발행일(UPDATE): 2025년 09월 09일 16시 31분
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'G밸리' 핵심 입지를 갖춘 구로구 가리봉중심1구역이 신속통합기획(안) 가이드라인에 맞춰 도심형 복합주거단지 조성에 힘을 쏟고 있다. 고민 끝에 가리봉시장 제척 결정을 내린 대상지는 용도지역 종상향으로 최고 49층 높이의 아파트 단지를 계획하고 있다. 다만 해당 사업장에선 재개발 추진을 반대하는 목소리도 감지돼 향후 서로의 이해관계를 조율해 나가는 게 중요한 과제로 보인다. 1일 정비업계 따르면 최근 구로구 가리봉중심1구역은 토지등소유자들을 대상으로 변경된 정비계획(안)과 추정분담금 및 분양가 가격을 공개하는 자리를 가졌다. 발표는 ㈜유아컨설턴트 종합건축사사무소에서 맡아 진행됐다. 우선 가리봉중심1구역은 가리봉시장을 구역계에 편입하지 않기로 최종 결정했다. 가리봉 시장은 현대화 사업(2018~2021년)이 진행된 지 오래되지 않아 설치물 존속기한을 최소 10년까지 유지해야 하는 의무가 있다. '재래시장 및 상점가 현대화사업 운영지침' 제24조에는 국고보조금을 지급받아 설치한 시설물은 설치일로부터 일정기간 본래의 용도로 사용해야 하며, 그 기능을 할 수 없는 철거와 훼손, 이전 등을 원칙적으로 금지한다고 명시돼 있다. 또 가리봉시장의 총 필지는 37개소로, 이 중 구역 내 편입된 필지 수는 14개소이다. 하지만 14개소 중 4개소만 사업 동의 의사를 내비쳐 과반수가 충족되지 않은 상황이다. 이같은 이유로 가리봉시장이 기존 구역계에서 빠지면서 대상지 면적은 87,004㎡에서 84,222㎡로 줄어들었다. 제2종일반주거지역·제2종일반주거지역(7층 이하)의 가리봉동 용도지역은 제3종일반주거지역과 준주거지역으로 1~2단계 종상향될 계획이다. 다만 획지별로 여건을 고려해 토지이용 밀도는 다르게 구성된다. 일조권 사선 제한이 적용되는 구로남초등학교 쪽은 저층 위주의 판상형 공동주택이 들어서며 최대 15층까지만 가능하다. 남부순환로변 쪽은 최대 49층 높이의 타워형 공동주택이 지어질 예정이다. G밸리(1단지)와 인접해 있는 곳은 25층 내외의 타워형 공동주택을 계획하고 있다. 용적률 체계는 ▲기준용적률(210%) ▲허용용적률(220%) ▲상한용적률(254%) ▲법적상한용적률(349%) 순서로 수립됐다. 소형 주택(60㎡ 이하) 건설로 기준용적률은 20%p가 향상됐으며, 공원과 녹지 등 기부채납에 따른 공공기여로 추가 용적률 인센티브도 확보했다. 상한용적률에서 법적상한용적률로 증가된 용적률의 1/2은 공공주택으로 지어진다. 순부담률은 12.47%로 나타났다. 예상되는 주택공급 물량 세대는 총 2,211세대로 이 중 임대주택은 620세대로 나타났다. 세부적으로 ▲39㎡(436세대) ▲59㎡(481세대) ▲84㎡(942세대) ▲100㎡(164세대) ▲120㎡(94세대) ▲134㎡(94세대)로 분류된다. 주차대수는 총 3,421세대로 계획됐다. 추정비례율은 105.9%로 산출됐다. 일반 분양가는 주변 시세를 고려해 평당 3,180만원으로 책정됐고, 공사비는 750만원으로 나타났다. 조합원 분양가는 일반분양가의 85% 수준을 적용받았다. 조합원 분양가는 ▲39㎡(4.9억원) ▲59㎡(7.2억원) ▲84㎡(9.2억원) ▲100㎡(11억원) ▲120㎡(12.5억원) ▲134㎡(13.2억원) 등으로 책정됐다. 위 금액은 개략적인 추정치로 향후 감정평가, 분양신청 결과, 사업시행계획 변경, 부동산 시장 동향 등에 따라 언제든 변동될 수 있다.
