발행일(UPDATE): 2025년 09월 09일 07시 35분
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![[한남4] ②'한강vs프리미엄' 조망권 설계…업계 "미래가치 좌우"](http://www.housingwatch.co.kr/data/cache/public/photos/20241147/art_17324222526129_3940ee_178x118_c0.jpg)
삼성물산과 현대건설이 대안설계(안) 상 조망권을 두고 상반된 전략을 가져오면서 조합원들 관심이 높아지고 있다. 한남뉴타운은 한강변에 위치해 있는 지리적 특성상 '한강 조망권' 확보가 가능한 사업장이다. 한강 조망권은 입주 후 아파트 미래가치를 결정짓는 주요 요소로 손꼽힌다. 한강조망 세대 수는 삼성물산이 현대건설보다 약 2배 가량 많다. 삼성물산의 경우, 조합원 전 세대의 한강조망권을 확보한 셈이다. 삼성물산은 주동 간 거리를 최대한 확보하며, 동서·남북 통경축을 통해 조망권을 확보했다는 설명이다. 특히, 나선형 회전 주동과 십자형(+) 주동을 적용해 한강조망에 특화된 설계(안)을 선보였다. 한강 조망이 가능한 세대 수는 1,652세대다. 한남4구역 조합원 수(1,166명)를 감안할 때, 조합원 전 세대가 한강조망 프리미엄을 누릴 수 있을 것으로 관측된다. 한강변 입지의 사업장 특성을 최대한 고려한 것으로 보이는 대목이다. 래미안 원베일리는 현재 한강 조망 유무에 따라, 최대 14억원 이상 가격차가 나타나고 있다. 바로 옆에 위치한 아크로리버파크 역시 국민평형의 아파트 가치가 '한강 조망권'에 따라 약 10억원 수준의 프리미엄 격차가 난다. 현재 삼성물산을 비롯한 대형 건설사들이 '한강벨트' 구상을 목적으로 조직개편과 수주선별을 진행하는 것도 앞선 이유 때문이다. 한강조망권이 아파트 가치를 결정짓고, 이는 곧 향후 분양성과로 직결된다. 지난해 진행된 압구정 재건축 단지(2구역·3구역·4구역·5구역)의 설계 경쟁에서도 모든 업체들의 최대 관심사는 '조합원 전 세대 한강조망권 보장'이었다. 삼성물산은 조합원들이 한강조망 가능한 세대 수를 가져갈 수 있는 방향으로 설계에 집중했다. 특히, 회전하는 모양의 주동 디자인은 세계 최초로 랜드마크 특허출원을 진행했다. 한남4구역만을 위한 차별화, 특별함에 무게를 더한 것으로 업계는 보고 있다. 최근 현대건설이 수주한 신반포2차도 조합원 전 세대가 한강조망을 100% 할 수 있게끔, 대지 레벨까지 5m 상향 조정하는 방향의 혁신설계(안)을 제안했다. 현대건설은 미래가치 극대화에 초점을 맞춰 신반포2차 사업제안서를 공들여 만들었고, 신반포2차는 한강 조망이 가장 유리한 독보적 아파트 단지임을 강조했다. 이 자리에서 현대건설 관계자는 한강변 조망에 대한 조망의 질을 최우선시했다며, 한강 조망 프리미엄은 10억원 이상 차이가 날 것이라고 설명했다. 추가적으로 신반포2차의 경우, 반포 최초 조합원 전 세대에 광폭테라스를 약속했다. 반면, 현대건설은 한남4구역에선 한강조망 100% 대신 '프리미엄조망(한강+남산+용산공원)'이라는 설계 전략을 펼쳤다. 프리미엄 조망 실현을 위해 AI첨단기술을 활용했으며, 모든 조합원이 한강과 남산, 용산공원의 경관을 누릴 수 있음을 설명했다. 현대건설은 '3차원 경관심의 기술공모전'에서 국토교통부 장관상을 수상한 AI 기반기술을 적용했다. 주동을 45도 회전한 사선 배치를 적용해 프리미엄 조망을 만들겠다는 각오다. 현대건설 역시 건물 배치를 Y자 형태로 설계해 한강을 바라볼 수 있는 세대 비율을 극대화했다. 하지만 삼성물산과 달리, 한강조망 100%를 약속하지는 못했다. 한남뉴타운 내부적으론, 현대건설이 기 수주한 한남3구역의 한강조망 설계와도 관련이 있다는 관측이 제기된다. 실제로 한남3구역은 지난해 재정비촉진계획(안) 변경을 통해 한강 조망세대를 2배 이상 늘렸다. 한남3구역 사업시행계획(안)에 따른 한강뷰 조망세대는 1,038세대였지만, 재정비촉진계획(안) 변경으로 한강뷰 조망세대는 약 2,100세대가 늘어날 것이라고 예측했다. 한남4구역과 한남3구역이 구역경계를 마주하고 있는 만큼, 한남4구역 설계 과정에서도 기존에 수주한 한남3구역 상황을 함께 고려할 수밖에 없을 것이라고 전문가들은 입을 모은다.
