발행일(UPDATE): 2025년 09월 09일 16시 31분
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창신10구역(창신동 629번지 일대)이 2022년 말 신속통합기획 후보지로 선정된 뒤 약 2년여 만에 신속통합기획(안)을 마련했다. 총 세대 수는 1,900세대 내외로 예정돼 있다. 물론 세대 수는 정해진 용적률 내에서 평형대 구성에 따라 달라지기 때문에 현 시점에서 참고 자료로만 활용하면 된다. 9일 정비업계 따르면 서울시는 창신10구역 토지등소유자를 상대로 신속통합기획(안)을 공개하는 주민설명회를 개최했다. 김현주 서울시 신속통합기획 2팀장이 ▲현황 및 추진배경 ▲수립 과정 ▲신속통합기획(마스터플랜) ▲기대효과 및 향후계획 순으로 PT발표를 진행했다. 신속통합기획 후보지를 신청하던 당시 창신10구역 면적은 81,370㎡로, ▲제1종(690㎡) ▲제2종7층이하(70,184㎡) ▲제3종(10,495㎡) 등으로 구성돼 있었다. 1,041개 필지로 구성돼 있으며 토지등소유자 수는 1,313명에 달한다. 건축물은 총 485개동으로 노후도는 75.1%로 집계됐다. 구역계는 기존 81,370㎡에서 94,695㎡로 약 16% 늘어났다. 우선, 종로변 원활한 진출입을 고려해 남측 필지 일부를 구역계 편입했다. 현재 짓고 있는 창신·소담공영주차장도 가로변 정비 목적으로 구역계 새롭게 포함됐다. 한양도성변 낙산근린공원도 포함돼, 필요공원도 확보했다. 창신10구역은 대부분 제2종(7층이하) 일반주거지역이다. 서울시는 제2종(7층이하)에서 2종으로 1단계 종상향한다는 전제 하에 개발계획을 수립했다. 기준용적률은 종전 170%에서 190%로 20%p 상향 조정됐다. 허용용적률은 210%다. 제3종일반주거지역은 종로변 쪽 일부 획지인데, 문제는 흥인지문과 가까워 건축물 높이제한에 걸린다. 창신10구역은 1950년대 무허가 판자촌이 형성된 후, 현재까지 다양한 주거정비 사업이 시도됐다. 뉴타운 사업과 도시재생 사업 등이 진행됐으나, 열악한 삶의 터진이 현재까지 이어져 온 상황이다. 대상지 내 구릉지가 약 30%에 달할 정도로 급경사다. 이로 인해 불법 주·정차, 보도혼용 등의 보행환경 저해 요소들이 많다. 주변 국가유산으로는 서울 한양도성(사적 제10호)과 서울 흥인지물(보물 제1호) 등이 위치해 있다. 국가유산(문화재) 관련 검토가 병행되어야 한다는 의미다. 국가유산 반경으로는 역사문화환경 보존지역 등 각 규제사항이 있기 때문에 건축물 높이가 제한된다. 서울 흥인지문과 한양도성을 감안한 개발 가능면적은 전체 구역면적의 약 30% 수준인 것으로 파악되고 있다.
준공된지 40년 넘은 용산 청화아파트가 9년 만에 정밀안전진단을 통과한 가운데, 주민총회를 열어 사업 추진을 위한 발판 마련에 나선다. 청화아파트는 이달 신속통합기획 사전자문(Fast-Track) 진행 여부를 조합원들에게 묻는 주민총회를 개최한다. 초기 사업을 도와줄 정비업체 선정도 진행한다. 6일 정비업계 따르면 용산 청화아파트(임운택 추진준비위원장)는 오는 7일 오후 2시 한국폴리텍대학 강당에서 정비업체 선정을 위한 주민총회를 열 계획이다. 주민총회에선 ▲제1호(추진위 운영규정 개정(안) 승인 건) ▲제2호(추진위 보수 규정 변경 건) ▲제3호(자금 차입) ▲제4호(24년 예산(안) 승인 건) ▲제5호(24년 주민총회 비용 예산(안) 승인 건) ▲제6호(신속통합 자문방식 신청 건) ▲제7호(추진위 감사 연임 건) ▲제8호(정비사업전문관리업자 선정 건) 등의 안건이 상정된다. 정비업체 후보로는 ▲㈜주성씨엠씨 ▲㈜서울씨엠씨 ▲㈜유니빌산업개발 ▲㈜피닉스씨엠씨 상위 4개 업체가 상정된다. 주민들로부터 다득표를 얻은 업체가 최종 협력업체로 선정된다. 또 주민들 투표를 거쳐 신통기획 자문방식 신청과 추진위원회 감사 연임에 대한 주요 결정도 이뤄질 것으로 예상된다. 