강남구청이 압구정2구역 정비계획(안) 수립을 위한 공람공고를 이달 26일(금)까지 진행한 가운데, 법정 절차인 주민설명회를 통해 정비계획(안)을 공개했다. 보통 정비계획(안)을 만든 도시계획업체가 발표를 하는 것과 달리, 10분 가량의 영상을 틀어주는 것으로 대체됐다. 압구정2구역은 작년 7월 서울시로부터 받은 신속통합기획 가이드라인을 전제로 정비계획(안) 입안 절차를 밟고 있다. 31일 정비업계 따르면 압구정2구역의 용적률 체계는 ▲기준용적률(230%) ▲상한용적률(263%) ▲법적상한용적률(300%) 등으로 수립됐다. 재건축(제3종일반주거지역)의 경우 법상 기준용적률은 210%에서 시작한다. 다만, 압구정 재건축 단지(2구역·3구역·4구역·5구역)는 지금의 지구단위계획(안)으로 전환되기 이전 압구정 개발기본계획(안)을 적용받았다. 개발기본계획(안)은 기준용적률과 허용용적률을 별도로 구분해 놓고 있지 않아, 신속통합기획(안)을 수립하던 지난해 서울시는 기준용적률에 허용용적률 인센티브 최대치(20%p)를 미리 더해 산정했다. 각 구역별로 허용용적률 인센티브(20%p)를 채우기 위한 방법은 알아서 강구하면 된다. 대부분 공공보행통로와 열린단지, 돌봄시설 등을 통해 20%p를 채운다. 기준용적률에서 상한용적률로 가긴 위한 인센티브(33%p)는 토지 및 건축물 기부채납을 대가로 받게 된다. 토지 기부채납은 ▲도로(24,013㎡) ▲연결녹지(15,243㎡) ▲입체보행교(3,354㎡) ▲공공공지(1,145㎡) ▲공원(6,987㎡) ▲공공청사-파출소(480㎡) 등으로 구성된다. 앞서 언급된 면적을 총 합치면 51,225㎡로, 여기서 국·공유지(36,476㎡)를 제외한 토지 순부담 면적은 14,748㎡가 나온다. 건축물 환산부지는 입체보행교와 공공청사를 합쳐 1,682㎡다. 토지 순부담 면적(14,748㎡)과 건축물 기부채납 환산부지 면적(1,682㎡)을 합친 값은 16,430㎡다. 조합원들의 순부담률은 10.5%다. 한강변 공공기여 기준(10%)과 얼추 비슷한 수준이다. 입체보행교는 압구정역에서 한강으로 접근할 수 있는 목적으로 만들어진다. 상한용적률(263%)에서 법적상한용적률(300%)로 가기 위한 인센티브(37%p)는 공공임대주택을 통해 받을 수 있다. 용적률 인센티브(37%p)의 절반(18.48%)은 임대주택을 짓는데 사용해야 한다. 용적률 18.48%만큼에 해당하는 공공임대주택은 전용 59㎡ 319세대다. 서울시에 표준건축비만 받고 매각해야 한다. 한편, 공공보행통로는 압구정2구역 중간을 가로질러 한강으로의 접근성을 향상하는 목적으로 계획이 수립됐다. 최고층수는 70층이며, 단지 외곽으로 층수가 점점 낮아지는 구조다.
남영2구역이 삼성물산과 HDC현대산업개발 모두 설계지침을 위반했다고 판단, 기존 입찰을 취소하기로 최종 결정했다. 조합이 입찰무효화를 결정한 건 인허가청(서울시·용산구청)에서 설계지침 위반 이슈를 인지하고 있다는 부담감도 한몫했을 것이라는 관측이 나온다. 실제 남영2구역은 입찰제안서를 마감한 직후부터 삼성물산의 대안설계(안)이 조합이 불허한 '중대한 변경사항'을 포함하고 있다는 논란으로 시끄러웠다. 30일 정비업계 따르면 남영2구역 도시정비형 재개발 조합은 전날 대의원회를 열어 삼성물산과 HDC현대산업개발의 입찰을 무효화시켰다. 양사가 제출한 대안설계(안) 모두 입찰지침 위반이라는 게 집행부와 대의원들의 판단이다. 두 건설사 모두에게 잘못이 있으니 기존 입찰을 없던 일로 하고 재입찰을 진행하겠다는 게 핵심이다. 조합 측 설계업무를 맡고 있는 희림건축과 예시건 역시 설계지침 위반 소지가 있다고 자문했다. 남영2구역 입찰이 원점으로 회귀하게 된 배경으로는 삼성물산의 대안설계(일반상업지역 내 아파트 비율 상향 조정)가 중대한 변경에 해당한다는 문제 제기에서 비롯됐다. 해당 이슈는 조합이 올해 4월 예정돼 있던 시공사 선정 입찰을 일방적으로 2개월 연장한 것과도 관련 있다. 당시 삼성물산이 입찰일정을 연기해 달라고 요청했고, 대안설계(안) 적용이 가능한지 여부를 확인해야 한다는 게 명목상의 이유로 알려진 바 있었다. 