발행일(UPDATE): 2025년 09월 09일 16시 31분
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"재개발 사업의 기본 속성은 주민들 스스로가 결정해야 하는 것으로, 주민들 간의 상호 의견 조화가 무엇보다 중요합니다. 구청은 지원하는 기관이니, 주민들이 언제든 사업에 대해 궁금한 게 있으면 설명하고 지원할 것입니다. '주민 이익을 극대화하는 것', '주민 의견을 따르는 것' 이 두 가지 원칙에 맞춰 사업을 진행하겠습니다." 유성훈 금천구청장은 이달 열린 정비계획 결정 및 정비구역 지정(안)을 위한 주민설명회에서 이같이 말했다. 사업에 대한 주민들의 이해관계가 상이하기 때문에 최대한 주민 다수의 의견을 반영해 사업 추진을 돕겠다는 것이 유성훈 구청장 발언의 요지다. 9일 정비업계 따르면 금천구청은 시흥1동 871번지 일대 주민들을 대상으로 주택정비형 재개발 사업에 대한 주민설명회를 열어 주민들의 의견을 청취하는 시간을 가졌다. 설명회에는 주민들을 비롯해 구의회 의원들과 주민참여단 등이 참석했으며, 발표는 금천구 용역사인 ㈜비엠도시건축사사무소가 맡아 진행했다. 대상지의 구역면적은 88,326㎡로, 획지는 공동주택용지 63,202㎡, 근생용지 726㎡로 나뉜다. 용도지역은 제2종일반주거지역(7층)에서 제3종일반주거지역으로 종상향을 계획 중이다. 종 변경을 통해 사업성을 높이고 공공성도 확보한다는 방침이다. 약 20m 이상의 지형 단차를 극복하고자 옹벽을 최소화하는 데크형 대지조성이 계획됐고, 동서축(시흥대로-독산로) 연결성을 강화해 교통체계 개선에도 나선다. 용적률 체계는 ▲기준용적률(210%) ▲허용용적률(220%) ▲상한용적률(266%) ▲법적상한용적률(300%) 등으로 수립됐다. 기준용적률에서 허용용적률로 갈 수 있었던 이유는 공개공지, 공공보행통로 등으로 인센티브가 적용됐기 때문이다. 건축물 기부채납의 경우 공용주차장(공원 하부 중복결정)과 사회복지시설·체육시설(중복결정) 기부채납이 계획돼 있다. 시흥동은 공원 하부에 약 140대 주차면수를 가진 주차장을 지어 기부채납하게 된다. 사회복지시설·체육시설이 함께 들어갈 건축물은 지하1층-지상4층으로 지어진다. 이와 같은 공공기여 등을 통해 얻은 상한용적률은 266%다. 허용용적률(220%)에서 상한용적률(266%)까지 약 46%p 용적률 혜택을 받은 대가로 내야 할 순부담 면적은 11,429㎡다. 순부담 면적(11,429㎡)은 토지(7,462㎡)와 건축물 환산부지(3,966㎡)로 나뉜다. 건축물 환산부지는 주차장 환산부지(1,649㎡)와 사회복지시설·체육시설 환산부지(2,317㎡) 등을 합친 값이다. 해당 단지의 건축계획(안) 상 최고 높이는 45층으로 계획이 잡혀 있다. 예상되는 주택공급물량은 2,072세대로, 분양아파트는 1,673세대다. 나머지는 재개발 임대아파트 399세대다. 세부적으로 나눠보면, ▲60㎡미만(1,259세대) ▲60~85㎡미만(735세대) ▲85㎡초과(78세대) 등으로 구성된다. 추정비례율은 102.22%로 산정됐다. 인근 시세를 고려해 국평 기준 평당 일반분양가는 2,960만원으로 책정됐으며 평당 공사비는 750만원으로 예상됐다. 추정비례율은 종후자산 총액인 수입(1조4,269억원)에서 총사업비 지출(9,135억원)을 빼고 종전자산총액(5,021억원)으로 나눈 결과값으로, 사업여건 변화에 따라 향후 변동될 가능성이 있다. 조합원 분양가는 ▲16평형(4.3억원) ▲19평형(5.1억원) ▲24평형(6.7억원) ▲34평형(8.7억원) ▲40평형(9.9억원) 등으로 산정됐고, 일반분양가는 ▲16평형(5.1억원) ▲19평형(5.9억원) ▲24평형(7.8억원) ▲34평형(10.2억원) ▲40평형(11.6억원)으로 나타났다. 조합원분양가는 일반분양가 대비 85% 수준으로 계산됐다. 서울 금천구 시흥1동 871번지 일대의 신속통합기획(신통기획) 정비사업에 대한 주민 동의율은 60%를 넘긴 상태다. 해당 사업지는 내달 정비계획 입안 및 구역지정 요청을 시작으로 연말까지 정비구역 지정을 목표로 하고 있다.