방화3구역이 현대사업단(현대건설·현대엔지니어링)을 사업파트너로 선정함에 따라, 사업추진이 탄력을 받을 것으로 예상된다. 조합은 두 건설사가 같은 상업 브랜드를 사용하는 만큼, 경쟁력 있는 패키지를 제안하는 등 컨소시엄의 이점을 최대치로 살리겠다는 입장이다. 현대사업단 역시 현대건설의 시공노하우와 현대엔지니어링의 자금력을 합쳐 시너지 효과를 선보여 조합에 적극 협조하겠다는 방침이다. 26일 정비업계 따르면 방화3구역은 최근 시공자 선정 총회를 개최해 상정된 안건들을 처리했다. 안건은 ▲제1호(선거관리규정 변경) ▲제2호(방화중 학교용지 교환 및 기부채납 협약서 의결) ▲제3호(시공자 선정) ▲제4호(시공자 계약서 체결 및 대위원회 위임) ▲제5호(입찰보증금 사업비 전환) ▲제6호(임시총회 회의비 지급) 등이다. 당일 상정된 안건들은 모두 가결 처리됐다. 단연 총회의 최대 관심사는 3호 안건으로 상정된 시공자 선정 건이었다. 앞서 방화3구역은 시공사 선정을 위해 입찰공고를 냈으나 두 차례 유찰됐고, 결국 내부 협의를 거쳐 현대사업단과 수의계약을 진행키로 했다. 조합원들 역시 해당 결과를 받아들이기로 결정했다. 총회에 앞서 현대사업단은 조합원들을 대상으로 PT발표를 진행했다. 우선 현대사업단이 내건 아파트 네이밍은 '힐스테이트 트레센트'다. 현대사업단은 ▲SMDP 외관특화 디자인 ▲유럽산 하이클래스 마감재 ▲전세대 서비스면적 100% 확보 ▲최대 2.5m 와이드형 발코니 ▲초대형 가로공원 ▲그랜드 커뮤니티 ▲넉넉한 주차공간 등을 약속했다. 현대사업단의 발표 이후엔 현대건설과 현대엔지니어링 중 주관사가 어디냐는 조합원들의 질문이 이어졌다. 이는 하자 책임을 어느 건설사가 떠맡게 되는지 여부를 판가름 할 수 있는 기준이 되는 만큼, 주민들에겐 무엇보다 중요한 질문이었다. 또 고도제한이 완화될 경우, 설계 변경이 가능한지에 대한 질문도 뒤를 이었다. 이와 관련, 현대사업단 관계자는 "입찰 당시 두 건설사는 50대 50으로 동등한 지분으로 입찰을 진행했다"며 "합심해서 사업을 이끌어가라는 현대그룹의 방침이 있었다"고 답했다. 또 완벽한 시공을 약속하되, 만약 하자관리가 발생할 경우엔 '7대 품질매뉴얼'을 토대로 관리가 들어간다고 강조했다. 이어 고도제한 완화에 따른 설계 변경 가능성에 대해선 "기존의 정비계획을 변경하려면 3~4년의 시간이 걸리고 추가 비용도 많이 든다"며 "조합원들이 원한다면 가능은 하나, 아직 확정적인 기준이 없어 검토가 필요하다"고 설명했다. 삼우건축 관계자 역시 "고도제한 완화가 항공협회에서 결정되더라도, 도시계획까지 반영되는 건 시간이 오래 걸린다"고 현실적 어려움에 대해 언급했다. 한편 방화3구역은 기존 편입된 학교용지 519㎡와 추가편입 학교용지 562㎡ 중 동일 면적에 대해선 토지대 토지로 대토하기로 결정했으며, 나머지 43㎡에 대해서만 기부채납하기로 협의를 마쳤다. 해당 문제를 해결하기 위해 최성종 조합장은 그간 수차례 학교관계자에게 설명회를 진행하며 의견수렴 과정을 거친 것으로 알려졌다. 이같은 최 조합장의 노고에 조합원들은 뜨거운 박수로 고마움을 전했다.
신탁방식의 재개발 사업을 택한 방화2구역이 초대 위원장 선임을 완료한 가운데, 정비사업위원회 구성도 순조롭게 마무리 지으면서 본격적인 사업 추진을 위한 예열을 마쳤다. 25일 정비업계 따르면 방화2구역은 최근 주민총회를 열어, ▲1호 안건(시행규정(안) 확정) ▲2호 안건(정비사업위원회 운영규정(안) 승인) ▲3호 안건(신탁계약 체결) ▲4호 안건(기수행업무 추인) ▲5호 안건(사업비 예산안 승인) 등 총 18건에 달하는 안건을 상정했다. 당일 상정된 안건들 모두 큰 무리없이 가결됐다. 사업시행자는 한국토지신탁이 맡는다. 지난 8월 한토신은 전문성과 풍부한 사업경험을 앞세워 예비신탁사로 선정돼 방화2구역과 MOU를 체결한 바 있다. 정비사업위원회를 이끌 초대 위원장은 이종근 후보자(기호 1번)가 당선됐다. 이종근 후보자는 "과거 뉴타운2구역이 제척·해지돼 무척 힘들었다"며 "신통기획을 통해 방화2구역 재개발을 되살리도록 노력하겠다"고 포부를 밝혔다. 이어 "초심으로 돌아가 클린 재개발을 실현하도록 최선을 다하겠다"고 강조했다. 설계업체, 정비업체, 세무회계 등 방화2구역의 협력업체를 선정하는 투표도 진행됐다. 통상 업체 선정의 경우, 4~5곳 정도의 숏리스트를 자체적으로 추려 총회 상정하는 경우가 일반적이다. 하지만 방화2구역은 입찰에 참여한 모든 업체를 상정했고, PT 발표를 통해 조합원들이 충분한 정보를 갖고 선택할 수 있도록 환경을 조성했다. 앞서 정비업체는 13곳, 설계업체는 19곳이 입찰제안서를 제출했다. 총회 결과, ▲설계업체(우리창우 종합건축사사무소) ▲정비업체(창성씨앤디) ▲세무회계(삼도회계법인) 등이 방화2구역 협력사로 선정됐다.
