발행일(UPDATE): 2025년 12월 14일 11시 39분
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국내 탑티어(Top-tier) 설계사들의 핵심 수주 대상지로 '한강변' 입지가 급부상하는 가운데, 해안건축이 압구정5구역과 서빙고신동아에 이어 성수3구역을 타겟 대상으로 수주에 전력을 쏟고 있다. 해안건축은 성수3구역 조합원들 모두 한강변 1열 배치를 통해 'S급' 조망권을 선사하겠다는 점을 설명회 때 강조했다. 성수3구역의 지형적 특징을 포함, 충분히 고민하고 반영한 결과물을 [트리니티 성수] 프로젝트로 엮어냈다. 30일 정비업계 따르면 성수3구역은 현재 현상설계를 통한 유효 경쟁입찰을 성사시켜, 오는 8월 총회에서 설계사를 선정할 예정이다. 해안건축은 조합원 전 세대가 ▲한강 조망 ▲남향 ▲프라이버시(세대 간 간섭) 등의 3가지 약속을 전제로 한 설계(안)을 선보였다. 조합원들이 재건축 후 기대하게 될 투자수익률(자산가치 상승) 극대화에 맞춰진 프리미엄 설계를 선보였다는 평을 받고 있다. 해안건축이 무게중심을 둔 부분은 단연 한강 조망권이다. 해안건축은 한강이 보이는 정도에 따라 '등급'을 나눴고, 조합원 전체가 막힘없는 'S급'이 가능하다는 점을 강조했다. 조합원이 향후 분양받게 될 세대는 한강변과 마주하고 있는 주동에 들어선다. 한강 1열 조망이 가능하게끔 설계한 것은 조합원들의 자산가치 상승과 관련돼 있다. 구역 내 후면 배치된 주동은 일반분양과 임대주택 세대로 이뤄질 전망이다. 실제 래미안 원베일리는 한강 조망 유무에 따라, 최대 수십억원 이상 가격차가 나타나고 있다. 바로 옆 아크로리버파크 역시 국민평형의 아파트 가치가 한강 조망권에 따라 격차가 난다. 한강조망권이 아파트 가치를 결정짓고, 이는 곧 향후 분양성과로 직결된다. 해안건축은 최근 용산구 내에서도 핵심 사업장으로 꼽히는 '서빙고신동아' 설계권을 확보했다. 해당 사업장은 한강변을 품은 재건축 단지로, 프라이빗한 입지로 주목받는 곳이다. 세대당 2대의 전용 엘리베이터 및 전용홀을 계획해, 단독주택에서 누릴 수 있는 사생활 침해 없는 주거공간을 만든다는 목표다. 전체 주동 수를 줄여 주거 쾌적성을 높였고, 데크층을 활용한 지하 2개층 설계로 공사비 절감도 가능케 했다. 업계 관계자는 "후면부(북향)로 한강을 바라보는 압구정·여의도와 달리, 한강 이북에 위치한 성수동은 전면부(남향)로 한강을 바라보기 때문에 가치가 더 높을 수 있다"며 "한강뷰와 서비스면적 등에서 성수3구역 조합원들의 표심이 갈리지 않겠냐"고 설명했다. 해안건축은 한강변 주거설계 부문에서 경쟁력을 보여온 회사로, ▲래미안 첼리투스 ▲래미안 트리니원(반포주공1단지3주구) ▲래미안 원펜타스 ▲압구정5구역 ▲서빙고신동아 등을 포트폴리오 사업장으로 확보하고 있다. 이촌동 첼리투스는 한강변 최초 56층 재건축 단지의 타이틀을 갖고 있을 뿐만 아니라, 시기적절한 1:1 재건축을 통해 프리미엄 주거 트렌드를 선도했다. 해안건축은 2024년 국내 설계사 중 매출액 2위에 랭크돼 있다.
서북권 최초로 SK에코플랜트의 하이엔드 브랜드인 '드파인'을 적용하는 연희1구역이 공사도급계약서의 전면 수정을 단행하고 나섰다. 계약 변경이 불가피한 상황에서 공사비 인상은 감안하되, 조합장 특유의 전문성과 꼼꼼함으로 향후 예상되는 리스크를 줄이고자 안전장치를 마련했다는 점이 주안점이다. 30일 정비업계 따르면 연희1구역 주택재개발정비사업조합(이재식 조합장)은 최근 정기총회를 개최해 공사도급계약을 포함한 모든 안건을 의결했다. 이번 총회의 메인 안건은 무엇보다도 7호 안건으로 상정된 '시공자 공사도급계약 변경(안) 승인의 건이었다. 연희1구역은 사업시행계획에 변경 설계가 새로 반영됨에 따라 SK에코플랜트와의 계약 변경을 논의하게 됐다. 이 과정에서 조합은 시공사와 총 12차례에 걸쳐 협상을 진행했고, 드파인 브랜드 적용을 비롯해 공사비, 마감재, 계약 문구 등의 최종 합의를 이끌어냈다. 도급계약서(안)을 살펴보면 기존 계약서와 달리 많은 변화가 감지된다. 우선 사업 여건이 다소 개선됨에 따라, 대상지는 기존 'SK뷰'가 아닌 하이엔드 브랜드인 '드파인'을 적용하게 됐다. 물가상승 등을 고려해 평당 공사비는 738만원으로 증액됐으나, 향후 일반분양 등 미래가치를 고려했을 때 더 나은 선택이란 게 조합의 입장이다. 이어 이재식 조합장은 '협의'와 '합의'의 혼재된 단어 사용을 지적하며, 이에 따른 위험성을 경고했다. 협의는 의견 수렴 절차의 의미로 일방적 결정이 가능한 반면, 합의는 의견 합치로 양측 동의가 필수적이다. 즉 협의는 법적 구속력이 없지만, 합의는 양측의 동의가 필요해 법적 효력을 갖는 단어로 해석된다. 기존 계약서에선 두 단어가 혼용됐지만, 이번엔 적절한 사용으로 계약서 상의 우위를 점했다. 이외에도 조합은 정확한 토질과 굴토심의 실착공일을 확실히 명기하고, 옵션판매 수익금을 조합으로 귀속하는 등 시공사 측에 유리하게 작성됐던 일부 조항들의 수정을 과감히 진행했다. 또 조합 자금의 은행예치 이자를 시공사에서 조합으로 변경했고, 공사비 지급시엔 자동이체가 아닌 조합의 동의 하에 지급이 이뤄지도록 문구 등을 수정했다. 이재식 조합장은 "초창기엔 조합원분들이 전문조합관리인 제도에 대해 의문도 우려도 많았지만, 지금은 적극적으로 협조해주셔서 감사할 따름"이라며 "최고의 아파트를 만들어 조합원들이 무한한 자부심을 갖도록 최선을 다하겠다"고 포부를 전했다. 한편 조합은 11월 말에서 12월 초에 조합원 동호수 추첨을 마무리하고, 연내 일반분양까지 마무리 짓는다는 계획이다. 해당 사업장은 정비업체인 부동산써브S&C가 조합의 인허가 및 행정 업무를 지원하고 있다.