여의도 미성아파트가 이달 재건축 추진위원회를 새롭게 구성하고 발족할 예정이다. 미성은 2009년 9월 추진위원회가 설립됐지만, 아직 조합설립 단계까지 도달하지 못하고 있다. 신임 추진위원장을 비롯한 예비 집행부가 오는 하반기 재건축 도약의 발판을 마련할지 여부에 관심이 쏠린다. 8일 정비업계 따르면 미성아파트 조합원들은 오는 13일 여의도 제일교회에서 추진위원장·부위원장 선임을 위해 보궐선거를 목적으로 한 주민총회를 열 계획이다. 주민총회에선 ▲제1호(운영규정 변경) ▲제2호(추진위원장 선임) ▲제3호(부위원장 선임) ▲제4호(주민총회 개최 비용 집행) 등의 안건이 상정돼 주민들의 투표가 이뤄질 것으로 보인다. 공고문을 살펴보면 추진위원장 선거에 출마한 후보자는 총 4명이다. C동과 D동에서 각각 1명, 3명이 후보자로 나섰다. 또 부위원장 자리에는 2명의 후보자가 나서 선의의 경쟁을 펼칠 것으로 예상된다. 지난 2009년 추진위 구성 이후 꾸준히 재건축 사업을 추진했던 미성아파트는 그간 추진위의 운영방식을 두고 크고 작은 갈등을 겪어왔다. 기존 추진위 집행부가 조합원들과 의견 조율없이 설계업체 선정을 진행했다는 것이 골자다. 통상 기존 집행부의 해임 절차를 밟게 되면 재건축 계획에 차질이 생길 수 밖에 없다. 그만큼 사업 속도에서 손해를 보기 때문이다. 하지만 미성아파트 조합원들은 이를 감수하더라도 올바른 방향성에 초점을 맞추겠다는 계획이다. 미성아파트는 추진위 인선이 마무리되는 대로 조합설립 승인을 목표로 후속 절차를 밟아 나갈 것으로 전망된다. 1978년 지어진 577가구의 미성아파트는 국회 앞 역세권 단지로, 용적률이 200%이하로 재건축 시 1000가구 이상의 대단지 아파트로 거듭날 수 있을 것으로 업계는 보고 있다. 현재 미성아파트 부지가 일반상업지역으로 종상향된다면, 최대 800%까지 용적률을 적용받을 수 있다.
신통속통합기획 2차 후보지인 광진구 자양4동이 정비계획(안)과 관련, 수정·보완된 조치 사안을 주민들과 함께 공유하는 시간을 마련했다. 자양4동은 그간 모아진 주민 목소리를 관련 기관들과 신중히 검토했고 도출된 결과를 사업 계획에 반영키로 결정했다. 준주거지역 종상향은 쉽지 않을 것으로 안내됐다. 7일 정비업계 따르면 광진구청은 자양4동 주민들을 대상으로 정비계획(안) 공람의견 및 부서 협의의견 조치에 대한 설명회를 개최했다. 설명회에선 ▲토지이용계획 변경(안) ▲용도지역 종상향 요청 건 ▲입체 복합화(도로 덮개공원) 가능성 등 사업성 향상을 목적으로 검토된 사안에 대한 발표가 주를 이뤘다. 토지이용계획 변경과 관련한 주민 공람의견은 크게 3가지였다. 자양4동은 뚝섬로24길을 가운데로 공동주택 획지가 2개로 양분된다. 2개 단지로 나뉜다고 보면 된다. 2개 획지를 연결하는 지하주차장 위치를 조정해 달라는 공람의견은 반영됐다. 복합청사가 들어설 삼각형 부지와 아파트 단지 사이 예정된 도로의 폭도 12m에서 2m 줄어든 10m로 조정됐다. 신앙교회 쪽 공공공지를 공개공지로 변경해 달라는 공람의견은 반영되지 않았다. 준주거지역 종상향 요청의 경우, 자양4동이 '2040 서울특별시 도시기본계획'에 정한 중심지 체계에 포함되지 않아 사실상 종변경이 어렵다는 의견이 전해졌다. 추가적으로 종상향 시에는 전략용도 시설로 분류되는 ▲임대주택 ▲노인시설 ▲전략시설(정거장, 보행교) 등을 만들어야 하는데, 이에 따른 이익과 비용을 고려해 볼 때 쉽지 않을 것이라는 게 광진구청 관계자의 설명이었다. 정비기반시설을 입체, 복합화시켜 주택용지를 추가 확보하는 내용의 검토 결과도 안내됐다. 자양4동은 도로 덮개공원을 요청해 왔다. 도로 위 덮개공원을 만들어 주택용지를 조금 더 확보하겠다는 셈법에서다. 도로 상부에 덮개공원을 만들 경우, 도로 입체화에 따른 기부채납 면적은 소폭 감소할 것으로 예상됐으나, 레벨차로 인한 이용이 불편해지고, 입체화 시 추가 공사비가 많이 들어 실현 가능성이 적을 것으로 예측됐다. 한편, 이날 설명회 말미엔 조합설립 과정을 앞둔 자양4동의 상황을 반영해 조합직접설립제(주민협의체)와 조합설립추진위원회에 대한 비교 설명이 진행되기도 했다. 주민협의체는 서울시에서 뽑은 위원장과 토지등소유자 중에 선출된 부위원장, 위원으로 구성된다. 추진위 생략 이후 주민협의체 운영으로 조합설립인가를 준비할 수 있다는 점이 특징이다. 이와 달리, 조합설립을 위한 추진위원회는 추진위원장, 감사, 추진위원으로 구성되며 추진위 운영 비용은 토지등소유자들이 부담하게 된다. 추진위원회는 ▲조합설립을 위한 업무 ▲동의서 징구 ▲선관위 구성 등 다양한 일을 맡게 되는데, 주민협의체와의 차이점은 협력업체(정비업체·설계자)를 직접 선정할 수 있다는 점이다. 다만, 주민들 사이에선 광진구청에서 구역 지정을 위한 동의서를 징구하는 과정에서 사업방식 관련 안내를 하지 않았다는 볼멘소리도 제기된다.