봉천4-1-2구역(힐스테이트 관악센트씨엘)이 입주를 코앞에 두고 있는 가운데, 다음 달 관리처분계획 변경(안) 수립을 위한 정기총회를 개최한다. 총회 안건 중 '추가분담금 납부 방법'에 귀추가 주목된다. 그동안 업계 통용되지 않았던 방법인 만큼, 통과 여부는 물론 향후 적용에도 관심이 모아지는 형국이다. 통상 조합원들은 본인이 소유한 물건에 비례율을 곱한 권리가액을 기준으로 추가 분담금을 낸다. 25일 정비업계 따르면 봉천4-1-2구역 재개발 조합(서충원 조합장)은 오는 12월 중순 관리처분계획 변경(안)을 조합원들로부터 의결받을 예정이다. 관리처분계획 변경(안) 상 비례율은 88.61%로 계산됐다. 총수입 예정액(6,370억원)에서 총지출 추정액(4,798억원)을 뺀 뒤, 조합원들의 종전자산평가 총액(1,774억원)으로 나눈 결과값이다. 첫번째 관리처분계획(안) 상 비례율은 약 102%대로, 약 14%p 줄어들었다. 비례율은 사업성 유무를 지칭하는 단어로 사용되는 경향성이 짙다. 하지만 비례율은 조합이 인위적으로 만들 수 있는 숫자임을 인지해야 한다. 비례율은 비용부담을 위한 '조합원들 간 지분율'로 생각할 필요가 있다. 대부분의 조합이 비례율을 100%에 맞추는 건 '형평성'을 위한 목적에서다. 비례율이 120%일 경우, 종전자산감정평가액이 큰 조합원이 유리하다. 반대로 비례율이 80%일 경우엔, 종전자산감정평가액이 작으면 유리하다. 단독주택과 다세대빌라의 종전자산감정평가액이 각각 10억원, 1억원으로 가정해 보면 이해하기 쉽다. 이때, 84㎡의 조합원 분양가는 15억원으로 생각한다. 비례율이 100%일 경우, 단독주택과 다세대빌라의 추가분담금은 각각 5억원, 14억원이다. 비례율이 120%일 경우, 단독주택과 다세대빌라의 추가분담금은 각각 3억원, 13억8,000만원이다. 비례율이 80%일 경우, 단독주택과 다세대빌라는 각각 7억원, 14억2,000만원이다. 단독주택은 비례율이 1% 움직일 때마다 분담금 규모가 1,000만원씩 변동한다. 다세대빌라는 비례율 1%마다 분담금 규모가 100만원씩 움직인다. 앞선 개념을 이해해야, 봉천4-1-2구역이 새로운 추가분담금 납부 방법을 고안해 낸 배경을 알 수 있다. 비례율이 기존 102%에서 88%대로 떨어지면서 종전자산감정평가액이 높은 조합원의 경우 상대적으로 분담금 부담규모가 커졌기 때문이다. 봉천4-1-2구역의 추가분담금은 약 225억원으로 계산됐다. 일반적인 사업장의 경우라며, 비례율대로 조합원들 간 분담금이 결정됐을 것이다. 다만, 봉천4-1-2구역은 여기서 더 나아가 공평하게 비용부담을 분배하는 새로운 방식을 제안했다. 수학 식으로 나타내면, [(개인 권리가격/평균 권리가격) X 평균 추가분담금 +(최대·최소에 따른 보정)]이다. 조합원들이 자신의 권리가격에 맞게 추가분담금을 합리적으로 조정하자는 게 핵심이다. 물론 앞서 추가분담금 납부 방법이 실제 적용될지 여부는 지켜봐야 할 것으로 업계는 보고 있다. 관리처분계획 변경(안)을 인허가하는 주체는 관악구청이다. 관악구청이 해당 사안을 어떤 법적 시각으로 바라보는지에 따라 달라질 수 있기 때문이다. 정비업계는 조합원들의 의결 여부, 향후 적용 등에 관심을 나타내고 있다.
