강남구청이 재개발·재건축에 대한 구민들의 이해를 돕고자 기획한 '2024 제2회 정비사업 아카데미'가 지난 18일 강남구민회관에서 개최됐다. 아카데미는 정비사업 관련 세금 특강 등의 주제로 진행됐고 강사들의 생생하고 현장감 넘치는 실무 경험들이 공유됐다. 

현장을 방문한 각 구역 조합장들과 구민들의 관심을 이끈 발표는 실무적으로 도움이 될 수 있는 세금 특강이었다. 발표를 맡은 이윤실 상지회계법인 부동산세무 전문회계사는 "세금은 법을 모른다고 해서 보호해 주지 않는다"며 "누구나 피해갈 수 없는 것이 세금이라면 세금을 통제 가능한 것으로 만들어야 한다"고 강조했다. 이 회계사는 세금문제를 단순 법 조문으로만 이해하기엔 한계가 있음을 인정하며 그간 현장에서 실제 경험한 사례들을 토대로 발표를 이어갔다.

이윤실 회계사는 설명회 현장에선 시간 부족으로 발표하지 못한 '대체주택 비과세 특례 관련' 절세 방안을 하우징워치에 알려왔다. 대체주택(B)은 조합원이 정비사업 기간 내 거주하기 위한 목적으로 매입하는 주택이다. 향후 대체주택을 다시 매각할 때 양도세 비과세 특례를 적용받으려면, 대체주택을 기존주택(A)이 사업시행계획 인가 이후 매입해야 한다.

또한, 대체주택을 매입한 후 1년 이상 거주해야 하며, 기존주택이 재개발·재건축을 거쳐 신축주택으로 완성된 날로부터 3년 이내 양도해야 한다. 대체주택을 어느 시점에 취득하고 양도하는지에 따라, 비과세 적용이 달라질 수 있기에 사전에 이를 충분히 숙지하고 있어야 한다는 게 이 회계사의 설명이다. 

현장에선 기본적인 개념 위주로 설명회가 진행됐다. '1세대 1주택 비과세'를 적용받기 위해선, ▲주택 보유기간 2년 이상 ▲17년 8월 이후 취득 당시 조정대상지역 내 주택은 거주기간 2년 이상 ▲주택부수토지는 일정비율 이내 ▲1주택의 고가주택(실거래가 12억원 초과) 해당 여부 등이다.

특히 '1세대 일시적 2주택 비과세' 요건으로는 1주택을 소유한 1세대가 종전주택을 양도하기 전에 신규주택을 취득해야 한다. 신규주택은 종전주택 취득 후 1년 이상이 지나 취득해야 하고, 신규주택 취득 후 종전주택은 3년이내 양도해야 한다. 단, 미등기 양도주택과 다운·업계약서 등으로 계약서 거래가액이 실거래가액과 다른 경우는 비과세에서 배제되며, 조합원입주권 비과세는 별도 요건을 충족해야 한다.

'조합원입주권'은 재개발 사업이 진행되는 곳에 조합원으로 들어가 입주권을 취득하는 것을 의미한다. 새로 지어진 아파트에 입주할 수 있는 권리로서 분양권과는 다른 개념이다. 이윤실 회계사는 조합원입주권, 분양권을 취득할 수 있는 권리의 차이에 대해 소개하며 ▲세율적용 차이 ▲장기보유특별공제적용 차이 ▲주택 수 적용 차이로 서로 같은 입주권이 아니라고 설명했다. 

조합원입주권과 분양권 양도소득세 세율은 1년 미만의 경우 70%, 1년 이상은 60%의 세율을 적용받는다. 또 조합원입주권은 장기보유특별공제에 해당하나, 분양권은 이에 해당하지 않는다. 이어 주택수 포함 여부와 관련해선 양도세와 비과세 중과대상 판정 시, 조합원입주권은 주택 수를 포함하고 분양권은 21년 1월 1일 이후 취득한 경우부터 포함할 수 있다. 

윤혁경 에이앤유디자인그룹건축사사무소(이하 에이앤유) 대표도 특별건축구역과 서울시의 설계지침에 대해 설명하는 시간을 가졌다. 특별건축구역은 건축 관련 법령에 유연성을 부여하는 구역으로, 기존 도시관리체계에 적용돼 용적률 상향과 높이·인동거리 완화 등을 보장하는 역할을 한다.

특별건축구역과 관련, 서울시는 ▲조화롭고 창의적인 디자인 ▲다양한 공동주택 유형 ▲열린 주거문화 ▲단지 내·외부 가로환경 ▲공유 커뮤니티 ▲주민 간 차별없는 공동주택 등 6가지 설계지침을 반영하도록 권고하고 있다.

에이앤유가 설계에 참여한 래미안 원베일리와 반포 아크로리버파크는 특별건축구역으로 지정된 대표적인 사례다. 원베일리와 아크로리버파크 단지의 경우, 다른 아파트 단지에 비해 커뮤니티 시설이 1.8배 더 많은 것으로 알려졌다. 윤 대표는 "각 계층을 위한 공간이 많은 아파트가 좋은 아파트"라며 "단지 내 커뮤니티 시설은 미래가치를 고려하면 중요한 부분이기에 신경써야 한다"고 조언했다.