HDC현대산업개발과 삼성물산이 남영2구역 시공권을 두고 각각 출사표를 던진 가운데, 입찰제안서 상 공사금액과 물가상승분 반영 시점 관련 조건에도 관심이 모아진다. HDC현대산업개발은 남영2구역 수주 조건으로 2년 간 확정공사비를 제안했다. 시공사 선정 이후에도 인허가 절차가 산적해 있다는 점을 감안할 때, 조합 입장에선 2년 2개월 간 물가상승에 따른 공사비 증액을 염려하지 않아도 된다. 5일 정비업계 따르면 HDC현산은 공사비 산출을 위한 기준연월일을 2026년 8월로 설정했다. 통상 입찰 시점을 기준연월일로 설정하는 게 일반적이지만, HDC현산은 물가상승에 따른 공사비 증액 시기를 최대한 뒤로 미뤄 조합원들의 경제적 부담을 줄여주겠다는 전략을 가져왔다. 입찰 후 2년 2개월 간 어떠한 명목상의 이유로도 공사비를 증액하지 않겠다는 의지를 나타낸 셈이다. 조합이 입찰지침서를 통해 안내한 공사비 산정 기준연월일은 2024년 6월이다. 당장 지난 달부터 물가상승에 따른 공사비 증액이 개시됐다고 보면 쉽다. 총 공사금액(약 7,000억원)에 최근 3년간 평균 건설공사비지수(약 8%)를 감안하면, 1년에 물가상승에 따른 공사비 증액분은 단순 계산으로도 560억원이 산출된다. 2년이 지나면 1,000억원을 훌쩍 넘게 된다. 남영2구역 입찰이 진행되고 있는 현 시점, 송파구 가락미륭아파트와 노량진1구역을 수주한 포스코이앤씨는 조합과 '물가상승분 반영 방법과 그 시점'을 두고 조합과 치열한 계약서 협의를 진행하고 있다. 포스코이앤씨는 가락미륭에선 물가상승 방법으로 건설공사비지수로 가닥을 잡았으나, 반영 시점을 두고는 이견차를 보이고 있다. 포스코이앤씨는 입찰 시점인 2024년 1월 2일을, 가락미륭 조합은 공사도급계약서에 도장을 찍는 날인일자를 원하고 있다. 시공사 입장에선 물가상승분을 반영하는 시점을 앞당길수록 이득이고, 조합 입장에선 최대한 늦은 시점을 적용하는 게 유리하다. 포스코가 공사비 산정 기준연월일로 제안한 시점(2024년 1월 2일)을 반영할 경우, 6개월분의 물가상승분이 반영됐다고 볼 수 있다. 노량진1구역에선 '물가상승분 반영 방법'을 두고 조합과 협상하고 있다. 당초 조합은 소비자물가지수 혹은 생산자물가지수 중 낮은 것을 적용하는 내용으로 입찰지침을 냈으나, 포스코이앤씨는 소비자물가지수와 건설공사비지수의 산술평균값을 적용하는 방향으로 공사도급계약서를 제출한 것으로 전해진다. 실착공 이후에도 물가상승이 현저하게 상승할 경우 조합과 협의해 계약금액을 조정할 수 있다는 조항을 포함시켰다. 남영2구역은 지난해 조합설립인가를 받은 초기 사업장이다. 향후 ▲건축심의 ▲사업시행계획 ▲관리처분계획 등 빡빡한 인허가 과제를 단계별로 앞두고 있다. 인허가는 관청(용산구청)을 비롯한 다양한 이해관계자의 복잡한 이해관계로 인해 시점을 예상하기 어렵다. 이 점을 감안할 때, HDC현대산업개발이 공사비 산정 기준연월일을 2년 2개월 늦춰 적용하는 것은 조합 입장에서 공사비 증액에 대한 부담없이 사업을 진행할 수 있는 환경인 셈이다. 업계 관계자는 “고물가와 고금리 기조가 장기화됨에 따라, 건설사들이 정비사업 수주에 소극적인 모습을 보이고 있는 상황”이라며 “HDC현산이 2년간 물가상승에 따른 공사비 증액 없는 확정공사비를 제안한 건, 마진율을 최소화하더라도 남영2구역을 꼭 수주하겠다는 의지의 발현으로 업계는 해석하는 분위기”라고 말했다. 이어 "조합원들이 직접 체감할 수 있는 조건을 제안했다는 점에서 업계도 다시 주목하는 거 같다"고 부연했다.