강남역 도보권역에 속한 서초진흥이 연초 정비계획(안) 변경으로 사업성 향상의 결실을 맺은 가운데, 조합원들의 하반기 관심사는 유효 경쟁입찰 성립 여부로 모아지는 분위기다. 통합심의를 거쳐 '최고층수·높이'를 명확하게 확정한 뒤, 시공사 선정에 나서도 늦지 않다는 의견이 조합원들 사이 나온다. 서초진흥에 수주의향을 타진해 온 대형 건설사들이 올해 하반기 예외없이 경쟁입찰을 진행 중이거나 혹은 목전에 두고 있는 상황도 고려할 필요가 있다는 의견도 개진되는 분위기다. 28일 정비업계 따르면 공사도급순위 10위권 이내 대형사들이 서초진흥 시공권을 염두한 상황에서 수주의향을 타진 중이다. 현재 관심을 나타내고 있는 곳은 ▲삼성물산 ▲현대건설 ▲GS건설 ▲대우건설 ▲롯데건설 등으로 전해진다. 각사 모두 입찰 참여 여부를 신중히 검토 중이다. 1단계 종상향(제3종→준주거)을 전제로 한 정비계획(안) 변경이 결실을 맺었을 때, 대형 건설사들 모두 축하 현수막을 단지 곳곳에 게첩했다. 현재 서초진흥은 통합심의 신청을 준비 중이다. 통합심의는 기존에 개별적으로 이뤄진 건축·교통·교육·환경영향평가 등의 심의를 동시다발적으로 진행할 수 있는 제도다. 서초진흥과 동일한 시기(25년 2월) 신속통합기획 사전자문(Fast-Track)을 통해 정비계획(안) 결정고시를 받아낸 여의도 대교는 통합심의 완료 후 올해 9월 사업시행계획(안) 인가를 앞두고 있다. 여의도 대교는 통합심의를 거쳐 확정된 건축계획을 지침서로 만들어 시공사 선정에 나선 상황이다. 올해 초 조합이 계획했던 일정대로, 통합심의 등의 인허가 절차를 먼저 완료한 뒤 시공사에게 명확한 입찰지침을 내리는 것이 업무 시행착오를 최소화할 수 있다는 이야기가 나오는 배경이다. 통합심의는 건축물 높이계획은 물론, 학교 일조권 관련 교육환경영향평가 등을 모두 포함한다. 서초진흥의 정비계획(안)을 살펴보면 최고층수와 주동 최고높이는 향후 통합심의 과정에서 최대한 하향 조정해서 결정해야 한다는 내용이 기재돼 있다. 최고층수·최고높이 확정이 되지 않았다는 의미다. 현재 수주의향을 타진 중인 대형사들 모두 하반기 치열한 경쟁입찰을 진행 중인 상황도 '선정 시기'를 고민케 하는 요소로 분석된다. 현재 강남구(압구정·개포동·일원동)와 송파구, 성수 등에서 핵심 사업장들의 입찰공고가 연달아 계획돼 있다. 아직 입찰공고를 내지 않은 서초진흥 입장에선 경쟁입찰 성사 가능성을 최대한 높일 수 있는 적정 '입찰공고' 시기를 두고 전략적 고민을 이어갈 수밖에 없는 상황이라는 게 업계 관측이다. 건설사들의 조직 역량이 분산될 수 있어서다. 재건축은 조합원들이 소유한 현물자산을 출자해 100% 타인자본을 빌려와 아파트를 짓는 사업이다. 사실 조합원들의 분담금과 관련 있는 주요 요인(사업비 조달금리, 분담금 납부방식, 공사비 조건)들은 대부분 시공사 선정 과정에서 결정된다. 통상의 경우, 단독응찰에 따른 수의계약(Private)보다 건설사 간 치열한 경쟁입찰이 성사되어야 조합원들에게 유리한 입찰조건이 제안된다. 경쟁사보다 더 많은 표를 받아야 하기 때문이다. 수의계약은 경쟁입찰보다 조건이 불리할 수밖에 없다. 올해 정비업계를 뜨겁게 달군 사업비 조건 역시 경쟁입찰 현장에서 계속 회자됐다. 사업비는 적게는 수천억원, 많게는 조 단위에 이른다. CD금리에 가산금리를 제안토록 한 입찰지침은 한남4구역에서 본격화됐다. 서초진흥 조합원들 역시 경쟁입찰 가능성에 높은 기대감을 나타내고 있는 것으로 전해진다. 사업성 향상을 위한 긍정적인 변화는 결국 경쟁입찰 성사 여부에서 비롯된다는 게 대부분 전문가들의 공통된 전언이다. 한편, 서초진흥은 상가 조합원들의 아파트 분양권 관련 '협의'도 향후 매듭지어나가야 할 과제로 꼽힌다. 올해 2분기 수차례 상가 조합원들을 대상으로 설명회도 진행하며 협상에 나섰지만, 양측 간 이견차를 아직 완벽히 좁히지 못한 상황이다. 상가 조합원들과의 원만한 합의를 빠르게 이뤄내야, 향후 인허가 단계마다 소송과 민원 등의 지연 가능성을 최소화할 수 있을 전망이다. 또한 대공방어협조구역 내에 위치하고 있어, 군부대(수도방위사령부)와 서울시와의 긴밀한 협조가 필요한 사업장이다. 대공방어협조구역은 「군사기지 및 군사시설 보호법」에 따라 국방부장관이 도시지역에서 대공방어작전을 보장하기 위해 대공방어협조구역을 최소한의 범위 안에서 지정하게 돼 있다. 서초진흥은 사업대상지 반경 1.5km 내에 위탁고도를 초과해 계획된 건축물들을 고려해 작전보완시설 구축에 관한 사항을 지속적으로 협의해 나갈 예정이다.
