신길음3구역(1086~1093번지 일원)이 인접한 지하철역의 여건을 고려해 도시정비형 재개발사업에 본격 착수한다. 대상지는 1차 역세권(350m) 기준에 속하는 만큼, 최대 용적률 500% 확보를 통한 높은 사업성이 기대된다. 

21일 정비업계 따르면 신길음3구역(가칭)은 지난 15일 역세권 재개발정비사업을 위한 주민설명회를 길음2동 주민센터에서 개최했다. 이날 프레젠테이션(PT) 발표는 KTS엔지니어링(도시계획업체)이 맡아 진행했다.

도시정비형 재개발사업은 도시 주거환경 개선을 목표로 둔다는 점에서 주택정비형 재개발사업과 비슷한 성격을 띈다. 다만 사업이 이뤄지는 용도지역이 '주거 지역'이냐,  '주거 이외 지역'이냐 여부에 따라 다르다. 흔히 도시정비형 재개발사업은 ▲역세권 ▲준주거 ▲상업지역 ▲준공업지역 ▲공업지역 등이 포함된 구역에서의 재개발 사업이라고 이해하면 된다.

현재 추진계획 중인 '역세권 장기전세주택' 사업의 핵심은 용도지역 상향을 통한 용적률 완화와 분양주택 추가확보다. 여기서 증가하는 용적률의 50%는 분양주택 등으로 민간이 활용하며, 나머지 50%는 공공기여 형태로 장기전세주택 등으로 공급된다. 

대상지의 구역면적은 9,928㎡로 이중 공동주택을 지을 획지면적은 9,732㎡로 98% 수준이다. 신길음3구역의 토지 용도지역은 제3종일반주거지역으로, 1차 역세권 범위 내에 포함되고 노후도 90%이상 요건도 충족돼 최대 준주거지역으로 상향이 가능하다. 일단 1차 역세권 범위는 올해 말까지 한시적으로 적용된다.

용적률 체계는 ▲기준용적률(210%) ▲상한용적률(221.2%) ▲법적상한용적률(487.7%) 등으로 수립됐다. 계획 세대수를 고려해 도로확폭이 예정돼 있다. 북측의 삼양로8길은 6m에서 8m로, 남측의 삼양로6길은 8m에서 10m로 추가 확폭한다. 또 접근성을 고려해 삼양로변으로 노인복지시설도 만들어질 계획이다. 토지·건축물 기부채납 등 상한용적률 완화를 위해 순부담해야 할 면적은 491㎡로, 전체 면적의 4.95%에 해당한다. 

해당 단지의 건축계획(안) 상 최고 높이는 33층, 아파트 5개동으로 계획이 잡혀 있다. 예상되는 주택공급물량은 497세대로, 분양아파트는 323세대다. 나머지는 재개발 임대아파트 32세대와 장기전세 임대아파트 142세대로 분류된다. 59·84㎡ 모두 4베이 판상형 구조이며, 특이점은 84㎡의 경우 방이 4개다.

재개발사업은 세입자의 주거안정을 위해 아파트를 건설할 때 재개발 임대아파트 의무적으로 지어야 한다. 지자체별로 서울 15%, 부산 10%, 경기·인천·대구 5% 등 비율로 설정돼 있다. 재개발 의무 임대주택 인수가격은 건축물의 경우 표준건축비, 토지는 감정가를 기준으로 한다.

반면 장기전세 임대아파트는 SH공사가 공급하는 임대주택으로, 주변 전세 시세의 60% 수준으로 시세가 책정된다. 서울시민에게만 공급되며 보증금 인상률이 연 5%미만으로 저렴하다. 또 2년 단위 계약으로 총 20년 동안 거주가 가능하다.

추정비례율은 137.2%로 산정됐다. 롯데캐슬, 두산위브, 동부센트레빌 등 인근 시세를 고려해 적정 분양가는 평당 3,700만원으로 책정됐다. 신길음3구역의 조합원 분양가는 ▲15평(3억5,643만원) ▲24평(5억6,766만원) ▲34평(7억9,531만원) 등으로 산정됐고, 일반분양가는 ▲15평(5억7,339만원)  ▲24평(9억1,319만원) ▲34평(12억7,941만원)으로 나타났다. 단, 관리처분계획인가 때 개별 종전자산 감정평가 및 분양가격 확정 결과 등에 따라 해당 가격은 변동될 수 있다.