발행일(UPDATE): 2025년 09월 09일 16시 31분
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"자양3동은 광진구 최초로 주민들이 재개발을 원한다고 직접 찾아온 놀라운 동네입니다. 과거 서울시의 재개발 규제로 개발이 어려웠지만, 접도율 기준 완화로 자양3동은 이제 추진 여건이 마련돼 사업 초기단계를 밟고 있습니다. 단 주민 동의가 관건인 만큼, 마음을 하나로 모아주십쇼. 그래야 광진구도 적극적으로 도울 수 있습니다." 김경호 광진구청장은 최근 열린 자양3동 227-147번지 일대 주택재개발 관련 신속통합기획 주민설명회에 참석해 주민들의 개발 의지를 재차 확인했다. '광신마을'로 불리는 자양3동은 10년 전 낙후된 주거환경을 개선하고자 개발을 추진했으나, 찬성동의률을 달성하지 못하면서 사업이 무산된 바 있다. 사업이 첫 삽을 뜨기 위해선 무엇보다 주민 단결력이 절실하다는 것이 김 구청장 발언의 핵심 요지다. 16일 정비업계 따르면 자양3동은 서울시 신통기획 후보지로 선정되기 위해 주민동의서를 징구하고 있다. 토지등소유자들을 대상으로 한 설명회 프레젠테이션(PT) 발표는 람코리아의 하승현 대표이사가 맡았다. 대상지의 구역면적은 41,309㎡(12,496평)이며, 261필지와 215개의 건축물로 구성돼 있다. 자양3동의 토지 용도지역은 제2종일반주거지역, 제3종일반주거지역으로 혼재돼 있고, 토지등소유자 수는 총 457명으로 나타났다. 사업후보지 검토기준을 살펴보면, 대상지는 필수요건인 노후도(60% 이상)와 면적(10,000㎡ 이상)을 충분히 충족한다. 또 선택 요건에서도 과소필지 항목을 제외한 호수밀도, 주택접도율, 연면적 조건에 적합하다는 평가를 받았다. 사업계획(안)에 따라 예상되는 주택물량은 949세대로, 임대주택은 143세대로 나타났다. 건축규모는 최고35층, 10개 동으로 계획됐다. 세부적으로 ▲39㎡(93세대) ▲59㎡(217세대) ▲84㎡(639세대)로 나뉘며, 판매·근린생활시설은 698평에 해당한다. 다만 사업계획은 사업추진 과정에서 언제든 설계가 변경될 수 있다. 이날 광진구청 관계자는 종상향과 관련한 주민 질의에 "2종일반주거지역에서 3종일반주거지역으로 종상향은 무난할 것으로 예측되며, 용적률 300%까진 가능해 보인다"면서도 "준주거지역으로의 종상향은 개발상황을 지켜봐야 한다"고 답했다. 자양3동은 향후 서울시로부터 신통기획 후보지로 선정되면, 주민참여단과 자문단을 구성해 신통기획 추진을 위한 사전준비에 착수하게 된다.
여의도 대교아파트가 신속통합기획 사전자문(Fast Track) 1호 사업장의 면모를 나타내고 있는 가운데, 정비계획(안) 지정고시가 임박한 상황에서도 조합원들을 위한 세심한 행보로 다시금 재조명 받고 있다. 조합은 서울시로부터 지정고시를 받기 이전, 조합원들에게 그간의 추진경과와 향후 사업계획 등을 가감없이 공유하는 시간을 가졌다. 이날 삼성물산과 롯데건설 또한 조합원들과 공식 인사를 나눴다. 14일 정비업계 따르면 여의도 대교아파트는 최근 정비계획(안) 관련 주민설명회를 개최했다. 대교아파트는 이미 정비계획(안) 공람공고 및 의견청취를 마치고 서울시 도시계획심의위원회 상정만을 앞두고 있다. 주민설명회를 법적으로 열어야 할 의무는 없다. 다만, 조합은 건축물 기부채납을 포함해 인허가청(서울시·영등포구청)과 어떻게 협의를 해왔고, 그 결과 사업성이 어떻게 개선됐는지를 공유하고자 조합원들 앞에 선 것이다. 여의도 대교는 오는 9월 정비계획(안) 결정고시가 날 것으로 관측하고 있으며, 내년 상반기 시공사 선정을 위한 총회를 개최한다. 조합은 인허가 일정표를 별도로 관리하며, 한 발 앞서 사업을 준비하는 모습으로 조합원들의 신뢰를 받고 있다. 현재 정비계획(안) 결정고시를 전제로 후속 절차(건축심의·교통영향평가·환경영향평가 도서 작성)들을 병행 중이다. 통합심의는 올해 4분기 바로 접수 가능한 수준까지 작업이 돼 있는 상황이다. 조합은 신속하고 정확하게 사업을 추진하겠다는 점을 행동으로 보여주고 있다고 조합원들은 입을 모은다. 공람공고(안)에 따르면, 대교의 용적률 체계는 ▲기준용적률(230%) ▲허용용적률(280%) ▲상한용적률(369%) ▲법적상한용적률(469%) 순으로 수립됐다. 대교는 지난 3월 최초 주민제안 당시 법적상한용적률(440%) 대비 29%p 가량의 용적률을 확보하며 사업성 개선효과를 보게 됐다. 추가적으로 대교는 선제적으로 건축물 기부채납을 제안하는 전략을 펼치며, 단지 내 체육관(공공체육시설)을 확보하게 됐다. 대교아파트는 추진위원회 설립부터 창립총회까지 10개월, 조합설립인가를 받고 정비계획(안) 공람공고까지 단 2개월이 소요됐다. 공람공고 이후 현재 4개월이 지난 상황에서 서울시 도시계획심의위원회 상정 단계까지 도달했다. 정희선 조합장은 "신속하고 정확한 사업 추진을 위한 시간을 마련했다"며 "성공적인 재건축 사업의 종결을 위해 서로 존중함과 동시에 건설적 토론을 통해 발전적인 결과를 얻어냈으면 한다"고 말했다.
