올해로 준공 36년째를 맞이한 서초 방배임광3차가 지난해 초 정밀안전진단을 통과한 지 1년 4개월 만에 정비계획(안)을 공개했다. 방배로 2길을 사이에 두고 인접한 임광1·2차가 임대주택 비율을 둘러싼 주민 간 이견차로 결국 정비구역 해제 수순을 밟는 가운데, 늦게 사업에 뛰어든 방배임광3차가 재건축을 무리 없이 진행할 수 있을지 관심이 모아진다. 

4일 정비업계 따르면 서초구청은 최근 방배임광3차 토지등소유자들을 상대로 정비계획(안) 수립 및 구역지정을 위한 주민설명회를 개최했다. 이날 PT 발표는 도시계획업체인 건영씨앤피가 맡았다. 방배임광3차의 구역면적은 12,271㎡로, 이중 공동주택 획지는 12,073㎡다. 도로의 경우 589.8㎡로 총 면적의 4.8%를 차지한다. 토지이용계획(안)을 살펴보면, 방배로2길 일부 도로를 확폭하고 단지 내 남북을 잇는 공공보행통로가 조성될 계획이다. 

용적률 체계는 ▲기준용적률(229%) ▲허용용적률(240.5%) ▲상한용적률(240.5%) ▲법적상한용적률(299.55%) 등으로 수립됐다. 서울시 도시주거환경정비법 기본계획에 따라 현황용적률이 기준용적률을 초과하면 현황용적률을 기준용적률로 설정할 수 있다. 여기서 허용용적률과 상한용적률이 같은 이유는 토지·건축물 기부채납이 없기 때문이다. 방배임광3차는 공공보행통로(6m)와 돌봄센터(무상임대)를 통해 허용용적률 인센티브를 적용받는다. 

용적률 인센티브와 관련, 서초구청 관계자는 "지난 3월 서울시에선 용적률 인센티브 범위를 기존 20% 한도에서 최대 40%까지 확대한다고 밝혔다"며 "다만 이는 사업성이 낮은 사업장의 여건과 분양가를 기준으로 하는 만큼, 대부분 강북권에 해당해 9월 나올 기본계획(안)을 확인해봐야 한다"고 답했다. 

예상되는 주택공급물량은 392세대로 임대주택은 46세대로 책정됐다. 주차대수는 599대로 세대 당 1.5대이며, 건폐율은 18.96%로 수립됐다. 평형별 세대수 변경에 대한 질의와 관련, 이준영 건영씨앤피 상무는 "평형별 세대수는 건축심의 과정에서 충분히 조정이 가능하다"며 "상대적으로 낮은 평형대가 많은데, 이는 계획(안)이 현재 아파트 평형을 전제로 추정했기 때문"이라고 답변했다.

방배임광3차의 감정평가는 삼창감정평가법인이 맡았고, 추정비례율은 95.12%로 책정했다. 이는 종후자산평가총액(권리자 및 일반분양비, 임대주택 매각비, 근린생활시설 분양비)에서 정비사업비(공사비, 보상비, 관리비, 설계비 등)을 빼고 분양 받을 권리자들의 종전자산총액으로 나눈 결과값이다. 평당공사비는 800만원 수준으로 책정됐다. 

방배임광3차의 일반분양가는 ▲24평(16억700만원) ▲28평(17억9,200만원) ▲34평(20억3,100만원) 등으로 산정됐고, 조합원 분양가는 ▲24평(15억2,665만원)  ▲28평(17억240만원) ▲34평(19억2,945만원)으로 나타났다. 단, 관리처분계획인가 때 개별 종전자산 감정평가 및 분양가격 확정 결과 등에 따라 해당 가격은 변동될 수 있다. 조합원분양가는 일반분양가 대비 95% 수준으로 계산됐다.

임광3차는 방배역과 가깝고 남부순환로와 인접해 있어 교통 편의성이 뛰어나다. 인근엔 우면산 도시자연공원이 있어 '숲세권' 단지로도 인기를 끌고 있다. 주변에 국립국악원, 예술의전당 등 풍부한 문화시설을 갖추고 있는 것도 장점이다. 주변에 방일초, 신중초, 이수중, 상문고, 서울고, 동덕여고 등도 가까이 위치해 있다.