발행일(UPDATE): 2025년 09월 09일 16시 31분
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광진구청이 신속통합기획 2차 후보지인 자양4동의 '사업성 보정계수' 도입이 쉽지 않다는 의견을 냈다. 사업성 보정계수는 개발 사업성이 낮은 지역에 보정계수를 적용해 허용용적률 한도를 기존 20%에서 최대 40%로 늘리는 내용이다. 사업성이 부족해 어려움을 겪는 지역에 주는 일종의 혜택이다. 허용용적률이 증가할 경우, 분양주택은 늘어나고 임대주택은 감소한다. 기부채납 양 또한 소폭의 감소를 기대할 수 있다. 16일 정비업계 따르면 광진구청은 자양4동 정비계획(안) 공람공고 과정에서 나온 주민들의 공람의견 반영 여부를 설명하는 자리를 최근 가졌다. 이 자리에서 사업성 관련 주민들의 공람의견 관련 반영 여부에 관심이 집중됐다. 그중에서도 사업성 보정계수가 핵심 화두였던 것으로 전해진다. 서울시는 주거환경 개선이 시급하지만 사업성이 낮아 사업 추진이 어려운 구역에 사업성 보정계수를 적용할 수 있다는 내용을 올해 발표했다. 사업성 보정계수(C=A/B)는 서울시 평균 공시지가(A)를 해당 단지의 평균 공시지가(B)로 나눈 값이다. 앞선 산식을 기본으로 운영하되, 세부 기준은 개별 시장에서 별도 방침을 정해 운영할 수 있도록 했다. 상대적으로 높은 분양수익을 기대하기 어려운 지역에 사업성을 높일 수 있도록 ▲지가 ▲주택 규모 ▲과밀 정도 등을 고려해 용적률 인센티브를 보전해주기 위한 방법이다. 다만, 자양4동의 공시지가는 2023년 기준 서울시 평균 공시지가(465만원)보다 높아, 사업성 보정계수를 적용할 경우 불리한 점이 많아 제외했다는 게 광진구청 관계자의 설명이다. 자양4동의 허용용적률 인센티브 적용항목은 ▲공공보행통로 ▲열린단지 ▲공개공지 등이다. 허용용적률 인센티브와 관련해선, 오는 9월 서울시 세부기준이 마련되면 기본계획 고시 이후 적용 가능 여부를 다시 검토하게 된다. 이밖에 건축물 기부채납 계수 1.0 적용 여부도 관심사였다. 자양4동은 '공공복합청사'를 통한 토지·건축물 기부채납을 진행할 예정이다. 다만, 데이케어센터(노인시설)나 공공임대주택 등 지역필요시설이나 전략육성시설의 경우에만 건축물 계수를 '1'로 적용해 준다는 게 관청의 입장이다. 공공복합청사의 경우 기존 건축물 계수(0.7)를 적용받을 것으로 보인다. 공공기여 부담 완화 관련해선, 임대주택 매입비용 상향이 적용될 예정이다. 서울시는 ‘2030 서울특별시 도시·주거환경정비기본계획’(주거환경정비사업 부문)을 재정비 중이다. 오는 9월 최종 고시될 예정이다. 기본계획은 주거지역을 대상으로 ▲주택정비형 재개발 ▲재건축 ▲주거환경개선사업의 기본방향을 제시하는 정비사업 부문 최상위 계획이다. 서울시는 올해 3월 마련한 [재개발·재건축 2대 사업지원 방안]도 기본계획에 반영하게 된다. 각 대상지 현황과 여건을 감안해, ▲역세권 용도지역 상향(상한선-준주거지역) ▲사업성 보정계수(허용용적률 범위 2배 증가) ▲현황용적률 인정(법적상한용적률의 120%까지 추가용적률 부여) ▲종상향시 공공기여율 종전 15%→10%, 건축물 기부채납 계수 종전 0.7→1.0 ▲도로·공원 등 입체적 결정을 통해 주택용지 최대 확보 등을 발표했다. 사업성 보정계수는 사업성이 부족한 곳에 지가, 단지 규모, 과밀 정도 등을 고려해 허용용적률에 보정계수를 최대 2.0까지 적용해주는 제도다. 이를 반영하면 현재 20% 수준인 허용용적률 인센티브 범위는 최대 40%까지 늘어난다. 이 사업성 보정계수가 커지면 분양주택이 차지하는 비율도 높아져 자동으로 사업성이 커지게 된다. 유창수 서울시 행정2부시장은 사업성 보정계수의 경우, 강남을 제외하면 대부분 받을 수 있을 것이라는 점을 기자설명회에서 발표한 바 있다.