이촌한강맨션이 기존 68층에서 59층으로 하향 조정한 정비계획 변경(안)을 서울시와 협의 중인 가운데, 원만한 합의점을 찾을 수 있을지 업계 관심이 모아진다. 14일 정비업계 따르면 이촌한강맨션 재건축 조합(김운종 조합장)은 서울시와 정비계획 변경(안)을 두고 협의 중이다. 서울시 자문결과를 반영한 조치계획(안)은 ▲최고층수 68층에서 59층으로 하향조정 ▲한강변 첫 주동(20층 이하) 별동으로 건축 ▲단지 내 텐트형 배치(중앙부는 높고, 경계부로 갈수록 낮아지는 주동 모양) 등이 핵심이다. 59층은 이촌한강맨션 가운데 1개동으로 들어간다. 조합은 최근 최고층수와 이주시기를 묻는 설문조사도 진행했다. 설문조사는 최고층수 관련 조합원들의 의견이 일치된 모습을 보여주기 위한 자료로도 활용될 예정인 것으로 전해진다. 아울러, 이주시기를 정하는 목적도 포함돼 있다. 현재 이촌한강맨션의 이주시기는 정비계획 변경(안) 인허가가 예상보다 길어짐에 따라 계속해서 늦춰지고 있다. 현 시점, 조합이 생각하는 적정 이주시기는 2025년 상반기다. 이주 관련 업무를 도와줄 협력업체 선정도 본격화될 전망이다. 국공유지 매입대금 확보를 위한 사업비 대출의 경우, 국민은행과 한도 5,000억원 규모를 두고 막바지 협의 중이다. 이촌한강맨션은 구역계 내 총 26개 필지의 도로를 한국자산관리공사로부터 매입해야 한다. 도로는 약 6,000㎡로, 매입대금은 약 1,200억원이 필요한 것으로 알려졌다. 국공유지는 사업시행계획(안) 인가를 받았던 지난 2021년 9월로부터 3년 이내 매입해야만 종전자산감정평가 금액으로 살 수 있다. 이 기간이 지날 경우, 공시지가 인상과 추가 감정평가를 통해 더 많은 매입대금을 내야 한다. 조합은 지난 2022년 12월 관리처분계획(안) 인가를 받은 이후 본격적으로 설계변경 작업에 착수했다. 당시 정부의 아파트 최고층수 완화 규제에 힘입어, 이듬해였던 2023년에는 최고층수 68층, 용적률 300%를 주요 골자로 한 정비계획 변경(안)도 수립했다. 올해 5월 서울시 도시계획심의위원회는 층수를 낮추라는 자문결과를 내려보냈고, 조합은 현재 최고층 59층을 두고 서울시와 협의를 진행하고 있다. 서울시와의 협의가 59층 전제로 원만히 이뤄지게 된다면, 정비계획 변경(안)→건축심의→사업시행계획(안) 변경→관리처분계획(안) 변경 등의 인허가 절차를 원점에서부터 다시 진행해야 한다. 이촌한강맨션은 이주·철거기간 내 인허가 절차를 투트랙(Two-Track)으로 진행할 예정이다.