다만, 이에 앞서 용산구청은 일반상업지역 내에서 주거비율 상향과 관련, 서울시 도시계획심의위원회 완화사항으로 판단하며, 정비계획(안) 상 중대한 변경이라는 의견을 공문으로 조합에 회신했다. 용산구청에서 중대한 변경이라고 판단된다는 점을 사전에 명확히 알려준 것이다. 그럼에도 불구, 조합은 해당 이슈를 검토해봐야 한다는 삼성물산의 요청을 받아들여 입찰일정을 2개월 뒤로 미뤘다. 당시 건설업계에선 삼성물산의 입찰 준비를 위한 시간 확보라는 관측도 제기됐다. 남영2구역 조합 입장에선 경쟁입찰을 유도해 조합원들에게 유리한 환경을 만들어 주기 위한 목적이 반영됐다. 하지만 결과적으로 삼성물산의 대안설계(안) 위반 이슈에서 촉발된 과열 양상은 입찰 무효화라는 결과로 이어졌고, 향후 사업일정에 차질이 빚어질 수밖에 없게 됐다. 더욱이, 입찰무효화 결정만 내려진 삼성물산과 달리, HDC현대산업개발은 재입찰 참여 불가와 입찰보증금 몰수까지 더해졌다. 조합은 HDC현대산업개발이 홍보지침을 어겼다고 판단해 재입찰 자격을 박탈했다. 삼성물산에도 개별 홍보지침 위반 내용이 여러 건 제기됐지만, 조합은 이를 인정하지 않았다. HDC현대산업개발의 위반사항은 조합원들에게 전화, 문자, SNS를 통해 홍보물(입찰제안 관련 내용)을 전달했다는 점이다. 업계에선 남영2구역 조합의 결정을 두고 사실상 삼성물산과의 수의계약 수순으로 시공사 선정을 진행하겠다는 입장으로 보고 있는 분위기다. 설계 지침을 어긴 삼성물산에 대해선 별도 제재 조치가 없고, 입찰 무효화 결정을 내린 이후 오히려 조합원 전수조사를 통해 HDC현대산업개발의 개별 홍보지침 위반으로 논쟁 화두가 바뀌었다는 것이다. HDC현대산업개발 입장에선 불공정한 처사로 느껴질 수밖에 없다는 게 업계 중론이다. HDC현대산업개발 관계자는 "조합이 판단한 사항이라 특별히 할 말은 없다"며 "입찰보증금 몰수 관련해선 법적으로 검토 중"이라고 말했다.
금호21구역이 조합설립 동의율(75%)을 단 32일만에 걷으며 주목받고 있는 가운데, 주민들의 성원에 힘입어 창립총회 역시 순조롭게 마무리했다. 양갑승 신입 조합장을 필두로 한 집행부 구성을 확정지은 금호21구역은 다음 단계인 시공사 선정에도 박차를 가할 계획이다. 29일 정비업계 따르면 금호21구역은 지난 27일 조합창립총회를 열어 선거 결과를 토대로 1기 집행부 구성을 완료했다. 주택법 시행령(20조 제4항)에 따라 창립총회 개최를 위해선 전체 조합원의 20% 이상의 직접출석을 원칙으로 하는데, 이날 현장엔 271명의 예비 조합원들이 출석해 자리를 가득 메웠다. 창립총회 진행 업무는 엘림토피아가 맡아 수행했다. 전체 토지등소유자(852명) 중 612명이 의결권을 행사했고, 그간 주민소통을 기반으로 신뢰를 쌓아온 양갑승 후보는 470표(78%)의 뜨거운 지지를 받아 당선됐다. 감사 자리에는 우남희, 정명선 후보가 선출됐으며 이사(9명)와 대의원(95명) 선임도 순차적으로 진행됐다. 이들은 3년간 조합 임원으로서, 사업을 이끌어 갈 예정이다. 이번 총회에선 조합 집행부 선출 이외에도 ▲제1호(수행업무 추인 및 조합승계) ▲제2호(조합정관(안) 승인) ▲제3호(조합 행정업무 및 선거관리 규정(안) 승인) ▲제4호(24년도 예산 승인) ▲제5호(자금 차입) ▲제6호(총회 의결사항 대의원회 위임) ▲제7호(조합장 선임) ▲제8호(조합 감사 선임) ▲제9호(조합 이사 선임) ▲제10호(조합 대의원 선임) 등의 안건도 함께 상정됐으며, 모두 원안대로 처리됐다. 3·5호선 역세권에 인접한 금호21구역은 금호동 중심에 위치해 있는 재개발 지역으로, 한강프리미엄을 누릴 수 있는 마지막 대단지 아파트다. 대상지는 구릉지 원지형을 살린 공원을 품은 단지로 4가지 원칙을 담았다. ▲원지형을 따라 보행동선 재구성 ▲마당을 공유하는 작은 마을 만들기 ▲구릉지와 어울리는 다양한 중첩경관 형성 ▲지역사회에 기여 등을 계획했다. 금호21구역은 금호지구중심 지구단위계획구역과 금남시장에 인접해 있어 상업가로를 연계해 조성함으로써 금남시장 주변에 주거, 상업 복합 특화거리 조성의 시너지 효과가 예상된다. 서울시는 금호21구역 재개발사업에 '우수디자인 인센티브(10%)'를 부여해 계획 원칙이 사업시행까지 지속해서 지켜지게끔 유도한다는 방침이다.
