발행일(UPDATE): 2025년 09월 09일 07시 35분
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한남4구역이 최근 이사회, 대의원회를 거쳐 한 차례 부결됐던 입찰지침서를 수정·보완해 통과시켰다. 입찰지침서 마련에 우여곡절이 있었던 건, 경쟁입찰이 가능한 환경을 마련하고자 한 조합원들의 하나된 의지가 있었기 때문으로 풀이된다. 조합장과 이사진, 대의원들의 압도적인 찬성은 충분한 논의와 협의 과정이 전제됐기에 가능했다. 다만, 현대건설이 임원 징계를 요구함에 따라 조합원들은 공분을 표하고 있다. 일각에선 조합 길들이기라는 우려의 목소리도 나온다. 14일 정비업계 따르면 한남4구역 재개발 조합(민병진 조합장)은 최근 현대건설로부터 '공정성 위반사항에 대한 진상규명' 요청을 공문으로 받았다. 지난 7월 이사회를 통과한 입찰지침서를 조합 임원이 삼성물산 직원에게 유출하는 사건이 발생했고, 경쟁사의 요구사항이 반영돼 입찰지침이 수정됐다는 점이 요지다. 현대건설은 철저한 진상규명과 향후 공정성을 담보할 수 있는 대응방안 마련을 촉구했다. 현대건설은 이사들의 공정성 위반 행위에 대해 어떠한 제재 조치도 없었다며, 이는 경쟁입찰 참여를 주저하게 만드는 요소임을 밝혔다. 현대건설의 이같은 요청으로 추석 명절이 끝난 직후 열리는 이사회에서 징계 논의가 예정돼 있는 상황이다. 조합원들은 입찰지침서를 만드는 과정에서 양 건설사 모두 오해를 살만한 사건(e메일 삭제/한남2·3·4구역 입찰지침 비교표 유출 등)이 있었지만 화합을 다지는 과정에 있었다고 입을 모았다. 입찰공고를 목전에 둔 시점, 봉합 단계에 있었던 집행부 이슈가 불필요하게 다시 수면 위로 나오고 있다는 게 현장 관계자들의 목소리다. 시공사 선정은 조합원 입장에서 중요한 '분수령'인데, 내부 결속력을 다져야 하는 상황에서 임원 징계 논의의 필요성을 두고 불필요하다는 입장에 힘이 실린다. 특히, 입찰지침서는 대의원회에서 조합장과 이사, 대의원 등의 표를 합쳐 90여표 넘는 압도적인 찬성으로 결정됐다. A조합원은 "양 건설사와 관련된 사건은 당사자들의 해명으로 정리되고 있는 상황으로 알고 있었다"며 "추석 끝나고 입찰공고가 예정돼 있다는 사실을 듣고 조합원들의 기대감도 커지고 있다"고 말했다. 이어 "현대건설이 임원 징계 없이는 입찰제안서를 제출하기 꺼려진다는 내용의 공문을 정비몽땅에서 봤는데, 상당 수 조합원들은 건설사 요구로 징계 논의가 이뤄지는 건 한남4구역에 있을 수 없는 일"이라고 강조했다. 또 다른 B조합원은 "시공사 선정 과정에서 다양한 이해관계가 첨예하게 맞물리기 때문에 여러 사건이 발생할 수밖에 없다"며 "경쟁입찰 환경을 마련하는데 애써온 임원 중징계가 입찰공고를 하루 앞둔 시점에 필요한지를 많은 이들이 의구심을 제기하고 있는 상황"이라고 의견을 냈다. 이어 "집행부는 건설사 상대로 똘똘 뭉쳐야 할 시기인데, 봉합되어가던 이슈가 왜 다시 수면 위로 부상하는지 도통 모르겠다"고 설명했다. 조합이 입찰지침서를 만드는 과정에서, 관심을 가지고 있는 건설사들과 사전에 교류를 하는 게 정비업계에선 통상적인 일로 여겨진다. 경쟁입찰 환경을 만들어 복수의 건설사가 들어와야 조합원들의 경제적 실익을 극대화할 수 있기 때문이다. 무엇보다 한남4구역은 조합장과 이사, 대의원 등 90여표 넘는 의견일치를 통해 입찰지침서를 마련했다. 입찰지침서를 토대로 건설사는 한남4구역 조합원들에게 추가 제안을 준비하고 있다.