![[단독] 방배7, 호반·SK 입찰 안했다…업계 "입찰지침 허들 영향"](http://www.housingwatch.co.kr/data/cache/public/photos/20240833/art_17235094305289_a70ba7_178x118_c0.jpg)
서초구에 위치한 방배7구역 경쟁입찰이 무산됐다. 호반건설과 SK에코플랜트는 입찰참여의향서(LOI)를 제출했지만, 고심 끝에 금번 입찰은 참여하지 않는 방향으로 결론을 내렸다. 입찰참여의향서(LOI)가 2장이나 들어왔음에도 시공사 선정 입찰이 유찰된 건, 입찰지침서와 연관 지어 생각해 볼 필요가 있다는 분석도 나온다. 13일 정비업계 따르면 방배7구역 재건축 조합(윤정희 조합장)은 어제(12일) 입찰제안서를 마감한 결과, 호반건설과 SK에코플랜트 모두 응찰하지 않음에 따라 최종 유찰됐음을 조합원들에게 알렸다. 당초 2개 건설사 모두 입찰참여의향서(LOI)를 제출했기에 경쟁입찰은 사실상 당연한 수순으로 여겨졌다. 경쟁입찰이 성립되지 않은 건, 입찰지침서 상 시공사가 받아들이기 까다로운 조건과 관련 있다는 분석이 나온다. 방배7구역은 입찰에 앞서 건원엔지니어링을 CM(건설사업관리) 회사로 선정했다. CM 업무를 맡은 건원엔지니어링은 조합과 협의해 입찰지침서를 마련했다. 평당 공사비는 957만원(총 공사금액 1,772억원)으로 책정됐다. 현장설명회 참석한 대부분의 건설사들은 사업장 규모 대비 수익성이 나오지 않는다는 판단 하에 입찰 참여를 포기했다. 호반건설과 SK에코플랜트는 핵심입지가 갖는 '상징성'에 주목했고 LOI를 제출했다. 호반건설은 지난 2019년 호반써밋을 론칭하면서 서울 강남과 서초 등 알짜 입지로 꼽히는 사업장을 계속해서 주시해 왔다. 방배7구역 수주를 기점으로 강남·서초 권역에 입성할 수 있는 좋은 기회로 생각했을 것으로 업계는 보고 있다. SK에코플랜트 또한 하이엔드 브랜드(드파인)를 적용해 호반건설과 비슷한 시각을 견지했을 것으로 관측된다. 다만, 두 건설사 모두 최종 입찰에 참여하지 않은 건 '입찰지침서'와 관련 있다는 게 현장 분위기다. 실제로 일부 조합원들은 10분의1 발의를 통해 총회 개최를 조합에 요청해 놓은 상황이다. 100여명 가량의 조합원들이 한 자리에 모여 '입찰지침서' 내용을 수정·보완하자는 게 주요 골자다. 경쟁입찰이 불발된 것을 두고 조합원들 사이에선 까다로운 입찰지침서가 영향을 미쳤다고 생각하는 분위기가 조성된 것이다. 방배7구역의 구역 면적은 17,549㎡로, 용적률과 건폐율은 각각 236%, 26%다. 지하 4층-지상 19층 규모의 아파트 6개동을 짓는 프로젝트다. 예상되는 주택공급물량은 총 316세대로, 이중 조합원·일반분양 물량은 299세대다. 나머지 17세대는 공공임대주택이다. 방배7구역은 저층 주택가로 이뤄져 있어 사업성이 양호한 지역으로 꼽힌다. 도보 10분 안팎으로 내방역(7호선)과 방배역(2호선)이 위치해 있다.
이주율이 95%에 달하는 한남3구역이 재정비촉진계획(안) 변경을 위한 공청회를 완료했다. 공청회에선 '평형비율 조정'과 '임대아파트 규모 현상유지' 등의 현안이 도마 위에 올랐고, 건축·기반시설계획 변경에 대한 전반적인 논의가 이뤄졌다. 13일 정비업계 따르면 용산구청은 최근 한남3구역의 재정비촉진계획(안) 변경 결정을 위한 공청회를 열었다. 이번 공청회의 핵심 사안은 늘어난 주거시설 면적(40,593㎡)에 따른 사업성 개선 여부였다. 이날 발표는 ㈜제일엔지니어링 박종범 상무가 맡았으며, 한남3구역의 건축설계를 총괄하고 있는 건원건축 관계자 및 집행부 임원들도 자리에 참석했다. 한남재정비촉진지구(한남뉴타운)의 면적은 948,492㎡로, 한남뉴타운에서 한남3구역(386,395㎡)은 가장 규모가 큰 사업장으로 꼽힌다. 용도지역은 제1종일반주거지역에서 준주거지역까지 다양한 주택형태가 혼재돼 있다. 재정비촉진계획의 주요 변경 내용은 총 4가지로 압축된다. 우선 서울시의 정책방향을 반영해 창의적 설계를 토대로 보행중심 단지가 조성되며, 상업·준주거지역 내 비주거비율이 완화될 계획이다. 