구룡중학교와 양재천을 품은 개포현대2차가 지난 5월 정비계획(안) 수립을 위한 공람공고를 마쳤지만, 내부적으론 재건축 방식(일반재건축 or 신속통합기획)을 두고 고민이 거듭되고 있다. 준비위원회가 두 곳으로 나뉘어 동의서를 따로 징구하고 있어, 이견이 다른 추진주체 간 원만한 교통정리가 선행되어야 사업을 추진할 수 있을 예정이다. 15일 정비업계에 따르면 강남구청은 개포현대2차 정비계획(안) 공람공고를 마쳤다. 공람공고 상 추정비례율은 96.09%로 산출됐다. 총 분양수입 추정액(2조1,765억원)에서 총 비용 추정액(6,249억원)을 뺀 뒤, 종전자산평가 총액(1조6,148억원)으로 나눈 결과값이다. 개별 종전자산은 전용면적 기준으로 ▲83㎡·84㎡(22억원) ▲131㎡·134㎡(28억) ▲165㎡(34억원) 등이다. 아파트 종전자산평가는 KB부동산시세와 한국부동산원시세, 국토부 실거래가 등을 종합적으로 고려했다. 조합원들이 개별 종전자산 평가액에 추정비례율(96.09%)을 곱한 권리가액을 기준으로 개략적인 분담금 혹은 환급금을 계산할 수 있다. 조합원 분양가는 ▲84㎡(21.2억원) ▲132㎡(28.8억원) ▲165㎡(34.5억) ▲상가1층(6.0억원) 등으로 책정됐다. 토지이용계획(안)을 살펴보면, 전체 구역면적은 62,251㎡다. 공동주택이 들어설 획지는 52,382㎡며, 공원과 녹지는 각각 7,111㎡, 2,757㎡다. 양재천변에 위치한 공원은 존치되며, 언주로변 소음 및 공해 방지 목적으로 '연결녹지'를 조성하게 된다. 이밖에 강남구청과 협의 하에 노인복지시설을 지어 기부채납할 예정이다. 노인복지시설의 건축연면적(지상+지하)은 2,000㎡며, 토지지분은 807㎡다. 노인복지시설의 건축 관련 세부계획은 향후 관청과 협의 후 사업시행계획(안) 인가시 확정한다. 개포현대2차의 용적률 체계는 ▲기준용적률(210%) ▲허용용적률(230%) ▲상한용적률(250%) 등으로 구성된다. 허용용적률 인센티브는 공공보행통로(10%p)와 열린단지(5%p), 돌봄시설(5%p)로 최대 한도(20%p)를 모두 채웠다. 상한용적률 적용을 위한 인센티브를 받기 위해선, 토지와 건축물을 기부채납해야 한다. 개포현대2차는 앞서 언급된 연결녹지(토지)와 노인복지시설(토지 807㎡+건축물 환산부지 214㎡)을 통해 약 20%p의 상한용적률을 받았다. 순부담률은 6.8%로 계산된다. 순부담률은 기부채납 순부담면적을 구역 내 사유지 면적으로 나눠 계산된다. 토지와 건축물 기부채납을 계산할 때 가중치는 각각 1, 0.7이 적용됐다. 상한용적률을 계산할 때에는 '기부채납 용적률 인센티브 운영 기준(안)'을 따른다. 노인복지시설의 토지 가격은 1㎡당 3,696만원으로 산출했다. 2023년 1월 기준 공시지가(1㎡당 1,848만원)에 2배를 적용했다. 노인복지시설의 토지면적은 807㎡로, 1㎡당 3,696만원을 곱하면 약 298억원이다. 여기에 건축물을 짓는 표준건축비는 1㎡당 397만원이다. 건축물 연면적(2,000㎡)을 고려한 건축비는 총 80억원 수준이다. 결과적으로 노인복지시설만을 통해 총 378억원 상당의 기부채납을 진행하는 것으로 간략하게 이해할 수 있다. 당초 서울시는 특별계획구역24(현대2차)와 특별계획구역25(현대200동), 특별계획구역26(현대220동)을 통합 개발하도록 권장했다. 다만 단지별로 이해관계가 달랐던 터에 특별계획구역24는 단독 재건축이 가능하도록 '지구단위계획'을 조정하는 내용을 함께 공람공고했다. 한편, 개포현대2차 내부적으로는 2개 준비위원회가 활동 중이다. 주민 의견 수렴 후 단지 상황에 맞는 재건축을 추진하자는 재건축준비위원회(재준위)가 있고, 속도감 있는 재건축을 위해 서울시의 신속통합기획에 올라타자는 신속통합준비위원회(신준위)가 있다. 두 단체는 각자 설문조사를 진행하고 설명회를 가지며 주민동의서를 별도로 걷고 있다. 재준위는 주민들의 의견이 더 쌓이면 이에 맞춰 정비계획을 입안하겠다는 계획이다. 아파트의 독보적 가치를 계승해 소유주 자산가치를 극대화시키겠다는 입장이다. 반면 신준위는 시와 발맞춰 재건축 기간을 최대한 단축하자고 주민들을 설득하고 있다. 서울시에 줄 것은 주고 받을 것은 받아, 조합원들의 분담금을 최소화할 수 있다는 점을 내세우고 있다. 예상되는 주택공급 물량은 805세대다. 기존 558세대 대비 247세대 늘어나는 계획이다. 세부적으론 60~85㎡이하가 359세대, 85㎡초과가 446세대로 분류됐다. 개포현대2차는 양재천과 달터공원이 단지 가까이 위치하고, 구룡초등학교가 단지와 바로 인접해 있어 자연과 교육 모두 누리기에 좋은 환경의 아파트란 평가를 받는다. 특히 가구별 최소 전용면적이 84㎡인 중대형 주택형으로만 이뤄진 데다 용적률도 낮아 사업성이 높은 점도 눈에 띈다. 정비계획 수립 예정지역으로 대상지는 상가 지분쪼개기가 금지돼 재건축 추진에도 도움이 될 전망이다.