한남뉴타운에 속한 한남4구역이 시공사 선정을 위한 본격 토대를 마련했다. 업계 관심은 삼성물산과 현대건설의 입찰 참여, 그리고 입찰 조건으로 향하는 분위기다. 그동안 입찰지침서를 두고 활발한 의견 개진이 이뤄졌던 배경으로는 한쪽 시공사에 편향되지 않았던 조합과 경쟁입찰을 원하는 조합원들이 있었기 때문이라는 게 업계 중론이다. 양사 모두 지킬 수 있는 약속을 바탕으로 입찰제안서 준비에 박차를 가할 전망이다. 13일 정비업계 따르면 한남4구역 조합은 최근 대의원회를 열어 시공사 입찰지침서를 통과시켰다. 대의원 총 108명 중에서 97명이 참석했으며, 이중 90명이 시공사 선정계획에 찬성했다. 조합은 지난 대의원회에서 시공사 선정계획이 한 차례 부결된 만큼, 조합원들의 의사를 최대한 수렴하고 활발한 논의를 거쳐 수정(안)을 만들어 왔다. 대의원 108명 중 90명의 압도적인 찬성이 이뤄진 것도 조합원 소통에 주력한 결과로 분석된다. 삼성물산은 용산공원을 구심점으로, ▲동쪽(한남4구역-수주 중) ▲서쪽(래미안 용산더센트럴-준공) ▲남쪽(래미안 첼리투스-준공) ▲북쪽(남영동업무지구2구역-수주 중) 등 상징적 의미의 거점 단지를 구상하고 있다. 한남뉴타운 내에서 삼성물산의 래미안 브랜드는 아직 없다. 업계 1위 신용등급과 브랜드가치를 접목시켜, 한남4구역만을 위한 차별화된 설계와 경쟁력 있는 입찰조건을 제시할 예정이다. 당초 입찰지침서가 대의원회에서 한 차례 부결된 건, 책임준공확약서와 관련 있다. 삼성물산은 신용등급이 높아 HUG보증을 사용할 일이 많지 않다. 이는 곧 책임준공확약서를 낼 필요가 없음을 의미한다. 물론 책임준공확약서를 낸다고 공사중단을 무조건 막을 수 있는 건 아니다. 다만, 책임준공확약서로 인해 입찰공고가 조금 늦어진 책임 소지가 있기에, 삼성물산은 한남4구역 입찰조건 마련에 더욱 고심할 것으로 관측된다. 현대건설은 지난 2021년 한남3구역 시공권을 확보한 만큼, 4구역까지 합쳐 '디에이치 타운'을 만들 계획이다. 2개 구역의 사업속도 차이로 인해 동시 착공은 불가능하지만, 연접해 있는 2개 구역을 1개 시공사가 맡았을 때 '인허가·공사' 관점에서 경제적 실익이 있다는 점을 어필할 것으로 관측된다. 실제로 한남3구역 계획도로를 활용해 한남4구역의 사업비를 절감할 수 있다는 내용으로 어필하고 있다. 디에이치 타운화 전략을 두고는 한남4구역 조합원들 사이에서도 의견이 갈리는 모양새다. 무엇보다 한남3구역 집행부 임원은 최근 현대건설 정문에 차량을 돌진시키며 불만을 표하기도 했다. 현장에서 만난 한남3구역 조합원들은 현대건설이 시공사 선정 당시 약속했던 ▲현대백화점 입점 ▲이주비 HUG보증수수료 불필요 ▲상가7-2블록 통매입 등을 모두 지킬 수 없다는 입장을 밝혔다며 불만을 쏟아냈다. 특히, 현대건설은 한남3구역 시공사 선정 당시 HUG보증수수료를 낼 필요가 없다며, 이주비 3조원을 5년간 빌린다고 가정했을 때, HUG보증수수료율(연 0.35%)을 감안해 약 525억원을 절감할 수 있다고 강조했다. 한남3구역 감사는 올해 정기총회에서 조합원들은 현대건설의 좋은 사업 조건 중 하나로 인지했고, 이는 시공사 선정에도 어느 정도 영향을 미쳤다는 점을 지적했다. 다만, 현대건설 임원은 4년 전 시공사 선정 당시 약속했던 3가지(현대백화점 입점, HUG보증수수료, 상가7-2블록 통매입) 사안을 지키는 건 쉽지 않다고 못박았다. 건설업 관계자는 "비단 한남3구역뿐만 아니라, 시공사 모두 입찰경쟁이 이뤄진 시기에는 뭐든 할 수 있다고 말할 수밖에 없다"며 "삼성물산과 현대건설의 제안서 조건에 대해 한남4구역 집행부와 조합원들이 꼼꼼하게 실행 가능성을 검토해 봐야 한다"고 조언했다. 이어 "한남3구역 내 현대백화점 입점과 지하철 신설, 상가 통매입 등 지켜지지 않은 약속과 관련해서는 향후 공사비 증액 과정에서 협상카드로 사용될 수 있다"고 덧붙였다.
신속통합기획 1차 후보지인 면목7구역이 조합설립인가를 받으며 본격적인 사업 시작을 알렸다. 중랑구청에 신청한 지 10여일 만이다. 류경기 중랑구청장은 지난 달 말 면목7구역 창립총회 때 참석해, 아낌없는 행정 지원을 조합원들에게 약속했다. 면목7구역은 1차 후보지 21곳 중에서도 속도 면에서 가장 앞서가고 있다. 12일 정비업계 따르면 면목7구역 재개발 조합(김무겸 조합장)은 지난 11일 중랑구청으로부터 조합설립인가를 받았다. 본격적인 재개발 사업 진행을 위한 법적 주체가 만들어진 셈이다. 면목7구역은 지난 2021년 말 신속통합기획 1차 후보지로 합류한 뒤, 2023년 3월 가장 먼저 신속통합기획(안)을 확정지었다. 이후 가이드라인을 토대로 정비계획(안) 입안 절차를 진행해 왔고, 구역지정 후 조합설립인가까지 일사천리로 진행했다. 면목7구역은 지난 달 말 조합설립을 위한 창립총회를 열어 김무겸 조합장을 필두로 한 1기 집행부 구성도 완료했다. 사업을 도와줄 협력업체로는 부동산써브S&C와 삼하건축사사무소가 조합원들의 선택을 받았다. 사업대상지 면적은 58,400㎡, 공동주택 획지 및 정비기반시설 용지는 각각 50,710㎡, 7,690㎡로 이뤄진다. 정비기반시설을 살펴보면, ▲도로(1,960㎡) ▲근린공원(2,600㎡) ▲어린이공원(1,800㎡) ▲공공청사-파출소(330㎡) ▲사회복지시설(1,000㎡) 등이다. 용도지역은 일부 종상향을 통해 ▲제2종-7층이하(7,256㎡) ▲제2종(433㎡) ▲제3종(50,710㎡)로 계획이 수립됐다. 제3종이 전체 면적의 약 86%를 차지한다. 재개발을 통해 공급되는 주택 세대 수는 1,447세대로, ▲토지등소유자(627세대) ▲일반분양(441세대) ▲의무 임대주택(148세대) ▲국민주택규모 임대주택(231세대)로 구성된다. 의무 임대주택은 용적률 혜택(법적상한용적률-상한용적률)에 따른 주택 증가분을 제외한 전체 세대 수(985세대)의 15%에 해당하는 148세대가 지어질 예정이다. 김무겸 조합장은 "창립총회 때 조합원들에게 당선 소감을 말씀드렸던 바와 같이, 초심을 잃지 않고 사업속도에 박차를 가할 것"이라며 "조합원들과 충분히 소통하고 똘똘 뭉쳐 갈 것"이라고 말했다.