3기 집행부가 들어선 송파구 가락1차현대가 ㈜한국씨엠개발을 대신해 성공적인 사업추진을 함께 도모할 파트너 선정에 촉각을 곤두세우고 있다. 내달 초 예정된 정기총회에서 조합과 손발을 맞출 정비업체를 선정한 후, 시공사 선정 준비 작업에 착수할 것으로 관측된다. 30일 정비업계 따르면 가락현대1차 재건축 조합(이영두 조합장)은 오는 8월 3일(토) 정비업체 선정을 위한 정기총회를 개최한다. 총회에는 ▲제1호(조합 예산(안) 승인) ▲제2호(자금 차입) ▲제3호(정비업체 계약 해지) ▲제4호(정비업체 선정 및 계약체결) ▲제5호(정기총회 참석수당 지급) 등의 안건이 상정돼 논의될 예정이다. 조합원들의 이목이 쏠리는 안건은 기존 정비업체 계약을 해지하고 신규 정비업체를 뽑는 내용이다. 조합과 동행해 온 ㈜한국씨엠개발은 각종 행정업무를 지원하며 파트너십을 유지했다. 하지만 신임 집행부가 들어선 이후에도 해임된 전 조합장의 지시를 받아 조합의 비품과 서류를 무단으로 반출하는 등의 모습을 보임에 따라, 결국 해지 수순을 밟게 됐다. 3기 집행부는 원활한 사업추진을 위해 정비업체는 본연의 업무를 성실히 수행해야 한다는 점을 조합원들에게 밝혔다. 용역업체와의 불편한 관계가 지속된다면 이는 고스란히 조합원들의 부담 전가로 이어진다고 판단한 것이다. 조합원들도 속도감 있는 정비사업 추진을 위해 신규 정비업체 선정이 발빠르게 이뤄져야 한다는 점에 공감하고 있다. 정비업체 후보군으로는 총 5곳이 상정됐으며, ▲세종코퍼레이션 ▲부동산써브S&C ▲제이앤비코퍼레이션 ▲화인산업개발 ▲주성CMC 등 으로 추려졌다. 5곳 모두 적격심사 결과, 점수 차이가 크지 않아 총회 당일 치열한 경쟁이 전망된다. 현장투표 결과에 따라, 가락1차현대 정비업체 자리가 결정될 것으로 업계는 보고 있다. 가락1차현대의 구역면적은 32,723㎡로, 지하4층-지상22층 8개동 공동주택을 짓는 재건축 사업이다. 작년 말부터 조합장 해임 이슈로 적잖은 혼선을 빚어온 가락1차현대는 3기 집행부 체제로 전환 후, 사업 정상화에 매진하며 안정감을 되찾는 분위기가 이어지고 있다.
![[단독] 한남4, 시공사 선정안 '수정한다'…삼성물산 입찰 기대감↑](http://www.housingwatch.co.kr/data/cache/public/photos/20240730/art_17219574708781_c3c9e6_178x118_c0.jpg)
한남4구역이 최근 대의원회를 열어 시공사 선정계획(안)을 의결에 부쳤으나, 대의원들의 반대로 부결됐다. 조합은 대의원회 결과를 겸허히 수용해 많은 조합원들이 동의할 수 있는 수정안을 다시 상정하겠다는 입장이다. 정비업계 핫이슈가 됐던 독소조항들 역시 수정 작업을 거칠 것으로 관측된다. 현재 한남4구역은 삼성물산과 현대건설, 포스코이앤씨 3파전 양상이다. 3곳 모두 시공사 선정계획(안)에 촉각을 기울이고 있다. 26일 정비업계 따르면 한남4구역 재개발 조합(민병진 조합장)은 지난 25일(목) 오후 2시 서빙고동주민센터에서 대의원회를 개최했다. 상정된 안건은 ▲재정비촉진계획(안) 변경을 위한 용역업체 선정 방법 ▲국공유지 무상양도 및 무상귀속 협의를 위한 용역업체 선정 방법 ▲환경영향평가업체(예평이앤씨) 선정 ▲시공사 선정을 위한 공사원가 자문 의뢰 여부 ▲시공사 선정계획(안) 의결 등이다. 단연 조합원들의 관심이 집중된 안건은 '시공사 선정계획(안)'이다. 시공사 선정계획(안) 상 독소조항으로 여겨졌던 항목은 ▲책임준공확약서 제출 ▲최초 분양가 대물 변제 ▲우회도로 공사 시공사 부담 등이 우선 꼽힌다. 조합이 앞선 조건들을 시공사 선정계획(안)에 포함시킨 건 복수의 시공사가 입찰경쟁에 참여할 것이라는 자신감에서 비롯됐을 것으로 분석된다. 조합원 입장에선 사업 리스크와 경제점 부담을 덜어줄 수 있는 조항들이다. 다만 시공사에게 큰 부담으로 작용해 입찰경쟁을 포기할 수 있다는 불안감도 조합원들 사이 퍼지기 시작했다. 일각에선 시공사가 수용하기 힘든 조항들로 인해 입찰경쟁 대신 수의계약으로 흘러갈 수 있다는 우려의 목소리도 계속 나왔다. 