청화아파트는 지난 2009년 재건축추진위원회를 세우고 2014년 예비안전진단을 통과했다. 하지만 같은 해 정밀안전진단 동의율을 채우지 못해 결국 사업이 무산됐다. 작년 2월 청화아파트 재건축추진위는 정밀안전진단 시행을 재차 요청했고, 9년 만에 정밀안전진단에 통과했다. 용적률은 190%대 후반으로, 공급면적 35평의 대지지분이 약 17.5평을 나타나 재건축 사업성이 양호하다는 평가를 받고 있다. 단지는 용산구 이태원동 22-2번지 일대에 위치해 있으며, 현재 최고 12층 높이의 아파트 9개동 578세대로 구성돼 있다. 최고높이의 경우, 인근 20층 높이로 올라가는 유엔사 부지 '더파크사이드 서울'과 같이 남산 고도제한을 의식해 18층 높이로 계획하고 있다. 세대수는 향후 정비사업을 통해 약 150세대를 늘린 630여 세대로 탈바꿈할 예정이다. 한편 현재 청화아파트는 재건축 사업에 있어, 해결해야할 과제 중 하나로 상가 이슈가 있다. 현재 대규모 상가는 알파문구 회장 1인이 단독 소유하고 있는 것으로 알려졌다. 또 동의률이 높은 30대에 비해 노령층의 동의률이 높지 않아 주민들의 합심을 이끄는 것이 사업의 성공요소가 될 전망이다.
신속통합기획 2차 후보지인 신림5구역이 연내 정비구역 지정을 목표로 재개발 가이드라인을 수립했다. 신림5구역은 지난 2022년 말 신속통합기획 후보지 대열에 합류했지만, 구역계 편입 관련 이슈로 신속통합기획(안) 마련이 상대적으로 늦어졌다. 2차 후보지(25곳) 중에서 구역면적만 약 16만9,000㎡, 조합원 수만 약 2,600명에 달하는 만큼 재개발에 따른 주거환경 개선효과가 여느 후보지들보다도 클 전망이다. 6일 정비업계 따르면 서울시 도시계획국 신속통합기획과는 지난 달 28일 동산교회에서 신림5구역 신속통합기획(안)을 공개하는 자리를 가졌다. 프레젠테이션(PT) 발표를 맡은 송인희 팀장은 ▲현황 및 추진배경 ▲수립과정&기획이슈 ▲신속통합기획(안) ▲기대효과 및 향후일정 등을 설명했다. 건축설계는 홍경구 단국대학교 건축학과 교수와 신승수 오즈건축사사무소 대표가 용역업무를 맡아 수행했다. 신림5구역은 1970년대 주택단지 조성사업으로 형성된 주거지로, 현재 약 74%가 노후화된 저층주택으로 구성돼 있다. 남쪽에 위치한 삼성산 건우봉에서 도림천으로 낮아지는 지형을 갖고 있으며, 표고차는 최대 60m(아파트 20층 높이)가 날 정도로 지반차가 존재한다. 대상지는 2022년 말 후보지로 선정됐으나, 이후 황해연립주택 일대를 편입하는 내용의 구역계 조정을 단행했다. 문화교와 신본교도 교통량 증가를 감안해 교량을 확폭하기로 결정했다. 서울시는 난곡동 저층주거지와 신림현대아파트, 지하철역을 고려해 기존 가로망을 유지하는 방향으로 신속통합기획(안)을 마련했다. 도림천에서 삼성산 건우봉을 바라볼 때, 아파트 장벽이 조성되지 않도록 열린 경관을 조성하는 것도 신경썼다. 또한, 지형 단차를 활용해 테라스하우스를 조성하는 등의 다양한 주택유형을 마련했다. 단지를 가로지르는 중앙가로(커뮤니티웨이)에는 주민공동이용시설을 집중 배치했다. 건축개요를 살펴보면, 획지는 크게 ▲공동주택용지(획지1) ▲주거복합용지(획지2) ▲주거복합용지(획지3) 등 3개로 구성된다. 공동주택은 2종일반주거지역 내 법적상한용적률 최대치인 250%를 기준으로 최고 34층까지 지을 계획이다. 주거복합용지 2개는 3종일반주거지역으로 종상향해 최대 300%까지 개발할 예정이다. 재개발을 통해 예상되는 총 주택공급물량은 약 3,800세대 내외다. 이날 주민들은 신림5구역의 일반분양 물량이 적음을 감안해, 부족한 사업성을 보완할 수 있는 방안을 서울시에 요청했다. 이에 송인희 서울시 팀장은 "도시및주거환경정비 기본법이 재열람절차를 거쳐 9월 고시될 예정"이라며 "허용용적률 2배 상향을 비롯한 사업성 보정계수를 적용해 다시 계획을 잡아볼 수 있을 것"이라고 설명했다.