신림뉴타운의 대장주인 신림1구역이 사업시행계획(안) 승인을 위한 정기총회를 성황리에 마무리했다. 조합은 앞선 건축심의 과정이 1년간 지체됨에 따라, 분양신청과 이주 관리에 발빠르게 대응해 늦춰진 사업 속도를 높이겠다는 계획이다. 12일 정비업계 따르면 신림1재정비촉진구역 조합(유병철 조합장)은 지난 5일 정기총회를 열어 ▲제1호(조합정관 변경) ▲제2호(예산 사용내역) ▲제3호(사업시행계획(안) 승인) ▲제4호(분양신청기간 및 통지 관련 승인) ▲제5호(설계용역 변경 계약 승인) ▲제6호(이주관리 업체 선정 및 계약) 등의 안건을 통과시켰다. 신림1구역의 사업대행자인 한국토지신탁은 이날 조합원들에게 사업추진 경위를 보고하며, 1년의 시간이 소요된 건축심의 과정에 대해 설명하는 시간을 가졌다. 한토신은 건축심의가 장기간 보류됐던 원인에 대해 "서울시 건축위원회와 도시계획위원회 간의 의견 조율 과정이 원만하지 않았기 때문"이라고 말했다. 신통기획팀·조합이 구상한 재개발 계획안(삼각형 랜드마크 별동 구성)을 두고 서울시 건축위가 '소셜믹스 근본 취지에 어긋난다', '랜드마크동 전면 재검토가 필요하다' 등의 의사를 전달했다는 것이다. 이와 관련, 한토신은 "지난해 12월 삼각형 골격을 유지하는 방향으로 최종 협의가 완료됐다"면서 "다소 시간이 지연되긴 했으나, 신림2·3구역에 비해 2~3년 가량 빠른 속도"라고 조합원들을 안심시켰다. 조합설립부터 사업시행인가 시점까지 신림2·3구역은 각각 평균 92개월, 106개월이 소요됐다. 반면 신림1구역은 올해 11월 사업시행인가를 목표로 평균 60개월을 예상하고 있다. 금번 정기총회에서 의결된 정비사업비 예산(안)을 살펴보면 총 공사비는 1조5,660억원(평당공사비 680만원) 수준으로 책정됐다. 이는 시공사 선정 당시 논의된 총 공사비 1조1,540억원(평당공사비 487만원)에 비해 약 4,120억원의 총 금액이 증가한 것이다. 공사비 상승으로 인한 조합원들의 우려가 있어, 한국토지신탁은 향후 시공사(GS건설-현대엔지니어링-DL이앤씨 컨소시엄)와의 공사비 협상을 통해 공사비 지출을 최대한 줄이겠다는 입장이다. 통상 신탁 수수료는 총 매출액(임대를 제외한 조합원 분양가+일반분양가)의 약 1%~4%로 책정되는데, 현재 한국토지신탁의 신탁보수는 1.2%로 책정됐다. 사업시행계획(안)에 따라 신림1구역의 총 구역면적은 223,168㎡로, 이중 획지 면적은 174,451㎡로 나타났다. 나머지는 ▲도로(22,507㎡) ▲하천(11,871㎡) ▲공원(12,560㎡) ▲공공청사(1,105㎡) ▲유치원(673㎡) 등의 정비기반시설로 분류된다. 이외 공동이용시설로는 문고, 보육시설, 경로당, 돌봄센터 등이 마련될 예정이다. 예상되는 주택물량은 총 4,185세로 공공임대주택 수는 631세대로 나타났다. 세부적으로 ▲37㎡형 (530세대) ▲59㎡형 (912세대) ▲84㎡형 (1,997세대) ▲102㎡형 (387세대) ▲114㎡형 (337세대) ▲142㎡형 (22세대)로 분류된다. 임대주택의 경우 ▲37㎡형 (413세대) ▲59㎡형 (208세대) ▲84㎡형 (10세대)로 나뉜다. 대상지의 용적률과 건폐율은 각각 259%, 22%다. 주민이주대책과 관련한 계획안도 마련됐다. 대상지의 총 이주 가구수는 3,542세대로, 조합원 1,456세대와 세입자 2,086세대로 나뉜다. 관리처분계획인가 이후 3개월 이내 50%, 6개월 이내 30%, 9개월 이내 15% 순으로 이주를 진행시킨다는 계획이다. 이날 총회에선 이주관리(수용재결, 명도업무 등) 용역업체를 선정하는 선거도 이뤄졌다. 평가결과표엔 ▲우인법무사 합동사무소 & ㈜선일도시정비 & 법무법인 센트로(기호1) ▲법부법인 을지(기호2) ▲기현법무사 합동사무소 & ㈜한진씨앤이 ㈜윤정법률사무소(기호3) ▲법무사법인 유일 & 법무법인 동아(기호4) 등 4곳이 이름을 올렸다. 기호1번 우인법무사는 책임이주 완료기간을 12개월로 잡고, 용역비는 99억원으로 책정했다. 이주를 1개월 단축시 용역금액의 10% 지급을 조건으로 내걸었다. 기호2번 기현법무사는 이주기간을 가장 빠른 10개월로 책정했고, 용역비도 65억원으로 산출했다. 1개월 이주 단축시, 5억원 성과급 지급을 약속 받았다. 