동시에 입찰경쟁이 성사될 경우, 시공사로부터 제안받는 공사조건의 실익이 더 클 수 있다는 여론이 조합원들 사이 조성됐다. 전날 진행된 한남4구역 대의원회는 총 109명 중 99명이 참석했다. 참석 대의원 99명 중 63명이 시공사 입찰계획(안)에 반대했다. 절반 이상의 대의원이 입찰계획(안) 상 독소조항 수정이 필요한다는 의견을 낸 것이다. 앞서 언급된 독소조항은 삼성물산과 현대건설, 포스코이앤씨 모두에게 동일한 부담으로 작용한다. 조합원들은 3개 건설사 중에서도 유독 높은 내부 심의기준을 갖고 있는 삼성물산의 이탈 가능성에 우려를 표했다는 후문이다. 삼성물산이 빠질 경우, 입찰경쟁은 애당초 열리지 않을 것이라는 관측에 힘이 실렸기 때문이다. 한남4구역 A조합원은 "조합에서 만든 시공사 선정계획(안)이 특정 업체를 배제하고, 특정 업체와의 수의계약 체결을 위한 목적이라고는 생각하지 않는다"라며 "분명 조합원들의 경제적 부담을 줄여주기 위한 목적이 내포돼 있음을 잘 알고 있다"고 말했다. 이어 "하지만 경쟁입찰을 우선 성사시키고, 건설사로부터 유리한 공사조건을 이끌어 나가는 게 더 효율적이라는 생각이 든다"고 설명했다. 다른 B조합원은 "삼성물산만이 유독 입방아에 오르내렸지만, 수주의향을 내비친 다른 건설사 모두 나서지만 않았을 뿐 내부적으론 큰 부담이었을 것"이라며 "삼성물산의 입찰 참여 기대감이 다시 커지고 있고, 조합원들은 입찰경쟁이 성사될 것으로 보며 반기는 분위기"라고 말했다.
신림법원단지1구역이 신속통합기획 후보지 대열에 합류하고자 주민동의서 징구에 열을 올리고 있다. 작년 11월 출범한 준비위원회는 정한희 준비위원장을 필두로 ▲총무팀 ▲홍보팀 ▲회계팀 등의 조직 체계를 갖춰 재개발 사업을 준비하고 있다. 토지등소유자가 3,500명에 달할 정도로 사업 규모가 큰 탓에 향후 성패는 주민 단합심에 좌우될 전망이다. 29일 정비업계 따르면 신림법원단지1구역(정한희 준비위원장) 준비위원회는 그간의 사업 추진경과를 공유함과 동시에, 개략적인 사업 모델을 설명하는 자리를 가졌다. 초기 사업을 지원해 주고 있는 정비업체는 부동산써브S&C다. 건축설계 부문은 삼하 건축사사무소가 도와주고 있다. 준비위원회 외에도 노란 조끼를 입은 자원봉사단의 분주한 모습도 눈길을 사로잡았다. 이들은 설명회 내내 주민동의서 징구를 위한 홍보 활동에 매진했다. 신림법원단지1구역 일대는 봉천터널 개통 시 강남까지 20분 정도밖에 걸리지 않으며, 관악산 둘레길에 인접해 숲세권이 가능한 입지로 평가받는다. 준비위원회는 대단지 프리미엄과 교통 호재(난곡선 예타 통과 예정), 사업성을 갖추고 있다는 점을 주민들에게 홍보했다. 높은 지대와 심각한 주차난, 대중교통 이용의 불편함 등은 현재 주민들이 겪고 있는 어려움이다. 토지이용계획(안)을 살펴보면, 사업지는 제1종일반주거지역과 제2종일반주거지역, 준주거지역이 혼재돼 있다. 구역면적은 199,313㎡로, 토지등소유자 수는 약 3,500여명에 달한다. 계획된 주택규모별 세대수는 총 5,673세대로 일반분양 4,459세대와 임대 1,214세대로 각각 나뉜다. 공동주택은 각각 ▲39㎡(499세대) ▲59㎡(1,018세대) ▲74㎡(1,321세대) ▲84㎡(1,280세대) ▲109㎡(341세대)로 분류된다. 주차대수는 7,423대로 세대당 1.3대가 책정됐다. 재개발 시 최대로 사용할 수 있는 법적상한용적률은 300%다. 준비위원회 관계자는 "신림법원단지는 서초구, 동작구와 인접해 있고 강남구와의 접근성도 나쁘지 않지만, 반지하 세대가 많고 심각한 주차난으로 인해 낙후된 지역이라는 인식이 강하다"며 "재개발 사업을 통해 주거환경 개선은 물론, 자산가치 상승을 도모할 수 있다는 점에서 많은 토지등소유자들이 이번 설명회에 큰 기대감을 나타냈다고 생각한다"고 말했다. 신림법원단지1구역이 신속통합기획 후보지로 선정되기 위해선 ▲법적 구역지정 요건 ▲구역계 적정성 ▲생활권 계획과의 정합성 ▲동의율 충족 등의 기본 요건이 선행돼야 한다. 신속통합기획을 찬성하는 주민동의율이 조합설립인가 동의율(75%)에 육박할 경우, 최대 15점의 가점을 받을 수 있다. 재개발 찬성표가 많을수록 후보지 선정 가능성이 높아지는 구조다.