초규모 사업장인 압구정3구역의 추정가가 공개되면서 감평결과를 둘러싼 주민들의 궁금증이 증폭되는 분위기다. 70층 건축계획으로 평당공사비가 1,000만원에 달하는 시점에서, 높은 종전·종후자산 확보로 상대적 부담을 줄이겠다는 것이 조합원들의 의지다. 다만 전문가들은 각 차수별 가격이 상이하고, 추정가엔 아직 대지권, 조망권 등 개별적인 특성이 미반영돼 참고사항에 불과하다는 입장이다. 24일 정비업계 따르면 압구정3구역은 최근 정비구역 및 정비계획 변경(안) 수립을 위한 절차에 나섰다. 이날 현장엔 ▲하나 ▲제일 ▲삼창 ▲가온 4곳의 감정평가법인이 총출동해 추정분담금에 대한 이야기를 다뤘고, 희림건축사사무소·KTS엔지니어링 관계자들도 조합원들에게 전문가로서의 견해를 밝혔다. 압구정3구역 면적은 399,595㎡로, 약 40Ha에 버금가는 크기다. 구역 내엔 현대 1~7차, 현대 10·13·14차, 대림·현대빌라트, 아크로빌 등 총 13개 단지들이 제각각 구성돼 있는 상황이다. 용도지역도 1종·2종(7층)·2종·3종으로 혼재돼 있는데, 획지1은 3종으로 획지2는 역세권 복합기능을 고려해 준주거로 계획이 잡혀 있다. 층수의 경우, 한강변 입지특성과 경관성 및 우수디자인을 고려해 유연한 높이계획이 수립됐다. 22개 동에서 한강변 부근 앞뒤 4개동이 70층으로 올라가며, 준주거 획지는 56층 높이로 건물이 들어선다. 대상지의 평균 층수 높이는 53층으로 계획됐다. 기존 완충녹지는 연결녹지로 변경됐고, 스쿨파크 조성을 위해 근린공원은 초등학교 및 공공청사와 연계해 조성된다. 압구정 초등학교는 대상지 남측으로 이동하며, 공공청사로는 주민센터와 치안센터(파출소)가 들어선다. 대상지의 용적률 체계는 3종획지와 준주거획지에 따라 각각 다르게 수립됐다. 우선 3종획지는 ▲기준·허용용적률(224.5%) ▲상한용적률(269.8%) ▲법적상한용적률(300%) 등으로 나타났다. 기준용적률은 각 용도지역별 용적률의 가중평균값이며, 이 용적률엔 허용용적률 20%에 상응하는 계획유도가 포함돼 있다. 공공청사, 덮개도로, 지하차도 등 공공기여에 따른 기부채납으로 상한용적률은 269.8%까지 확보했다. 반면 준주거 획지는 ▲기준·허용용적률(230%) ▲상한용적률(294.8%) ▲법적상한용적률(436.9%) 등으로 수립됐다. 상한용적률의 경우, 순부담 기준은 토지 제공으로 먼저 충족하고, 건축물 제공분은 연면적 비로 배분해 마련됐다. 임대주택 공급을 통해 법적상한에 필요한 용적률을 적용받았다. 이에 따른 예상 세대수는 5,175세대로 일반분양과 공공주택은 각각 4,525세대, 650세대로 나뉜다. 임대주택 공급계획은 3종획지는 415세대, 준주거획지는 235세대로 각각 나타났다. 대상지의 순부담 면적은 총 49,153㎡로, 순부담률은 14.9%에 해당한다. 이는 ▲한강변(10%) ▲종상향(2.7%) ▲주거용도 전환(0.4%) ▲건축물 토지환산(1.8%) 수치를 합산한 값이다. 주민들의 가장 큰 관심이 모인 추정비례율은 61.35%로 예상됐다. 총 수입(21조944억원)에서 총 지출(5조8,868억원)을 뺀 뒤, 종전자산 추정액(24조7,883억원)으로 나눈 결과값이다. 평당공사비는 주변 시세와 물가를 고려해 1,000만원으로 예상됐고, 4조2,787억원에 달하는 건축공사비는 총 비용의 72.7%를 차지할 것으로 예측됐다. ㈜하나감정평가법인 관계자는 평당공사비 건을 두고, 당일 조합원들이 언급한 인근의 대단지인 반포124주구, 성수4지구 등과의 객관적인 비교가 어렵다고 말했다. 감평사는 "규모의 경제가 있어, 단지 전체의 규모를 두고 비교를 해야된다"며 "시공사 선정에 따라 공사비는 달라지고, 경제적 변수 영향도 불확실해 우선 1,000만원으로 출발하는 것"이라고 설명했다. 또 일부 단지의 조합원들이 종전자산 평가액에 대해 불만을 드러내자, 감평사는 "본래 감평은 실거래가에 맞춰 가장 유의미한 거래를 기초로 조망권, 역세권 등의 차이를 따로 반영해 측정된다"면서도 "이번 추정치엔 아직 가격 형성에 미치는 모든 영향이 반영되지 않았다"고 오해가 생기지 않도록 당부했다. 종전자산가는 2024년 공동주택 공시가격에 시세보정률(180%)을 곱해 추정됐다. 단 개별적 특성(조망, 역세권 등)은 아직 반영이 되지 않아 확정된 금액은 아니다. 압구정3구역의 조합원분양가는 ▲84㎡(28.6억원) ▲99㎡(33.5억원) ▲118㎡(39.9억원) ▲134㎡(45.3억원) ▲152㎡(51.3억원) 등으로 산출됐다. 조합원 이익이 극대화되기 위해선 조합원들의 분담금 감소가 필요하다. 분양수입 증가와 총 사업비 절감이 핵심 요소로 꼽히는 이유다. 4곳의 감정평가법인들은 대상지가 분양가상한제 한계가 있어, 양호한 분양시기 선택과 분상제 대비 적절한 분양가 산정이 중요하다고 내다봤다. 이외 조합내분 예방, 공사비 원가 및 법인세 절감 등도 중요한 포인트라고 언급했다. 한편 이날 현장에선 이슈가 됐던 한강보행교에 대한 주민들의 목소리는 특별히 감지되지 않았다.