송파구 삼환가락아파트 재건축 수주권을 두고 GS건설과 현대엔지니어링의 2파전 양상이 아직까지 유지되고 있다. 입찰제안서 마감일을 약 1달 가량 앞뒀지만 양사 모두 홍보 OS요원을 투입하고 있는 상황이다. GS건설과 현대엔지니어링은 작년 11월 인근 사업장이었던 가락프라자에서 한 차례 맞붙은 경험이 있어, 재대결 성사 여부에 업계 관심이 모아진다. 5일 정비업계 따르면 삼환가락 재건축 조합(김종삼 조합장)은 DL이앤씨가 갑작스레 빠진 시공사 자리를 메우는 목적의 입찰작업을 다시 진행하고 있다. 당초 두 차례 시공사 선정 입찰을 진행한 후, DL이앤씨를 우선협상대상자로 선정해 수의계약 체결을 목적에 뒀다. 다만 DL이앤씨는 경영진이 바뀐 후 진행된 내부 심의에서 '가락삼환'을 포기하기로 결정했다. 조합은 오는 8월 14일(수) 오후 2시 입찰제안서를 마감한다. 마감일을 한 달여 앞둔 상황에서 GS건설과 현대엔지니어링 모두 아직까지는 수주의지를 내비치고 있다는 후문이다. 물론 실제 마감일에 임박했을 때, 양사가 어떤 결정을 내릴지는 지켜봐야 한다. 경쟁입찰 성사 가능성에 업계가 주목하는 배경은 작년 하반기 '가락프라자'에서 경쟁이 있었기 때문이다. 당시 GS건설은 인천 검단아파트 부실시공 이후 처음으로 도전한 첫 수주전이었기에 브랜드 이미지 회복이 절실했다. 모든 것을 처음부터 시작한다는 의미의 'ALL NEW(올뉴)' 브랜드를 앞세워, 홍보 전략을 구상했다. 가락프라자 조합이 공사비 예가로 책정한 평당 780만원보다 약 8% 가량 낮은 718만원으로 입찰에 참여했다. 평당 718만원도 충분히 마진이 남는다는 계산을 한 것으로 업계는 보고 있다. 삼환가락의 공사비 예가는 평당 805만원이다. 총 공사금액은 약 4,626억원이다. 건축연면적은 189,987㎡다. 삼환가락은 올해 3월 송파구청으로부터 사업시행계획(안) 인가를 받은 직후, 인가받은 설계도면을 바탕으로 시공사 선정에 나섰다. 조합은 시공사 선정 후 관리처분계획(안) 수립을 위한 기초작업을 진행하고자 했으나, DL이앤씨가 돌연 포기하는 까닭에 시공사 선정에 예상보다 많은 시간과 비용을 투입하게 된 상황이다. 조합 관계자는 "GS건설과 현대엔지니어링이 가락프라자에서 경쟁한 이후, 채 1년도 되지 않아 지근거리 사업장에서 재대결을 펼칠지가 업계 관심사"라며 "입찰경쟁을 최대한 기피하고자 하는 시공사 특성을 감안할 때, 아직까지 교통정리가 되지 않았다는 건 양사 모두 의지가 높다고 볼 수 있다"고 말했다. 이어 "조합원들 역시 DL이앤씨의 갑작스런 포기로 배신감을 많이 느꼈지만, 2개 건설사가 관심을 타진하면서 입찰경쟁 성립 여부에 기대감을 나타내고 있는 상황"임을 부연했다.