이날 선거 결과, 다수 조합원들의 선택을 받은 기호1번 우인법무사 합동사무소 & ㈜선일도시정비 & 법무법인 센트로가 이주관리 용역업체로 최종 선정돼 주민들의 이주절차를 돕게 됐다. 이로써 신림1구역 재개발 사업의 협력업체는 ▲한국토지신탁(사업대행) ▲GS건설-현대엔지니어링-DL이앤씨 컨소시엄(시공) ▲정일회계법인(회계) ▲센트로(법무법인) ▲유민건축사사무소(건축) ▲우인법무사 합동사무소(이주관리) 등으로 구성됐다. 한편 당일 총회는 재개발 사업에 대한 조합원들의 뜨거운 질의가 이어지면서 3시간30분 가량 진행됐다. 한 주민은 공사비 증가에 대한 우려를 표하며 기존과 달라진 커뮤니티 시설 설치 계획에 대해 질문했다. 이를 두고 한토신의 신현태 차장은 "조식서비스, 스카이스파 등의 시설은 시공사들의 대안일 뿐, 인허가청에서 허락을 받아야하는 부분"이라며 "언급된 커뮤니티 시설을 모두 설치한다면 건축심의 자체가 다 바뀌어야 한다"고 현실적 어려움을 드러냈다. 신 차장은 "관리처분 과정에서 커뮤니티 시설에 대한 일부 수정은 가능하다"면서도 "공간 부족 등의 여건상 일부 시설을 제외한 타 커뮤니티 시설은 설치가 쉽지 않다"고 답변했다. 또 다른 주민은 하천뷰를 누릴 수 있는 로열동(110동·111동)에 임대주택이 포함된 것에 대해 의문을 제기했다. 이를 두고 우민건축 관계자는 "서울시에선 단순히 조합원들에게 좋은 자리를 주고 임대세입자에게 나쁜 자리를 주는 걸 원치 않는다"며 "이에 대해선 조합원들이 어느정도 감내해야하는 부분"이라고 답했다. 이어 "해당 로열동에 84㎡타입을 넣게되면 오히려 세대수·동수가 줄어든다"며 "다수 조합원들이 원하는 84㎡타입은 완급 조절 차원에서 고루 분포가 됐다"고 설명했다. 이외에도 짧은 이주 기간에 대한 우려, 주민 소통 부재에 따른 불편함(단체 소통방 미개설) 등에 따른 개선사안 등이 요구됐다. 조합 측은 협력업체들과 협업해 주민들의 해당 요청사안 등을 최대한 반영하겠다고 밝혔다.
삼익그린2차가 구역계 내 산발적으로 분산돼 있었던 공원부지를 정형화하는 방향으로 정비계획(안) 변경 작업에 심혈을 기울이고 있다. 토지이용의 효율성을 기하고자 하는 움직임으로 평가된다. 당연히 도시계획시설 상 공원 면적은 그대로 유지된다. 작년 말 집행부가 바뀐 삼익그린2차는 조합 정상화를 빠르게 이뤄내며 안정감을 찾아가고 있는 분위기다. 11일 정비업계 따르면 삼익그린2차 재건축 조합(정성철 조합장)은 최근 정비계획(안) 변경을 위한 주민설명회를 열었다. 핵심 내용은 산재돼 있던 공원시설을 통합 조성해 공원부지 정형화 및 유지관리의 효율성을 제고하는 것이다. 기존 3개 어린이공원이 근린공원과 통합되면서, 근린공원의 면적은 종전 11.467㎡에서 26,276㎡로 늘어났다. 삼익그린2차의 용적률 체계는 ▲기준용적률(230%) ▲허용용적률(230%) ▲상한용적률(248.2%) ▲법적상한용적률(299.71%) 등으로 수립됐다. 토지 기부채납은 도로와 공원, 공공청사로 이뤄져 있으며, 건축물 기부채납은 공공청사(환산부지)다. 기부채납 순부담 면적은 7,491㎡다. 현재 높이계획은 40층 이하로 수립돼 있으며, 해당 내용은 향후 건축심의를 거쳐 확정되게 된다. 삼익그린2차는 오는 9월 13일(금) 오후 6시 강동구민회관에서 임원(조합장·이사·감사) 선출을 위한 총회를 개최한다. 삼익그린2차 조합원 수는 2,387명이다. 재건축 후 신규 공급 물량은 총 3,350세대다. 전용면적 별로 살펴보면, ▲전용 60㎡ 이하(830세대) ▲전용 60-85㎡ 이하(1,996세대) ▲전용 85㎡ 초과(524세대) 등이다. 총회에는 임원 선출 외에도 정비계획 변경(안) 입안을 위한 안건도 상정된다. 정비계획 변경(안) 입안을 위해선 전체 3분의2 이상 동의가 필요하다. 현재 연도형상가와 독립상가를 두고 조합원 간 활발한 의견 개진이 이뤄지고 있는 상황이다. 연도형 상가는 용적률에 포함되지 않아, 상대적으로 아파트를 지을 수 있는 면적이 증가한다. 현재 삼익그린2차는 전자투표 업체인 총회원스탑을 통해 홍보 OS요원 없이 총회 개최를 준비 중이다.
