강남구 알짜입지에 소재한 서초진흥이 통합심의와 시공사 선정 작업을 연내 과업으로 설정했다. 조합은 1단계 종상향(제3종일반주거지역→준주거지역)을 전제로 한 정비계획(안) 변경을 통해, 허용용적률 50%p를 받아내며 사업성 확보 성과를 일궈냈다는 평이다. 서초진흥은 통합심의를 통한 인허가 절차를 밟은 뒤 올 하반기에는 시공사 선정에 나설 방침이다. 대형 건설사들의 수주 관심도 역시 높아지고 있다.
12일 정비업계 따르면 서울시는 지난 달 재건축을 진행하고 있는 서초진흥의 정비계획 변경(안) 결정고시를 내렸다. 서초진흥은 기존 제3종일반주거지역에서 준주거지역으로 종상향하는 내용을 전제로 개발계획을 수립했다. 서초진흥은 '서울시 지구단위계획수립 기준'에 따라 의무적으로 지어야 할 비주거시설 비율이 종전 10%에서 5%로 절반 줄어들었다. 보통 비주거시설보다 아파트와 같은 주거시설이 수입증대에 효과적이다.
용적률 체계는 ▲기준용적률(230%) ▲허용용적률(280%) ▲상한용적률(324%) ▲법적상한용적률(372%)로 계획됐다. 종상향에 따른 허용용적률 상승(50%p)이 사업성 개선 부분과 관련된다. 허용용적률 인센티브는 토지 및 건축물 기부채납을 대가로 이뤄지지 않기 때문에, 최대한 많이 확보하는 것이 조합원 입장에서 경제적으로 유리하다.
허용용적률이 늘어날 경우, 조합이 볼 수 있는 혜택으로는 공공임대주택 축소다. 서초로 지구단위계획에 따르면, 종전 용적률 체계는 ▲기준용적률(230%) ▲허용용적률(230%) ▲상한용적률(280%) ▲법적상한용적률(400%) 등이다. 통상 상한용적률에서 법적상한용적률로 가기 위해선 용적률 샹향 혜택의 절반을 임대주택으로 제공해야 한다. 서초진흥은 허용용적률이 대폭 늘어나면서, 임대주택 수를 줄일 수 있게 됐다.
추가적으로 상한용적률 계산을 위한 산출식에서, 저류조의 건축물 기부채납 계산을 위한 가중치가 '1'로 적용됐다. 조합은 서울시와의 협의 과정에서 가중치를 상향 조정해 '1'을 받아냈다. 모든 정비사업의 상한용적률 계산을 위한 토지/건축물 기부채납의 가중치는 1 이하로 설정된다. 이때, 1이 적용되어야 같은 기부채납을 진행하고도 더 많은 용적률 혜택을 볼 수 있다. 예상되는 주택공급물량은 총 857세대, 분양물량은 763세대다.
결정고시문에 따르면, 해당 사업장의 구역면적은 41,947㎡로, 종전(38,604㎡) 대비 약 9% 늘어난 건 명달공원 및 완충녹지 일부를 편입했기 때문이다. 강남역 일대 상습침수구역 해소를 위한 저류조 설치 목적에서다. 명달공원은 단지 북쪽에 위치해 있다. 토지이용계획(안) 상 공동주택이 지어질 복합용지는 32,057㎡며, 정비기반시설은 ▲도로 ▲공원 ▲완충녹지 ▲사회복지지설 등으로 구성된다. 완충녹지 지하에 저류조가 설치된다.
정비계획(안) 변경 시점 산출된 추정비례율은 73%다. 총수입 추정액(2조원)에서 총지출 추정액(7,463억원)을 뺀 뒤, 종전자산 추정액(1조7,160억원)을 나눈 결과다. 조합원들의 종전자산평가는 평형대별로 ▲33평(23.1억원) ▲43평(29.6억원) ▲52평(32.5억원) 등이며, 앞선 수치에 추정비례율(73%)을 곱한 권리가액을 토대로 분담금 혹은 환급금 계산이 가능하다. 비례율은 사업이 진행되는 과정에서 계속 바뀐다.
또 서초진흥은 ▲개포동 래미안 포레스트 ▲도곡동 타워팰리스 ▲송파 롯데월드타워 등과 함께 대공방어협조구역 내에 위치하고 있어, 군부대(수도방위사령부)와 서울시와의 긴밀한 협조를 요한다. 이를 두고 서초진흥 조합은 사업대상지 반경 1.5km 내에 위탁고도를 초과해 계획된 건축물들을 고려해 작전보완시설 구축에 관한 사항을 지속적으로 재협의해 나갈 계획이다.
대공방어협조구역은 「군사기지 및 군사시설 보호법」에 따라 국방부장관이 도시지역에서 대공방어작전을 보장하기 위해 대공방어협조구역을 최소한의 범위 안에서 지정하게 돼 있다. 수방사 측은 협의의견으로 건물의 157m 이하 신축과 조건 수용 불가시 신축건물 최고층 옥상에 작전보완시설 구축을 해결방안으로 내놨다. 정비계획 상 신축건물은 행정기관 위탁고도를 48.85m 초과할 것으로 나타났다.
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