용산구 서계동 33번지 일대(신속통합기획 2차 후보지)가 연내 정비구역 지정을 목표로 대규모 재개발 사업을 추진 중인 가운데, 주민 합심을 이끌어 재개발 사업의 성공 궤도에 도달할 수 있을지 관심이 모아진다. 서계동 33번지 일대는 규모가 크고 용도지역도 혼재돼 있어 주민들의 적극적인 사업 추진력과 단합력이 어느 때보다 필요할 것으로 업계는 보고 있다. 4일 정비업계 따르면 용산 서계동 일대는 최근 토지등소유자들을 대상으로 정비구역지정 및 정비계획 수립(안)에 대한 주민설명회를 개최했다. 발표는 ㈜대한엔지니어링과 정림건축, 가치&같이 감정평가법인이 각각 파트를 맡아 진행됐다. 용산 서계동 33번지 일대는 지하철 1·4호선, 경의중앙선, 공항철도 등 서울역이 인접해 뛰어난 입지를 자랑하며, 남산 N서울타워 조망권이란 지리적 특징도 눈에 띈다. 하지만 서계동은 초역세권이란 말이 무색하게 '용산구의 슬럼'이라 불릴 정도로 서울의 대표적인 낙후 지역으로 인식된다. 특히 구릉지역인 대상지는 전형적인 달동네를 연상케 해 재개발이 시급한 곳으로 손꼽힌다. 이러한 분위기를 반영하듯, 이날 설명회 현장은 재개발에 대한 주민들의 열의와 관심으로 뜨거웠다. 특히 주민들은 용적률과 추정분담금 설명에 가장 큰 반응을 보이며 다양한 의견을 개진했다. 먼저 정비계획(안) 내용을 살펴보면 용적률 체계는 ▲기준용적률(194.87%) ▲허용용적률(209.29%) ▲상한용적률(232%) ▲법적상한용적률(280%) 등으로 수립됐다. 대상지는 제1종일반주거지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 제3종일반주거지역 등 5개 이상의 용도지역이 혼재돼 있어, 기준용적률의 평균값은 194%로 나타났다. 허용용적률 인센티브(209%-194%=15%p)는 공공보행통로, 열린단지 등을 약속해 받아냈다. 토지·건축물 기부채납 등 상한용적률 완화를 위해 순부담해야 할 면적은 11,239㎡로 나타났다. 동측엔 소공원과 노인복지시설, 서측엔 문화공원 및 청소년 일시쉼터가 들어선다. 추정비례율은 96.2%로 산정됐다. 인근 정비사업장의 시공자 선정사례, 물가상승률, 건설공사비지수, 지형 및 구조 등을 고려해 평당 공사비는 750만원으로 예상됐다. 일반분양가는 인근에 위치한 용산호반써밋에이디션, 마포푸르지오 어반피스, 마포더클래시의 가격을 기준점으로 삼아 평당 4,200~4500만원 수준으로 예상됐다. 조합원분양가는 일반분양가의 96% 수준으로 책정된다. 계획된 주택규모별 세대수는 총 2,691세대로 일반분양 2,056세대와 임대 635세대로 각각 나뉜다. 공동주택은 각각 ▲39㎡(513세대) ▲45㎡(543세대) ▲59㎡(887세대) ▲84㎡(748세대)로 분류된다. 오피스텔은 단일평형인 35㎡타입으로 공급되며 246실이 만들어질 계획이다. 주차대수는 3,682대로 세대당 1.3대며, 건폐율은 21.62%다. 한편 이날 설명회 막바지에 이르러, 근생·단독주택 소유 조합원들은 "감정평가를 보니 빌라는 8,000만원, 주택은 4,000만원으로 자산 가치가 엉터리로 책정됐다"며 추정분담금 결과에 불만을 제기하기도 했다. 특히 앞서 전산오류(일부 필지 누락)로 잘못 계산된 추정분담금 결과를 통보 받은 몇몇 조합원들의 격앙된 목소리가 이어졌다. 이에, 용산구청은 현재의 감정평가 결과는 향후 변동될 수 있는 개략적인 수치로 언제든 바뀔 수 있는 부분이라고 설명했다.
압구정2구역이 가장 먼저 정비계획(안) 입안 동의율을 확보해 구역지정에 나선 가운데, 현 시점(2024년 6월) 재건축 사업을 위한 추정비례율 수치를 공개했다. 추정비례율은 향후 사업을 추진하는 과정에서 계속 바뀌지만 개략적인 사업성 여부를 가늠할 수 있다는 점에서 의미가 있다. 대부분 감정평가사들은 도시및주거환경정비법 개정에 따른 요식 행위일 뿐, 크게 좌고우면할 필요 없다는 점을 강조하는 게 일반적이다. 2일 정비업계 따르면 압구정2구역 감정평가 업무를 맡은 제일감정평가법인은 추정비례율로 61.23%를 산출했다. 예상되는 총 분양수입(9조2,549억원)에서 총 사업비용(2조9,567억원)을 뺀 뒤, 조합원들이 현물출자한 종전자산 평가액(10조2,862억원)으로 나눈 값이다. 추정비례율은 조합원들의 권리가액을 계산하는 지표로 활용된다. 권리가액은 조합원들의 분담금 혹은 환급금을 결정하게 된다. 압구정2구역 조합원들의 종전자산평가는 올해 6월 3일 기준 KB부동산 시세의 평균치로 계산됐다. 발표자로 나선 제일감정평가법인 관계자는 추정분담금 산출을 위해 단순 추정했을 뿐 정식 감정평가를 거친 게 아니라는 점을 강조했다. 종전자산감정평가는 향후 사업시행계획(안) 인가 고시일을 기준 시점으로 하며, 이때 감정평가사가 직접 현장을 방문해 다양한 평가요소를 접목해 진행한다. 압구정2구역은 현대9차와 현대11차, 현대12차로 이뤄져 있다. 종전자산평가는 ▲현대9차 35평형(40.5억원) ▲현대9차 50평형(58억원) ▲현대11차 36평형(40.5억원) ▲현대11차 57평형(61억원) ▲현대11차 61평형(67.25억원) ▲현대12차 35평형(40.5억원) ▲현대12차 39평형(44.5억원) ▲현대12차 51평형(58억원) ▲현대12차 56평형(61억원) ▲현대12차 60평형(72억원) 등으로 추정됐다. 위 추정치에는 한강조망권과 지하철역과의 접근성 등 개별 구체성이 반영되지 않은 추정가액이다. 현재 30평대를 소유한 조합원이 재건축 후 동일 평형대로 이동할 때에는 약 2억원의 분담금이 발생한다. 압구정2구역의 일반분양 물량은 59㎡와 84㎡ 각각 2세대, 315세대다. 공공임대주택은 59㎡만으로 319세대를 지어야 한다. 보류지를 포함한 조합원 물량(아파트+상가)은 1,970세대다. 추정비례율을 산출하기 위해 필요한 평당 공사비와 일반분양가는 각각 1,000만원, 8,000만원으로 가정했다. 조합원들의 분담금을 결정짓는 건 일반분양 수입을 얼마나 많이 내느냐와 관련 있다. 보통 일반분양이 많으면 조합원들의 분담금이 적은 것도 앞선 맥락과 맞닿아 있다. 이날 발표를 진행한 제일감정평가법인 관계자는 공사비가 100만원 오를 때, 조합원 1인당 평균 분담금이 약 1억원 정도 올라갈 것이라는 점도 설명했다.