신속통합기획 2차 후보지인 창신동 23-606번지 일대(이하 창신9구역)가 서울시로부터 받은 신속통합기획(안)을 토대로 본격 정비계획(안) 수립에 나선다. 정비계획(안) 입안을 위한 동의서가 징구될 경우, 열악한 주거환경으로 알려진 창신동 일대는 대단지 신축 아파트로 탈바꿈하게 될 전망이다. 창신9구역은 1단계 종상향(2종7층이하→2종이하)을 통해 구릉지라는 지역적 제한요소를 극복할 계획이다. 11일 정비업계 따르면 서울시 신속통합기획과는 최근 주민설명회를 열어 창신9구역 신속통합기획(안)을 공개했다. 정비사업에서 가장 중요한 용적률과 건폐율은 각각 약 220%, 30%로 책정됐다. 예상되는 주택 공급물량은 약 2,500세대 내외다. 서울시는 오는 10월 중 신속통합기획(안)을 확정짓고 종로구청에 정비계획·건축계획 가이드라인을 내려보낼 예정이다. 종로구청은 정비계획(안) 입안 절차를 그 다음 수순으로 진행한다. 입안권자인 종로구청이 정비계획(안)을 서울시에 입안하려면 주민동의율 50%가 필요하다. 창신9구역 면적은 140,583㎡로, ▲공동주택(99,733㎡) ▲종교시설(1,553㎡) ▲정비기반시설(38,836㎡) 등으로 토지이용계획이 수립됐다. 정비기반시설은 공공복합청사(파출소+주민센터)와 도로, 공원녹지 등으로 이뤄져 있다. 지역적 특성을 고려해, 클러스터형·저층 선형·고층 타워형 등의 다양한 건축물이 적용된다. 신속통합기획(안)은 ▲구역계 조정(진출입 확보 및 낙산공원 편입) ▲용도지역 상향(유연한 도시계획 적용) ▲간선도로 연결 강화(교통망 정리) ▲보행 네트워크 확충(공공보행통로 2개) 등을 소주제로 기획됐다. 창신9구역도 창신10구역과 마찬가지로, 국가유산(문화재) 보존 및 관리를 고려해 정비계획(안)을 수립해야 한다. 대상지는 2007년 재정비촉진지구(뉴타운)로 선정됐으나, 사업에 진척이 없어 해제됐다. 이후 국토교통부 도시재생사업에 선정됐지만, 주거환경 효과는 그닥 크지 않았다. 결국 창신9구역은 신속통합기획을 통한 재개발 사업을 택했고 지난 2022년 말 후보지로 선정됐다. 한국토지신탁이 창신9구역과 창신10구역의 사업시행을 위한 업무협약(MOU) 체결 업체다.
'공공재건축 1호' 사업지인 망우1구역이 최근 새 집행부를 꾸린 가운데, 용적률 완화와 종상향 등 변경된 정비계획(안)을 조합원들에게 설명하는 시간을 가졌다. 망우1구역은 특별건축구역 지정을 통해 일조 확보를 위한 높이제한 배제를 검토 중인 상황이다. 다만 특별건축구역 지정에 따른 공공성 확보로 공공주택 수 증가와 기부채납은 어느 정도 감안해야 할 요소다. 12일 정비업계 따르면 망우1 공공재건축 조합(강성민 조합장)은 사업성 확보 차원에서 용도지역 변경과 층고제한 완화를 적용해 사업을 추진하고 있다. 기존의 용적률과 높이계획만 보면 사업성이 다소 부족한 모습이었으나, 일조권 문제가 완화되고 높이제한이 풀리면서 사업이 활력을 보일 것으로 예상된다. 제안된 '특별건축구역'은 건축 관련 제도개선을 도모하고자, 법·관계법령에 따라 일부 규정을 적용하지 않거나 완화 또는 통합해 적용하도록 특별히 지정하는 구역을 뜻한다. 지정대상으로는 행정중심복합도시, 혁신도시, 택지개발사업구역, 도시 및 주거환경정비구역, 재정비촉진구역 등이 해당된다. 특별건축구역으로 지정되면 우선 대상지 북측 4개 학교의 일조권 확보와 주변지역 경관 영행을 최소화하기 위해 통경축 및 스카이라인이 계획된다. 또 도시가로를 연결하는 보행도로(공공보행통로 등)가 설치된다. 이는 단지의 연속성을 유지하기 위함이다. 전면 보행공간을 비롯해 공공주택과 지역문화커뮤니티 시설도 추가로 확보하게 된다. 망우1구역(염광아파트)의 면적은 25,109㎡로, 현황세대수는 269세대로 집계됐다. 전체필지(54필지)에서 국공유지(6필지)는 11%로 나타나며, 건축물 현황은 3-5층 규모 아파트와 단독주택 수를 합해 총 53동이다. 