구 내 가장 높은 34층 규모로 계획이 잡혀 있고, 이 곳엔 3,270세대가 들어선다. 획지2(주거복합용지)와 획지3(주거복합용지)의 용적률과 건폐율은 300%, 50%로 동일하다. 두 곳 모두 20층 내외, 230~300세대 규모로 지어질 계획이다. 준비위는 사업성 개선방안을 위해 총 8가지 부분을 중점 실천사항으로 꼽았다. 우선 최대용적률 확보로 가구당 분담금 6,000만원 이상을 감소시킬 예정이다. 준비위는 도정법에 따라 60㎡ 이하 소형주택을 추가 확보해 기준용적률 20%를 상향 조정한다는 방침이다. 이어 허용 용적률 19% 적용을 통해 소유자별 분담금 감소효과를 거둔다는 계획이다. 해당 수치는 서울시 평균 허용용적률(11~12%)에 비해 7%가량 높은 수준이다. 인센티브 확보는 공공보행통로, 돌봄시설, 열린단지 조성을 통해 이뤄진다. 또 상한 용적률 확보의 경우엔 임대아파트, 기반시설, 공공시설, 교량확폭 등을 통해 해결한다. 대상지의 효율적 기부채납 방식도 눈에 띈다. 신림5구역은 토지의 경우 가급적 활용가치가 낮은 저렴한 땅(구릉지 꼭대기)을 기부채납한다. 외곽순환도로 개설로 기부채납과 교통문제를 동시에 해결하는 대신, 단지 내 관통도로는 따로 설치하지 않아 분담금을 절감할 예정이다. 아울러 인도를 획지로 변경하는 건축선 조정과 임대비율 최소화(17%)로 기부채납 부담을 추가로 줄인다. 대상지는 순부담율을 초기 15% 내외에서 10% 정도로 최소화한다는 방침을 고수하고 있는 중이다. 준비위가 예상하는 분담금 감소액은 총 1억500만원으로 예상됐다. 이는 ▲기준용적률 20%향상(3,000만원) ▲허용용적률 상향(3,000만원) ▲구릉지 상층부 기부채납(1,000만원) ▲관통도로 미설치(500만원) ▲건축선 조정(3,000만원)에 따른 분담금 절감 금액을 수치화한 결과다. 향후 준비위는 중복기여를 비롯해 보정계수 적용, 건축세대수 조정 등을 통해 분담금을 지속적으로 절감해 나갈 계획이다. 한편 설명회 당일, 김재성 준비위원장은 돌연 사임 결정을 내리며 주민들에게 놀라움을 전하기도 했다. 김 위원장은 "그동안 주민들의 분에 넘치는 사랑과 지지를 받아 굉장히 행복했다"며 "만 명의 잠자리를 만든다는 것이 정말 보람과 자부심있는 일"이었다고 소감을 전했다. 그는 "기존의 목표를 이뤄 소명을 다했다는 생각이 든다"며 "좀 더 유능한 분이 위원장 자리를 맡고, 이제 저는 2선으로 물러나야할 때인 것 같다"고 덧붙였다. 김 위원장의 갑작스런 사임으로 새롭게 위원장 자리는 권기백 부위원장이 이어받게 됐다. 김 위원장은 기존 직을 내려놨지만, 대신 간사직을 맡아 집행부의 원활한 사업추진은 계속 도울 예정이다.
공공이 지원하는 민간임대주택에 1인 가구와 신혼부부, 어르신 등을 대상으로 하는 새로운 주거형태가 추가돼 눈길을 끈다. 공급유형 다양화로 맞춤형 주거공간을 제공하고, 저렴한 임대료로 중하위층의 주거비 부담도 줄이겠다는 것이 서울시의 의지다. 시는 적극적 행정지원을 통해 임차인과 사업자 모두가 상생 가능한 선순환 구조를 만들겠다는 계획이다. 21일 정비업계 따르면 서울시는 최근 '공공지원민간임대주택 사업설명회'를 열어 미래세대 주거 안정을 위한 서울시의 임대주택 사업을 설명하는 자리를 가졌다. 현장엔 전략주택공급과를 비롯해 상생주택팀, 청년주택팀, 주택사업 협회 등 다수 관계자들이 모여 뜨거운 관심을 보였다. 서울형 공유주택의 핵심은 ▲접근하기 편한 대상지 ▲쾌적한 개인공간+특화된 공유공간 ▲저렴하고 투명한 임대료 ▲사업자 지원 및 공공기여로 나뉜다. 서울형 공유주택의 경우, 입주자 직업과 생활 패턴을 우선적으로 고려하게 된다. 사업대상지는 교통이 편하고 의료시설이 인접한 지역으로 선정된다. 또 독립된 개인공간은 철저히 분리하나, 특화된 공유공간을 마련해 이웃간 상생할 수 있는 환경을 제공한다. 이에 더해 생활 공간(주방·식당·세탁실 등), 지원 공간(개별창고·택배보관실), 휴게 공간, 특화 공간(스터디룸·키친스튜디오 등)을 다채롭게 구성해 임차인들의 삶의 질을 높이기도 한다. 이어 단일운영 체계를 통해 임대보증금의 안전한 관리를 도모하고, 전문적 관리를 토대로 관리비를 투명하게 부과할 수 있도록 한다. 임대료 산정기준을 살펴보면, 일반입주자는 원룸시세의 70%이며, 주거지원대상자는 주변 시세의 50~60% 수준으로 임대료가 책정된다. 입주 거주기간은 청년층은 6년, 중장년과 노년층은 최대 10년이다. 임차인 보증금 융자 지원을 통해 최대 3,000만원까지 지원을 받을 수 있다. 민간의 적극적 참여를 독려하고자 사업성이 확실한 인센티브도 마련된다. 