서초진흥이 서울시가 강력하게 요구하고 있는 데이케어센터(노치원)를 수용하는 방향으로 조합원들의 의견을 구하고 있다. 현재 공람공고를 진행 중인 서초진흥은 일단 데이케어센터를 짓기로 하고, 향후 재건축 사업을 진행하는 과정에서 규모를 축소하거나 단지와의 간섭을 최소화하는 방향을 조합원들에게 안내하고 있는 상황이다. 5일 정비업계 따르면 서초구청은 지난 달 16일(금)부터 이달 19일(목)까지 서초진흥 정비계획 변경(안) 수립을 위한 공람공고를 진행하고 있다. 서초진흥은 제3종일반주거지역에서 준주거지역으로 1단계 종상향을 전제로 개발계획을 수립했다. 용적률 체계는 ▲기준용적률(230%, 아파트지구 개발기본계획 용적률체계 준용) ▲허용용적률(280%) ▲상한용적률(324%) ▲법적상한용적률(372%) 등으로 수립됐다. 정비기반시설은 ▲공원 ▲완충녹지 ▲도로 ▲사회복지시설(데이케어센터) 등으로 이뤄져 있으며, 건축물 기부채납은 데이케어센터와 하수저류시설 등으로 결정됐다. 데이케어센터를 두고 조합원들의 반대로, 서초진흥은 당초 8월 말 예정돼 있던 주민설명회도 진행하지 못했다. 조합은 데이케어센터 반대 기조를 유지할 경우 수년간 사업 지연 요소가 될 것이라는 점을 우려하고 있는 것으로 전해진다. 일반 재건축으로 선회할 경우, 신속통합기획을 택함에 따라 얻게 된 종상향 혜택 등도 포기해야 할 수 있기 때문이다. 집행부는 조합원들의 반발이 컸던 데이케어센터를 두고 서울시와 수차례 협의를 진행해 왔다. 다만, 서울시는 필수시설로 지정돼 있기 때문에 지어야 한다는 단호한 입장을 견지하고 있다. 실제 오세훈 서울시장은 페이스북을 통해 데이케어센터를 지을 수 없다면 신속통합기획도 불가하다는 공식 의견을 밝혔다. 정비계획(안) 변경 시점, 추정비례율은 73.15%로 산출됐다. 총수입 추정액(2조원)에서 총지출 추정액(7,464억원)을 뺀 뒤, 종전자산 추정액(1조7,160억원)을 나눈 결과값이다. 종전자산 추정액은 평형대별로 ▲33평(23.1억원) ▲43평(29.6억원) ▲52평(32.5억원) 등으로 산정됐다. 조합원 분양가는 ▲24평(15.12억원) ▲34평(19.97억원) ▲39평(22.59억원) ▲43평(24.89억원) ▲47평(26.65억원) ▲52평(28.58억원) ▲60평(32.94억원) 등으로 결정됐다. 동일 평형 이동 시, 약 3억원 정도의 분담금을 내야 한다. 물론 해당 숫자들은 사업 진행 과정에서 계속 바뀐다. 업계 관계자는 "데이케어센터 반대입장을 계속 고수할 경우, 얻는 것보다 잃는 게 더 많을 수 있다는 판단이 있었을 것"이라며 "여의도 시범아파트의 경우, 작년 10월 정비계획(안)이 가결됐지만 데이케어센터 갈등으로 인해 결정고시가 1년째 이뤄지지 않고 있다"고 말했다. 1978년 지어진 서초진흥아파트는 2004년 조합설립을 위한 추진위원회가 만들어진 이후 16년이 지난 2020년에서야 재건축 조합설립인가를 받았다. 서초진흥아파트는 공급면적 기준 32평-42평-52평으로 중대형 평형으로만 이뤄져 있다. 서초진흥이 재건축을 통해 공급하게 될 주택물량(예상)은 총 857세대다. 이중 일반분양과 공공임대주택은 각각 296세대, 94세대다.