토지이용계획을 살펴보면 ▲공동주택 획지(22,741㎡) ▲도로(1,327㎡) ▲공공청사(1,040㎡)로 분류된다. 기존 계획과 달라진 건 공원이 제외됐다는 점이다. 대상지 용도지역의 경우, 제2종일반주거지역(7층이하)에서 제3종일반주거지역으로 2단계 종상향이 이뤄진다. 기부채납 대상은 공공청사와 공영주차장이 설치된다. 공공청사의 세부용도는 아직 미정이며, 지하2층-지상4층 규모로 지어진다. 공영주차장은 공공청사 맞은 편에 위치하게 된다. 중랑구청과 협의하에 거주자 우선주차 20대가 계획돼 있다. 용적률 체계는 ▲기준용적률(190%) ▲허용용적률(200%) ▲상한용적률(223%) ▲법적상한용적률(271%) 순서로 수립됐다. 허용용적률 인센티브는 공공보행통로, 열린단지 등을 적용해 확보했다. 순부담면적은 총 2,283㎡로 10%에 해당하는데, 공원 등이 빠져 기존 순부담률에 비해 1%p가량 낮게 책정됐다. 건축계획(안)에 따라 높이계획은 기존 38.5m이하(13층)에서 80m이하(25층)로 2배 가량 높아졌다. 예상되는 주택물량수는 총 581세대로, 기존 계획과 비교했을 때 119세대가 증가됐다. 공공임대분양 수는 64세대, 일반분양 수는 52세대 늘어난 수치다. 일반분양세대는 세부적으로 ▲45㎡(17세대) ▲59㎡(85세대) ▲74㎡(67세대) ▲84㎡(259세대) ▲104㎡(50세대)로 분류된다. 공공임대주택은 세부적으로 ▲기부채납 공공임대주택 ▲법적상한용적률 적용 공공임대주택 ▲종상향 후 법적상한용적률 적용 공공분양주택[공공재건축사업 시]으로 나뉜다. 기부채납은 공공임대주택(39세대)은 허용용적률에서 상한용적률로 가기 위한 인센티브 대가로 지어야 한다. 법적상한 공공임대주택과 법적상한 공공분양주택의 경우, 법적상한용적률(271.35%)에서 상한용적률(223.67%)를 뺀 절반(23.84%)의 수치만큼 짓게 된다. 공공임대주택과 공공분양주택은 각각 11.92%의 수치를 적용 받아 32세대씩 짓게 된다. 따라서 총 임대주택은 103세대(39세대+64세대)로 책정됐다. 건축비는 민간분양아파트에 적용되는 기본형 건축비와 공공임대주택에 적용되는 표준형 건축비로 나뉜다. 단 공공분양주택은 임대주택이긴 하나, 망우1구역의 공동사업자인 LH가 분양 시점에 기본형 건축비로 매입하게 돼 사업성 측면에서 조합원들에게 유리한 부분이 있다. 이날 설명회 말미엔 8·8 부동산 대책의 적용 여부와 특별건축구역 지정 제안에 대한 주민들의 질의가 이어졌다. 8·8 부동산 대책의 적용 여부와 관련, LH 관계자는 "망우1구역은 서울시 평균 공시지가보다 낮을 것으로 예상돼 직간접적으로 사업성 보정계수 부분에서 혜택을 받을 수도 있다"고 말했다. 이어 "임대주택 인수부분에서도 표준이 아닌 기본건축비로 가격이 책정돼 조합원 입장에서 매출증가로 분담금이 늘어나는 효과를 볼 것"이라고 했다. 다만 이외 현황용적률과 규제완화 두 부분은 대상이 아니거나 이미 완화를 받았기에 적용이 어려울 것이라고 입장을 더했다. 특별건축구역 지정 제안과 관련해선, 세종코퍼레이션의 신동열 이사는 "망우1구역은 북측에 학교가 4곳이 있어 층수의 한계로 사업성이 불리한 곳"이라며 "주민제안이 있었고, 최대한 주민들의 사업성을 늘리기 위해 검토한 부분"이라고 설명했다. 신 이사는 "특별건축구역 제도를 이용해 인동간격을 완화하고, 일조권 확보로 층수를 최대한 높이 계획하고 있다"고 부연했다. 한편 망우1구역은 이달 27일 정기총회를 열어 조합장을 포함해 임원 및 대의원 등을 새롭게 선출하는 절차를 밟았다. 새로 선임된 강성민 조합장을 필두로 사업진행에 속도를 낼 것으로 보인다. 현재 망우1구역 조합은 LH와 공동으로 사업을 추진 중이며, 협력사 라인업은 ▲세종코퍼레이션(정비업체) ▲나우동인건축사사무소(설계) ▲SK에코플랜트(건설사) 등으로 구성된다.