정비사업에서 '대의원회'는 중요한 의사결정을 담당하는 기구다. 때론 대의원회에서 전체 조합원들의 의견을 묻는 총회 대신 중요한 의사결정을 하기도 한다. 몇몇 조합원들 사이에선 서면결의서만 제출한 대의원이 회의 참석수당을 모두 지급받는 것과 관련 종종 문제 제기를 하곤 한다. 조합 내부를 규율하는 최상위 규범은 조합정관 또는 조합규약이지만, 행정업무규정 등 하위 규범도 존재한다. 대부분의 조합이 행정업무규정에 따라 대의원회에 출석한 대의원에게 참석 수당을 지급한다. 참석 수당은 바쁜 일상을 보내는 와중에 회의 참석을 독려해, 조합의 의사결정을 이루기 위한 주요 수단으로 활용된다. 그런데 위 참석 수당 규정은 대부분 ‘회의 시작부터 종료 시까지 출석한 경우’에 수당을 지급한다고 명시돼 있어, 서면결의서를 제출한 대의원은 ‘출석’ 요건을 충족하지 못해 수당 지급 대상이 아닌 것처럼 보인다. 그러나, 종래 국토교통부에서 고시한 표준정관은, 대의원이 서면결의서를 통해 ‘출석’하거나 의결권을 행사할 수 있도록 하고, 대부분의 조합이 위 표준정관을 따르고 있다. 결국 조합정관에서 서면결의서를 낸 경우도 출석으로 취급하기 때문에, 서면결의서를 낸 것과 직접 출석해 의결권을 행사한 것 사이에 법적 차이가 없다. 서면결의서를 낸 대의원도 참석 수당을 받을 자격이 있는 것이다. 그런데, 총회의 경우에는 직접 출석한 자와 서면결의서를 낸 자 사이 참석비(총회는 ‘참석 수당’이 아니라 주로 ‘참석비’라고 한다)에 차등을 두는 것이 보통이다. 직접 출석과 서면결의서에 투입되는 시간과 비용을 고려하면 직접 출석에 더 많은 참석비를 지급하는 것이 합당한 것으로 보인다. 서면결의서만 낸 대의원들이 직접 참석해 의결권을 행사한 대의원들과 동일한 참석 수당을 받는 것에 반발이 생기는 것도 이해가 간다. 그렇지만, 참석 수당 또는 참석비의 취지를 고려할 때, 대의원회와 총회를 동일하게 볼 수 없다. 대의원회는 서면결의서만으로도 의사결정이 가능하나, 총회가 성원되기 위해서는 서면결의서에 의한 출석 외에 최소한의 직접 출석 인원이 필요하다. 그래서 가급적 직접 참석을 유도할 필요가 있다. 대의원회는 법적으로 직접 출석과 서면결의서 사이에 질적 차이가 존재하지 않지만, 총회는 그 차이가 분명 존재하는 것이다. 대부분의 조합이 표준정관이나 행정업무규정 등 기존에 제작된 규범을 그대로 사용하다 보니, 문제되는 규정도 대부분의 조합에서 그대로 문제가 되는 것 같다. 이 글이 다음 총회에서 대의원회 참석 수당 문구를 이해하기 쉽게 개정하는 계기가 되길 기대해 본다.