개포 경우현(경남1,2차·우성3차·현대1차)이 통합재건축 추진을 위한 주민설명회를 개최했다. 이날 설명회 도중 일부 조합원들이 주민동의서 철회를 요구하고 나서며, 다양한 의견이 개진됐다. 입안권자인 강남구청은 동의율이 60%를 웃돌았다는 점을 언급하며, 공람공고 과정에서 주민들의 의견을 적극 검토하겠다고 밝혔다. 해당 사업장은 단지별 여건이 다르기에, 향후 이해관계를 조율해 나가는 게 중요한 과제로 보인다. 3일 정비업계 따르면 개포 경우현은 최근 토지등소유자들을 대상으로 정비계획 변경(안) 수립을 위한 주민설명회를 개최했다. 프레젠테이션 발표는 도시미래종합기술공사와 제일감정평가법인에서 맡아 진행했다. 용적률 체계는 ▲기준용적률(210%) ▲허용용적률(230%) ▲상한용적률(249.21%) ▲법적상한용적률(300%) 등으로 수립됐다. 허용용적률 인센티브 항목은 공공보행통로(10%)와 열린단지(5%), 돌봄시설(5%) 등으로 구성된다. 상한용적률 인센티브(19.21%p)는 ▲도로 ▲공원 ▲녹지 ▲입체보행교 등을 기부채납한 대가로 부여받았다. 기부채납 면적은 7,548㎡로, 순부담률은 6.1%로 계산된다. 상한용적률(249%)에서 법적상한용적률(300%)까지 부여받은 인센티브(51%)의 절반은 공공임대주택을 지어야 한다. 추정비례율은 98.61%로 산정됐다. 인근 시세를 고려해 일반분양가는 7,300만원으로 책정됐으며 평당 공사비는 850만원으로 예상됐다. 추정비례율은 수입(종후자산총액)에서 지출(총사업비)을 빼고 종전자산총액으로 나눈 결과값으로, 사업여건 변화에 따라 향후 변동될 가능성이 있다. 조합원 분양가는 ▲전용59㎡(17.9억원) ▲전용74㎡(22.2억원) ▲전용84㎡(24.8억원) ▲전용99㎡(28.5억원) ▲전용110㎡(31.2억원 ▲전용121㎡(32.2억원) ▲전용134㎡(34.7억원) ▲전용145㎡(37.8억원) ▲전용175㎡(45억원) 등으로 책정됐다. 정비계획 변경(안)에 따르면 양재천변 활성화 및 학교 통학로 개선을 위해 구역계가 확대된다. 양재천 남측(개포지구)과 북측(도곡지구)의 생활권 연계를 위해 입체보행교가 신설되며, 구룡중학교 경계부 개포로53길 일부가 보행자전용도로로 변경돼 통학로가 조성된다. 근린공원 재정비를 통한 수변 활성화도 예정돼 있다. 해당 단지의 건축계획(안) 상 최고 높이는 49층으로 계획이 잡혀 있다. 예상되는 주택공급물량은 총 2,320세대며 ▲60㎡이하(369세대) ▲60~85㎡이하(525세대) ▲85㎡초과(1,426세대)로 나타났다. 365세대의 공공임대주택은 대부분 60㎡이하로 배정됐다. 주차대수는 5,661대로 세대 당 2.41대이며, 건폐율은 35%로 수립됐다. 설명회 말미에는 통합재건축을 반대하는 목소리도 나왔다. 일부 주민들은 주민동의서 철회와 독립정산제 도입 여부를 질의했다. 각각의 단지가 입지요건과 장단점이 상이한 만큼 성급하게 구역지정을 할 것이 아니라, 주민들의 의견을 통합해 합의점을 도출해야 한다는 이야기가 나온 것이다. 경남1차에 거주하는 주민 B씨는 "경남1차와 2차의 용적률은 각각 158%, 202%인데 이를 추진위가 174%로 만들어 황당한 구조를 제시했다"며 "사업성이 좋은 1차는 수억원의 분담금을 더 내고, 2차는 환급을 받는 상황"이라고 설명했다. B씨는 감정평가의 오류를 지적하며 주민들의 재산권 침해를 막기 위해선 모두에게 이익이 되는 독립정산제 도입이 시급하다는 입장을 내비쳤다. 1984년 나란히 준공된 개포 경우현은 서울 강남구에서 민영 아파트가 자발적으로 연대해 통합 재건축을 추진하는 첫 사례로 손꼽힌다. 아파트 높이나 조경, 배치 등이 대체로 비슷하단 이유로 2018년부터 3개 단지를 통합해 재건축하는 방안이 꾸준히 논의돼 왔다. 현재 이들 단지는 ▲개포경남 678세대 ▲우성3차 405세대 ▲현대1차아파트 416세대 등 총 1499세대로 구성돼 있다.