HDC현대산업개발이 장안동 현대아파트의 시공사 파트너로 최종 낙점됐다. 13일 정비업계 따르면 장안동 현대아파트 재건축조합은 이날 시공사 선정 총회를 열어 HDC현대산업개발을 시공사로 최종 선정했다. 단지는 재건축을 통해 지하3층~지상29층 7개동 746세대로 탈바꿈할 계획이며, 공사비는 총 2,742억원 규모(평당 720만원)로 책정됐다. HDC현대산업개발은 배봉산과 용마산 사이의 열린 조망을 고려해 360도 파노라마 조망권을 확보하겠다고 강조했다. 또 건물 외관에는 커튼월룩과 문주 디자인을 적용하고 상가·커뮤니티 시설엔 오픈형 그랜드선큰을 설치하겠다고 제안했다. 특히 ▲리조트형 명품테마조경 ▲호텔식 통합로비 ▲하이엔드 커뮤니티 공간을 조성해 최고의 주거단지를 선사하겠다는 의지를 내비쳤다. 하이클래스 지하주차장(세대당 1.61대)과 100%대면이 가능한 스트리트형 명품상가 공간을 조성하겠다는 점도 조합원들의 눈길을 사로잡았다. 이에 더해 59타입 이상 전세대 판상형·4BAY 계획도 눈에 띄는 특징이다. 장안동 현대는 배봉산과 중랑천 수변공원 사이에 위치해 있으며, 단지 가까이 배봉초, 휘경여중·고가 있어 교육과 친환경을 두루 갖춘 입지라는 평가를 받는다. 인근에 경전철 면목선 신설(예비타당성 통과)이 예정돼 있어 교통 편리성도 크게 개선될 것으로 기대된다. HDC현대산업개발 관계자는 "장안동 현대아파트는 84년도 준공한 단지로, 40년 만에 다시 시공을 맡게된 상징성 있는 단지"라며 "이번 장안동 현대아파트 재건축에 이어 향후 압구정 현대아파트 재건축 수주까지 현대아파트의 명성을 이어갈 계획"이라고 말했다.
공공재개발 후보지인 동작구 본동47번지 일대가 정비구역 지정을 위한 절차에 본격적으로 착수했다. 대상지는 지난 2001년 2차 공공재개발 시범사업 후보지로 선정됐으나, 서로 다른 사업유형(민간·통합·지주택)이 혼재함에 따라 쉽사리 진도를 빼기가 쉽지 않은 상황이다. 본동47번지가 SH공사를 주축으로 주민들의 의견이 모아질지 업계 관심이 쏠린다. 12일 정비업계 따르면 본동47번지는 최근 토지등소유자들을 대상으로 정비계획(안) 입안을 위한 주민설명회를 개최했다. 설명회에는 공동사업시행자인 서울도시주택공사(SH)와 용역을 맡은 도시계획업체 미래이엔디, 수건축사사무소 관계자들이 참석했다. 설명회에 앞서 동작구청은 사업시행자인 SH가 도시재생뉴딜사업으로 진행 중인 본동6구역과의 통합재개발도 고려했으나, 현재로선 본동47번지 일대의 단독 재개발로 가닥을 잡았음을 설명했다. 또 공공재개발 이외에도 구역 내 다른 사업 방식을 원하는 주민들도 존재하기 때문에 의견 조율을 통한 합의 도출이 절실함을 강조하기도 했다. 대상지 용도지역은 ▲제1종일반주거지역 ▲제2종일반주거지역(7층 이하) ▲제3종일반주거지역 ▲일반상업지역이 혼재돼 있다. 본동47번지는 건축배치와 사업성을 고려해 제2종일반주거지역(7층 이하)을 제3일반주거지역으로 종상향할 계획이다. 