압구정4구역이 작년 4월 신속통합기획(안) 공개 이후 1년 5개월 만에 정비계획(안) 입안절차를 진행 중이다. 최고층수 69층의 주동을 가운데 배치하고, 단지 외곽으로 갈수록 층수가 낮아지는 형태의 건축배치가 적용됐다. 성수대교로 이어지는 언주로변으로는 약 20m 길이의 선형 녹지공간이 조성된다. 단지 내 공원과 한강공원으로의 연결성을 고려한 것으로 분석된다.

2일 정비업계 따르면 강남구청은 지난 달 압구정4구역 정비계획(안) 수립을 위한 설명회를 개최했다. 세종코퍼레이션(도시계획)과 삼창감정평가법인(감정평가)이 용역업무와 PT발표를 진행했다. 정비계획(안) 공람공고는 이달 14일까지 진행된다.

압구정4구역의 용적률 체계는 ▲기준용적률(허용용적률) 230% ▲상한용적률(263%) ▲법적상한용적률(300%) 등으로 수립됐다. 상한용적률 인센티브(약 33%p) 확보 목적으로 기부채납해야 할 대상물은 ▲도로(지하차도) ▲녹지 ▲공공청사 ▲공원(데크공원) 등이다. 법적상한용적률 인센티브(약 37%p)는 25평형 임대주택 187세대를 대가로 확보했다. 공공청사(압구정 파출소)는 갤러리아백화점 바로 옆에 위치한다.

기부채납 순부담률은 11.3%로 계산됐다. 앞서 상한용적률 확보를 위해 기부채납하는 대상물의 토지·건축물(환산부지) 순부담 면적은 11,015㎡다. 과거 한강변 재건축의 공공기여율은 15%였으나, 10%로 완화 적용하는 방향으로 진행 중이다. 최고층수는 69층이며, 재건축을 통한 예상 공급물량은 총 1,722세대다. 임대주택(187세대)을 제외한 조합원·일반분양 물량은 1,535세대다.

정비계획(안) 수립을 진행 중인 현 시점, 추정비례율은 66.57%로 계산됐다. 총 수입(5조7,820억원)에서 총 지출(1조8,697억원)을 뺀 뒤, 종전자산 추정액(5조8,776억원)으로 나눈 결과값이다. 일반분양가는 평당 8,000만원, 공사비는 평당 1,000만원의 가정이 적용됐다. 조합원들의 종전자산은 8월 9일 기준 KB부동산 시세를 반영해 약식감정 형태로 평가됐다.

조합원들이 재건축 사업을 통해 분담해야 할 금액은 약 1조3,000억원이다. 공사비를 포함한 총 지출액(1조8,697억원)에서 일반분양수입·임대주택매각비용(5,700억원)을 제한 값이다. 분담금은 사업비용을 줄이거나, 일반분양 수입을 늘리는 방향으로만 절감할 수 있다. 조합원들의 종전자산평가액 혹은 비례율을 조정하는 건 분담금과 관련 없다.

현재 35평형을 소유 중인 조합원이 42평을 분양 신청받았을 경우, 추가적으로 내야 할 분담금은 7억5,700만원이다. 현재 54평형을 갖고 있는 조합원이 42평을 분양 신청할 경우엔 약 3억7,500만원을 돌려받는다. 물론 앞선 수치들은 현 시점에서 가정·산출된 것으로, 향후 사업이 진행되는 과정에서 계속 바뀌게 된다.

압구정4구역은 현대8차, 한양3·4·6차로 구성돼 있으며 준공 후 약 44년이 경과했다. 위치는 강남구 압구정동 481번지 일대로, 면적은 118,859㎡다. 현재 세대 수는 1,341세대다. 압구정4구역은 지난 2014년 정밀안전진단을 실시해 D등급(조건부 재건축)을 받았고, 2021년 2월 조합설립인가를 받았다. 조합은 그 해 연말 신속통합기획을 신청했고, 서울시는 2023년 7월 신속통합기획(안)을 확정시켰다.

한편, 이날 설명회에선 공람공고 상 '대지지분' 이슈로 강남구청을 상대로 한 조합원들의 불만이 제기됐다. 현재 공람공고 상 기재돼 있는 대지지분이 조합원들의 실제 대지지분과 다르게 기재된 것과 관련 있다. 대지지분은 재건축 과정에서 조합원들의 종전자산평가액, 더 나아가 분담금과 관련 있기 때문에 향후 '체비지' 이슈를 고려해 정확한 수치 기반의 자료 제공이 필요하다는 지적이다.