여의도 진주가 내년 상반기 정비구역 지정을 목표로 사업에 속도를 내는 가운데, 주민들을 대상으로 사업성 보완 방법을 공개해 눈길을 끈다. 운영준비위원회(이하 운영준비위)는 정비계획(안) 입안 과정에서 발견된 손실 부분을 메우기 위해 다양한 보완책을 적용하겠다는 방침이다. 

26일 정비업계 따르면 여의도 진주(운영준비위 백승구 위원장)는 최근 수정된 정비계획(안)을 주민들에게 발표하는 시간을 가졌다. 대상지는 이달 초, 서울시 도시계획위원회(도계위) 심의를 통과한 바 있다. 여의도 진주아파트는 조합 방식으로 재건축 사업을 추진한다. 여의도 내에서 조합 방식을 택한 곳은 ▲진주 ▲삼부 ▲목화 ▲광장38-1 ▲대교 등이다. 

2023년 5월 금융중심 지구단위계획 상에선 대상지에 대한 종상향 지침이 구체적으로 명시돼 있지 않았다. 이에, 운영준비위는 여의도 삼부아파트처럼 명확한 종상향 지침을 반영해달라고 요청했고, 결국 24년 11월 금융중심 지구단위계획 결정 고시가 정비계획(안)에 최종 반영됐다. 결론적으로, 3종일반주거지역과 일반상업지역이 혼재돼 있는 대상지의 용도지역은 일반상업지역으로 종상향될 계획이다.

기부채납의 경우, 여의도 진주는 외국인 전용 오피스텔(주거시설)을 짓는 방향으로 계획이 수립됐다. 통상 기부채납은 주거시설보단 비주거시설을 짓는 게 사업성에 유리한 것으로 알려져 있다. 운영준비위는 "외국인 오피스텔은 34평 단일평형으로 구성될 계획"이라며 "6~7평의 원룸을 넣을 바엔 차라리 큰 오피스텔이 향후 미래가치를 고려할 때 나은 편"이라고 설명했다. 

인근 여의도 재건축 타단지들은 ▲공작(임대주택) ▲한양(금융오피스) ▲대교(복합문화체육센터, 데이케어센터) ▲시범(데이케어센터, 문화시설 등) ▲수정(서울투자청, 임대주택 등) ▲목화(기숙사, 오피스, 추가 임대주택 예상) 등 단지별 다양한 종류로 기부채납이 계획돼 있는 상황이다. 

당일 운영준비위는 예상치 못한 사업성 손실은 감안하되, 새로운 사업 개선책을 통해 사업성을 재차 끌어올릴 수 있다고 강조했다. 우선, 기존 20%의 비주거비율을 10%로 감소시킬 예정이다. '일반상업지역'으로 종상향하는 모든 단지의 경우, 8:2에서 9:1로 비주거비율이 줄어드는 효과를 얻게 된다. 상가 면적이 줄고, 아파트 면적이 늘어날 것으로 기대된다. 

또 단지 내 십자도로(서울시 소유)를 현금으로 유상매입하는 방안도 눈에 띄는 부분이다. 통상 서울시는 현금 기부채납을 받는 걸 선호하지 않는 경향성이 짙다. 다만, 진주아파트의 경우, 도로를 서울시로부터 무상양여받은 후 정비기반시설 기부채납을 진행해야 하는데, 마땅한 기부채납 대상이 없는 까닭에 현금으로 받는 방향으로 가닥이 잡혔다. 운영준비위와 디에이건축에서 오랜 기간 협의를 통해 서울시 결정을 이끌어 낸 것으로 관측된다. 

도로를 유상매입하게 됨에 따라, 진주아파트는 추가 확보한 용적률을 통해 사업성을 일부 더 개선할 수 있을 전망이다. 도로 매입가는 사업시행계획(안) 인가 시점에 결정된다. 상가의 경우, 여의대방로 쪽으로 별도 건축이 계획돼 있다. 상가 건물에는 기부채납해야 할 업무시설도 들어간다. 업무시설의 용도는 향후 결정된다. 

최고 57층으로 지어지는 여의도 진주의 법적상한용적률은 503.5%로, 예상되는 총 세대수는 578세대로 나타났다. 세부적으로 ▲60㎡미만(172세대) ▲60~85㎡(219세대) ▲85㎡초과(187세대) 등으로 나뉘며, 임대주택 수는 88세대다. 추정비례율은 105%로 예상됐다. 평당 공사비는 주변 시세와 물가를 고려해 900만원, 일반분양가는 7,000만원으로 책정됐다.

한편, 서울시는 앞서 8·8대책과 관련, 보도자료를 통해 건축물계수 상향조정을 예고한 바 있다. 임대주택이나 전략적 용도시설을 짓게 되면, 최대 1.0까지 인센티브 계수를 받게 된다는 내용이다. 외국자본을 유치하는 투자청, 외국인 편의를 도모하는 외국인 오피스텔 모두 전략적 시설로 그 의미가 충분하다. 그러나 최근 시는 1.0으로 계획됐던 계수를 0.7로 바꿀 것을 주문했다. 이로써 수정·진주 두 곳 모두 상향된 계수 적용을 받지 못하게 됐다. 해당 건에 대해 운영준비위는 다시금 논의를 이어가겠다는 방침이다.