정비계획(안) 상 용도지역은 제1종일반주거지역과 제3종일반주거지역이 각각 17,062㎡, 32,589㎡다. 용적률 체계는 ▲기준용적률(204.9%) ▲허용용적률(213.9%) ▲상한용적률(233.3%) ▲법적상한용적률(277.3%)로 이뤄진다. 공공재개발은 도시및주거환경정비법 제101조의 5에 의거해 법적상한용적률의 1.2배까지 인센티브를 받을 수 있다. 기반시설 계획에 따른 순부담률은 11.5%로 나타났다. 이는 신설 정비기반시설 면적(12,597㎡)에서 기존 국·공유지 면적(9,420㎡)을 뺀 값(3,177㎡)을 사유지 면적으로 나눈 결과값이다. 주택공급물량은 총 1,046세대로 이중 분양주택(조합원·일반)과 공공임대주택은 각각 750세대, 296세대다. 공공임대주택은 의무공공임대(128세대)와 국민임대주택(82세대), 공공지원민간주택(86세대)으로 구성된다. 의무임대는 서울시 조례에 따라 전체 세대 수(법적상한분 제외)의 15% 이상을 지어야 한다. 공공지원민간임대(86세대)는 일반분양가와 근접한 수준으로 지자체에 매각하므로, 실질적으로 임대주택 수는 210세대로 보면 된다. 토지등소유자 입장에서 공공지원민간임대는 일반분양 물량과 동일하게 봐도 무방하다. 해당 주택은 10년의 거주보장 기간이 있으며, 보증금과 임대료 상승률을 연 5%이내로 제한한다는 특징이 있다. 추정비례율은 107.97%로 집계됐다. 현시점 추정비례율(24년 7월)은 사전기획 당시 추정 비례율(22년 9월)에 비해 2.46%p 낮게 산출됐다. 평당 공사비는 24년 기본형 건축비를 적용해 700만원으로 책정됐고, 평당 일반분양가는 4,021만원을 적용했다. 비례율은 종전자산과 종후자산의 검토시기, 공사비, 도시 규제 등의 환경적 영향에 따라 언제든 변경될 수 있다. 단지는 서울시 주택조례 대비 약 1.2배의 공동이용시설을 조성할 것으로 전망된다. 공동이용시설로는 ▲경로당 ▲어린이집 ▲도서관 ▲놀이터 ▲주민운동시설 ▲주민공동시설 등으로 이뤄져 있다. 사회복지시설 배치, 녹지축 연결, 십자형 공공보행통로, 남측 공공공지 등의 토지이용계획도 준비돼 있다. 한편 동작구 본동은 현재 공공재개발을 추진 중인 과정에서 40%에 달하는 공공재개발 반대 의견도 안고 가야하는 험난한 상황에 놓여있다. 다만 공공재개발 사업 취소는 쉽지 않다는 것이 SH공사의 입장이다. 서울시 고시에 따르면 올해 2월 22일부터 공공재개발(단독시행)의 경우 토지등소유자 25% 이상 반대시 입안 재검토가 가능하며, 30% 이상 반대 또는 토지면적의 2분의1 이상 반대시 입안 취소가 가능하다. 이날 SH공사 관계자는 "작년 7월에 입안제안을 했고, 사업시행자 지정 동의서도 같이 받았다"며 "고시 이전에 동의서를 받아서 기준 적용을 받지 않는다"고 말했다. 그러면서 "정비구역 지정을 밟고 있는 단계로, 반대 동의와 상관없이 사업을 진행할 계획"이라고 강조했다.
