서울시가 재개발·재건축 사업성을 높이는 정비사업기본계획을 확정하면서, 임대주택 비중을 줄이고 용적률을 높이는 방식으로 주택공급 확대에 힘을 싣겠다는 방침을 내놨다.

서울시는 지난 21일 제12차 도시계획위원회를 개최하고 '2030 서울특별시 도시·주거환경정비기본계획(주거환경정비사업 부문)' 재정비(안)을 수정가결했다고 22일 밝혔다.

정비사업기본계획은 ▲사업성 보정계수 도입 ▲현황용적률 인정 ▲1·2종일반주거지역 및 준공업지역 등의 용적률 기준 완화 ▲공공기여율 완화 등 내용을 담고 있다. 시는 앞서 5월 말 기본계획을 공개한 바 있으며, 이번에 도시계획위원회를 통과했다. 시는 정부의 '8·8 주택공급 확대방안'도 반영해 9월에 시행하는 등 선제적으로 주택공급 확대에 앞장서겠다고 밝혔다.

서울시는 우선 사업성 개선을 위해 사업성 보정계수를 도입한다. 사업성 보정계수는 지가(부지가격)와 단지 규모, 세대 밀도 등을 고려해 허용용적률에 보정계수를 적용하는 제도다. 지가가 낮을수록, 단지 면적이 작을수록, 단위면적당 기존 가구 수가 많을수록 보정계수가 높게 산정돼 사업성을 높여준다. 이를 통해 현재 20% 수준인 허용용적률 인센티브 범위를 최대 40%까지 확대한다. 

예를 들어 기준용적률 210%에 허용용적률 20%'인 3종 지역에 최대 2.0을 적용하면 허용용적률이 40%로 올라 분양주택이 최대 10%p 늘어난다. 임대주택은 10%p 감소한다.

이미 허용용적률을 초과해 지어진 단지나 지역에는 현황용적률을 기준용적률로 인정한다. 재개발은 1·2종일반주거지역 내 조례용적률(1종 150%, 2종 200%)을 초과하는 건축물에 대해 대지면적 비율에 따라 최대 법적상한용적률까지 기준용적률로 인정한다. 재건축 사업의 경우 과밀단지는 현황용적률을 공공기여 없이 온전히 확보할 수 있게 된다. 

기존에는 현황용적률이 허용용적률보다 높은 경우, 허용용적률 이상까지 확보하려면 공공기여를 필요로 했다. 현재 서울시에 현행 용적률 기준을 초과하는 과밀 노후단지 수는 149개 단지(8만7000가구)다.

이어 시는 사업성 보정계수와 현황용적률 중복 적용을 재건축에도 일부 허용한다. 재건축 과밀단지와 일반단지와의 형평성, 실질적인 사업성 개선효과 등을 고려한 조치다. 현황용적률을 인정받은 과밀단지에서 일반단지의 허용용적률 인센티브량(최대 20%p)만큼은 사업성 보정계수를 적용할 수 있게 된다. 사업성이 낮은 단지의 허용용적률이 최대 현황용적률보다 20% 더 높게 결정될 수 있다.

예를 들어 현황용적률이 260%인 3종일반주거지역에 해당하는 과밀단지에서 사업성 보정계수 1.5인 경우, 현황용적률을 넘어서는 10%p를 적용받아 최종 허용용적률은 270%가 된다.

특히 열악한 1·2종일반주거지역의 용적률과 높이 기준을 완화하고, 기존에 주거가 밀집된 준공업지역의 주거환경 개선 및 주택공급 확대를 위해 용적률을 완화한다. '1종일반주거지역'은 4층 이하 높이 규제를 폐지하고 법령에 따른 높이(필로티 포함 시 6층 이하)까지 허용하며, 상한 및 법적상한용적률을 기존 150%→200%까지 확대한다. 그간 10%p 였던 '2종일반주거지역' 허용용적률은 20%p로 확대하고, 기존에 3종일반주거지역과 동일하게 적용해 왔던 준공업지역은 법적상한용적률(400%)까지 완화 받을 수 있게 된다.

용도지역 종상향 때 공공기여비율을 기존 15%에서 10%로 축소한다. 임대주택과 전략용도시설(노인복지시설 등)을 도입하는 경우 상한용적률에 적용되는 건축물의 기부채납 계수를 0.7에서 1.0으로 높인다. 공공임대주택 인수가격을 기본형 건축비의 80%까지 적용하는 방안은 시행령 개정 후 9~10월 중 시행한다.

서울시는 정비사업 공공성 확보를 위해 허용용적률 인센티브 항목도 기존 6개에서 12개로 늘린다. 공공보행통로·열린단지를 조성하거나 돌봄·고령서비스시설을 설치하거나 장애인 등을 위한 무장애건축 인증, 층간소음 방지를 위한 바닥 충격음 성능등급을 획득할 경우 인센티브를 제공한다. 이밖에 친환경 건축물, 장수명주택·우수디자인, 수변친화공간, 공동주택 안전성능(소방·피난) 개선, 저류지 설치, 도심항공교통 시설을 설치해도 인센티브가 주어진다.

기후위기에 대응하기 위해 제로에너지건축물(ZEB), 녹색건축인증 등에 대한 인센티브를 신설한다. 지가와 연동해 적용되며, 지가가 낮을수록 친환경 인센티브를 더 가져갈 수 있다. 상한 또는 허용용적률에 선택적으로 적용할 수 있고, 상한용적률에 친환경을 적용할 경우 지가를 반영해 최대 2배의 인센티브를 제공한다.

아울러 서울시는 각종 규제, 주민 반대 등으로 재개발·재건축 추진이 어려운 '개발 사각지대'에 대해서도 소규모정비형 주거환경개선사업(휴먼타운 2.0)을 추진한다. 공공지원 확대, 인센티브 연계로 양질의 주택을 빠르게 공급하기 위한 조치다.

구체적으로 ▲특별건축구역·건축협정 집중구역·리모델링 활성화 구역 지정을 통한 용적률·건폐율 등 건축기준 완화 ▲전문가 컨설팅 지원 ▲건축주의 사업비 부담 경감 목표로 사업비 30억원까지 대출이자의 최대 3% 지원 및 세제 감면 등 금융지원 ▲주민 생활편의 기반시설(도로·공영주차장) 확충 등 주거환경을 실질적으로 개선할 수 있도록 지원한다.