한남2·4구역의 재정비촉진계획(안)과 연계해 도로계획이 추진되고, 교통·환경영향평가에 따라 저층주거지의 일조권 문제 등이 다뤄진다. 또 기존계획의 한계를 개선하고자 ▲단차 문제 ▲옥외공간 부족 ▲건폐율 계획 ▲건축배치 조정 등의 검토가 이뤄지게 된다. 토지이용계획을 살펴보면 기존 주거용지에 종교부지가 새로 포함돼 종교시설 계획은 4개에서 5개로 늘어난다. 도로는 부정형한 도로선형과 과도한 경사도로가 개선되며, 공원녹지의 경우 우사단로의 공원형태와 규모·위치가 조정된다. 용도지역은 제1종과 제2종(7층이하)이 감소하는 반면, 제3종과 준주거지역 비율은 증가하게 된다. 순부담률은 국공유지 무상양도 면적의 감소로 인해 기존 13.1%에서 14.1%로 순부담이 1% 가량 증가한다. 토지 기부채납은 ▲도로 ▲공원·녹지 ▲공공청사(주민센터) ▲학교(향후 교육청 투자심사에 따라 변경될 수 있음) ▲사회복지시설이며, 건축물 기부채납은 ▲주차장 ▲공공청사 ▲학교 ▲사회복지시설 ▲공원 내 전망대 ▲공공임대주택(전용 25평 85세대)이다. 용적률 체계도 변화가 생긴다. 기존의 상한용적률(232.5%)에서 2.87%p가 증가한 235.37%로 용적률이 상향된다. 건폐율도 42.09%에서 37.19%로 4.9%p 감소한다. 동 간격이 여유로워지면서 쾌적한 생활환경이 기대된다. 지상22층(73m) 높이 계획은 유지된다. 변경된 주택공급계획에 맞춰 총 세대수는 5,816세대에서 174세대가 증가한 5,990세대로 바뀐다. 세대수는 늘어나지만, 동수는 197동에서 127동으로 줄어들게 된다. 85㎡이하 주택(80%이상 권장)은 총 5,990세대 중 4,942세대로 나타났으며, 임대주택(15% 이상)은 총 971세대로 책정됐다. 대상지의 임대주택 비율은 16.2%에 해당한다. 기존 세대수와 비교했을 때, 각 평형별로 ▲40㎡미만(50세대 증가) ▲40㎡~50㎡(47세대 감소) ▲50㎡~60㎡(383세대 감소)▲60㎡~85㎡(454세대 증가) ▲85㎡초과(100세대 증가)와 같은 변동수치를 보인다. 하지만 공청회에 참석한 조합원들은 대형평형 비율을 25%이상까지 더 확대해야한다는 의견을 내비쳤다. A조합원은 "조합원간의 형평성 문제를 해결하고, 한남4·5구역과의 균형발전을 위해 대형평형 수를 늘려야 한다"며 "인근 타 구역에 비해 대상지의 대형평형 비율은 17.5%밖에 안된다"고 아쉬움을 드러냈다. 대형평형 비율의 경우 한남4구역(34%), 한남5구역(41%)과 비교했을 때 한남3구역은 절반에 미치는 수준이다. 또 A조합원은 임대주택과 관련해선 "우리 구역의 임대주택 비율은 15%기준에 비해 높은 편"이라며 "현재의 임대비율을 유지하고, 기부채납 대상인 85세대의 임대주택을 현 수준보다 더 늘려선 안된다"고 주장했다. 이에 대해 ㈜제일엔지니어링 박종범 상무는 "과거에 서울시가 4:4:2 원칙을 고수했으며, 타 구역에 비해 한남3구역의 세입자 수가 많기 때문"이라고 설명했다. 박 상무는 "한남5구역은 조합원 수가 적어 대형평형을 늘려도 사업성이 나오는 사업지"라며 "대형평형이 늘어나면 그만큼 주민부담도 늘기에 적정선을 찾는 것이 중요하다"고 부연했다. 비록 어려움은 예상되나, 이날 박 상무는 주민의견을 고려해 대형평형 비율 확대 건에 대해 서울시와 협의해보겠다고 했다. 또 박 상무는 임대주택 수와 관련해선 "서울시에 85세대의 임대주택을 준 대신, 대지면적이 늘어나게 된 것"이라며 "한남3구역은 용적률이 낮다보니 땅이 아닌 건축물로 기부채납을 하는 것이 이득"이라고 말했다. 그러면서 "임대주택 말고 기반시설을 늘리게 되면 용적률이 내려가는 것을 감수해야 한다"고 했다. 아울러 ㅁ자형의 북향배치를 개선해야한다는 B조합원의 목소리도 이어졌다. 이를 두고 건원건축 관계자는 "조합원들이 원한다면 남향배치로 얼마든지 바꿀 수 있다"면서도 "단 북향의 경우 조망이 뛰어나기 때문에, 조망과 채광 둘 중 어느 곳에 우선순위를 둘지 판단해야 한다"고 설명했다.