성수3구역이 새 조합장 선임을 기점으로 조합 정상화에 나설 전망이다. 한 차례 '조합장 리스크'를 겪은 조합원들은 같은 과오를 반복하지 않고자 신중함을 기해 선거를 준비하려는 모습이다. 향후 선출될 새 조합장이 어수선한 분위기를 추스르고, 조합이 목표한 바를 이뤄줄 수 있을지 이목이 집중된다. 12일 정비업계 따르면 성수3구역 재개발 조합은 내달 10일(토) 조합장 선거를 위한 선출총회를 개최한다. 조합은 ▲선관위원장(1명) ▲간사(1명) ▲선관위원(3명) 등 5인의 선거관리위원회를 구성해 선거절차를 진행할 계획이다. 앞서 전임 조합장은 총회 의결 없이 정비업체로부터 자금을 차입받은 행위가 문제가 돼 일부 조합원들과 갈등을 빚어왔다. 도정법 제45조(총회의 의결) 2항에 따르면 자금의 차입과 그 방법, 이자율과 상환방법은 총회의 의결을 거쳐야 한다. 2009년부터 14년 간 조합을 이끈 전임 조합장은 도정법 위반 등의 혐의로 재판부로부터 벌금 300만원을 선고 받았고, 항소 및 대법원 판결을 거쳐 최종 100만원 벌금을 확정받고 조합장 자리에서 물러났다. 최근 조합원들에게 배포된 '선거관리 계획'을 살펴보면, 후보자는 총 4명으로 확정됐다. 기호1번 박준동 후보자는 조선일보 기자 출신으로, 과거 두 차례 노조 위원장을 역임했으며 가장 많은 조합원들의 추천서(110장)를 받았다. 또 기호3번 송진섭 후보자는 한나라당(국민의힘 전신) 구의원을 맡은 이력이 있는 것으로 전해진다. 나머지 두 후보자(김병우, 강태현)도 70~80여 장의 추천서를 받으면서 치열한 경쟁이 예고된다. 통상 조합장 및 조합임원의 임기는 3년 이내로, 연임이 가능하며 후임자 선임이 되기 전까지 직무 수행이 가능하다. 단 이번에는 갑작스런 해임에 의한 선거임을 감안해 새 조합장의 임기만료일은 2025년 10월 말까지다. 후보자들의 합동연설회는 이달 26일과 투표 당일 두 차례 진행될 계획이다. 본투표에 앞서 사전·전자투표는 8월 1일~3일 사흘 간 오전 6시부터 오후 8시까지 진행된다. 한편 성수3구역은 성동구 성덕정21길 3(성수2가1동) 일대 114,193㎡를 대상으로 사업을 진행하며, 한강변에 인접해 있어 한강 조망권을 갖춘 주거단지로 가치가 높다는 평가다. 현재 조합은 다른 지역에선 찾아 볼 수 없는 최고의 명품아파트를 만든다는 것이 목표다. 한강수변공원 수혜지역으로 꼽히는 성수3구역은 근방에 위치한 고급 아파트 3대장(갤러리아포레, 트리마제, 아크로포레스트)과 함께 성수동을 대표하는 고급 아파트로의 위상을 높이기 위해 힘쓰고 있다.
GS건설과 삼성물산이 강남3구 최초 공공재개발 구역인 거여새마을 시공권 확보에 나선다. 송파구에 위치한 거여새마을은 공공재개발 최초로 한국토지주택공사와 사업시행 협약을 체결한 곳이다. 제1종일반주거지역이 전체 67%를 차지할 정도로 사업성이 좋지 않아 개발에 어려움을 겪어 왔지만, 공공재개발을 통한 용도지역 상향으로 282%의 용적률을 확보해 개발사업에 착수했다. 11일 정비업계 따르면 거여새마을 사업시행자인 한국토지주택공사(LH공사)는 이날 시공사 선정을 위한 입찰제안서를 마감했다. GS건설과 삼성물산이 컨소시엄을 맺어 입찰에 참여했다. LH공사는 공사비 예정가격으로 평당 780만원으로 책정했다. 인근 사업장과 비슷한 수준에서 공사비가 산정됐다는 게 업계 중론이다. GS건설과 삼성물산은 정비사업 리스크를 분산하되, 각자 보유한 브랜드 가치와 노하우를 적용한 아파트 상품을 만들겠다는 복안이다. 컨소시엄 아파트는 각 건설사의 기술력을 집약·결합해 브랜드 간 시너지를 낼 수 있다는 장점이 있다. 보통 공공재개발은 상품성이 낮아 향후 아파트 미래가치가 낮을 것이라는 막연한 부정적 인식이 존재한다. 공공거여새 사업장에서 이같은 시각을 바꿀 수 있는 계기가 될 것이라는 게 현장 분위기다. 일례로 GS건설은 최근 강북구 최초로 평당 일반분양가 5,000만원을 넘긴 '마포자이힐스테이트 라첼스' 분양을 성공리에 마쳤다. 마포자이힐스테이트는 GS건설-현대건설 컨소시엄이 공덕동에 짓는 아파트다. 마포자이힐스테이트는 1순위 청약 결과 4만988건의 신청서가 접수됐으며, 평균 163대1의 경쟁률을 기록했다. GS건설은 마포구 최초의 스카이라운지 등 차별화된 상품성을 앞세워 수요자들의 관심을 한 몸에 받았다. 거여새마을은 송파구 거여동 549번지 일원에 위치해 있으며 구역면적은 71,922㎡다. 용도지역으로 살펴보면, ▲제1종일반주거지역(5,791㎡) ▲제2종7층일반주거지역(5,367㎡) ▲제2종일반주거지역(36,302㎡) ▲제3종일반주거지역(24,284㎡) ▲자연녹지지역(177㎡) 등으로 구성된다. 공동주택이 들어설 획지는 57,562㎡다. 용적률과 건폐율은 각각 282%, 50% 이하며 최고층수는 35층 이하로 계획돼 있다. 거여새마을은 공공재개발 최초로 한국토지주택공사(LH공사)와 사업시행 협약을 체결했다. 해당 사업장은 1종일반주거지역이 전체 67%를 차지할 정도로 사업성이 좋지 않아 개발에 어려움을 겪어왔다. 공공재개발을 통한 용도지역 상향으로 282%의 용적률을 확보한 상황이다. LH공사는 오는 2027년 준공 목표로 공동주택 1,654세대를 공급할 계획이다.
