송파구 가락현대1차가 올해 하반기 대형 시공사들의 격전지로 부상할 가능성이 높아지는 가운데, 입찰방법을 두고 업계 이목이 쏠린다. 가락현대1차는 조합원들의 분담금을 최소화하는 방향으로 '설계변경'을 계획하고 있다. 향후 바뀌게 될 기존 설계도면을 공종별 내역으로 세분화시켜 작성해야 할 당위성은 없기에, 별도의 적산업체 선정 없이 시공사 선정을 빠르게 진행할 수 있는 총액입찰에 무게가 실리는 분위기다.

26일 정비업계 따르면 가락현대1차는 최근 3기 집행부 체제에서 처음 진행한 정기총회를 원만하게 마무리했다. 행정업무를 지원해 줄 정비업체 교체도 단행했다. 신임 집행부는 지난해부터 이어온 내부 갈등을 매듭짓는데 일조하며 빠르게 안정감을 되찾았다는 평이다. 올해 하반기 내로 그간 지체됐던 시공사 선정을 속도감 있게 진행한 뒤, 시공사가 제안하게 될 대안설계(안)과 인허가 역량을 최대한 활용해 사업 동력을 얻을 계획이다.

가락현대1차는 분양수입을 늘리는 방향으로 설계변경을 꾀할 방침이다. 물론 원점에서 인허가 절차를 진행할 경우, 적잖은 시간과 비용이 소요되기에 이주·철거 전까지는 기존 설계안대로 인허가를 마무리할 것으로 업계는 보고 있다. 가락현대1차는 지난해 송파구청에 사업시행계획(안)을 제출했지만 조합 내홍으로 인해 아직 인가를 받지 못한 상황이다. 현재 비행기 소음 관련 불필요한 마감재를 제외하는 방향으로 수정 작업 중이다.

가락현대1차는 총액입찰과 내역입찰을 두고 신중한 모습을 보이고 있다. 현재 구청에 제출된 사업시행계획(안) 상 설계도면은 향후 바뀔 예정인 만큼, 적산업체를 선정해 주요 공종별 물량내역을 산출해야 하는지 그 필요성을 고민 중이다. 총액입찰을 택할 경우, 원안설계에 대한 물량내역을 조합이 작성할 필요는 없다. 물론 총액입찰이라 하더라도, 시공사는 선정된 후 45일 이내 물량산출내역서를 조합에 제출해야 한다.

최근 송파구 내에서 사업시행계획(안)을 인가받고 시공사 선정에 나섰던 잠실우성4차와 가락삼익맨숀 모두 내역입찰을 진행했다. 물론 조합의 기본설계도면에 따른 원안설계보다는 시공사에서 제안한 대안설계를 적용하는 방향으로 사업을 진행하고 있다. 향후 경미한 혹은 중대한 설계변경이 예정돼 있기에, 현재 800만원대 수준의 평당 공사비(예가)는 향후 변동될 것으로 전망된다. 

먼저, DL이앤씨의 경우, 잠실우성4차에 하이엔드 브랜드 '아크로(ACRO)' 적용을 약속했다. DL이앤씨는 경미한 변경 범위 이내에서 제시한 대안설계(안)에 따른 공사비 변동은 없다고 입찰제안서에 기재했다. 하지만 입찰제안서 상 [기타조건]을 살펴보면, 대안설계(안) 인허가를 진행하는 과정에서 심의를 받지 못할 경우, 설계변경이 발생하고 이는 곧 공사비 변동 조건임을 기재해 놓았다.

가락삼익맨숀의 경우, 현대건설은 경미한 수준의 변경이 가능한 대안설계(안)을 통해서도 하이엔드 브랜드인 '디에이치(THE H)' 적용이 가능하다고 조합원들에게 안내했다. 다만, 디에이치 브랜드 설계기준 확보를 위해선, 커뮤니티시설 면적과 주차대수, 슬래브 두께 등을 반영한 추가 설계변경이 있어야 조합원들의 눈높이를 맞출 수 있다고 설명했다. 현대건설은 이를 혁신설계(안)이 아닌 '플러스 아이디어(PLUS idea)'라는 개념을 새롭게 만들어 제안한 것으로 전해진다. 

결국 서울시내 대부분의 정비사업장은 원안설계가 아닌 시공사가 제안한 대안설계 혹은 혁신설계를 따라가는 게 일반적이다. 따라서 향후 설계변경의 범위에 따라 물량산출 내역도 계속해서 바뀔 수밖에 없다. 이는 곧 공사비 증액을 의미한다. 통상 시공사들이 입찰제안서를 낼 때에는 원안설계(조합이 제안한 기본설계도면)와 대안설계(경미한 변경 동반), 혁신설계(중대한 변경 동반) 등으로 구분지어 진행하는 게 일반적이다.

현재 시공사 선정을 진행 중인 한남4구역과 한남5구역은 총액입찰을 통해 진행 중이다. 한남4구역과 한남5구역은 예정가격 범위 내에서 제안서를 제출하도록 했다. 시공사는 공사비총괄내역서를 입찰마감일까지 제출해야 하며, 선정된 시공사(낙찰자)는 선정된 날부터 45일 이내 물량산출내역서를 조합에 제출해야 한다.

정비업계 관계자는 "시공사 선정 방법을 총액입찰과 내역입찰로 구분해 놓았지만, 사실 우리나라 정비사업은 정비계획(안) 수립 당시 설계안을 가져가지 않고 대부분 시공사가 제안한 대안설계(안)으로 변경해서 사업을 추진하는 경우가 대부분"이라며 "따라서 내역입찰을 통해 원안설계에 대한 물량산출을 힘들게 진행하더라도 새로운 설계(안)을 적용하는 과정에서 그 내역은 어차피 바뀔 수밖에 없다"고 설명했다.