상계2구역이 지난해 말 관리처분계획(안) 수립 총회에서 불거진 '부정투표'로 인해 조합장이 구속되는 초유의 사태에 이르렀다. 당시 조합원들의 반대로 관리처분계획(안) 수립 안건은 통과되지 못했다. 시공사인 대우건설과 동부건설도 조합의 부정투표에 직·간접적인 영향을 미쳤는지 여부를 두고 검찰 조사를 받은 것으로 전해진다. 조합장 구속으로 인해 상계2구역 재개발 사업엔 적신호가 켜진 상황이다. 12일 정비업계 따르면 노원경찰서는 상계2구역 관리처분계획(안) 수립 총회에서 부정투표가 적발됨에 따라, 피의자 18명에 대한 업무방해 혐의를 인정하며 서울북부지방검찰청에 송치시켰다. 이중 조합장을 포함한 3명은 증거인멸 및 도주 우려 등으로 인해 사전 구속영장이 청구됐고, 받아들여졌다. 조합장이 구속 수사를 받게 된 상황은 조합원들에게도 모두 공지됐다. 상계2구역은 지난해 관리처분계획(안)을 수립하는 과정에서 조합과 조합원들 간 갈등이 시작됐다. 관리처분계획(안)은 조합원 3분의2 이상 동의를 얻어야 하는 중요한 안건이다. 다만 개별분담금을 통보받은 조합원들은 반발했다. 증액된 공사비와 높은 사업비 대출금리로 인해 사업성이 급격히 떨어지면서, 조합원들의 분담금이 증가한 영향이다. 조합은 사업성 개선을 위한 방안을 강구해 왔지만, 이번엔 조합장 공백 사태를 맞게 됐다. 대우건설-동부건설 공동사업단과 조합이 합의한 평당 공사비는 595만원이다. 시공사는 사업장의 공사 난이도 및 마감재 수준을 고려했을 경우 결코 높은 공사비가 아니라는 점을 강조해 왔다. 물론 상계2구역의 최종 공사비는 595만원이 아니다. 작년 10월 1일부터 실착공까지 물가상승(Escalation)과 그밖의 기타 사유로 공사비 조정이 예정돼 있기 때문이다. 결과적으로 향후 조합원들의 분담금은 평당 공사비가 얼마로 책정되느냐에 따라 큰 폭의 변동폭을 보일 것으로 전망된다. 상계2구역은 일반분양 물량이 많지 않기에, 추가적으로 분양수입을 늘릴 수 있는 방안은 사실상 많지 않다는 게 업계 관계자들의 중론이다. 정비사업은 용적률 체계(기준·허용·상한·법적상한) 내에서만 아파트를 올릴 수 있기에, 용적률 상향이 이뤄져야만 일반분양 수입을 증대시킬 수 있다. 상계2구역 A조합원은 "관리처분계획(안) 재수립 절차를 앞두고 조합장이 구속되는 상황이 벌어질지는 아무도 예측하지 못했다"며 "지금 이 순간에도 시공사로부터 빌린 대여금 이자가 나날이 쌓여가고 있어 걱정인 마음"이라고 밝혔다.
GS건설-삼성물산 공동사업단이 강남3구(강남·서초·송파) 최초로 공공재개발을 추진 중인 거여새마을의 시공권을 확보했다. 주민들의 압도적 지지에 힘입어 시공사로 선정된 공동사업단은 '가장 빠르고, 가장 확실하게'라는 프로젝트 모토 하에 뛰어난 상품성을 지닌 아파트를 만들겠다고 화답했다. 거여새마을을 기점으로 지난 2021년 3월 공공재개발 후보지로 선정된 사업장들의 시공사 선정 작업이 본격화될 전망이다. 12일 정비업계 따르면 거여새마을 주민대표기구는 최근 시공사 선정을 위한 주민총회에서 GS건설-삼성물산 공동사업단을 시공사로 선정했다. 사업시행자인 LH공사는 공사비 예정가격으로 평당 780만원을 책정했다. 건설사 용역범위로는 설계 관련 각종 인허가 업무를 포함하며, 아파트 및 부대복리시설 신축공사가 핵심이다. 기존 건축물 철거 내용도 포함돼 있다. GS건설과 삼성물산은 각자 보유한 아파트 브랜드 가치와 건설 노하우를 접목시켜, 강남3구 공공재개발 '1호 타이틀'에 걸맞는 아파트 상품을 짓겠다는 각오를 밝혔다. 동시에 공공재개발은 민간재개발 대비 상품성이 낮아 향후 아파트 미래가치가 낮을 것이라는 편견도 깨겠다는 목표다. 이를 위해, 아파트 외관과 커뮤니티시설, 조경 설계에 심혈을 기울였으며, 수입산 내부 마감재를 도입해 고급화 가치에도 초점을 맞췄다. 입찰지침 및 주민대표회의 의견을 적극 반영해 마감재 규격과 항목 ,수량에 대한 명확한 기준을 제시했다. 공공재개발 사업장은 턴키입찰(시공+설계)로 진행되기에, 시공사들은 자체적으로 설계사를 선정해 특화설계(안)을 만든다. 삼성물산과 GS건설은 각각 디에이건축, 동일건축과 함께 입찰을 준비했다. 거여새마을에 특화된 설계(안) 상 용적률 계획은 281%로 수립됐다. 정비계획(안) 상 용적률(273%)과 비교할 때, 약 8%p 가량 상향 조정됐다. 조합원 입장에선 분양면적이 늘어났기 때문에 분담금 감소가 기대되는 대목이다. 공동사업단의 설계(안) 상 예상되는 공급물량은 총 1,678세대다. 향후 정비계획(안) 변경을 통해 중대형 평형을 늘리는 방향으로 인허가를 진행할 예정이다. 또한, 상가 전부를 용적률에 포함되지 않는 지하 면적으로 계획하면서 아파트 분양면적을 최대로 늘리는데 중점을 뒀다. 거여새마을의 사업 추진 일정은 시공사 선정 작업을 마치고, 내년 6월까지 사업시행계획(안) 인가를 받겠다는 목표다. 이후 2026년 1월 관리처분계획(안)을 인가받은 뒤, 오는 2027년 7월에는 본공사에 착공할 전망이다. 공사기간(43개월)을 감안한 준공일자는 오는 2031년 1월이다.