DL이앤씨가 지난 2022년 8월 길동(둔촌) 프라자 리모델링 조합과의 시공계약 해지를 통보해 온 가운데, 조합에 빌려준 원리금 27억3,000만원을 회수하기 위한 협의를 진행하고 있다. DL이앤씨는 조합이 보유한 아파트 3세대를 임의경매로 내놓았으나, 조합의 요청 하에 지난 달 예정돼던 경매는 보류된 상황이다. 현재 일부 리모델링 사업장에서 재건축 선회 움직임이 일고 있어 유사한 사례가 또 나올 수 있다는 전망이다. 10일 정비업계 따르면 DL이앤씨와 길동(둔촌) 프라자 리모델링 조합과 원리금(대여금+이자) 27억3,000만원 상환을 두고 소송을 진행 중이다. DL이앤씨는 조합이 소유하고 있는 아파트 3채를 임의경매에 부쳤으나, 조합 측 요청으로 임의경매를 취하했다. 채권자인 DL이앤씨는 조합 총회를 열어 아파트 3채를 매각해 원리금을 상환해 주고, 만약 부족할 경우 조합원들이 분담해서 지급해야 한다는 입장을 전달해 왔다. 조합과 DL이앤씨는 일방적 계약해지 여부를 두고 입장차를 보이고 있는 것으로 전해진다. 비슷한 시기 리모델링 사업을 진행해 온 둔촌현대1차(더샵둔촌포레)는 현재 입주를 앞두고 있다. DL이앤씨가 리모델링 사업을 협의 없이 포기함에 따라 현재 조합원 역시 손해를 봤다는 것이다. 조합원들은 대기업의 조합을 압박하는 행위는 상호 신뢰를 깨뜨렸다며 아쉬움을 토로하고 있는 실정이다. DL이앤씨는 리모델링에서 재건축 사업으로 선회하려고 하는 움직임이 있었고, 사업 추진의사가 없다고 판단함에 따라 시공계약 해지를 통보했다는 입장이다. 리모델링 사업 추진 입장을 밝혀달라고 최고까지 했으나 조합에서 명확한 입장 표명이 없었다는 것이다. DL이앤씨는 조합 측에 대여금 지급명령을 신청했으나, 조합 측에서 이의를 제기했고, 현재 민사소송으로 넘어간 상황이다. 현재 목련3단지 역시 쌍용건설이 조합 측에 리모델링 사업 추진 의사를 묻고 있는 상황이다. 쌍용건설 역시 목련3단지가 리모델링 사업 추진 의지가 부족하다는 판단 하에 대여금 지급을 중단했다. 올해 4월 있었던 조합장 선출 및 권리변동계획 수립 총회가 정족 수 미달로 불발된 탓이다. 쌍용건설은 리모델링 사업 추진을 중단할 경우 조합원에 대한 소송도 예고한 상황이다. 계약이행촉구 최고서도 통보했다. 업계 관계자는 "리모델링 사업장 내 재건축 선회 움직임이 일면서, 시공사로부터 대여금을 빌려다 사업비로 쓴 사업장에서 난처한 상황이 벌어지고 있다"며 "자본력과 힘을 갖춘 시공사를 상대로 조합의 대응력은 약할 수밖에 없다"고 말했다. 이어 "길동(둔촌) 프라자 사례가 향후 관련 사업장에 어떤 영향을 미칠지는 조금 더 지켜봐야 할 거 같다"고 덧붙였다.
DL이앤씨와 현대건설이 최근 각각 잠실우성4차, 가락삼익맨숀 조합원들의 선택을 받아 시공사 지위를 확보했다. 2곳 건설사 모두 조합이 제안한 원안설계가 아닌 대안설계, 더 나아가 혁신설계를 통해 사업을 진행하고자 하는 의지를 나타내고 있어 관심이 쏠린다. 특히 DL이앤씨 는 잠실우성4차 시공사로 선정된 후 기존 32층이 아닌 49층 높이로 대대적인 설계변경을 전제로 사업 방향성을 제안했다. 9일 정비업계 따르면 DL이앤씨는 32층 높이를 전제로 대안설계를 제안했으나, 시공사 선정이 끝난 직후 '49층'을 전제로 정비계획(안)을 원점에서부터 변경하자는 취지의 제안을 조합에 한 것으로 전해진다. 최고높이를 조정하는 일은 중대한 설계변경을 전제로 한다. 조합 역시 정비계획(안) 인허가를 처음부터 다시 진행해야 하기 때문에 인허가청인 송파구청과 긴밀한 협의를 진행 중인 것으로 전해진다. 통상 정비사업에서 시공사를 선정한 직후, 시공사가 제안한 설계(안)으로 사업을 추진하는 경우가 일반적이다. 시공사는 조합의 원안설계보다 훨씬 개선된 내용을 제안하기 때문이다. 세대당 주차대수를 늘리고, 세대당 커뮤니티면적을 최대화하는 방향 등은 조합원들의 눈길을 사로잡기에 충분한 매력 요인이다. 잠실우성4차와 가락삼익맨숀 모두 사업시행계획(안)을 수립하기까지 적잖은 시일이 소요된 터라 사실 설계변경은 어느 정도 예정된 수순이다. 설계변경은 더 나은 방향으로 아파트의 미래가치를 개선한다는 점에서 분명 주목받을 일이기 때문이다. 하지만 설계변경은 공사비 증액과 직·간접적으로 맞닿아 있기에 조합원들과 충분한 소통과 협의 하에 진행해야 할 당위성이 존재한다. DL이앤씨가 시공사로 선정될 때 조합에 제출한 입찰제안서에는 '49층'이라는 제안 조건이 없다. 