한남5구역이 최근 열린 총회에서 사업시행계획(안) 수립을 위한 안건을 통과시키지 못했다. 집행부 임기가 만료된 상황에서, 조합원들은 5분의1 이상 발의를 통해 사업시행계획(안) 안건을 총회 올렸지만 최종 부결된 것이다. 임원 선출과 시공사(DL이앤씨) 선정 과정에서 조합원들 간 내홍이 계속되는 상황에서 사업 지연도 불가피해졌다. 속도감 있는 사업 전개를 원했던 조합원들은 아쉬움을 토로하는 형국이다. 24일 정비업계 따르면 한남5구역 조합은 최근 총회를 개최, ▲1호 안건(2024년 예산 승인) ▲2호 안건(정비사업비 변경) ▲3호 안건(사업시행계획서 작성 및 인가 신청) ▲4호 안건(선거관리위원 해임) ▲5호 안건(서울시 정비사업자금 융자 신청 추인) ▲6호 안건(총회 참석수당 지급) 등을 상정했다. 4호 안건은 상정되지 않았고, 2호 안건과 3호 안건은 모두 부결됐다. 한남5구역은 지난 2012년 조합설립 당시 개략적인 정비사업비(추정치)를 결정했다. 12년이 지난 현 시점, 정비사업비(추정치)는 10% 이상 올랐기 때문에 재의결이 필요하다. 무엇보다 사업시행계획(안) 도서에 정비사업비가 들어가기 때문에 조합원들의 의결이 선행되어야 한다. 중요한 안건인 만큼, 조합원 3분의2 이상의 동의가 필요했다. 평당 공사비 약 970만원, 평당 일반분양가 약 7,000만원을 기준으로 추정비례율이 산출됐다. 다만, 한남5구역은 사업시행계획(안) 관련 안건이 부결됨에 따라, 후속 인허가 절차를 수행할 수 없게 됐다. 각종 영향평가·심의들을 통과한 만큼, 사업시행계획(안) 안건 부결은 결과적으로 아쉽다는 반응이 지배적이다. 집행부 선출과 시공사 선정을 두고 갈등이 빚어지는 것과 달리, 사업시행계획(안) 수립만큼은 재개발을 진행하기 위한 중요 과업이었기 때문이다. 한남5구역은 내년에 사업시행계획(안)을 다시 수립해야 한다. 한남5구역 A조합원은 "사업시행계획(안) 수립과 집행부 구성, 시공사 선정 등 중요한 과제들을 앞둔 상황에서 조합 내부 갈등이 쉽사리 조율되지 않는 상황이 우려스러운 마음"이라며 "하루 속히 정상화되어야 한다는 사실에 조합원들 대다수가 공감하고 있다"고 말했다. 이어 "일부 조합원들 사이에선 한남4구역보다 사업이 뒤처지는 것 아니냐는 우려 섞인 목소리도 나오고 있다"고 덧붙였다.
개포동 소재한 경남1,2차·우성3차·현대1차(이하 '경우현')가 통합재건축을 준비 중인 가운데, 입안권자인 강남구청 역시 정비계획(안)을 서울시에 조만간 상정할 예정임에 따라 조합원들 기대감도 날로 커지는 분위기다. 경우현은 3개 아파트 단지 간 큰 틀에서 '독립정산제'와 '제자리재건축'을 방향성으로 수립해 사업에 박차를 가하고 있다. 21일 정비업계 따르면 강남구청은 지난 6월 정비계획(안) 입안을 위한 법적 주민설명회를 완료했고, 관내 공람심사도 심사위원 전원 찬성으로 통과됐다. 연내 서울시 도시계획심의위원회에 상정될 경우, 내년 1분기 정비계획(안) 지정고시도 순차적으로 이뤄질 전망이다. 최고 높이 49층을 전제로 건축계획(안)이 수립됐으며, 주택공급물량은 2,300여세대에 달한다. 현재 통합 추진준비위원회(임병업 준비위원장)는 독립정산제를 준비 중이다. 독립정산제는 각 단지별로 수익(분양)과 비용(지출)을 따로 정산하는 개념이다. 아파트별로 기 적용된 현황용적률의 차이가 있어, 서로 다른 이해관계를 조율하기 위한 방안이다. 통상 독립정산제를 하려면 제자리재건축이 수반될 수밖에 없다. 독립정산제의 메커니즘을 이해해야 한다. 주민들이 독립정산제를 택하는 가장 큰 이유는 단지별로 종전자산의 가치가 다르다고 느끼기 때문이다. 일례로, 개포경남은 지리적으로 양재천이 제일 가깝고, 우성3차는 구룡역이 가깝다. 각 단지가 속한 위치별로 아파트 가치가 다른 셈이다. 결국 종전자산가치평가를 다르게 적용받길 원하는 소유주들의 의지에서 독립정산제가 시작됐다고 볼 수 있다. 독립정산제는 각 단지별로 비례율을 따로 산출한다. 비례율은 [(총수입-총비용)/종전자산 총액]으로 계산된다. 앞서 언급했듯이, 분모에 들어가는 종전자산 총액은 각 단지별로 다르다. 분자와 분모는 같은 기준을 적용해야 한다. 