재건축·가로주택정비사업에서 분양을 신청하지 않아 현금청산자가 될 경우, 관리처분계획(안) 인가 결정 이후(가로주택정비사업은 사업시행계획 인가 고시 이후) 협의가 진행된다. 협의가 불발될 경우, 조합은 현금청산자를 대상으로 매도청구 소송을 제기하며, 매매대금을 얼마로 정할 것인지를 두고 법원 감정평가가 이뤄진다. 조합이 감정평가금액을 받으면, 그 금액을 기준으로 청구취지를 변경함과 동시에 등기와 인도를 구한다.

Q. 현금청산자의 감정평가금액은 어느 시점을 기준으로 이뤄지게 되는 것일까?

A. 2017년 2월 도정법 개정 전까지, 대법원은 정관이나 관리처분계획 등에서 따로 규정하지 않는 이상, 청산금 지급의무가 발생하는 시기는 '분양신청 기간의 종료일 다음 날'로 봐야 한다고 판시했다. 이에 따라, 분양신청 기간이 종료된 다음 날을 기준으로 감정평가가 이뤄졌다.

그러나 개정된 도시및주거환경정비법 제73조에 따르면, 현금청산자와 협의가 이뤄지지 않을 경우, 협의기간 만료일 다음 날부터 60일 이내 매도청구를 제기해야 한다고 규정하고 있다. 최근 하급심 판례는 분양미신청자에 대한 매도청구권 행사에 따른 매매계약의 성립일은 원고의 매도청구 의사표시가 담긴 소장이 피고들에게 송달된 날로 본다고 판시했다. 즉, 감정평가의 기준시점은 소장 부본 송달일이어야 한다고 본 것이다.

구체적으로 판례를 살펴볼 필요가 있다.

① 도시정비법 제73조의 매도청구권은 형성권에 해당하기 때문에 그 형성권은 행사가 있을 때 법률효과가 생기는 것이 원칙이므로 매도청구의 의사표시가 도달한 소장 부본 송달일에 매매계약이 성립(법률효과)된다.

② 분양신청 기간 종료 이후의 협의 절차 및 그 불성립 과정을 거쳐 이루어진 매도청구권 행사의 법률효과가 분양신청 기간 종료일 다음 날로 소급하여 생긴다고 보아야 할 법률적 근거가 존재하지 않는다. 또한, 개정된 도정법은 매도청구 소송을 통해 최종가액을 결정하도록 하고 있다.

③ 현행 도정법에 따른 매도청구권 행사의 해석상 매매가액 역시 매도청구 당시로 보는 것이 자연스럽다.

④ 조합설립 미동의자에 대한 현금청산을 규정한 도시정비법 제64조 역시 매매계약의 성립은 매도청구의 의사표시가 토지등소유자에게 도달한 때에 발생하 는바, 제73조에 따른 매도청구 역시 그 시기를 달리 보아야 할 특별한 사정이 없다고 판단했다.

이에 따라, 그 감정평가의 기준 시점 역시 매도청구권을 행사한 소장 부본 송달일을 기준으로 한 평가금액을 했다.

가로주택정비사업과 관련해서도, 소규모주택정비법 제36조 제2항이 분양신청을 하지 않은 자에게는 일정 기간 협의 이후 매도청구의 소를 제기하도록 규정하고 있는 바, 판례는 가로주택정비사업의 사업시행자가 소규모주택정비법 제36조 제2항에 따라 분양신청을 하지 않은 자를 상대로 매도청구 소송을 제기하는 경우 매매계약은 매도청구권을 행사하는 의사가 도달된 때에 성립하고, 매매대금도 그때를 기준으로 산정한다고 판단했다.

현금청산자에게 진행되는 매도청구 소송에 있어 법원의 감정평가는 그 매매대금을 정하는 매우 중요하고 본질적인 절차다. 따라서 감정평가의 기준 시점을 분양신청 종료일 다음 날로 볼 것인지, 아니면 소장 부본 송달일로 볼 것인지에 대해, 관련 법률과 하급심 판례의 태도를 고려해 법률전문가와 함께 신중히 검토해야 할 것이다.