재개발·재건축 절차를 단축해 사업 속도를 높이기 위한 특례법 제정안이 국회에 발의됐다. 해당 법안에는 절차 간소화와 규제완화를 골자로 한 내용이 다수 포함돼 정비사업을 추진하는 조합원들의 긍정적인 반응을 이끌 것으로 전망된다. 4일 정비업계 따르면 국토교통부는 '재건축·재개발사업 촉진에 관한 특례법' 제정안과 '도시 및 주거환경정비법'(도시정비법) 개정안을 최근 국민의힘 김은혜 의원이 대표 발의했다고 밝혔다. 이는 '8·8 주택공급 확대 방안'의 후속 법안으로, 정비사업 속도를 높여 주택 공급 시기를 앞당기겠다는 취지로 풀이된다. 이번 법안에서 가장 큰 관심이 이어진 부분은 <도시정비법> 상의 '절차 간소화' 부분이다. 우선 재건축 조합설립 동의요건이 기존 75%에서 70%로 완화된다. 동별 구분소유자 역시 1/2에서 1/3로 일부 완화해 사업 착수 요건을 낮췄다. 분담금 추산절차의 경우, 토지등소유자 개개인이 아닌 대표 유형만 추려 추산함으로써 시간 절약을 유도할 계획이다. '규제 완화' 부분에선 다소 민감하게 와닿는 국민주택규모주택 공급비율이 사업여건에 맞춰 정비계획에 유연히 반영되도록 할 예정이다. 국민주택의 경우, 지금까지 85㎡ 이하 규모를 일정 비율 범위에서 공급하도록 규제를 받아왔다. 재건축 용도제한도 기존 오피스텔 이외에도 업무·문화시설 등으로도 설치할 수 있도록 규제가 완화된다. 재건축사업을 제외한 재개발사업에선 이미 암묵적으로 허용되고 있는 사항이다. <재건축·재개발사업 촉진에 관한 특례법> 상의 사업성을 높이기 위한 기간단축 특례와 지원관리 항목도 주목할 만한 부분이다. 먼저 역세권 등에선 한시적(3년)으로 정비사업 용적률을 법적 상한의 1.3배까지 추가로 높여준다. 이에 따라 3종 일반주거지역의 경우 일반 정비사업은 현행 최대 300%인 용적률을 330%까지 늘릴 수 있게 된다. 역세권 정비사업 지구는 360%인 허용 용적률을 390%까지 높일 수 있다. 건축규제 특례에 맞춰 건축물 높이와 공원·녹지 기준은 도시계획위원회 심의를 거쳐 완화할 수 있다. 건축물 해체 특례에 따라 사업시행자의 신청이 있으면, 이주완료 이전에도 철거심의 절차가 빠르게 진행될 수 있다. 아울러 조합임원을 해임하는 총회를 소집하는 경우, 이를 주도한 자는 관할 지자체에 총회 개최계획을 신고해야 한다. 조합임원 해임시, 지자체장은 전문조합관리인 선임 등 조치를 취하게 된다. 다만 시공사의 경우, 공사비 증액을 요청하기 위해선 공사비 변동 사유서 및 세부 내역서를 의무적으로 제출해야 한다. 만약 이를 위반할 시, 과태료를 부과해야 한다. 국토부는 "재건축·재개발 특례법 제정안과 도시정비법 개정안이 통과되면 사업 기간이 크게 단축될 것으로 기대된다"며 "이와 함께 1기 신도시 등 노후계획도시의 정비사업도 가속화될 수 있다"고 밝혔다. 그러면서 법안 심의가 조속히 진행될 수 있도록 국회와 적극적으로 협의하겠다고 했다.