신길우성1차가 재건축 사업방식을 두고 고심을 거듭 중인 가운데, 우선은 360% 용적률 계획(안)을 토대로 사업을 진행할 것으로 보인다. 관련부서 의견을 수렴해 조치계획 초안을 제출한 대상지는 인허가청과의 협의를 전제로 사업 절차에 속도를 내겠다는 방침이다. 29일 정비업계 따르면 신길우성1차 재건축 추진준비위원회(박일섭 준비위원장)는 토지등소유자들의 이해를 돕고자 지난 6월 주민설명회를 개최했다. 대상지는 지난해 7월 한차례 신속통합기획 철회 접수로 자문사업이 추진되지 못한 바 있다. 하지만 이후 신속한 재정비로 관계부서 협의를 거쳐 현재는 조치계획 초안을 접수한 상태다. 대상지의 구역면적은 32,058㎡로, 용도지역은 제3종일반주거지역에 해당한다. 현황 세대수는 688세대로, 상가와 유치원을 포함해 총 7개동으로 구성돼 있다. 이곳의 최고층수는 49층(151m이하)으로 계획이 잡혀있는 상태다. 용적률 체계는 ▲기준용적률(210%) ▲허용용적률(230%) ▲상한용적률(242.1%) ▲법적상한용적률(300%) ▲추가용적률(359.88%) 등으로 수립됐다. 해당 사업장은 역세권 내 용적률 완화(1.2배)를 통해 최대 360%까지 추가용적률을 확보한다는 계획이다. 용적률 완화(59.88%)에 따른 공공분양, 공공임대주택을 기부채납하고, 나머지는 일반분양주택으로 확보할 방침이다. 주택공급물량은 총 999세대로 예측됐고, 분양물량과 임대주택물량은 각각 787세대, 212세대로 계획이 잡혔다. 통상 1,000세대 이상의 주택을 건설할 경우 '공원녹지법'에 따라 부지면적의 5% 이상 또는 1세대당 3㎡ 이상 규모의 공원이나 녹지를 의무적으로 조성해야 한다. 따라서 사업성을 감안해 세대수는 1,000세대가 넘지 않는 선에서 계획된 것으로 보인다. 분양물량은 ▲59㎡(189세대) ▲74㎡(268세대) ▲84㎡(240세대) ▲105㎡(90세대) 등으로 구성된다. 임대주택의 경우엔 공공분양주택(103세대), 공공임대주택(109세대)으로 각각 나뉜다. 현재 대상지엔 단독과 통합을 주장하는 각 주체간의 이해관계가 맞물려 있는 상황이다. 사업이 순항하기 위해선 신속한 주민 의견 수렴으로 확실한 교통정리가 선행돼야 한다는 게 구청 및 업계 관계자들의 목소리다. 신길우성1차 재건축 추진준비위원회가 가장 먼저 주목한 부분은 대지지분 파트다. 객관적으로 비교했을 때, 동일평형 기준 건영아파트의 대지지분이 신길우성1차보다 더 큰 것으로 나타난다. 도정법상 주택분양 경합이 발생하면 권리가액이 높은 순서대로 분양이 이뤄진다. 통상 권리가액이 높은 순서대로 분양 우선권을 가져가게 된다. 또 재건축 속도 측면에서도 단독재건축이 유리하다는 입장이다. 이미 초기 사업진도가 일부 진행됐을 뿐더러, 통합이 단독보다 의견 수렴을 위한 시간이 더 필요하다는 대목 때문이다. 통합의 경우, 각 단지의 이해관계를 조율해야 하는 만큼 난이도가 높아질 수밖에 없다는 설명이다. 통합 진행 시, ▲기부채납의 증가 ▲전체 공사비 인상 ▲임대주택의 증대 등의 문제를 우려했다. 반면, 통합재건축 측은 역세권 준주거 용적률(500%)을 적용할 수 있다는 입장이다. 통합하게 될 경우, 규모의 경제를 실현해 사업성을 향상시켜 조합원 분담금을 낮출 수 있다는 설명이다. 대단지 프리미엄 아파트를 건축해 준공 후 입주가치를 극대화할 수 있다는 점에 초점을 맞춘 것으로 보인다. 한편 신길우성1차는 영등포·여의도 등과 물리적인 거리가 멀지 않아 접근성이 뛰어나다는 평가를 받는다. 교통 호재(신안산선 개통)에 대한 기대감도 더해져 부동산 미래가치가 충분하다는 평가다. 이를 인지하듯 대형 시공사들(롯데, DL, 대우 등)도 단지 곳곳에 현수막을 게재하며 적극적인 수주의지를 보이고 있는 모습이다.
미아동345-1번지 일대가 재개발의 변수가 될 가능성이 큰 종교시설을 사전에 제척함으로써 효율적인 개발계획(안)을 수립 중에 있다. 대상지는 인접한 학교 일조권 영향을 고려해 높이 계획을 마련하는 한편, 공공공지의 공원 편입과 사업성 보정계수 적용으로 사업성 보완에도 힘을 쏟을 것으로 보인다. 29일 정비업계 따르면 미아동345-1번지 일대 정비계획(안) 수립 및 구역지정을 위한 주민설명회가 최근 개최됐다. 이곳은 신속통합기획 후보지로 선정된 이후, MP회의(6회)와 자문회의(4회)를 수차례 거쳐 최종 가이드라인을 확정지었다. 이곳의 토지등소유자수는 526명으로 집계됐다. 미아동345-1번지 일대의 구역면적은 44,061㎡로, 현재 제2종(7층이하)와 제2종일반으로 혼재돼 있는 용도지역은 제3종일반주거지역으로 종상향될 전망이다. 