서초구 반포동 서래마을에 위치한 강남원효성빌라가 시공사 선정을 앞두고 사전 준비에 여념이 없다. 1:1 재건축을 통해 '리조트형 고급 주택단지'를 짓겠다는 일관된 목표 하에, 양호한 입지 경쟁력을 통해 대형 건설사들의 수주 참여를 이끌어 낼 수 있을지 귀추가 주목된다. 조합원들 중에선 종상향을 통해 사업성을 조금이라도 확보하자는 목소리도 나오고 있다. 11일 정비업계 따르면 강남원효성빌라 재건축 조합은 지난 달 조합원들을 대상으로 커뮤니티 수요조사를 진행했다. 시공사 선정을 위한 기초자료 확보가 목적이다. 이에 앞서, 공사비 적정성 검토를 도와줄 CM 자리에 나우CM건축사사무소를 선정하기도 했다. 강남원효성빌라 CM 자리를 두고는 HNC건설연구소와 엘씨씨코리아 등이 입찰에 참여한 바 있다. 조합은 나우CM건축사사무소를 통해 시공사 입찰지침서 작성시 기술적인 검토 수행 및 공사비 검증 업무를 맡길 계획이다. 이밖에도 ▲도급계약서상 독소조항 제거 ▲공동주택 성능요구서 작성 지원 ▲품질기준 및 마감재 정립 등 공사도급계약서 작성 과정에서 조합을 보좌하는 중요한 역할을 수행하게 된다. CM 선정은 보통 분담금 절감 목적으로 이뤄지곤 한다. 정비계획(안)을 살펴보면 효성빌라의 구역면적은 24,729㎡로, 가구 수 그대로 짓는 1:1재건축을 통한 전 세대 테라스 설계 등을 추진하고 있다. 조합은 서울시와 도시계획 전문가들이 '양호한 저층주거지 보존' 기조를 토대로 도시의 균형있는 경관을 지키려는 의지가 강해 사실상 종상향은 쉽지 않다는 의견이다. 현재 제1종일반주거지역이다. 조합은 종상향을 고려하되, 조합원들의 실익을 따져 이익이 극대화할 수 있는 방향으로 사업을 추진하겠다는 입장이다. 다만 종상향이 되더라도 ▲분양가 상한제에 의한 분양 ▲임대세대 포함 ▲재건축초과이익 환수제 등의 과정을 새롭게 거쳐야 하기에 현재 계획과 상이한 부분이 발생한다. 조합은 연초 설계자 선정을 위한 입찰공고를 진행해 민성진 건축가(SKM 아키텍트)를 선정했다. 민성진 건축가는 국내 최고급 리조트인 아난티 설계자로 유명하다. 아난티 코브는 부산 기장에 위치한 고급리조트로, 층과 층을 엇갈리게 해 전층·전호에서 바다와 하늘을 동시에 접할 수 있게끔 테라스하우스 설계를 적용한 것이 가장 큰 특징이다. SKM 아키텍트는 효성빌라에도 이같은 고급 리조트 설계 경험을 도입해 정원과 테라스를 고루 갖춘 전세대 펜트하우스를 선보인다는 계획이다. 이는 친환경적 요소를 강조한 조합원들의 의견을 반영한 결과다. 현재 효성빌라 재건축 사업의 설계비는 40억원 규모로, 재건축 역사상 면적당 최고가로 알려져 있다. 한편, 효성빌라가 있는 서래마을은 강남 재건축이 본격화하기 전인 2000년대 중반까지 김우중 전 대우그룹 회장, 정태수 전 한보그룹 회장, 신격호 롯데그룹 총괄회장 등 기업인들과 배우 이서진, 한가인 등 유명 연예인들이 많이 살던 부촌이다. 효성빌라는 서래마을에서 가장 먼저 재건축 사업을 추진 중에 있다.