개포우성6차 설계권을 두고 삼우CM과 엄앤이, 가람건축이 맞붙는다. 입찰경쟁에 참여한 세 곳 모두 전 세대 100% 남향 배치를 하겠다는 점을 공통 공약으로 내걸었다. 개포우성6차는 구룡산과 대모산, 달터 공원을 품고 있어 자연 친화적 입지를 갖고 있는 만큼, 설계사들은 모두 이 점을 반영하는데 초점을 맞췄다는 게 업계 중론이다. 11일 정비업계 따르면 개포우성6차 재건축 조합(이재붕 조합장)은 오는 8월 14일(수) 임시총회를 열어 설계사를 선정할 예정이다. 현재 조합 사무실에 출품작을 전시하고 있는 업체는 삼우씨엠건축사사무소와 엄앤이종합건축사사무소, 종합건축사사무소 가람건축이다. 기호1번을 받은 삼우CM은 프로젝트명 '그랜디움(GRANDIUM)'을 정했으며, 자산가치를 최대한 높이는데 힘쓰겠다고 강조했다. 45도 판상형 배치를 통해 전 세대 100% 남향배치(안)을 가져왔으며, 서비스 면적을 최소 8.3평 확보해 실사용면적을 극대화하겠다고 부연했다. 삼우CM은 정비사업 주요 실적으로 ▲공덕1구역 ▲노량진6구역 ▲미아9-2구역 ▲자양1구역 등을 꼽고 있다. 기호2번을 받은 엄앤이 종합건축사사무소는 그랑포레(GRANDE FORE)를 프로젝트명으로 정했고, 달터 공원을 품은 거대한 숲세권을 설계 컨셉으로 가져왔다. 열린 배치계획을 통해 전 세대에서 숲과 산을 조망할 수 있게끔 만들었으며, 모든 조합원은 최고 조망이 가능한 세대배치(안)을 가져왔다. 주동을 3개동으로 만들어 개방감을 넓혔고, 전 세대를 맞통풍형 또는 3면 개방형으로 구성했다. 엄앤이 종합건축사사무소의 실적으로는 도곡렉슬과 장위10구역, 개포우성4차 등이 있다. 특히 개포우성4차는 양재천변 최고 49층을 전제로 한 정비계획(안) 변경작업을 진행하고 있다. 기호3번인 가람건축은 지난해 압구정4구역에서 디에이 컨소시엄에 합류해 설계권을 수주했다는 점을 마케팅 포인트로 삼고 있다. 프로젝트명은 디아망포레(Diamant Foret)로, 커뮤니티시설을 포함한 단지 내 중앙잔디광장을 설계 하이라이트로 홍보 중이다. 가람건축은 데크층을 활용해 지상층과 동일하게 채광과 환기가 용이하게끔 설계했다. 자체적으로 만들어 온 혁신설계(안)을 적용했으며, 기존 판상형 저층 주거동에서 타워형 고층 주거동으로 변모시키겠다는 게 가람건축의 목표다. 전 세대 34평 이상으로 구성하고, 층고는 3.05m를 약속했다. 창립 40주년을 맞은 가람건축은 6년 연속 신용등급 A+로, 차입금 의존도 또한 경쟁사 대비 안정적이라는 설명이다. 숲세권 입지가 특징인 개포우성6차는 개포동 일대 마지막 남은 5층 높이의 270세대 저층 단지로, 용도지역은 제2종일반주거지역이다. 지난 2022년 고시된 개포우성6차 정비계획(안)에 따르면, 구역면적은 20,831㎡다. 기부채납 순부담 비율은 10.8% 수준이다. 용적률 체계는 ▲기준용적률(190%) ▲허용용적률(200%) ▲상한용적률(230%) ▲법적상한용적률(250%)이다. 한편 개포동 일대는 이미 재건축이 많이 진행돼 신축 단지가 곳곳에 들어서 있다. 남은 개포주공 5~7단지, 개포우성 등이 재건축을 마무리하면 일대 재건축도 끝나게 된다. 또 맞은편 구룡마을 역시 서울시-서울주택도시공사(SH)가 토지보상을 진행하는 등 개발 사업을 추진 중에 있다.