![[단독] 마천3, GS건설과 수의계약 체결한다…수주잔고 1兆 채워](http://www.housingwatch.co.kr/data/cache/public/photos/20240936/art_17254031173617_7eb83f_178x118_c0.png)
마천3구역이 GS건설과 수의계약(Private) 체결을 위한 절차에 착수했다. GS건설이 오랜 기간 수주영업에 공을 들여왔던 만큼, 단독응찰에 따른 수의계약 체결은 사실 예상된 결과다. 현장설명회 후 입찰참여확약서를 제출한 것도 GS건설이 유일하다. 여느 사업장과 마찬가지로, 조합원들은 경쟁입찰이 불발된 점에 대해 아쉬움을 표하고 있는 상황이다. 마천3구역 총 공사금액은 1조원을 웃돈다. 4일 정비업계 따르면 마천3구역 재개발 조합(최창용 조합장)은 GS건설을 수의계약 체결 목적의 우선협상대상자로 지정했다. 시공사 선정을 위한 임시총회 대행업체 선정계획(안)도 최근 이사회에서 통과됐다. 이달 5일(목) 대의원회에서 GS건설과 수의계약을 체결하는 내용의 안건이 다뤄질 예정이다. 시공사 선정을 위한 총회는 조합원 과반수의 직접 참석을 필요로 한다. 공사비 예정금액은 1조254억원으로, 평당 공사비는 810만원이다. 최근 송파구 내에선 사업시행계획(안) 인가를 받은 뒤 시공사를 선정한 사업장들이 많아지고 있다. 시공사 선정을 마친 사업장의 공사비 예가는 ▲가락삼익맨숀(현대건설, 809만원) ▲가락프라자(GS건설, 780만원) ▲잠실우성4차(DL이앤씨, 810만원) ▲가락미륭(포스코이앤씨, 740만원) 등이다. 마천3구역은 송파구 마천동 215번지 일대 위치해 있으며, 1960년대 도심 철거민의 집단이주지역으로 만들어졌다. 구역면적은 133,830㎡로, 이중 공동주택을 지을 획지는 88,730㎡다. 정비기반시설은 ▲도로(21,473㎡) ▲공원(11,661㎡) ▲공공시설(4,949㎡) ▲보육시설(1,200㎡) ▲유치원(300㎡) ▲자동차정류장(5,025㎡) 등으로 구성돼 있다. 공공시설은 청소년센터와 장애인복지시설이 들어설 예정이다. 토지 기부채납은 ▲도로(21,473㎡) ▲공원(11,661㎡) ▲공공시설(4,949㎡) ▲보육시설(1,200㎡) ▲유치원(300㎡) ▲버스정류장(5,025㎡)을 포함해 총 합계가 44,608㎡다. 전체 구역면적(133,830㎡)을 감안할 때, 조합원 입장에선 약 33%의 땅을 내놓고 사업하는 셈이다. 토지 기부채납 양이 늘어났지만 용적률 인센티브를 추가로 받는 건 없다. 토지 기부채납이 늘어난 반면, 건축물 기부채납(환산부지)이 약 1,634㎡ 줄어든 영향이다. 건축물 기부채납은 ▲공공시설(청소년센터·장애인복지시설) ▲보육시설(어린이집) 2개소 ▲국공립 유치원 ▲자동차정류장(공영버스 차고지)다. 앞서 언급한 토지와 건축물 기부채납을 통해 마천3구역이 얻게 된 상한용적률은 270.29%다.
서초구 반포동에 위치한 삼호가든5차의 시공사 선정을 위한 1차 입찰이 유찰됐다. 당초 포스코이앤씨와 SK에코플랜트가 입찰참여의향서(LOI)를 제출했지만, 두 곳 모두 최종 응찰하지 않은 결과다. 관내 위치한 방배7구역과 동일한 모습이 재연됐다. 방배7구역 역시 LOI를 제출한 두 곳(호반건설·SK에코플랜트) 모두 막판에 입찰 참여를 포기했다. 3일 정비업계 따르면 삼호가든5차는 지난 2일 오후 입찰을 마감했지만, 포스코이앤씨와 SK에코플랜트 모두 입찰제안서를 제출하지 않아 유찰됐다. 건설사 모두 현장설명회에서 수주 의지를 피력했기에, 여느 때보다 최종 불참 배경에 관심이 쏠린다. 입찰지침서 상 시공사가 수용하기 힘든 조건이 포함돼 있는 거 아니냐는 관측이 제기된다. 공교롭게도 최근 잇따라 입찰이 무산된 삼호가든5차와 방배7구역 모두 건원엔지니어링이 CM 업무를 맡았다. CM 업체는 조합의 이익을 최우선적으로 고려, 시공사 선정을 지원하는 역할을 맡는다. 다만, 결과적으로 두 사업장 모두 건설사들의 불참으로 1차 입찰이 유찰됐다. 경쟁입찰을 기대한 조합원들은 아쉽다는 반응을 내놓고 있다. 삼호가든5차는 서초구 반포동 30-1번지 일대 위치해 있으며, 구역면적은 13,691㎡다. 지하 3층-지상 35층 규모의 3개동 아파트를 짓는 프로젝트로, 예상 주택공급물량은 305세대(분양 259세대+임대주택 46세대)다. 서울시는 삼호가든5차를 특별건축구역으로 지정, 주변 시설과 조화를 이루는 다채로운 도시 경관을 창출토록 했다. 조합 관계자는 "현재 재입찰 공고, 계약 조건 검토 등을 위해 내부적으로 논의 중인 상황"이라며 "재입찰이 성사되면 연내라도 시공사 선정이 가능하나, 변동 사항이 생기면 내년으로 넘어갈 것으로 보인다"고 말했다. 삼호가든5차는 1986년 준공된 단지로, 삼호가든 아파트 중 마지막 재건축 사업을 추진 중이다. 일반분양 물량은 많지 않지만, 핵심 입지 강점을 앞세워 다수 시공사들의 관심을 받아왔다. 지난 2020년 조합설립인가를 받았고, 올해 2월 서울시 건축심의를 통과했다. 삼호가든 1차부터 4차까지는 모두 신축 아파트(반포리체·디에이치반포라클라스·반포써밋)로 재탄생했다.
