목동 재건축 단지에서 가장 속도가 빠른 목동6단지의 정비계획(안)이 결정됐다. 올해 1월 양천구청 주도 하에 진행한 주민설명회와 달라진 점은 기준용적률·허용용적률·상한용적률이 각각 약 5%p씩 상향 조정된 게 핵심이다. 목동6단지는 서울시와의 협의 과정에서 기준용적률 상향 혜택을 이끌어낸 것으로 업계는 보고 있다. 기준용적률이 올라가면서 목동6단지가 얻은 혜택은 임대주택 감소다.

20일 목동6단지 정비계획(안)에 따르면, 서울시로부터 지정고시 받은 기준용적률은 210%다. 올해 1월 주민공람공고 당시 기준용적률(204.89%)보다 약 5.11%p 상향 조정됐다. 허용용적률과 상한용적률도 7개월 전 주민공람공고(안) 대비 약 5% 안팎 늘어났다. 결과적으로 목동6단지의 용적률 체계를 살펴보면, ▲기준용적률(210%) ▲허용용적률(230%) ▲상한용적률(246.96%) ▲법적상한용적률(299.87%)다.

올해 1월 주민공람공고 당시, 기준용적률은 204.89%였다. 목동6단지는 제1종일반주거지역(공원), 제2종7층이하(녹지), 제3종일반주거지역(아파트) 등이 혼재돼 있다. 2개 이상의 용도지역이 섞여 있는 탓에, 각 대지별 기준용적률의 가중평균을 한 결과값으로 204.89%를 받은 것이다. 재건축 사업에서 용적률은 사업성과 직결되기에, 용적률 체계의 시작점인 '기준용적률'이 상향 조정됐다는 건 주민들 입장에서 혜택을 받은 셈이다.

목동6단지는 기준용적률(210%)에서 허용용적률(230%)로 가기 위해 받은 인센티브(20%p)의 대가로 ▲공공보행통로(10%) ▲열린단지(5%) ▲방재안전(5%)을 지켜야 한다. 다음 단계인 허용용적률(230%)에서 상한용적률(246.96%)로 가기 위해 받은 인센티브(16.96%p)는 토지와 건축물 기부채납을 통해 받았다. 건축물 기부채납은 공공청사와 입체보행육교, 안양천 연결 엘리베이터로 결정됐다.

토지와 건축물 기부채납 양과 종류는 7개월 전과 동일하다. 순부담 면적은 6,489㎡로 같다. 구역계 면적과 기부채납 순부담 면적의 변화가 없는 상황에서, 기준용적률이 5%p 상향 조정되면서 목동6단지가 혜택받는 부분은 '임대주택 감소'다. 올해 1월 공람공고(안) 상 공공임대주택은 308세대였으나, 올해 8월 결정고시(안)을 살펴보면 공공임대주택은 273세대다. 기준용적률이 5%p 가까이 증가하면서 임대주택이 35세대 줄었다.

공공임대주택은 상한용적률에서 법적상한용적률로 가는 과정에서 받은 인센티브의 절반 만큼 지어야 한다. 올해 1월 상한용적률(240.7%)에서 법적상한용적률(299.78%)로 가기 위해 받은 인센티브는 59%p로, 이중 절반에 해당하는 용적률 29.5%만큼 임대주택을 지어야 한다. 하지만 목동6단지는 상한용적률이 기존보다 약 6.26%만큼 증가하면서, 의무적으로 지어야 할 임대주택 용적률도 감소한 것이다.

임대주택은 표준건축비만 받고 매각해야 하기에, 치솟을대로 치솟은 사업비(공사비 포함) 수준을 감안할 때 지으면 지을수록 조합원들에게 금전적 부담이 많이 갈 수밖에 없다. 물론 임대주택을 지은 만큼, 반대급부로 분양주택을 지을 수 있는 혜택을 받는다. 따라서 사업장별로 각자 처한 여건에 맞춰 법적상한용적률을 어느 정도까지 가져갈 것인지에 대한 세심한 사업성 분석이 전제되어야 한다.

정비계획(안) 수립 시점 추정비례율은 100.92%다. 총수입 추정액(3조6,017억원)에서 총지출 추정액(1조2,864억원)을 뺀 뒤, 조합원들의 종전자산평가 총액(2조2,939억원)으로 나눈 결과값이다.