![[단독] 대조1, 밀린 현대건설 공사비 지급한다…분양계약 '기대감'](http://www.housingwatch.co.kr/data/cache/public/photos/20240832/art_17231796589723_a5b2cc_178x118_c0.png)
둔촌주공(올림픽 파크포레온)에 이어 공사중단 사태로 한동안 힘든 시기를 보냈던 대조1구역이 드디어 조합원 분양계약을 체결한다. 조합원 분양계약을 통해 확보하게 될 계약금(10%)과 중도금(30%)은 현대건설에 납부하지 못한 공사비로 지급된다. 대조1구역과 현대건설은 준공 시점을 2026년 10월로 상의 합의했다. 향후 공사 중단에 따른 공사비 증액 협의에 따라, 조합원들의 분담금에도 영향이 미칠 전망이다. 향후 현대건설과의 공사 중단에 따른 공사비 협상이 중요할 것으로 업계는 보고 있다. 현재 조합원 분양가는 향후 변동될 가능성이 높다. 대조1구역의 평당 일반분양가와 평당 공사비가 어떻게 결정되느냐에 따라 비례율이 달라지기 때문이다. 조합원들의 분담금은 결국 일반분양가(분양수입)와 공사비(지출)가 얼마로 책정되는지 여부에 따라 결정된다. 일반분양가는 최대한 높게, 평당 공사비는 최대한 낮아야 분담금을 낮출 수 있다. 9일 정비업계 따르면 대조1구역 재개발 조합(진재기 조합장)이 최근 정기총회에서 조합원 분양계약을 포함, 총 8개 안건을 모두 통과시켰다. 총회 상정된 주요 안건으로는 ▲사업시행계획(경미한 변경) ▲조합원 분양계약 ▲대출 금융기관 선정 ▲건설사업관리(HNC건설연구소) 용역계약 해지 ▲CM업체(한국산업경쟁력연구원) 선정 ▲정비업체(신한피앤씨) 추가용역계약 ▲조합원 물량 외부창호(KCC) 선정 등이 꼽힌다. 대조1구역은 지난 2022년 7월 정기총회에서 관리처분계획 변경(안)을 수립했고, 이듬해 5월 은평구청으로부터 인가를 받았다. 조합은 2달 뒤였던 7월 동호수 추첨을 진행했다. 하지만 조합 집행부 임원들의 직무정지 등으로 인해 조합원 분양계약은 계속해서 뒤로 밀렸다. 결과적으로 공사도급계약서에 따른 공사비 지급 등이 지연됐고, 현대건설은 올해 1월 1일 공사를 중단했다. 현재까지 공사비 지급 지연에 따른 연체료도 쌓이고 있다. 앞서 현대건설은 적법한 절차로 구성된 새 집행부와 공사 변경계약을 체결하겠다는 공식 입장을 표명했다. 집행부 공백 사태가 장기화됨에 따라, 미수 공사비에 대한 부담 증가로 인해 연초 공사중단 결정을 불가피하게 내렸다. 대조1구역이 최근 신임 집행부를 구성하게 되면서 현대건설은 바로 공사를 재개했다. 대조1구역은 이달 14일(수)부터 29일(목)까지 조합원 분양계약을 체결할 예정이다. 대조1구역은 공사 중단에 따른 현대건설의 공사비 청구서를 아직 받지 못한 상황이다. 공사비 증액을 요구할 경우, 공사비 검증을 진행하겠다는 점을 밝혔다. 공사비 협상을 위한 CM업체도 다시 선정했다. 현재 공사 현장 인근으로 사무실 이전도 추진하고 있다. 공사현장과 가까운 곳으로 조합 사무실을 옮기겠다는 조합의 의지가 반영된 행보다. 조합장을 포함한 임직원들의 인건비도 대폭 감소하며 운영비 절감에도 노력하고 있는 것으로 전해진다. 최근 총회에서 조합원 주택분에 들어가는 마감재(창호) 업체도 변경했다. 기존 LX하우시스 제품을 하기로 했지만 공사가 지연되면서 해당 제품이 단종됐기 때문이다. 조합원들은 LX하우시스 대신 KCC 제품을 선택하기로 결정했다. 해당 제품은 둔촌주공에도 들어간 제품이다. 대조1구역은 2009년 5월 정비구역 지정을 시작으로 ▲조합설립인가(2011년 12월) ▲사업시행인가(2017년 1월) ▲관리처분인가(2019년 5월) 등의 절차를 밟아왔다. 작년 5월 관리처분계획(안) 변경인가를 다시 받았다. 변경된 관리처분계획(안) 주택공급물량은 총 2,451세대로, 조합원·일반분양(2,083세대)과 임대주택(368세대)으로 나뉜다. 올해 예정된 일반분양 물량은 483세대다. 대조1구역 A조합원은 "그동안 공사 중단과 집행부 부재로 인해 많이 힘들었지만, 신임 조합장 체제로 공사비 협상도 무난하게 흘러갔으면 하는 마음"이라며 "입주시점이 계속 바뀌었는데, 최근 조합과 현대건설이 상호 합의한 2026년 10월에 꼭 입주했으면 한다"고 말했다.