물론 입찰지침서 상 대안설계는 경미한 변경 범위 내에서만 가능하기 때문에 중대한 변경으로 여겨지는 '49층'을 애초 제안할 수 없었을 것이라는 게 업계 중론이다. DL이앤씨는 원안설계와 대안설계 평당 공사비를 각각 809만원, 807만원에 제안했다. 당초 잠실우성4차 공사비 예가는 760만원이었으나, DL이앤씨가 하이엔드 브랜드(아크로) 적용을 할 수 없다는 강경한 입장을 내비친 결과, 810만원으로 상향 조정됐다. 현재 최고층수 49층을 전제로 진행할 경우, 실제 준공 시 평당 공사비는 큰 폭으로 상승할 전망이다. DL이앤씨는 대안설계 인허가 협의를 진행하는 과정에서 협의 불가에 따른 변경내용이 발생할 경우 공사비가 변동할 수 있다는 점을 입찰제안서에 기재해 놓았다. 현대건설 역시 가락삼익맨숀을 수주할 때, 조합원들의 눈높이를 충족하기 위해선 특화설계에서 더 나아간 설계 고급화가 필요하다는 점을 강조했다. 조합에서도 아이디어를 제안할 수 있다는 지침을 줬다. 현대건설은 광폭 테라스와 세대당 커뮤니티시설 2평, 엘리베이터를 코어당 2대를 설치하겠다는 내용을 제안했다. 원안설계와 대안설계보다도 큰 폭으로 개선된 설계 아이디어를 총회 때 설명했다. 현장에서 만난 A조합원은 "아파트 스펙이 조금 더 개선되는 방향을 선호하지만, 이 경우 공사비 증액은 감안해야 하는 것으로 이해하고 있다"며 "공사비 증액 관련 구체적인 범위와 정도를 현 시점에서 알 수 없는 게 불안한 요인은 맞다"고 말했다. 이어 "조합 집행부에서 시공사와 충분히 협의하며 잘 진행해 줄 것이라 믿는다"고 말했다. 또 다른 B조합원은 "잠실우성4차와 가락삼익맨숀 모두 단독입찰에 따른 수의계약이라, 사실 시공사로 선정된 이후부터는 확실히 협상력에서 시공사가 우위를 점할 수밖에 없을 것"이라며 "설계변경 과정에서 조합원과 소통해 주고, 시공사와 효율적이고 지혜로운 협상을 진행해 줬으면 하는 마음"이라고 강조했다.
창신10구역(창신동 629번지 일대)이 2022년 말 신속통합기획 후보지로 선정된 뒤 약 2년여 만에 신속통합기획(안)을 마련했다. 총 세대 수는 1,900세대 내외로 예정돼 있다. 물론 세대 수는 정해진 용적률 내에서 평형대 구성에 따라 달라지기 때문에 현 시점에서 참고 자료로만 활용하면 된다. 9일 정비업계 따르면 서울시는 창신10구역 토지등소유자를 상대로 신속통합기획(안)을 공개하는 주민설명회를 개최했다. 김현주 서울시 신속통합기획 2팀장이 ▲현황 및 추진배경 ▲수립 과정 ▲신속통합기획(마스터플랜) ▲기대효과 및 향후계획 순으로 PT발표를 진행했다. 신속통합기획 후보지를 신청하던 당시 창신10구역 면적은 81,370㎡로, ▲제1종(690㎡) ▲제2종7층이하(70,184㎡) ▲제3종(10,495㎡) 등으로 구성돼 있었다. 1,041개 필지로 구성돼 있으며 토지등소유자 수는 1,313명에 달한다. 건축물은 총 485개동으로 노후도는 75.1%로 집계됐다. 구역계는 기존 81,370㎡에서 94,695㎡로 약 16% 늘어났다. 우선, 종로변 원활한 진출입을 고려해 남측 필지 일부를 구역계 편입했다. 현재 짓고 있는 창신·소담공영주차장도 가로변 정비 목적으로 구역계 새롭게 포함됐다. 한양도성변 낙산근린공원도 포함돼, 필요공원도 확보했다. 창신10구역은 대부분 제2종(7층이하) 일반주거지역이다. 서울시는 제2종(7층이하)에서 2종으로 1단계 종상향한다는 전제 하에 개발계획을 수립했다. 기준용적률은 종전 170%에서 190%로 20%p 상향 조정됐다. 허용용적률은 210%다. 제3종일반주거지역은 종로변 쪽 일부 획지인데, 문제는 흥인지문과 가까워 건축물 높이제한에 걸린다. 창신10구역은 1950년대 무허가 판자촌이 형성된 후, 현재까지 다양한 주거정비 사업이 시도됐다. 뉴타운 사업과 도시재생 사업 등이 진행됐으나, 열악한 삶의 터진이 현재까지 이어져 온 상황이다. 대상지 내 구릉지가 약 30%에 달할 정도로 급경사다. 이로 인해 불법 주·정차, 보도혼용 등의 보행환경 저해 요소들이 많다. 주변 국가유산으로는 서울 한양도성(사적 제10호)과 서울 흥인지물(보물 제1호) 등이 위치해 있다. 국가유산(문화재) 관련 검토가 병행되어야 한다는 의미다. 국가유산 반경으로는 역사문화환경 보존지역 등 각 규제사항이 있기 때문에 건축물 높이가 제한된다. 서울 흥인지문과 한양도성을 감안한 개발 가능면적은 전체 구역면적의 약 30% 수준인 것으로 파악되고 있다.
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