![[칼럼] 한남4구역, 잠깐의 흔들림은 괜찮아](http://www.housingwatch.co.kr/data/cache/public/photos/20240936/art_17252497380532_aae001_178x118_c0.jpg)
서울시내 A사업장을 취재차 방문했을 때의 일이다. 일면식 하나 없는 조합 사무실을 들어갈 때면 긴장감보단 설렘이 앞선다. 낯선 이들과 극도의 경계심을 부딪치는 걸 좋아하는 편이다. 자리 앉기 전 조합 사무실을 빠르게 스캔한다. 책상 위치로 직급을 눈대중으로 짐작해 본다. 서류 보관을 어디, 어떻게 하는지도 슬쩍 본다. 사무실은 그 조합을 파악하는데 있어 중요한 첫 단서다. A사업장에서 흥미롭게 느낀 건 달력과 각티슈였다. 보통 1개 정도 있을 법한 달력이 벽에 4개나 걸려 있었다. 회의용 탁자에는 무려 각티슈 7개가 나란히 놓여 있었다. 각 건설사에서 보내온 물품들을 차별 없이 배치한 건, 사소한 오해의 눈길조차 원천 차단하겠다는 조합장 의지에서 비롯됐다. 동시에 여러 건설사가 우리 사업장에 관심을 타진하고 있음을 조합원들에게 알리기 위한 안내 목적도 담겨 있을 것으로 본다. 단순히 옳고 그름을 논하고자 앞선 사례를 이야기한 건 아니다. 정비사업의 꽃이라 불리우는 '시공사 선정' 관련 담론을 꺼내고 싶어서다. 정비사업은 공공성과 사업성을 합친 단어다. 공공성과 사업성의 최적점을 찾아가는 긴 항해가 바로 정비사업인 셈이다. 시공사는 항해 과정에서 가장 중요한 플레이어다. 건축비용은 물론, 분양 상품성, 더 나아가 향후 아파트 미래가치를 결정짓는 존재감과 힘을 갖고 있어서다. 흔들리지 않을 것만 같던 조합도 바람 잘 날 없게 되는 시기가 있다. 한남4구역이 지금 그렇다. 삼성물산과 현대건설, 포스코이앤씨 모두 이탈하지 않고 활동 중이다. 정비사업은 시간이 지날수록 원가부담이 커지는 단순한 메커니즘을 갖고 있다. 무슨 사고라도 하나 터지면, 없던 규정이 생겨나고, 그 규정은 오롯이 비용상승으로 직결된다. 이 말은 즉슨, 하방안정성을 갖춘 사업장 아니면 시공사들은 결코 경쟁하지 않음을 의미한다. 아니면 특정 시공사가 깊은 유대감을 갖고 사전 교감을 마친 사업장은 경쟁이 일어나지 않는다. 현재 한남4구역을 두고 건설사 간 고도의 물밑 경쟁이 여전하다. 이는 조합 집행부가 똘똘 뭉쳐 어느 한 시공사에 무게중심을 두고 있지 않음을 방증한다. 조합장과 이사(상근·비상근), 대의원 모두 각자 선호하는 건설사가 있다는 의미다. 사람이기에 개인 선호도의 존재와 그 차이는 당연한 일이다. 입찰지침서를 두고 계속된 잡음이 발생한 것도 여러 시공사가 들어올 수 있게끔 입찰 허들을 낮춰야 한다는 대의원들의 의견이 다수였기 때문이다. 한남4구역은 입찰지침서와 공사도급계약서(안)을 면밀히 검토하며 수정작업을 마쳤고, 용산구청에 넘긴 상황이다. 모든 건설사가 들어올 수 있는 환경은 조성됐다. 조합원이 크게 우려하는 건 집행부 갈등이다. 한남4구역이 입찰지침서 작성 과정에서 비롯된 내분과 불필요한 감정 소모를 최소화해야 할 이유다. 이제 해야 할 일은 삼성물산과 현대건설, 포스코이앤씨의 입찰제안서를 받아서, 비교한 뒤, 투표하면 된다. 조합원들은 입찰지침서를 두고 치열한 논쟁을 펼쳐왔던 근래의 '시끌벅적함'을 오히려 반겼을 거 같다. 입찰공고를 앞둔 시점, 조용한 것보다 시끄러운 게 조합원들에겐 유리하기 때문이다. 다만, 조합이 더 이상 흔들리는 건 원치 않을 것이다. 잠깐의 흔들림은 조합원의 이득이 될 수 있지만, 계속 흔들리는 건 결코 이득이 될 수 없다.