![[르포] 샛별한양1·2·3 "평촌, 내가 선도"…주민단합 돋보인 설명회](http://www.housingwatch.co.kr/data/cache/public/photos/20240730/art_17219173804637_72da08_178x118_c0.jpg)
경기도 안양시에 위치한 샛별한양1·2·3단지가 평촌 1기 선도지구 선정을 위한 날갯짓으로 바쁜 나날을 보내고 있다. 샛별한양1·2·3단지는 평촌신도시 내 정비예정구역(19개) 중에서도 우수한 입지 경쟁력으로 손꼽히는 단지다. 북쪽으로 학의천과 학운공원을 품고 있을 뿐만 아니라, 오는 2026년 안양운동장역(월판선) 개통이라는 교통 호재까지 앞두고 있다. 주민들은 똘똘 뭉쳐 선도지구 선정도 이뤄내겠다는 각오다. 샛별한양1·2·3단지 재건축 준비위원회(구세민 준비위원장)는 이날(25일) 오후 7시 안양시청에서 주민설명회를 열었다. 발표는 창성씨앤디(정비업체)와 삼하건축(설계업체)이 맡았다. 설명회는 약 500여명의 주민들로 북새통을 이뤘다. 재건축을 향한 열의는 노후화된 주거환경 개선을 향한 갈망에서 비롯됐다. 샛별한양1·2·3단지는 프리캐스트 콘크리트(PC) 공법을 적용해 만들어진 조립식 아파트로 알려져 있다. 주민들은 비가 올때마다 외부에서 내부로 물이 스며들어 생활에 불편함을 호소했다. 주차할 곳이 부족해 이중, 삼중 주차는 일상이 되어버렸다. 퇴근길 주차 전쟁은 계속됐다. 주민들은 재건축 사업의 필요성을 몸소 체감하기 시작했고, 주민봉사단을 자발적으로 이뤄 현재에 이르렀다. 206동 앞에 위치한 관리사무소 2층은 주민들이 [선도지구 공모] 동의서를 내고 재건축 추진경과를 공유하는 자리다. 실제 주민설명회가 있던 이날 오후에도 동의서 제출을 위한 주민들의 발걸음은 계속 이어졌다. 샛별한양1·2·3단지는 오는 9월 15일(일)까지 동의서를 받을 예정이다. 평촌신도시 공모를 위한 접수기간은 오는 9월 23일부터 닷새 간 진행된다. 평가항목은 ▲주민동의율(60점) ▲통합구역 내 세대당 주차대수(10점) ▲도시기능 활성화(10점) ▲참여 주택단지 및 세대수(20점) 등으로 구성돼 있다. 동의율을 제외한 항목은 이미 결정됐다. 사실상 선도지구 선정 여부는 '주민동의율'에 달려 있는 셈이다. 토지등소유자들의 동의율이 높을수록, 높은 점수를 받는 구조다. 선도지구에 선정될 경우 얻을 수 있는 혜택은 절차 간소화다. 원론적인 이야기지만 재건축 사업은 결국 시간이 돈과 직결되는 특성을 지닌다. 인허가 절차가 간소화되면 사업 속도는 빨라진다. 조합원들의 분담금도 줄어든다. 무엇보다 인허가청은 재건축 단지들이 동시에 사업을 진행하게끔 하지 않는다. 이주난 등의 혼란을 막기 위해 순차적으로 진행시킨다. 압구정과 목동, 여의도에서 단지 간 속도 경쟁을 하는 것도 앞선 이유와 맞닿아 있다. 실제로 압구정2·3·4·5구역은 정비계획(안)을 먼저 입안하고 지정고시를 받기 위해, 동의서 징구 과정에서 보이지 않는 경쟁을 하기도 했다. 샛별한양1·2·3단지 역시 선도지구 지정을 위한 동의서 징구가 중요한 이유다. 삼하건축이 발표한 건축설계(안)에 따르면, 재건축 후 예상되는 공급 물량은 3,680세대다. 기존 세대(2,744세대) 대비 약 34% 증가한 수치다. 주민들은 현재보다 공급면적이 늘어난 아파트를 분양받게 된다. 삼하건축은 ▲랜드마크 외관 디자인 ▲최적의 단지 배치 및 조경특화 ▲단위세대 평면특화 ▲럭셔리 커뮤니티 ▲상가시설 특화설계 ▲주차장 특화 등을 적용하겠다는 점을 밝혔다. 