따라서, 총수입에 들어가는 분양물량(종후자산)도 그 위치에 따른 효용을 고려해 산출되어야 한다. 제자리재건축이 필요한 이유다. 현재 대치우성1차와 대치쌍용2차도 통합재건축을 추진 중이다. 대치우성1차는 탄천에 가깝고, 대치쌍용2차는 지하철역이 가깝다. 단지별 기 적용된 현황용적률도 다르고, 재건축 후 위치에 따른 아파트 효용도 다르다. 따라서 대치우성1차와 대치쌍용2차도 제자리재건축을 통해, 각자 필지 안에서만 향후 아파트를 분양받을 수 있게끔 한 것이다. 여의도 내 대장주로 꼽히는 삼부아파트 역시 일부 주민들의 독립정산제 요청이 있는 것으로 전해진다. 앞서 언급된 사례들과 달리, 삼부아파트는 1개 필지로 구성된 하나의 아파트 단지다. 독립정산제가 언급되는 건, 삼부아파트 내 30-3번지(일반상업지역)와 30-2번지(제3종일반주거지역)의 용도지역이 달라서다. 용도지역 차이에 따른 토지 가치를 종전자산감정평가를 통해 다르게 적용받길 원하고 있기 때문이다. 다만, 독립정산제를 택할 경우 경우현, 대치우성1차-쌍용2차와 마찬가지로 제자리재건축이 병행될 수밖에 없다고 전문가들은 입을 모은다. 독립정산제는 30-3번지와 30-2번지가 각각 비례율을 계산하는 구조다. 종전자산감정평가가 서로 다른 기준으로 진행될 경우, 향후 분양받게 될 종후자산감정평가도 위치별 효용을 고려해야 하기 때문에 제자리재건축을 해야 형평성에 어긋나지 않는다. 참고로 30-2번지는 지리적으로 한강과 지하철역에 가깝다. 한강변에 위치해 있는 만큼, 그에 상응하는 일반분양가 책정이 가능해 매출 증진에 유리하다. 30-3번지는 용도지역이 일반상업지역인 만큼, 건축연면적 증가를 통해 매출 상승 도모가 가능하다. 결과적으로 30-3번지, 30-2번지 각각의 대지가 갖고 있는 효용을 통해 사업성 증대를 기대할 수 있다. 윤종문 대한감정평가법인 본부장은 "향후 조합원들이 분양받게 될 종후자산감정평가를 진행할 때, 한강 조망권 등을 비롯한 위치적 효용을 고려해 감정평가가 진행된다"며 "제자리재건축은 종전자산에 대한 위치적 이용관계를 종후자산에도 반영해 준다는 의미이며, 독립정산제와 제자리재건축이 함께 수반되는 경우가 많다"고 설명했다.
강남구 개포동에 위치한 성원대치2단지가 16년째 멈춰있는 리모델링 조합을 해산하고, 재건축 사업으로의 방향 전환을 꾀하고 있다. 내년 상반기 중 조합원 5분의1 발의를 통해 해산 총회를 개최할 예정이다. 연장선상에서 기존 시공사로부터 빌린 잔존채무(대여금+이자)도 원만하게 해결해 나갈 수 있을지 업계 상당한 관심이 모아진다. 22일 정비업계 따르면 대치2단지 재건축 준비위원회(이하 재준위)는 최근 주민들을 대상으로 리모델링 조합의 해산과 청산, 재건축 추진 계획에 대해 설명하는 자리를 마련했다. 설명회는 2명의 단지 주민이 주체가 돼, 향후 법적 절차와 청산 과정에 대한 소상한 이야기를 전했다. 수년째 공회전을 거듭하던 현 상황을 타개하고자 직접 행동으로 나선 인물들이다. 현재 리모델링 조합은 사업 동력을 잃어, 사실상 '식물 조합' 상태로 전락한 모습이다. 과거 조합은 DL이앤씨-HDC현대산업개발과 공사도급계약을 체결했으나, 2021년 6월 가계약을 해제했다. 건설사는 조합 측에 빌려준 대여금 반환청구소송을 제기했고, 결과적으로 조합은 현재 회계상 약 163억원(원금+이자)에 달하는 부채를 안고 있다. 지연이자도 누적되고 있다. 재준위는 리모델링 조합을 해산한 뒤, 해산등기를 받기 위해 선행적으로 잔존채무를 해결해야 한다. 내년 1분기 계획하고 있는 해산총회 안건으로는 ▲리모델링 조합 해산 ▲리모델링 조합 집행부 전원 해임 ▲청산인 지정 결의 등이다. 조합원 20% 이상 발의를 통해 해산총회를 개최하고자 한다. 현재 재적 조합원 수는 약 1,500명이다. 준비위 관계자에 따르면, 해당 내용은 법무법인 지평에서 지원하고 있다. 현재 조합과 시공사 측은 잔존채무를 조합원들이 각자 분담으로 변제해 주길 희망하고 있다. 그러나 현실적으로 쉽지 않기에, 재준위는 파산 등의 대책(안) 마련에도 고심하고 있는 분위기다. 현재 강남구청에서도 재준위의 사업 선회 관련 행보에 진지한 관심을 기울이고 있는 것으로 전해진다. 주말에 열린 설명회 역시 재건축을 열망하는 주민들로 북적였다.
