마포구 대장주 단지로 거듭날 성산시영이 본격적인 재건축 사업을 추진하기 위한 '첫 단추'를 꿴다. 토지등소유자만 약 3,800명에 육박할 정도의 대형 사업장이다. 성산시영은 창립총회를 통해 사업을 진두지휘할 집행부 구성과 함께, 핵심 협력업체로 꼽히는 건축설계사 선정을 마무리할 계획이다. 국내 탑티어(Top-Tier)로 꼽히는 대형 건설사들의 각축전이 된 만큼 설계권이 누구 품으로 돌아갈지도 관전 포인트다.

29일 정비업계 따르면 성산시영 재건축 추진위원회는 오는 2일(일) 마포구청에서 조합설립을 위한 창립총회를 개최한다. 창립총회는 추진위원회 업무의 마침표를 찍고, 조합설립을 위한 시작점을 마련하는 중요한 자리다. 조합원들에게는 축제의 장이 열리는 셈이다. 해당 사업장은 총 아파트 33개동과 상가로 이뤄져 있다. 소유주들의 단합심을 바탕으로 법정 단체 설립을 위한 동의서 징구도 빠르게 진행됐다.

창립총회 안건 중에선 재건축 사업을 이끌 조합 임원(조합장·감사·이사) 선출이 중요도 측면에서 소유주들의 관심이 집중되고 있다. 선출직인 집행부는 ▲조합장(1명) ▲감사(2명) ▲이사(9명)로 구성된다.

집행부 다음으로 주목받는 안건은 단연 '설계사 경쟁입찰' 결과다. 해안건축-디에이 컨소시엄은 3·3·3 전략을 선보이며 예비 조합원들에게 3가지를 약속했다. 이는 자산가치 극대화, 프리미엄 극대화, 분담금 최소화로 압축된다. 이들 업체는 선호 주력평형으로 꼽히는 59㎡(1,403세대)와 84㎡(2,196세대)를 전면 배치로 내세워 조합원 전세대의 100% 한강 및 프리미엄 조망을 선사할 예정이다. 과설계 지양과 공사기간 단축으로 이뤄내겠다는 의지를 내비쳤다.

에이앤유-나우동인 컨소시엄은 조합원 전체 주동의 한강 및 공원 조망을 계획했으며, 추가로 2,450세대의 중대형평형을 확보함으로써 이익 극대화에 나섰다. 이어 분담금을 절감하고자 굴토깊이 최소화를 위한 데크계획을 세웠고, 지하레벨을 올려 공사비를 낮췄다는 설명이다. 편리함을 도모하고자 조합원 전세대에 ▲세대별 승강기 ▲조망형 테라스 ▲3면 발코니 ▲남향 광폭 LDK가 제공된다. 양사가 제안한 입찰 내용들은 향후 건축심의 과정에서 완화된 내용을 목표로 인허가청과의 협의 후 결정될 것으로 관측된다.

개략적인 사업시행계획(안)을 승인받는 안건도 재건축 사업의 출발을 알리는 주요 절차다. 추진위원회는 창립총회에 앞서, 지난 달 추정분담금 정보를 소유주들에게 설명하는 공식 자리를 가졌다.현 시점, 추정비례율은 101.97%로 계산됐다. 총 수입(6조7,936억원)에서 총 지출(2조5,424억원)을 뺀 뒤, 종전자산 추정액(4조1,688억원)으로 나눈 결과값이다. 물론 향후 사업이 추진되는 과정에서 계속 변동됨을 인지해야 한다.

추진위원회 때 선정한 세무업체(정일회계법인)와 법률자문사(법무법인 조운·법무법인 현 등 7개사)와의 계약업무도 승계될 예정이다. 정비업체는 창립총회 이후 진행될 다음 총회에서 경쟁입찰 형태로 진행될 전망이다. 사업 추진 과정에서 지침서가 되어줄 ▲정관 ▲행정업무규정 ▲예산·회계규정 ▲선거관리규정 등도 성산시영에 맞게끔 제정된다. 2025년과 2026년 사용될 운영비와 사업비 예산(안)도 주요 안건 중 하나로 상정된다.

성산시영아파트는 2018년 재건축 첫 관문인 안전진단 적정성 검토를 최종 통과했다. 국토부가 2018년 3월(구조안전성 비중 50%·공공기관 적정성 검토 의무화) 안전진단 규제를 강화한 이후 서울 시내 대단지 아파트로는 두 번째로 안전진단 문지방을 넘으면서 주목받았다. 1986년 지어진 성산시영은 올해로 준공 36년 차를 맞았다.

해당 사업장은 ▲대우단지(1,330세대) ▲선경단지(1,120세대) ▲유원단지(1,260세대)로 나눠진다. 3개 건설사가 지었기 때문에 전용면적도 ▲대우단지(50.03㎡) ▲선경단지(50.54㎡) ▲유원단지(59.43㎡) 등 상이하다. 대지지분도 조금씩 차이가 난다. 유원단지는 1동부터 15동, 선경단지는 16동부터 23동, 대우단지는 24동부터 33동까지다. 전체 3,710세대 중 대우단지(1,330세대)가 약 36%로 가장 많지만, 전용면적 기준으로는 가장 마지막 순서다. 평형 배정은 조합원들의 권리가액 순서대로 이뤄진다. 물론 조합원들의 권리가액 산정에 중요한 기준이 되는 종전자산평가금액은 층·향·위치·조망·일조 등 여러 복합적인 요소에 따라 달라진다.