구세민 준비위원장은 "미래를 논의하기 위한 자리가 있기까지 많은 소유주 분들의 단합심이 밑바탕이 됐다"며 "샛별한양1·2·3단지는 수십년 전 분양할 때, 입지적 강점(역세권+자연환경)에 힘입어 높은 분양가가 책정됐고, 이는 입주민들의 자부심이었다"고 말했다. 이어 "평촌의 지속가능한 단지로 탈바꿈하기 위한 기회이기에, 동의율을 높이는데 힘쓰겠다"고 부연했다. 박준모 안양시의회 의장은 "30년 전 샛별한양1차에 오래 거주했고, 희성초등학교 1회 졸업생이기도 하다"며 "노후배관과 주차부족 등 근본적인 문제를 해결하기 위해선 결국 재건축을 진행해야 한다"고 힘을 보탰다. 이어 "여러 단지들이 노력하고 있는 것으로 알고 있는데, 주민 분들의 단결력인 동의율이 중요할 것"이라며 "안양시의회에서도 많이 지원하겠다"고 강조했다.
방배삼호가 올해 3월 정비계획(안) 공람공고 및 주민설명회를 마친 가운데, 서초구청은 원안대로 구역지정(안)을 서울시에 상정할 예정이다. 추진위원회는 오는 11월까지 정비구역 지정을 받겠다는 목표를 내세웠다. 앞서 서초구청이 단지 내 공공도로 입체결정(지하주차장)과 공원 위치 조정 관련 쟁점을 꺼냈으나, 현재는 원안대로 서울시에 올릴 계획으로 전해진다. 25일 정비업계 따르면 방배삼호 재건축 추진위원회(김종인 추진위원장)는 정비계획(안) 입안권자인 서초구청이 구역지정 작업을 원활하게 진행하고 있음을 토지등소유자들에게 안내했다. 방배삼호는 아파트 내 공공도로 '입체적 결정'에 힘쏟고 있다. 합리적인 토지이용 목적으로 도시계획시설(공공)과 비도시계획시설(민간)을 동일한 위치에 넣는 걸 의미한다. 단지 내 관통 도로(동광로19길, 방배로43길)는 서초구청이 소유하고 있다. 추진위원회는 입체적 결정을 통해 지하공간을 단지 간 통합주차장으로 활용할 계획을 수립했다. 올해 3월 주민설명회에서 도시계획업체는 지하 2m에서 지상 6m까지를 민간에서 사용할 수 있도록 만들겠다는 점을 밝힌 바 있다. 입체적 결정이 가능할 경우, 충분한 주차공간 확보가 가능할 전망이다. 물론 도로는 도시계획시설이기에, 그 공간의 일부를 민간에서 사용하게끔 결정하는 건 충분한 논의를 거쳐야 한다. 추진위원회 역시 인허가 과정에서 많은 어려움이 뒤따를 것이란 점을 인지하고 있다. 2달 전, 서초구청 도시계획위원회 자문회의에서도 도로 입체결정을 승인한 전례가 없기에, 해당 사안을 재자문받아야 한다는 의견이 나왔다. 또 추진위는 방배삼호가 현황용적률(266%)이 높아 재건축사업에 불리하다는 점을 지적했다. 서울시는 올해 5월 '2030 서울특별시 도시·주거환경정비기본계획' 공람공고를 통해 허용용적률을 현황용적률까지 상향 조정하는 내용을 공개했다. 해당 내용은 서울시의회 의견청취 및 도시계획위원회 심의를 거쳐 오는 9월 최종 고시될 것으로 알려졌다. 올해 3월 정비계획(안) 주민설명회 때 안내된 방배삼호의 용적률 체계는 ▲기준·허용용적률(230%) ▲상한용적률(300%) 등으로 계획돼 있다. 허용용적률을 현황용적률(266%)까지 인정해 줄 경우, 토지 및 건축물 기부채납이 줄어들 수 있다. 이는 조합원 입장에서 사업성 향상을 기대할 수 있는 부분이다. 현재, 방배삼호의 초기 재건축 사업을 지원하고 있는 업체는 ㈜삼하건축사사무소(건축설계)와 ㈜창성씨앤디(정비업체)다. 추진위원회는 두 곳의 협력업체로부터 적극적인 행정지원과 사업비를 받아 정비구역 지정을 앞두고 있다.