서강GS아파트가 약 1년간 이어져 온 조합장 공석 사태를 종결한다. 일신상의 사유로 직위를 내려놓았던 김남호 전 조합장이 금번 선거 때 단독 입후보자로 나서며 신임 조합장으로 선출됐다. 조합은 서울시 사전자문 통과를 목표로 멈췄던 업무를 재개할 예정이다. 3일 정비업계 따르면 서강GS아파트 리모델링주택조합은 최근 임시총회를 열어 새로운 조합장 선출에 나섰다. 총회에선 ▲제1호(조합장 선출 건) ▲제2호(조합규약(안) 변경 승인 건) ▲제3호(24년 임시총회 예산(안) 승인 건) ▲제4호(24년 임시총회 참석비 지급 승인 건) 등의 안건이 상정돼 모두 원안대로 처리됐다. 전체 조합원(404명) 중 232명이 의결권을 행사했고, 김남호 신임 조합장은 200표 지지를 받았다. 김 조합장은 건강상의 이유로 1년 전 사퇴했지만, 표류하고 있던 리모델링 사업 추진을 위해 다시 입후보하는 의사결정을 내렸다. 김 조합장은 "한강변 좋은 입지를 가진 우리 아파트의 사업성에 집중한 나머지, 속도에 너무 집중한 경향이 있었다"고 회고하며 "조합원들과 충분한 소통이 부족했음을 느꼈고, 반성할 부분으로 생각한다"고 말했다. 이어 "원만하고 충분한 소통을 전제로 리모델링 사업을 차근차근 준비해 나가겠다"고 약속했다. 이날 조합규약 변경 안건도 의결됐다. 조합장 부재(사임 or 해임) 시, 임원뿐만 아니라 대의원도 조합장 직무대행을 할 수 있도록 내용이 변경됐다. 대의원 제적 수도 최소인원을 기존 11인에서 7인으로 줄였다. 1999년 준공돼 올해로 24년차를 맞이한 서강GS아파트는 여의도를 바라보는 한강 조망권을 갖춘 단지다. 지난해 1월 조합을 설립한 뒤 12월 시공사로 GS건설을 선정했다. 현재 사업지의 정비는 ㈜세종코퍼레이션, 설계는 포스코A&C가 업무를 맡았다. 조합은 기존 538세대에서 603세대로 일반분양 65세대를 계획하고, 용적률도 364%에서 509%로 높일 예정이다. 추가로 배치될 별동 설계 부분은 주민의견을 바탕으로 수차례 대안 검토가 진행 중인 상황이다.