![[한남4] ①프로젝트명의 함의…삼성은 차별화, 현대는 타운화](http://www.housingwatch.co.kr/data/cache/public/photos/20241147/art_17320022982849_856795_178x118_c0.jpg)
장수가 전쟁에 나가기 전 출병의 뜻을 적어 임금에게 올리던 글을 '출사표'라고 한다. 정비사업에서 입찰경쟁이 전쟁으로 여겨지는 까닭은 모두 갖거나, 하나도 갖지 못하는 이분법적인 사고에서 비롯됐다. 한남4구역은 한남뉴타운 내 마지막 퍼즐이다. 삼성물산과 현대건설 모두 전쟁에 임하는 자세로 수주에 나설 것으로 관측된다. 입찰제안서가 공개되기 전, 가장 먼저 출사표가 조합원들에게 도달됐다. 프로젝트명이다. 삼성물산은 [래미안 글로우힐즈 한남]으로 프로젝트명을 정했다. 삼성물산이 수주한 핵심사업장의 네이밍에는 그간 '원(One)'이라는 단어를 접두사 혹은 접미사로 활용한 것을 알 수 있다. 래미안 원베일리와 원펜타스, 트리니원 등을 예로 들 수 있다. 공교롭게도 세 곳 모두 대한민국 최상급지로 여겨지는 서초구 반포동에 위치해 있다. 다만, 지역 고유명인 '반포'라는 단어는 어떤 사업장에서도 사용하지 않았다. 이와 달리, 한남4구역에선 '원' 대신 지역 고유명사인 '한남'이 들어갔다. 삼성물산이 지역 고유명사를 프로젝트명에 담은 건 흔치 않다는 게 건설업계 중론이다. 삼성물산은 다른 구역에 편입되는 타운화가 아닌, 한남4구역만을 위한 특별함(차별성)에 포커싱을 맞췄다. 프로젝트명도 삼성물산의 이같은 고심이 담긴 것으로 업계는 보고 있다. 삼성물산은 회전하는 모양의 주동 디자인을 내세우며, 세계 최초로 랜드마크 특허출원도 진행했다. 글로우힐즈는 2개 단어로 나눠볼 수 있다. 글로우는 '밝게 빛나다'라는 뜻으로, 한강 위로 드리워지는 은은한 빛을 형상화했다. 힐즈는 한남4구역의 북고남저 지형을 반영함과 동시에 남산과 연결돼 있다는 뜻을 은유적으로 표현했다. 결론적으로 한남4구역이 태생적으로 갖고 있는 한강과 남산을 모두 표현한 단어임을 알 수 있다. 현대건설은 [디에이치 한강]으로 프로젝트명을 정했다. 현대건설이 보유한 하이엔드 브랜드(디에이치)와 서울을 상징하는 단어 '한강'을 사용했다. 현대건설은 한남뉴타운을 넘어 한강의 중심이 되는 랜드마크를 완성하겠다고 설명했다. 현대건설은 한남4구역과 연접해 있는 한남3구역을 이미 수주해 놓았다. 디에이치 브랜드 타운화를 만들겠다는 점이 마케팅 주요 포인트다. 현대건설은 핵심사업장의 경우 지역명을 많이 활용하는 건설사다. 올해 수주를 진행하거나 완료한 사업장으로는 ▲신반포2차(디에이치 신반포 르블랑) ▲여의도 한양(디에이치 여의도 퍼스트) ▲송파 가락삼익맨숀(디에이치 송파센터마크) 등이 있다. 공통적으로 지역명이 포함돼 있다. 현재 공사를 진행 중인 방배5구역과 반포주공1단지1·2·4주구도 각각 디에이치 방배, 반포 디에이치클래스트다. 다만, 한남4구역에선 고유명사인 한남을 사용하지 못했다. 이미 한남3구역 프로젝트명이 [디에이치 한남]이기 때문이다. 현대건설은 지난 2020년 6월 한남3구역 시공사로 낙점됐다. 한남3구역은 한남뉴타운 내에서도 가장 큰 사업장이다. 당시 윤영준 주택사업본부 대표는 한남3구역 내 집을 마련해 조합원이 될 정도로 수주에 공을 들인 바 있다. 현대건설은 한남3구역을 중점으로, 한남4구역을 추가 수주해 1개 단지처럼 '디에이치 브랜드 타운'을 만들겠다는 목표다. 한편, 한남4구역의 시공사 선정 총회는 2025년 1월 18일(토) 예정돼 있다.