"오세훈 서울시장님, 잠시 방청석을 봐주시겠습니까? 행정청을 신뢰하고 5년 가까이 기울인 노력이 물거품이 될 위기에 처한 (남산타운) 주민 분들께서 모여 계십니다. 부디 신뢰보호의 원칙에 입각해 조합 설립을 대승적으로 결정해 주시길 간곡히 요청드립니다. 2023년 8월 기준 서울시가 관리하고 있는 혼합주택 단지 중 약 30%는 조합설립 구성 요건을 갖출 수 없습니다. 분양세대 비율이 3분의2 미만이기 때문이죠. 서울시 동의 없이는 어떤 정비사업도 추진할 수 없습니다. 남산타운 아파트가 향후 다가올 관련 이슈의 시작점입니다." 최재란 서울시 의원은 지난 달 28일(금) 오후 2시부터 열린 서울시의회 본회의에서 남산타운 리모델링 조합설립인가가 필요하다는 내용의 5분 발언을 진행했다. 최 의원은 서울시 주택공간위원회에서 의정활동을 하고 있다. 중구에 위치한 남산타운 아파트는 분양단지와 임대단지로 구성된 혼합주택(42개동 5,150세대)으로, 지난 2018년 서울형 리모델링 시범단지로 선정됐다. 작년 9월까지만 하더라도 [2030 서울시 리모델링 기본계획]에 따라 남산타운은 '단지 내 여유부지 활용형'으로 리모델링 사업을 추진하는 사업장으로 여겨졌다. 분양단지는 증축형 리모델링을 진행하되, 공공기여로 ▲단지 환경 개선 ▲공공보행통로 조성 ▲임대단지 외관미화(수선형), 비용은 임대단지가 부담 등으로 사업 개요가 잡혔다. 이같은 내용은 중구청이 2019년 주관한 주민설명회 자료에도 나와 있다. 남산타운은 지난해 창립총회를 거쳐, 조합설립인가 신청서를 제출했다. 다만, 중구청과 서울시가 '조합설립인가'에 미온적인 반응을 나타내며, 결국 올해 4월 신청서는 반려됐다. 주택법 제11조 3항에 따라, 리모델링 조합을 설립하려면 주택단지 전체 구분소유자의 3분의 2이상 동의가 필요하다는 이유에서다. 남산타운은 분양주택(3,116세대)과 임대주택(2,034세대)로 구성돼 있다. 분양주택(3,116세대)만을 대상으로 3분의2 이상 동의를 징구해 온 것을 '주택단지 전체'로 볼 수 없다는 게 중구청의 판단이다. 이에, 최 의원은 "서울시와 중구청의 행정행위에 기반해 주민들은 조합설립동의서를 징구해 왔다"며 "시범단지 선정과 용역진행 모두 서울시가 진행했으며, 중구청은 사업설명회까지 열었다"는 점을 설명했다. 행정청을 신뢰하며 5년여에 걸쳐 사업을 진행해 온 만큼 인허가청(서울시·중구청)에서 신뢰보호의 원칙에 입각해 조합설립인가를 내줘야 한다는 점을 강조했다. 남산타운 A주민은 "분양단지는 증축형 리모델링, 임대단지는 이주·철거 없이 수선형 리모델링을 진행하는 내용의 가이드라인을 행정청에서 제시해 줬다"며 "임대단지의 리모델링 비용을 분양단지에서 부담하는 공공기여도 행정청에서 알려줬다"며 아쉬움을 토로했다. 최재란 의원의 5분 발언이 예정된 지난 28일, 서울시의회 본회의에는 약 100여명 가까운 남산타운 주민들이 모였다. 본회의가 끝난 뒤, 오세훈 서울시장과도 직접 만나 주민들이 겪는 어려움을 호소했다. 남산타운은 분양단지만 3,116세대에 육박하는 대단지로서 제3종일반주거지역에 231% 용적률을 가지고 있는데다 고도제한을 받아 재건축 진행이 원천적으로 불가능하다. 하지만 주거환경 개선 의지가 워낙 강했던 만큼, 조합원들은 충분한 소통과 뼈를 깎는 노력으로 리모델링 사업을 추진해왔다. 지난해 창립총회가 그 노력의 결과다. 조합설립인가를 받기 위한 주민동의율 3분의2(66.7%) 이상과 동별 동의율(50%) 요건을 모두 충족했다. 업계에선 후속절차인 조합설립인가 역시 무리없이 이뤄질 것으로 내다봤다. 다만, 중구청에선 조합설립인가에 신중한 모습을 나타내고 있다. 인허가 처리가 길어지는 배경으로는 '임대단지'가 직접적인 원인으로 꼽힌다. 남산타운은 총 5,150세대로 이뤄져 있다. 이중 서울시가 소유한 2,034세대는 공공임대주택으로 관리되고 있다. 중구청은 조합설립인가에 있어 임대단지의 처리와 관련해 서울시의 의견을 받아야 한다는 입장을 취했다. 중구청이 서울시에 질의한 요지는 간단하다. 남산타운 분양단지 리모델링 조합설립에 서울시가 동의하는지에 대한 점이다.