서울시가 대규모 공사비 증액이 예상되는 사업장의 조합장들을 만났다. 공사비 갈등을 겪거나, 겪을 예정인 조합의 현장 목소리를 직접 청취하기 위함이 목적이다. 이날 한 자리에 모인 조합장들은 공사 중단을 방지하기 위해선 인허가청(서울시·자치구)에서 사전에 직권개입을 하는 방향도 검토가 필요하다는 의견을 공유했다. 악의적 정보공개 요청과 관련, 조합의 방어권을 보장해 달라는 내용의 논의도 이뤄졌다. 8일 정비업계 따르면 서울시는 지난 달 23일(화) 공사비 증액을 두고 갈등을 겪고 있는 조합장을 만나는 간담회 자리를 개최했다. 서울시에선 한병용 서울시 주택정책실장을 비롯해, ▲남정현 공동주택과장 ▲김유식 주거정비과장 ▲김상우 재정비촉진과장 등이 참석했다. 사업장은 ▲반포주공1단지1·2·4주구(현대건설) ▲대조1구역(현대건설) ▲흑석9구역(현대건설) ▲노량진8구역(DL이앤씨) ▲청담삼익(롯데건설) 등에서 정비사업을 이끌고 있는 조합장들이 참석했다. 간담회는 약 1시간 30분 가량 진행된 것으로 전해진다. 간담회는 공사비 갈등을 겪고 있는 조합 의견을 청취하고 행정지원을 모색하기 위한 목적으로 마련됐다. 이 자리에서 인허가청에서 직권개입을 통해 공사 중단을 막는 등의 권한이 강화되어야 한다는 취지의 발언이 오갔다는 후문이다. 조합 사업진행을 막는 정보공개 요청에 대해서도 조합의 방어권이 필요하다는 의견이 개진됐다. 이에, 한병용 주택정책실장은 비공개 정보와 관련해 구체적 지침을 제공하겠다고 약속했다. 현재 반포주공1단지1·2·4주구는 현대건설과 공사비 협의를 진행 중이다. 2017년 공동사업시행 협약서 상 총 공사금액은 2조6,363억원이다. 올해 1월 현대건설은 총 공사금액 4조775억원으로, 1조4,412억원 상향 조정을 요청해 왔다. 공사기간은 종전 34개월에서 10개월 늘어난 44개월로 제안해 왔다. 공사비 산출 기준연월일은 2023년 8월이다. 대조1구역은 아직 현대건설로부터 공사비 증액 관련 청구서를 받지 못한 상황이다. 현재 공사 중단에 따른 공사기간 연장만 협의를 마쳤다. 당초 현대건설은 공사기간 14개월(준공 2027년 3월) 연장을 요청해 왔으나, 협상 끝에 2026년 10월 준공으로 합의했다. 대조1구역은 최근 정기총회를 열어 조합원 분양계약 체결을 위한 총회 안건을 통과시켰다. 조합원 계약금(10%)과 중도금(40%)을 기성 공사비로 납부한 후, 공사 중단에 따른 공사비 협상이 본격적으로 진행될 것이란 전망이 대두된다. 청담삼익(청담르엘)은 종전 공사금액 3,726억원에서 5,909억원으로 증액하는 내용의 공사비 변경계약을 체결했지만, 집행부 교체로 인해 조합원들의 공사비 검증 목소리가 높아진 바 있다. 이에, 롯데건설은 '공사 중지 예고' 현수막을 게시하며 협의가 이뤄지지 않을 경우 공사를 중단하겠다고 밝혔다. 현재 청담삼익은 서울시 중재를 통해, 조합이 공사비 증액 원안을 받아들이고, 롯데건설이 추가 공사비 청구를 최소화하는 방향으로 합의 한 상황이다.
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