우선 대상지 중앙엔 소망교회 소유토지(7필지)와 건축물(4개동)이 위치해 있다. 다만 향후 종교시설로 사업추진이 더뎌질 것을 우려해 소망교회는 제척이 결정됐고, 차량진출입 및 건축허가가 가능토록 진입도로는 편입돼 개설될 전망이다. 공원의 경우, 기존 공공공지를 공원으로 편입하기로 했다. 공원은 지역주민들의 활용도를 높이고자 학교 근방에 마련되며, 기존 자치회관도 공원 옆으로 이전해 접근성을 높일 계획이다. 높이 계획은 학교(성암여중·성암국제무역고) 일조권 확보로 제한돼 최고층수는 25층으로 설정될 예정이다. 추가로 북한산의 녹음을 가까이에서 누릴 수 있는 경관계획도 잡혀있다. 대상지의 용적률 체계는 ▲기준용적률(210%) ▲허용용적률(249.1%) ▲상한용적률(283.11%) ▲법적상한용적률(299.83%) 등으로 수립될 예정이다. 우선 소형주택 공급을 통해 기준용적률은 최대 20% 완화됐다. 여기에 사업성 보정계수(1.95) 적용과 허용용적률 인센티브를 토대로 용적률은 39%p나 올랐다. 상한용적률 증가분은 도로, 공원 등의 기부채납을 통해 채우게 됐다. 예상되는 주택공급물량은 1,219세대로, 조합원분양분과 일반분양분은 508세대, 502세대로 나뉘고 임대물량은 이중 209세대로 나타난다. 대상지의 재개발 의무 임대주택과 국민주택규모 임대주택은 각각 184세대, 25세대로 나뉜다. 대상지의 추정비례율은 103.21%로 산출됐다. 평당공사비는 750만원으로 설정됐으며, 일반분양가는 인근 주요 아파트(한화 포레나미아, 북서울자이폴라리스 등) 시세를 감안해 59타입 기준 3,100만원으로 책정됐다. 조합원분양가는 일반분양가의 85% 수준으로 책정됐다. 조합원분양가의 경우 ▲39㎡(4.6억원) ▲46㎡(5.2억원) ▲59㎡(6.5억원) ▲74㎡(7.6억원) ▲84㎡(8.5억원) 등으로 책정됐다. 일반분양가는 ▲39㎡(5.4억원) ▲46㎡(6.2억원) ▲59㎡(7.7억원) ▲74㎡(8.9억원) ▲84㎡(10억원)로 나타났다. 한편 대상지는 재개발사업 찬반을 두고 토지등소유자들에게 의견을 구해야하는 상황이다. 또 추진방식 역시 '추진위원회 구성' 또는 '조합직접설립' 중 하나로 주민의견 수렴이 이뤄져야 한다. 결국 주민들의 결정에 따라 전체적인 사업그림이 완성될 것으로 보인다.
여의도 진주아파트 설계권을 두고 4곳의 대형 설계업체들이 관심을 타진하면서 벌써부터 경쟁이 뜨겁다. 해당 사업장은 국내 또는 해외업체 간의 컨소시엄 참여도 허용한다는 점에서, 향후 업체들의 치열한 수싸움이 전개될 것이란 게 업계 분석이다. 28일 정비업계 따르면 여의도 진주 추진위원회(백승구 추진위원장)는 최근 설계자 선정을 위한 현장설명회를 열었다. 현장에 참여한 설계업체는 ▲DA건축사사무소 ▲ANU디자인그룹 ▲삼우종합건축사사무소 ▲진양엔지니어링 4곳으로 압축된다. 국내에서도 명성이 높은 업체들의 발걸음이 이어지면서 사실상 경쟁 구도가 형성된 셈이다. 여의도 진주는 국내+국내, 국내+국외로 컨소시엄 가능성을 열어뒀다는 점이 주목할 만하다. 촉박한 일정으로 인해 이번엔 해외 설계사가 들어오지 못했지만, 국외기업의 참여도 언제든 환영한다는 분위기다. 앞서 해외 설계사인 영국 디자인·건축회사 헤더윅 스튜디오(Heatherwick Studio)를 선정한 여의도 대교 사례가 긍정적으로 작용한 것으로 보인다. 재건축·재개발 정비 사업장에선 설계자 선정 방식이 보통 두 가지로 나뉘어 진행된다. 일정한 배점표를 통해 사업수행능력을 평가하는 적겸심사 방식과 작품 응모를 통해 당선작을 가려내는 설계공모(현상설계) 방식이 있다. 여의도 진주는 설계공모 방식을 토대로 설계사를 선정할 방침이다. 설계공모 방식은 건축물의 설계(안)을 공모해 우수한 설계(안)을 선정한 후에 해당 설계를 기반으로 시공사를 선정하는 방식을 의미한다. 적격심사에 비해 다소 시간이 오래 걸리긴 하나, 높은 작품성과 질적 우수성을 확보 가능하다는 평가가 나온다. 입찰공고에 기재된 여의도 진주의 설계 예정설계금액은 38억6,396만원으로, 평당 28,000원 수준으로 책정됐다. 응모작품은 9월 17일(수)까지 접수가 진행되며, 우수작이 추려지면 향후 조합창립 총회에서 투표를 거쳐 최종 당선작을 선정하게 된다. 선정된 업체에겐 기본 설계 및 실시 설계권이 부여된다. 여의도 진주는 진주상가 제척이 결정됨에 따라, 연내 변경계획(안)을 마무리하는대로 빠르게 조합설립에 나선다는 방침이다.