중계본동 백사마을이 기존 주거지 보전사업이 아닌 일반 주택재개발사업으로 사업방식을 전환해 사업을 추진할 계획이다. 백사마을은 연말까지 설계자 계약과 통합심의 신청을 끝마치고, 내년 초까지 정비계획 변경 결정 고시를 받는 것을 목표로 하고 있다. 2일 정비업계 따르면 노원구청은 중계본동 백사마을의 정비구역 변경 및 정비계획 변경 결정을 위한 주민설명회를 최근 개최했다. 대상지는 올해 관리처분계획인가를 진행했으나, 합리적인 토지 이용과 사업성 개선을 도모하고자 정비계획 변경을 다시 추진 중인 상황이다. 이날 발표는 김경용 ㈜한림건축종합건축사사무소 대표가 맡아 진행됐다. 중계본동 주택재개발 정비구역의 총 면적은 187,951㎡로, 측량 결과를 반영해 기존 면적에 비해 27.3㎡의 면적이 감소했다. 대상지 진입부의 도로 폭원 확장으로 대규모 통행량에 대응한다는 방침이다. 토지이용계획(안)을 살펴보면, 공동주택용지와 주거지보전용지의 통합 계획으로 단절되지 않는 백사마을 주거 공동체가 조성된다. 이에 따라 주거지보전용지(A2)는 폐지되고, 공동주택용지(A1)가 147,782㎡로 면적이 크게 증가한다. 각각의 근린생활시설용지도 하나로 통합될 예정이다. 유치원용지는 변경 계획이 없고, 종교용지는 신설될 계획이다. 다만 공공청사(사회복지시설)와 유치원의 경우, 안전한 보행환경이 가능한 공간으로 위치가 변경된다. 정비기반시설은 세부적으로 ▲도로(3,849㎡) ▲보행자전용도로(85.2㎡) ▲공원(3,266㎡) ▲녹지(29,855㎡) ▲연결녹지(28,201㎡)▲경관녹지(1,653㎡)▲공공청사(1,131㎡) 등으로 구성된다. 공원은 기정 소공원 5개소에서 가로공원 2개소로 변경되며, 연결녹지와 경관녹지도 각각 2개소, 1개소로 바뀐다. 대상지의 용도지역은 ▲자연녹지지역 ▲제1종일반주거지역 ▲제2종일반주거지역(7층이하) ▲제2종일반주거지역으로 혼재돼 있는데, 용도변경을 통해 총 면적(187,951㎡) 중 78.6%를 제2종일반주거지역(147,782㎡)이 구성하게 된다. 순부담률은 기존 20.42%에서 20%으로 소폭 감소했다. 용적률 체계는 ▲기준용적률(180%) ▲기준완화 용적률(200%)▲허용용적률(220%) ▲상한용적률(250%) 등으로 수립돼 있다. 백사마을은 2010 도시및주거환경기본계획 개정(서울시 고시 2010-97호)에 따라, 60㎡이하 주택을 전체 세대수의 20% 이상을 공급함에 따라 기준용적률 20%를 추가로 받았다. 허용용적률 인센티브는 열린단지(5%)와 돌봄시설(5%), 공공보행통로(5%), 방재시설(5%)을 통해 20%를 확보했다. 허용용적률에서 상한용적률로 가기 위한 인센티브(20%)는 토지 및 건축물 기부채납을 통해 받는다. 토지 기부채납은 ▲도로 ▲보행자전용도로 ▲공원 ▲연결녹지 ▲경관녹지 ▲공공청사 등이다. 기부채납 순부담률은 20%다. 계획된 주택규모별 세대수는 총 3,110세대로 일반분양 2,626세대와 임대 484세대로 각각 나뉜다. 기존 계획과 비교했을 때, 분양 세대수는 673세대가 늘었지만, 임대주택은 유지하게 됐다. 일반분양은 세부적으로 ▲59㎡(382세대) ▲74㎡(328세대) ▲84㎡(1,546세대) ▲101㎡(166세대) ▲114㎡(159세대) ▲129㎡(5세대) ▲135㎡(40세대)로 나타났다. 임대주택의 경우 39㎡(332세대)와 59㎡(64세대), 84㎡(88세대)로 분류된다. 추정비례율은 102.57%로 산정됐다. 이는 총수입(2조466억원)에서 총지출(1조6,573억원)을 빼고 난 뒤, 종전자산평가액(4,188억원)을 나눈 값이다. 인근 정비사업장의 시공자 선정사례, 물가상승률, 건설공사비지수, 지형 및 구조 등을 고려해 평당 공사비는 690만원으로 예상됐다. 일반분양가는 59㎡기준 평당 2,600만원 수준으로 예상됐다. 조합원분양가는 ▲59㎡(4.6억원) ▲74㎡(5.8억원) ▲84㎡(6.5억원) ▲101㎡(7.5억원) ▲114㎡(8.3억원) 등으로 산출됐다. 한편, 중계본동 백사마을은 협력업체 선정 과정에서 사업시행자인 서울주택도시공사(SH공사)가 주민대표회의와 협의 없이 강행하면서 문제가 일어난 바 있다. LH공사가 사업시행자로 있는 경기도 내 다른 현장에서는 주민대표회의가 직접 공고 주체로 나선다는 게 주민들의 한 목소리다.
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