DL이앤씨가 송파 삼환가락에 이어 용산 산호아파트 사업장도 결국 철수했다. 수주 목적으로 적잖은 시간과 비용을 투입했음에도 불구, '사업성'이 부족하다고 판단한 곳들은 뒤늦게 정리해 나가는 분위기다. 당초 DL이앤씨는 조합에서 제안한 공사조건 등을 감안할 때 공사비 예정가격 조정이 불가피하다는 입장을 계속 피력해 왔다. 조합은 현재 대형 건설사 4곳에 수주의향을 타진하고 조만간 재입찰공고를 낼 계획이다. 25일 정비업계 따르면 용산 산호아파트 재건축 조합(김현 조합장)은 최근 DL이앤씨가 수주 포기의사를 전해왔음을 인지하고, 공사도급순위 10위 내 건설사들에게 수주의향 여부를 묻는 공문을 발송했다. 4개 건설사가 산호아파트의 기존 입찰지침(안) 내용대로 수주의향이 있음을 내비친 것으로 전해진다. 조합은 조만간 재입찰공고를 내고 시공사 선정에 다시 착수할 예정이다. 조합원들은 하이엔드 브랜드(아크로)를 내세워 홍보해 온 DL이앤씨의 불참 소식에 아쉬움과 동시에 분통을 터트리고 있는 상황이다. 무엇보다 DL이앤씨가 오랜 기간 용산 산호아파트를 붙잡고 있었던 만큼, 시공사 선정이 예정보다 길어지고 있어서다. 올해 3월 사업시행계획(안)을 인가받은 용산 산호는 시공사 선정을 마치고 관리처분계획(안) 수립을 위한 후속 절차들을 빠르게 진행할 계획이었다. DL이앤씨가 삼환가락과 용산산호에 포기 의사를 전할 때, 한남5구역 수주에 집중하겠다는 점을 명목상의 이유로 전했다는 게 현장 관계자들의 중론이다. DL이앤씨는 올해 상반기 우선협상권을 확보한 송파 삼환가락에서도 내부 검토 끝에 포기했다. 입찰제안서를 받아 수의계약(Private) 수순을 준비하던 조합 입장에선 예상치 못한 결과였다. 송파 삼환가락은 DL이앤씨를 제외한 도급순위 10위 이내 대형 건설사가 참여토록 입찰을 진행했고, 현재 GS건설과 현대엔지니어링이 시공권 확보를 목적으로 긴밀한 움직임을 나타내고 있다. 경쟁입찰이 성사될지는 마감일까지 지켜봐야 한다. DL이앤씨는 용산 산호와 비슷한 시기 진행된 도곡개포한신에는 입찰제안서를 냈다. 도곡개포한신은 DL이앤씨 외에도 두산건설이 입찰에 참여했다. 물론 일각에선 두 건설사의 체급차를 고려할 때, 두산건설의 입찰 참여 관련해선 다양한 해석이 나오고 있다. 입찰경쟁을 원하는 조합원들의 니즈를 표면적·형식적으로 맞추기 위한 목적이라는 관측에도 힘이 실린다. 이밖에 DL이앤씨는 자양7구역과 한남5구역에 나홀로 입찰에 참여했다. 한편, 용산 산호는 사업시행계획(안) 설계도서를 기반으로, 건축·토목·조경·기계설비·전기통신 등을 합친 총 공사금액으로 약 3,028억원을 산출했다. 건축연면적(120,630㎡)을 감안한 평당 공사비는 약 830만원으로 산출됐다. 조합은 한강변에서 재건축을 진행하고 있는 다른 사업장의 입찰지침서 및 시공사 제안서 등을 종합적으로 검토해 공사 예정가격을 정했다. 산호아파트가 산출한 예정가격은 ▲건축(2,253억원) ▲토목(420억원) ▲조경(34억원) ▲기계설비(345억원) ▲전기(164억원) ▲통신(87억원) ▲소방(168억원) ▲기존 건축물 철거 등(90억원) 등을 합쳐 총 3,563억원이다. 조합은 앞서 산출한 금액(3,563억원)에서 약 85%를 적용한 3,028억원을 예정가격으로 정해 시공사 선정에 나섰다. 조합은 강남3구와 용산구(이촌동·한남동), 여의도 등을 비교모델로 제시하며, 각 건설사가 보유한 하이엔드 브랜드로 구체적으로 결정해 입찰에 참여토록 안내했다. 한강변 조망권을 최우선적으로 고려한 배치계획 등을 대안설계에 담아올 경우 조합과 협의해야 한다는 단서 내용도 전했다. 건설사들은 ▲실착공일 이후 ▲지질여건 변동 ▲대안설계 등을 이유로 공사비에 물가상승(Escalation) 증액분을 적용하지 못하도록 안내했다.
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