성수4구역이 기존 설계업체와 정비업체를 해지하고, 신규 업체 선정에 심혈을 쏟고 있다. 설계업체는 디에이건축-한국종합건축사사무소 컨소시엄이 입성을 앞두고 있다. 정비업체는 이사회-대의원회를 거쳐 4곳의 업체가 최종 후보군으로 추려졌다. 이달 열리는 정기총회에서 조합원들의 선택을 두고 치열한 각축전이 벌어질 전망이다. 1일 정비업계 따르면 성수4구역 재개발 조합(정영보 조합장)은 오는 13일(토) 오후 2시 2024년 정기총회를 열어 협력업체 라인업을 대폭 정리한다. 정비업체와 설계사 선정이 중요한 안건으로 꼽힌다. 이밖에 ▲퍼블릭아트(미술작품 설치) ▲지코시스템(이주관리) ▲이에이그룹(친환경인증) ▲도시미래(교통영향평가) ▲이스트(정비계획 변경 수립) ▲현준(정비기반시설 공사비 산출) ▲한국지오컨설턴트(흙막이설계) ▲글로벌지앤(세입자현황조사) ▲예평이앤씨(환경영향평가) 등의 업체는 모두 계약 해지를 앞두고 있다. 압구정에 이어 경쟁이 예상됐던 설계 부문은 디에이그룹-한국종합건축사사무소 컨소시엄이 단독 응찰하며 설계권을 사실상 거머줬다. 신규 정비업체로는 총회 상정되는 순서대로 ▲㈜제이엔케이도시정비 ▲㈜빛세움 ▲㈜동우씨앤디 ▲㈜엘림토피아 등이다. 빛세움을 제외하고는 모두 20년 이상의 업력을 보유한 곳들이다. 재개발·재건축 사업을 추진함에 있어, 정비업체의 역할은 매우 중요하다. 행정업무 및 인허가 지원 등의 막중한 업무를 부여받은 만큼, 풍부한 경험을 토대로 원활하게 소통하고 문제를 해결할 수 있는 능력이 무엇보다 필요하다. 정비업체들은 용역 입찰가격(1㎡당), 수행능력, 회사 인지도, 신용등급 등을 내세워 물밑에서 치열한 경쟁을 펼치고 있다. 기호 1번을 받은 ㈜제이엔케이도시정비의 강점은 다년간 쌓아올린 풍부한 트랙레코드다. 북아현3구역을 비롯해 가락삼익, 행당6구역 등 진행 중인 사업장만 42개에 달한다. 작년 매출액은 77억원으로 집계됐으며, 실패 사업장으로는 장위6구역과 흑석9구역이 있다. 입찰금액으로는 1㎡당 6,900원을 책정했다. 기호 2번을 받은 ㈜빛세움은 14개 사업장을 관리하고 있으며, 지난해 매출액은 38억원이다. 성공한 사업장(신당10구역)과 실패한 사업장(신당8구역) 모두 중구에 위치해 있다. 중구청 주도 하에 진행된 신당10구역 조합직접설립제도 용역업무를 수행했다. 기호 3번인 ㈜동우씨앤디가 관리중인 사업장은 11개로, 작년 매출액은 17억원이다. 동우씨앤디의 대표적인 사업장은 압구정3구역이며, 실패한 사업장으로는 가락극동이다. 최근 개포우성7차 추진위원회를 지원했으나, 조합 설립 이후 정비업체 지위를 승계하지는 못했다. 기호 4번인 ㈜엘림토피아는 회사 신용등급과 자본금 부분에 있어 경쟁업체보다 우위를 점했다. 신용등급은 'BBB0'로 가장 높다. 주요 트랙레코드로는 금호21구역과 공덕1구역 등이 있다. 성동구청이 조합직접설립제도를 통해 진행한 금호21구역에서 성공적으로 업무를 수행했고, 이달 청약을 앞둔 '강북 대어' 공덕1구역(마포자이힐스테이트)의 정비업체로도 잘 알려져 있다. 진행 중인 사업장은 제이앤케이도시정비에 이어 두번째로 많다.
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