서울 동대문구에 소재한 A추진위원회의 인가를 취소해야 한다는 소송이 기각됐다. 해당 재건축 단지의 소유주는 지난해 추진위원회 승인 과정에서 절차적 하자를 주장하며, 동대문구청의 인가 결정을 취소해야 한다며 소를 제기한 바 있다. 27일 법조계 따르면 서울행정법원 제2부는 청량리 소재 아파트 소유주(원고)가 동대문구청(피고)을 상대로 제기한 'A추진위원회 설립인가 취소' 사건과 관련 각하 결정을 내렸다. 앞서 원고는 추진위원회 승인 결정을 취소해 달라며 소를 제기했다. A추진위원회는 작년 5월 7일부터 13일까지 추진위원장· 감사·추진위원을 선착순으로 모집하는 공고를 게시했다. 이후 5월 10일 추진위원 등록을 위한 선착순 모집을 마감했다. 추진위원장 1명과 감사 1명, 추진위원 107명으로 구성된 명단을 확정공고한 후, 토지등소유자 1,087명 중 643명의 동의를 얻어 동대문구청에 추진위원회 구성승인을 신청했다. 도정법 상 추진위원회 구성을 위한 법정 동의율은 토지등소유자의 50% 이상이다. 동대문구청은 작년 10월 A추진위원회를 승인했다. 이에, 소유주였던 원고는 모집기간의 마지막 날(24.05.13)에 공고를 진행하면서, 미리 내정해 둔 사람들을 제외하고는 다른 사람이 추진위원에 등록할 수 없게끔 했다고 주장했다. 또한 모집기간이 끝나지도 않았는데 확정 공고를 했고, 우편 발송도 없었다는 점을 설명했다. 불공정한 절차에 따라 선정됐기 때문에, 추진위원회 승인 처분은 취소되어야 한다는 것이 원고의 소 제기 이유다. 이에, 서울행정법원은 도시및주거환경정비법 제31조 제1항과 제3항에 따르면, 정비사업을 시행하기 위해 조합을 설립하고자 할 경우, 토지등소유자 과반수 동의를 얻어 위원장을 포함한 5인 이상 위원으로 추진위원회를 구성해 시장·군수의 승인을 얻어야 한다는 규정을 관련 법리로 제시했다. 이때, 토지등소유자 동의서 형식이나 동의시기, 위원장 및 위원 자격, 선정방식 등에 관해 특별한 제한을 두고 있지 않다고 언급했다. 동대문구청은 추진위원회 승인 신청서에 첨부된 서류에 따라, 토지등소유자들의 과반수 동의가 있었고, 추진위원장을 포함한 5인 이상 위원으로 구성돼 있다는 점을 확인할 수 있다면 승인해야 한다고 밝혔다. 기본행위인 추진위원회 구성행위(선정방식 등)의 하자를 주장하면서 곧바로 보충행위인 추진위원회 구성승인의 취소를 구할 법률상 이익이 없음을 언급했다. 더욱이, 모집공고문에 찍힌 날짜(24.05.13)는 모집공고문의 게시일이 아닌 게시기한이고, 모집공고문 제8항에 '등록마감은 선착순이며, 모집인원 완료 시, 본 공고는 별도 통지 없이 즉시 마감된다'고 명시돼 있다고 밝혔다. 결과적으로 추진위원 등의 모집을 선착순으로 마감하고 확정공고 한 것에 잘못이 없으며, 등록신청서를 첨부한 모집공고문을 각 토지등소유자들에게 우편으로 송부했기 때문에, 절차적 하자는 없다고 판시했다. 정한철 법무법인 인본 대표변호사는 “해당 사안은 보충행위인 추진위원회 구성승인 처분의 하자를 다투고자 하는 경우에는 해당 보충행위에 고유한 하자가 있어야 하고, 기본행위인 추진위원회 구성행위에 하자가 있는 경우에는 해당 기본행위에 대하여 민사쟁송으로 다퉈야 함에도 불구하고 기본행위의 하자를 주장하면서 곧바로 보충행위인 감독청의 구성승인 처분의 취소나 무효확인을 구할 법률상 이익이 없어 각하된다는 대법원의 판례를 재확인한 것"이라고 설명했다. 이어 "추진위원회를 준비하는 측은 추진위원회 구성행위에 절차적 하자가 없도록 주의하여야 하고, 추진위원회 구성승인처분은 비법인사단인 추진위원회를 구성하는 행위를 보충하여 그 효력을 부여하는 처분으로서 감독관청은 승인신청서에 첨부된 서류에 법령이 정하는 요건을 확인할 수 있다면 특별한 사정이 없는 한 추진위원회 설립을 승인해야 한다"며 "또한 추진위원회 구성행위에 법령이 정하는 방법과 절차를 준수하였다면 다수의 이해관계인에게 미치는 효과 등에 비추어볼 때 추진위원회 구성행위의 취소 또는 무효확인을 쉽게 인정해서는 안 된다"라고 덧붙였다.