금호21구역이 최단기간 내 '조합설립을 위한 동의율'을 충족하며 이달 창립총회를 앞둔 가운데, 집행부를 이끌어갈 임원 선출 여부에 업계 관심이 쏠린다. 금호21구역 선거는 ▲조합장(후보 2명) ▲감사(후보 3명) ▲이사(17명) ▲대의원(127명) 등이 출마해 치열한 경쟁을 예고했다. 10일 정비업계 따르면 금호21구역 주민협의체는 이달 27일(토) 오후 4시 금호교회에서 조합 임원 선거를 진행한다. 조합장 자리를 두고는 김효근 후보(기호 1번)와 양갑승 후보(기호2번)의 2파전이다. 두 후보는 지난해 주민협의체 부위원장(주민대표) 선거에서도 경쟁한 바 있다. 당시 전체 토지등소유자(842명) 중 607명이 의결권을 행사했고, 양갑승 후보가 368표를 획득하며 선정됐다. 양갑승 부위원장(주민대표)은 금호21구역이 조합설립인가를 위한 동의율(75%)을 32일 만에 달성하는 성과를 냈다. 지난해만 하더라도, 여러 개 추진준비위원회로 나뉜 구역임이 무색할 정도로 조합원들의 단합된 목소리를 이끌었다는 평가를 받고 있다. 양 부위원장은 조합장 후보로 나서며 ▲이권개입 원천 차단 ▲조합원과의 원활한 소통 ▲분담금 최소화 ▲최적의 특화설계 ▲빠른 입주 등을 공약으로 내세웠다. 창립총회 의장은 양갑승 부위원장이 맡게 된다. 양 부위원장은 2017년부터 추진준비위원회를 이끌어 왔고, 무보수 상근으로 금호21구역의 정비계획(안) 수립 및 구역지정에 매진해 왔다. '사업성=속도'라는 원칙을 최우선으로, 분담금 최소화를 위해 고민하겠다는 게 양 부위원장의 목표다. 지난해 창립총회를 진행한 신당10구역도 주민협의체 부위원장(주민대표)이었던 이창우 후보가 조합장으로 당선됐다. 사업대상지 면적은 75,447㎡며, 정비기반시설과 공동주택 획지는 각각 23,959㎡, 51,487㎡다. 현 시점에서 예상하는 주택공급 물량은 총 1,219세대로, ▲전용 40㎡ 이하(99세대) ▲전용 40㎡-60㎡ 이하(502세대) ▲전용 60㎡-80㎡ 이하(494세대) ▲전용 85㎡ 초과(124세대) 등으로 구성된다. 이중 임대주택 수는 220세대로, 전체 18%의 비중을 차지한다. 작년 9월 지정고시받은 정비계획(안)에 따르면, 추정비례율은 106.82%로 산출됐다. 조합원들은 본인 물건의 종전자산평가액에 비례율(106.82%)을 곱해 계산한 권리가액을 통해 개략적인 추정분담금을 가늠해 볼 수 있다. 물론 추정분담금은 향후 조합설립인가 및 사업시행계획인가, 관리처분계획인가 시점에서 계속해서 변동됨을 인지해야 한다.
올해 상반기 정비업계 최대 격전지가 될 한남4구역이 이달 31일(수) 시공사 입찰공고를 낼 예정이다. 현재 삼성물산과 현대건설, 포스코이앤씨가 현장 동향을 면밀하게 살피며 입찰경쟁 준비에 여념이 없는 상황이다. 조합은 [서울시 공공지원 정비사업 시공사 선정기준]에 따라, 입찰공고 때부터 시공사 선정이 완료된 시점까지 부정행위 단속반을 운영할 예정이다. 10일 정비업계 따르면 한남4구역 재개발 조합(민병진 조합장)은 오는 31일(수) 시공사 선정을 위한 입찰공고를 게시한다. 앞서 오는 12일(금) 시공사 간담회를 열어, 입찰 일정 안내를 위한 시간을 가진다. 한남4구역은 시공사 선정계획(안)을 공공지원자인 용산구청으로부터 검토받은 뒤, 이사회와 대의원회 순으로 의결 절차를 거치게 된다. 시공사 선정을 위한 총회는 11월 말 예정돼 있다. 예정 공사비는 CM업체로 뽑은 한미글로벌의 검토 작업이 끝난 후 조합 내부 심의를 진행할 예정이다. 현재 시공사 선정을 진행 중인 한남5구역의 평당 공사비는 916만원이다. 평당 공사비에 건축연면적을 곱한 금액이 총 공사금액이다. 다만, 사업장별로 지하층 규모가 다르기 때문에 평당 공사비를 단순 비교할 수는 없다. 또한, 마감재를 비롯한 공사조건이 모두 상이하기에 옆 사업장과 숫자만 놓고 비교하는 건 지양해야 한다. 한남4구역 조합은 시공사 선정 작업과 별개로 사업시행계획(안) 수립을 위한 업무도 병행하고 있다. 최근 조합은 동해종합기술공사와 지난 2015년 체결한 환경영향평가 용역계약을 해지하고, 업체를 다시 선정하는 작업을 진행 중이다. 동해종합기술공사가 용역비 증액을 요청해 왔지만, 용역비 증액 관련 계약 조항이 존재하지 않는 만큼, 계약 변경이 불가피한다는 게 조합 입장이다. 조합은 원활한 사업 진행을 위해 후속업체 선정에 나섰다. 한남4구역은 사업시행계획(안) 인가 신청을 위해 [환경영향평가법]에 따른 평가를 진행해야 한다. 한편, 한남4구역은 현재 공정하고 투명한 시공사 선정 목적으로 '단속반' 모집을 진행 중이다. 단속반은 7명으로 구성되며, 임기는 시공사 선정 총회가 예정된 11월 말까지다. 보수는 추후 결정된다. 앞서 단속반 모집을 완료한 한남5구역은 1일 근무당 11만원을 지급하고 있다.