신통기획을 추진 중인 마천2구역이 주민들에게 사업계획 방향을 설명하고 소유주들의 의견을 수렴하는 시간을 가졌다. 마천2구역은 연말까지 두 차례 자문회의를 거쳐 내년 상반기(2~3월) 신통기획(안)을 확정 짓는다는 방침이다. 21일 정비업계 따르면 송파구청은 최근 마천2구역의 재정비촉진계획 변경 결정(안)을 위한 주민 공청회를 열었다. 공청회에선 평소 주민들이 궁금해하는 추정분담금과 공공기여 순부담률에 대한 전반적인 내용들이 다뤄졌고, 발표는 ㈜보통과이상건축사사무소가 맡아 진행됐다. 마천2구역은 거여·마천 재정비촉진지구 내 존치관리구역에 해당되며, 현재 주변으로 촉진구역 6개소가 사업 추진 중에 있다. 주변 촉진지구 개발이 가시화되고 있는 가운데, 대상지 주변으로는 향후 위례선 개통(25년 예정), 성내천 복원(28년 예정) 등의 정비가 이뤄질 것으로 예상된다. 대상지의 구역면적은 74,925㎡로, 주변 여건변화와 사업실현성을 고려해 제2종일반주거지역, 제2종일반주거지역(7층이하)으로 혼재돼 있는 용도지역을 제3종일반주거지역으로 상향할 예정이다. 공청회 당일 공개된 신통기획(안)은 8차례에 걸친 원팀회의, 현장답사, 전문가 자문 등을 통해 마련된 결과물로 알려졌다. 신통기획(안)을 세부적으로 살펴보면, 갈등요소를 최소화하고자 구역계를 조정한 점이 눈에 띈다. 대상지는 기존 면적에서 4,390㎡에 해당하는 구역을 제척해 효율적 토지이용을 도모했다. 이는 미리 갈등요소를 제거해 사업추진 동력을 확보하기 위한 것으로 풀이된다. 또 용도지역 상향으로 최대용적률 300%를 충족했고, 최고층수도 기존 35층에서 39층으로 조정했다. 이어 층수제한도 미적용하기로 했다. 이에 더해 접근성과 교통안전을 확보하기 위해 단지 내 차량출입을 최소화한다는 계획이다. 안전한 통학을 위한 안심승하차존을 비롯해 성내천 복원계획과 연계한 자전거도로 등도 확보한다는 입장이다. 이어 지역주민의 보행 연결성을 고려해 ▲공공가로 ▲생활가로 ▲지역활성화가로 등의 열린 보행체계를 조성한다는 계획이다. 특히 마천역을 품은 입지 특성을 살려, 역 주변에 선큰광장(녹지)을 조성한다. 데크 하부는 근생과 커뮤니티시설 등 소통공간으로 활용된다. 종교시설의 경우, 큰 시설은 존치되며, 작은 시설은 대토이전이 계획돼 있다. 토지이용계획(안)에는 마천초·마천역과 연계한 생활중심공간(녹지)과 미래 수요를 고려한 공공용지 계획이 담겼다. 공공기여(안)에 맞춰 대상지의 순부담률은 10.01%로 계획됐다. 이는 재정비촉진구역 면적의 10% 이상을 순부담해야한다는 원칙을 나타낸 수치로, 타 구역 대비 적은 수준인 것으로 알려졌다. 공공기여에 해당하는 정비기반시설은 ▲도로 ▲녹지 ▲공공공지 ▲사회복지시설(어린이집) ▲임대주택 등으로 나타났다. 용적률 체계는 ▲기준용적률(218.7%) ▲상한용적률(246.1%) ▲법적상한용적률(295.41%) 등으로 수립됐다. 촉진지구 지정당시 용적률은 219.4%로 나타났다. 주택공급계획에 맞춰 예상되는 주택물량은 총 1,652세대로, 분양주택은 1,233세대(74.6%)와 공공임대주택 419세대(25.4%)로 각각 나뉜다. 다시 임대세대수는 ▲재개발 의무임대(210세대) ▲기부채납 임대(40세대) ▲법적상한 임대(169세대)로 분류된다. 대상지의 추정비례율은 100.15%로 산출됐다. 이는 총수입(1조5,412억)에서 총사업비(8,701억)을 빼고 이를 종전자산 추정액(6,700억)으로 나눈 값이다. 종전자산 추정액 통계치를 보면 마천2구역 주민들의 절반 이상이 '3억원 미만' 또는 '3억~5억원 미만'의 금액을 보유 중인 것으로 나타났다. 대상지의 토지에는 1.65~1.85, 구분건물에는 1.35~1.65의 보정률이 적용된다. 대상지는 분양가상한제가 적용되는 지역으로, 84㎡를 기준으로 일반분양가가 3,900만원으로 책정됐다. 평당공사비는 주변시세를 고려해 770만원으로 산출됐다. 조합원분양가의 경우, 일반분양가의 90% 수준으로 나타났다. 한편 마천2구역의 경우, 복합용지와 공동주택용지로 각각 구분되는 것이 특징이다. 복합용지로 사용되는 2,708㎡의 최고높이는 45m(최고 11층)다. 반면 공동주택용지로 사용되는 53,009㎡의 최고높이는 128m(최고 39층)로 나타났다. 공공보행통로는 동서방향으로 15m(마천역~성내천), 남북방향으로 6m(마천역~마천4구역) 길이로 마련된다. 차량진출입구간은 총 3개소로, 마천로51길변에 2곳, 마천로61길변에 1곳이 각각 만들어진다.
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