개포우성7차 시공권 경쟁이 '홍보관 개관'을 전환점으로 중반부에 접어들면서, 조합원들의 표심 향방에도 상당한 관심이 쏠린다. 양사는 도정법 상 공식석상인 1차 합동홍보설명회에서 촉발된 사업조건과 설계로 계속해서 공방전을 벌이고 있다. 대우건설의 필수사업비 규모 논란은 조합원들 사이 여전히 회자되고 있는 상황이며, 삼성물산의 설계 관련해서도 입찰제안과 다른 내용으로 인해 혼란이 사그라들지 않는 모습이다. 25일 정비업계 따르면 개포우성7차 재건축 조합은 최근 세텍(SETEC)에서 열린 1차 합동홍보설명회를 성황리 마무리했다. 현장은 삼성물산과 대우건설의 입찰제안서와 공사도급계약서, 대안설계(안)을 객관적으로 비교·검증하기 위해 모인 조합원들로 북적였다. 양사는 단지 인근에 마련한 홍보관으로 넘어가, 상대방 조건을 합리적이고 객관적인 시각에서 살펴봐야 한다는 날선 주장으로 맞불을 놓고 있는 상황이다. 1차 합동홍보설명회에서 조합원들이 공개 질의한 내용도 화제성 측면에서 주목받고 있다. 우선, 삼성물산은 조합 원안과 다른 공사도급계약(안) 위주로 질문을 받았다. 조합에게 불리한 조건으로 80여개 항목의 계약 조항이 변경돼 있다는 게 질의 요지다. 이에, 삼성물산 관계자는 "계약서는 변경해서 드려야 하는 게 맞으며, 변경하지 않은 계약서는 다 거짓말"이라며 "시공사로 선정되면 조합과 3개월 간 협의해 나가겠다"고 답했다. 대우건설은 필수사업비 규모 관련 질문을 받았다. 경쟁입찰 초반부터 계속 논란이 된 만큼, 필수사업비 규모에 종지부를 찍을 수 있도록 공문 형태로 제출할 수 있냐는 게 질의 요지다. 이에, 대우건설 관계자는 "정확한 금액으로 공문을 보내는 건 문제될 거 없지만, 조합과 당사가 추정하는 금액을 적어낼 경우보다 더 많은 사업비를 쓰게 되면 문제의 소지가 발생할 수 있다"며 "안심할 수 있는 방안을 고민하겠다"고 답했다. ◆ 대우건설 "삼성물산, 급조된 설계로 고심 부족해"…남향·맞통풍·프라이버시 100%? 입찰제안 내용 살펴봐야 대우건설은 대안설계(안) 상 전체 주동의 모습을 먼저 살펴볼 필요가 있음을 강조하고 있다. 주동 수와 배치에 따라 세부적인 항목(향, 바람길, 세대 간 간섭)들이 달라지는 탓이다. 대우건설은 8개 주동의 2열 배치를 통해 주거 쾌적성을 높이는 전략을 택했다. 반면 삼성물산은 10개 주동에 3열 배치로 이뤄져 있음을 비교 사례로 제시했다. 거실 향에서도, 전 세대 100% 남향인 대우와 달리, 삼성은 동향/서향이 총 461세대임을 설명했다. 대우건설은 전체 유닛이 거실과 주방 창이 일자로 이뤄짐에 따라, 100% 맞통풍 구조를 만들었다. 반면 삼성물산은 84C와 84D 타입 등 일부 세대에서 맞통풍이 불가하다는 점을 설명했다. 대우건설은 지대가 낮아 침수 피해가 빈번했던 강남구 사례를 들며, 대지레벨을 중동고등학교 방면과 일치하도록 상향 조정해 침수피해를 완벽히 예방했다는 점을 강조했다. 고급 주거아파트의 기본 사양으로 꼽히는 '프라이버시(세대 간 간섭)' 관련, 대우건설은 주동을 이루는 각 세대들이 135%로 틀어져 있어 사생활 보호를 확실하게 만들었다는 설명이다. 이와 반면, 삼성물산의 일부 세대는 90도 각으로 붙어 있어 세대 간 간섭이 이뤄질 수밖에 없다는 점을 비교했다. 조합원들이 향후 입주민 지위로 실거주할 때, 가장 중요할 항목(남향·맞통풍·프라이버시)에 설계 주안점을 두고 입찰을 제안했다. 대우건설은 개포우성7차에 제출한 입찰제안서와 공사도급계약서 등 일체의 모든 서류는 제출 후 '임의로' 바뀔 수 없다는 점도 강조했다. 한번 제출한 입찰 내용을 조합원들의 입맛에 맞게끔 변경해 줄 수 없다는 의미다. 삼성물산이 1차 합동홍보설명회에서 전 세대 남향·맞통풍·프라이버시를 안내했다는 점을 지적한 것으로 보인다. 사업조건 관련해서도, 용산과 한남에서 제안했던 조건(분양수입금 내 기성불, 수요자금융 아닌 분담금 납부방식 등)들을 개포우성7차에선 모두 제외했다는 점도 꼬집었다. 김보현 대우건설 사장은 "뜻깊은 자리에 대우건설을 소개할 수 있어 감사함과 동시에 무거운 책임감을 느끼고 있다"며 "11년 만에 전면 리뉴얼한 '써밋'의 1호 사업장으로 '개포우성7차'를 고민 없이 선택했다"며 "이는 결코 우연이 아니며, 강남의 새로운 중심지로 도약하게 될 입지이기에, 써밋이 지향하는 프리미엄의 기준을 가장 먼저, 가장 분명하게 보여줄 수 있는 공간이라 확신했기 때문"이라고 강조했다. ◆ 삼성물산 "대우건설, 필수사업비 금리는 허울뿐인 제안"…최고 신용등급(AA+) 앞세워 금리 경쟁력 자신 삼성물산은 대우건설이 제안한 필수사업비 조달금리(CD+0%)의 대상은 170억원이라는 점을 강조했다. 조합 입찰참여안내서에 '170억원'이라고 분명히 기재돼 있다는 점을 근거로 제시했다. 필수사업비와 사업촉진비를 더한 전체 사업비로 계산했을 때, 삼성물산의 금융비용이 더 우위에 있음을 밝힌 대목이다. 삼성물산은 명확한 가산금리 제시 없이 '금융기관 최저금리' 조건으로 개포우성7차 입찰에 참여했다. 6월 27일 발표된 정부의 대출규제에 대응하고자, 조합원들의 종전자산평가액 대비 한도 없는 LTV 150%를 제안했다. 기본이주비가 6억원으로 제한된 상황 속에서 원활한 이주를 지원하기 위한 목적에서다. 삼성물산은 업계 최고 신용등급(AA+)을 바탕으로 최저금리의 이주비를 자신했다. 추가이주비는 HUG보증이 이뤄지지 않기에, 모든 정비사업 현장에서 '시공사 지급보증'을 통해 자금 조달이 이뤄지는 구조다. 대모산 조망(538세대)과 양재천·탄천 조망(239세대)를 합쳐 777세대의 특화조망 세대를 확보했다. 조합원들에게 100% 프리미엄 조망을 선사하겠다는 계획이다. 조합원 전 세대에 테라스 평면특화를 약속하며, 실사용면적 극대화를 목적으로 발코니 면적도 최대 확보했다는 설명이다. 세대당 3.8평 규모의 실내외 커뮤니티를 통해 단지 안에서 실생활이 모두 가능할 수 있도록 조성하겠다는 점도 조합원들의 눈길을 사로잡았다. 삼성물산은 조합의 공사비 예정가격(평당 880만원)보다 약 11만원 낮은 최적의 공사비(평당 868.9만원)를 제안했다. 대안설계를 바탕으로 획기적으로 줄인 공사기간(43개월)도 어필 중이다. 착공 전까지 물가변동에 따라 예상하는 공사비 인상분에 대해서도 최대 100억원까지 자체 부담할 계획이다. 김상국 삼성물산 부사장은 "5단지와 6·7단지에 참여하지 않은 건, 개포우성7차만이 이 지역 랜드마크가 될 가능성이 있을 것으로 판단했다"며 "일부 마감재의 아쉬움은 있지만, 주거 부문에 있어 삼성의 프라이드를 갖고 입찰에 참여했다"고 말했다. 이어 "공사 중단을 하고 싶은 적이 수없이 많았지만, 그 유혹을 뿌치쳐 왔다"며 "삼호가든5차에선 홍보 활동조차 하지 않았지만, 품질·신뢰만으로 시공사 선정이 진행 중이다"라고 부연했다.