성동구에 자리잡은 응봉동 265번지 일대가 구역계 편입을 통한 사업성 개선을 꾀하고 있다. 응봉동 265번지는 제1종일반주거지역에 속해 태생적으로 '용적률' 허용범위가 낮다. 더욱이, 대상지는 지난 1987년 [주거환경개선지구]로 지정됨에 따라, 건축규제 완화 등의 특례를 적용받아 조례상 용적률(150%)을 넘어선 건축물이 많은 상황이다. 현재 응봉동 265번지가 제2종일반주거지역으로 2단계 종상향을 추진하고 있는 것도 앞선 배경과 맞닿아 있다. 정비사업에서 용적률은 곧 사업성과 직결되기에, 분양물량을 확보하기 위해선 용도지역 상향조정이 절실한 상황이다. 응봉동 265번지는 '도시 저소득 주민의 주거환경개선을 위한 임시조치법'에 따라 20여년 전 주거환경개선지구로 지정된 바 있다. 모아타운 사업을 추진하고 있는 응봉동 265번지는 2개 모아주택(가로주택정비사업)으로 나뉜다. 모아타운 관리계획(안)을 수립하는 과정에서 2개 구역이 아닌 1개 구역으로 통합해서 진행하는 논의도 이뤄졌다. 다만, 통합개발을 하려면 15m 이상의 도로가 필요한데, 대상지 내 최대 규모로 확폭 가능한 진입도로가 12m라 사업 여건상 쉽지 않다는 결론에 도달했다. [주택건설기준 등에 관한 규정] 제25조(진입도로)에 따르면, 주택단지의 총 세대 수가 500세대 이상 1,000세대 미만일 때 필요한 진입도로의 폭은 12m 이상이다. 진입도로 규모를 감안할 때, 응봉동 265번지는 2개 구역으로 나뉘어 진행한다는 결론이 도출됐다. 예상되는 주택공급물량은 총 1271세대로, 기존 세대수(1,165세대) 대비 106세대가 늘어날 계획이다. 분양 세대수와 임대주택수는 각각 1017세대, 254세대로 나타났고, 평형의 경우 ▲15평(341세대) ▲19평(310세대) ▲25평(520세대) ▲36평(100세대)로 분류됐다. 건축계획은 대상지가 관리구역으로 지정되면 추후 주민들의 의견을 반영해 언제든 변경될 수 있다. 응봉동 265번지는 구역계 편입도 계획하고 있다. 사업대상지 남측에 위치한 ▲도로부지(막다른 도로) ▲수목림 형태의 녹지공원 ▲도시계획도로 등이 그 대상이다. 지역주민들이 이용할 수 없는 수목림 형태의 녹지공원과 도시계획도로는 모아타운 구역에 포함되지 않을 경우, 향후 토지 활용이 요원할 것이라는 게 성동구청 관계자의 설명이다. 서울시 관리부서에서도 구역계 포함에 긍정적 답변을 한 것으로 전해진다. 사업 대상지는 ▲노인여가복지시설 ▲청소년 복지시설 ▲공공체육시설 ▲보육시설 등 주민들 생활에 필요한 사회기반시설이 부족한 것으로 알려져 있다. 기부채납하게 될 사회기반시설은 대현산 근방에 위치한 모아주택1구역에 위치할 것으로 보인다. 이 곳은 산과 가까워 건축물 배치가 까다롭고 용적률 확보가 모아주택2구역 대비 어려울 것으로 판단되서다. 현재 기준, 모아타운 주민동의율은 62%인 것으로 알려졌다. 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법에 따르면, 가로주택정비사업을 추진하기 위한 조합설립 동의율은 80%다. 모아타운 사업대상지로 선정된다 하더라도, 조합설립 동의율 80%를 맞추지 못하면 사업 진행은 불가하다.
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