올해로 준공된 지 40년이 된 태릉우성 아파트가 신속통합기획 2차 자문회의를 거쳐, 새롭게 바뀐 정비계획(안)을 주민들에게 선보였다. 대상지는 사업성 보정계수 적용으로 소유주 부담을 덜어내는 한편, 최초로 공공보행통로의 시간제 운영을 도입해 안전·쾌적성을 크게 개선한다는 계획이다. 이같은 새로운 시도가 타 사업지에도 점진적으로 적용될 수 있을지 업계 관심이 모아진다.

19일 정비업계 따르면 노원구청의 주관 하에 최근 태릉우성 아파트의 재건축 정비계획(안) 법정 주민설명회가 개최됐다. 태릉우성은 노원구의 가장 오래된 아파트로, 노후도 100%를 보이며 재건축 정밀안전진단 결과, 가장 낮은 E등급을 받은 바 있다. 지난 6월부터 신통기획 자문사업을 접수했고, 현재까지 정비계획(안) 수립을 위해 2번의 서울시 자문을 받은 상태다. 해당 사업장은 향후 한국자산신탁을 사업시행자로 하는 신탁방식 형태로 재건축을 진행할 예정이다.

해당 사업장의 구역면적은 29,178㎡로, 제3종일반주거지역으로 구성돼 있고 기존 용도지역을 유지하는 방향으로 개발 방향성을 수립했다. 최고 층수는 35층 이하(145m 이하)로 계획이 잡혔다. 대상지의 경우, 단지 상층부에 위치한 마당공원(국공유지)을 편입하기로 결정했다. 이는 단차 극복과 접근성 강화를 도모하기 위함이다.

사업성을 결정짓는 용적률 체계는 ▲기준용적률(210%) ▲허용용적률(243.6%) ▲상한용적률(263.6%) ▲법적상한용적률(299.78%) 등으로 구성돼 있다. 허용용적률 인센티브는 총 33.6%p로, ▲돌봄시설(4.4%) ▲고령서비스시설(4.5%) ▲공공보행통로(6.1%) ▲층간소음 해소(5.0%) 항목에 사업성 보정계수(1.68)를 적용해 확보했다. 사업성 보정계수로 각 세대당 2,700만원 정도의 부담이 줄어들었다. 상한용적률 증가분은 기부채납(도로, 임대주택)을 통해 얻게 됐다.

눈에 띄는 건 대상지의 공공보행통로가 시간제로 운영된다는 점이다. 의무적으로 공공보행통로는 일반시민의 이용과 유지관리를 위해 지역권 설정을 원칙으로 한다. 태릉우성의 공공보행통로도 마찬가지다. 대신 대상지의 공공보행통로는 오전7시부터 오후9시까지만 운영될 예정이다. 늦은 시간엔 단지 주민들을 제외한 외부인의 출입이 통제되는 것이다. 시간제 운영 도입이 가능했던 건 공공보행통로 설치에 따른 인센티브 적용을 최대치인 10%가 아닌 6.1%만 적용했기 때문이다. 또 서울시 자문 과정에서 '시간제 운영'이 긍정적으로 검토됐던 점도 주목할 부분이다.

재건축을 통해 예상되는 주택공급물량은 709세대로, 조합원·일반분양아파트는 622세대다. 세부적으로 살펴보면, ▲59㎡(34세대) ▲74㎡(106세대) ▲84㎡(416세대) ▲103㎡(66세대) 등으로 구성된다. 임대주택 87세대의 경우, ▲59㎡(70세대) ▲74㎡(12세대) ▲84㎡(5세대)로 나뉜다. 용적률 완화로 공급되는 공공주택 57세대는 장기전세주택으로 공급되며, 장기전세주택의 50%는 미리내집으로 활용될 전망이다.

추정비례율은 106.58%로 산정됐다. 평당 공사비와 평당 분양가는 주변 시세와 물가상승률, 지형적 특성 등을 고려해 각각 815만원, 3,838만원 수준으로 예측됐다. 조합원분양가의 경우 84㎡(11억원), 103㎡(13.2억원) 등으로 책정됐다. 현재 전용면적 84㎡에 거주하고 있는 소유주가 동일 면적으로 이동할 시, 2억원 정도의 분담금이 예상된다.

한편 설명회 말미 질의응답 과정에선 남향 동의 비중이 적다는 일부 의견이 나왔다. 설명을 맡은 ㈜인토엔지니어링 관계자는 "건축법상 이격거리와 채광을 고려했을 때, 남향 배치로만 올리면 건축물이 올라가지 못할 뿐더러, 영구음영지역이 생길 우려가 있다"며 "용적률에 맞춰 최대한 남동·남서향 배치가 나오도록 했다"고 설명했다. 단지 내 단차 부분은 계단과 슬럼프, 엘리베이터를 통해 수직동선이 이뤄지도록 계획한다는 방침이다.