강남권 핵심입지로 꼽히는 개포우성4차가 시공사 선정을 위한 본격 행보에 착수한 가운데, 공사도급순위 10위권에 랭크된 대형사 3곳이 공식석상에 모습을 드러냈다. 관심이 집중된 삼성물산과 포스코이앤씨의 '1년 만의 맞대결'은 사실상 불발됐다. 양사는 지난해 부산 촉진2-1구역에서 맞붙었고 포스코이앤씨가 시공권을 거머줬다. 대·내외 경제적 변동성이 커짐에 따라 대형사들의 선별 수주 기조는 강화되는 분위기다. 25일 정비업계 따르면 개포우성4차는 이날 시공사 선정을 위한 현장설명회를 개최, ▲포스코이앤씨 ▲롯데건설 ▲HDC현대산업개발 ▲제일건설이 참석했다. 모두 조합으로부터 시공사 선정 계획(안)과 입찰안내서를 수령했다. 현장에 참석한 시공사는 1차 입찰에 참여할 수 있는 자격이 주어진다. 총 공사금액은 약 6,500억원이며, 1평으로 환산했을 때 평당 920만원이다. 입찰보증금은 300억원이며 컨소시엄을 통한 참여는 제한된다. 개포우성4차의 유효 경쟁입찰 성사 가능성은 높게 평가된다. 우선, 전체 세대 수의 70% 이상 중·대형 평형으로 이뤄져 있어, 우수한 사업성을 지니고 있다. 지하철 3호선(매봉역) 도보권역에 속해 있으며, 바로 앞에 양재천을 품고 있어 강남권 내에서도 최상의 입지로 평가받는다. 인근에 ▲대치중 ▲숙명여고 ▲중앙사대부속고 ▲단대부고 등 명문학교들도 즐비해 교육환경도 뛰어나다는 평가다. 향후 높은 분양가치를 지닐 전망이다. 단지 내 홍보관을 운영하며 기대를 모았던 삼성물산은 현장설명회에 불참했다. 삼성물산은 개포우성7차에 집중하기로 결정하지 않았겠냐는 게 업계 관측이다. 시공사들은 수익성과 상징성 관점에서 선별 수주 기조를 강화시켜 나가는 분위기다. 무엇보다 올해 하반기 압구정과 성수, 여의도 등 핵심 사업장에서 연달아 시공사 선정을 진행 중이거나, 예정하고 있는 것도 '선별 수주' 전략을 고수하게끔 만드는 환경적 요인으로 분석된다. 포스코이앤씨는 하이엔드 브랜드인 '오티에르(HAUTERRE)'를 접목해 강남권 주거트렌드에 걸맞는 단지 조성에 기여하겠다는 각오다. 오티에르는 내부 브랜드 적용 심의회의에서, ▲입지 ▲규모 ▲상품 ▲서비스 수준 등 엄격한 기준에 따라 최종 적용 여부가 결정된다. 하이엔드 브랜드를 남발하지 않고 '브랜드 희소성'을 유지하는 선별 수주 전략의 일환으로 볼 수 있는 대목이다. 작년 1월에는 업계 1위 삼성물산의 래미안과 부산 촉진2-1구역에서 맞붙어 승리했다. 최근 성수동 장미아파트를 재건축하는 '오티에르 포레'는 일반분양 40세대 모집에 2만7,525명이 몰리며 평균 경쟁률 688 : 1을 기록했다. 올해 분양에 나선 시공사 중에서 1순위 최고 경쟁률을 달성했다. 오티에르 브랜드의 상품성과 분양 시장에서의 높은 관심도를 엿볼 수 있는 대목이다. 최근 '대어'로 꼽혔던 방배15구역 시공권도 거머줬다. 포스코이앤씨 관계자는 "당사의 하이엔드 브랜드(오티에르)는 합리적인 이윤 추구와 경쟁력 갖춘 공사비로 서초구 재건축 시장에서 최근 포트폴리오 저변을 많이 넓혀 왔다"며 "방배신동아의 경우 시공사 선정 이후 1년 만에 이주까지 완료한 단지로, 개포우성4차의 사업속도에 박차를 가할 수 있도록 가진 역량을 투입할 것"이라고 강조했다. 이어 "결국 재건축은 사업이기에, 프리미엄 단지가 가능한 입찰조건으로 찾아뵙겠다"고 부연했다.
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