용적률이 완화되고, 용도지역 상향이 이뤄지며 통합심의를 통한 사업기간 단축도 가능하다. 세제혜택과 금융지원의 경우 ▲건설자금 이자차액 지원 최대 3% ▲양도소득세 감면 ▲종합부동산 합산 배제 등이 있다. 현재 서울시 제도 및 법령 건의사항으로는 ▲취득세, 재산세 감면 ▲부가가치세 면세 ▲HF 보증 ▲HUG 기금 융자 ▲HUG 보증 등의 내용이 올라와 있는 상황이다. 시는 재정적으로 불안정한 2030세대를 겨냥해 새로운 컨셉을 제안했다. 기존개발사업은 대형주택 중심으로 분양을 통한 민간공급이 이뤄졌다. 하지만 청년안심주택의 경우, 중·소형주택 중심으로 민간+공공을 통한 임대공급이 이뤄질 계획이다. 청년안심주택(일반공급)의 경우, 100% 임대로 진행되고 주거 규모 기준은 1인(최소 23㎡이상)과 2인(최소 40㎡이상)이 각각 다르게 나타났다. 임차인 지원금은 최대 6,000만원으로 책정됐다. 반면 신혼부부 안심주택(특별공급)의 경우는 임대(70%)와 분양(30%)으로 나뉘어 진행된다. 공공임대와 민간임대의 임대료가 각각 다르다. 공공의 경우 주변 시세의 50% 수준이고, 민간의 경우 70~85% 수준이다. 임차보증금의 경우, 보증금이 1억원 초과면 최대 6,000만원, 1억원 이하면 최대 4,500만원이 지원된다. 주거 규모는 최소 44㎡이상~최대 60㎡이하다. 특히 신혼부부 맞춤형 보육 관련 시설이 의무적으로 설치된다. 어르신 안심주택의 경우에도 다양한 공공지원이 뒤따른다. 민간임대주택 임대료는 주변시세의 75~85% 수준으로 형성된다. 부설주차장과 비주거시설 운영 수익을 관리비 인하에 활용하며, 보증금 50% 내에서 최대 6,000만원의 무이자 융자가 이뤄진다. 맞춤형 공간계획을 토대로 무장애 설계(충격완화바닥재, 돌출부 원형처리)와 첨단 특화설계(응급 구조 시스템, 동작 감지 설비)가 도입된다. 아울러 원스톱 복합 서비스도 제공될 계획이다. 한편 시는 "안심주택 임대료는 보증부 월세방식으로, 전세형 대비 보증금이 높지 않아 전세사기 피해에서 안전한 상황"이라고 설명했다. 그러면서 "준공 후 임대보증금 전액에 대해 사업자가 의무적으로 보증보험에 가입하기 때문에 임차인들의 보증금 보호가 가능하다"고 부연했다.
'3080 도심공공주택복합사업'의 대표주자격인 증산4구역이 지난 8월 서울시로부터 통합심의 '조건부 승인'을 받은 이후, 복합사업계획(안) 인허가를 목표로 사업을 추진하고 있다. 서울시의 보완사항을 반영한 조치계획을 제출한 뒤, 복합사업계획(안) 승인을 받아낸다는 계획이다. 현재 증산4구역은 현물선납을 위한 감정평가 작업을 진행하고 있다. 21일 정비업계 따르면 증산4구역은 최근 감정평가사들의 세대 방문을 통한 감정평가를 진행하고 있다. 앞서 주민협의체는 전체회의를 거쳐 중앙감정평가법인을 선정했으며, 서울시와 LH도 각각 삼창감정평가법인과 대화감정평가법인을 선정한 바 있다. 공공재개발 찬반 여부와 상관없이 감정평가는 모든 주민들이 받아야 손해가 없다는 것이 주민협의체 입장이다. 간혹 일부 현금청산자들이 여러 이유로 감정평가를 거부하는 경우가 발생하는데, 이같은 경우엔 ▲지장물조사 ▲건축물 대장 ▲외관 검사 등으로 감정평가를 진행하게 된다. 감정평가 결과를 기반으로 사업시행자인 LH공사와 주민들 간 보상협의가 진행될 것으로 전망된다. 보상협의는 내년 6월 예정돼 있으며, 협의가 완료돼야 이주비를 받을 수 있다. HUG보증으로 최저 금리를 제시하는 금융기관을 선정할 예정이며, 1주택 소유자는 감정평가금액의 70%까지 받을 수 있다. 집단대출로 진행되기에 개인 신용등급에 따른 금리 차이는 없다. 복합사업계획(안) 승인 이후에는 시공사 선정이 예정돼 있다. 당초 주민협의체는 대형 시공사들을 대상으로 '하이엔드 브랜드' 제안을 입찰조건으로 전달했다. 현재 삼성물산과 포스코이앤씨, DL이앤씨가 홍보 활동을 진행 중이다. 적정 공사비 산출을 위한 고민도 이어가고 있다. 공사비가 너무 낮을 경우, 시공사 참여 제한과 품질 저하로 이어질 수 있는 탓이다. 증산4구역은 국내 최초 제로에너지 정책을 처음 적용하게 된다. 햇빛이 비치는 건물 벽면에는 태양열 패널(BIPV)이 부착될 예정이다. 입주 후 전기료 부담 절감이 기대되는 대목이다. 부대복리시설은 ▲테니스장 ▲GDR 골프연습장 ▲스쿼시 ▲스크린야구 ▲스크린파크볼 ▲영화관 ▲사우나 ▲조중식 카페테리아 등이 조성된다. 은평구청에 기부채납하게 될 복합스포츠센터(수영장, 볼링장 등)는 시중가격의 30% 수준에서 이용할 수 있게끔 협의가 이뤄질 전망이다.
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