초역세권(양천구청역) 입지를 보이는 목동13단지가 정비계획(안)을 확정하고, 입안을 위한 본격적인 절차에 착수한다. 대상지는 최소한의 기반시설 배치로 획지 비율을 높여 쾌적한 아파트 건립을 도모한다는 계획이다. 다만 이슈로 작용하는 '신정 차량기지 이전'의 경우, 구청의 협조를 받아 재건축 사업과 맞물리지 않도록 적절히 시기를 조절해나간다는 방침이다.

5일 정비업계 따르면 목동13단지는 최근 정비구역 지정 및 정비계획(안) 수립 절차에 돌입했다. 이번 설명회 프레젠테이션(PT) 발표는 KTS엔지니어링이 맡아 진행됐다. 

목동13단지 구역면적은 178,919㎡로, 이중 획지면적은 156,338㎡(87.4%)에 해당한다. 나머지는 정비기반시설인 도로, 공원, 녹지로 이뤄졌다. 목동13단지의 토지 용도지역은 제1종일반주거지역, 제3종일반주거지역으로 구성돼 있으며, 용도변경 없이 제3일반주거지역을 유지하게 된다.

토지이용계획(안)을 살펴보면 기존의 사회복지시설은 입체적 결정 변경으로 2,443㎡의 총 면적이 줄어들고, 위치도 좌측에서 우측으로 옮겨진다. '입체적 결정'은 비도시계획시설부지에 도시계획시설을 공간적으로 결정하는 입체·복합화 방법이다. 이는 단지의 합리적인 토지이용을 촉진하기 위함이다. 대표적으로 일반건축물+지하철 연결부, 일반건축물+공공청사 등이 있다. 기존 계획에선 사회복지시설의 토지·건축물 기부채납이 모두 이뤄졌으나, 수정된 계획에선 건축물만 기부채납하기로 했다.

기존 공원·주차장의 경우, 공원 면적은 5,000㎡로 감소했고, 공원 지하부 주차장은 삭제됐다. 창의성 있는 건축계획 유도를 도모하고자 중저층배치구간과 커뮤니티활성화구간도 삭제된다. 반면 기반시설의 면적이 줄어든 대신, 획지1의 비율은 4,387㎡가 늘어 105,639㎡로 대폭 확대됐다. 목동14단지와 인접한 부분은 경관녹지가 설치되며, 보행권과 역이용 편의 등을 고려해 공공보행통로가 마련된다. 

용적률 체계는 ▲기준용적률(210%) ▲허용용적률(230%) ▲상한용적률(250%) ▲법적상한용적률(300%) 등으로 수립됐다. 기준용적률에서 허용용적률로 갈 수 있었던 이유는 공공보행통로(10%), 열린단지(5%), 돌봄시설(5%)로 인센티브(20%p)가 적용됐기 때문이다. 정비기반시설 등을 기부채납해 상한용적률은 250%까지 향상되며, 법적상한용적률 인센티브(49.9%p)의 절반은 임대주택을 지어야 한다.

해당 단지의 순부담률은 10,645㎡로, 토지(8,912㎡)와 건축물(1,733㎡)로 각각 나뉜다. 이는 구역면적 대비 5.95% 수준이다. 

건축계획(안)에 맞춰 예상되는 주택공급물량은 3,751세대로, 일반물량과 공공주택 수는 각각 3,201세대, 550세대로 산출됐다. 기부채납에 따른 임대주택 수는 78세대로, 59㎡(45세대)와 84㎡(33세대)로 계획됐다. 기부채납 또 국민주택 임대수는 총 472세대로, 59㎡(457세대)와 84㎡(15세대)로 산출됐다. 앞서 언급된 사회복지시설의 토지 기부채납이 적어 임대주택을 통한 기부채납률이 다소 늘어났다.

추정비례율은 103.3%로 예상됐다. 평당공사비는 주변 시세와 물가를 고려해 800만원, 일반분양가는 5,500만원으로 책정됐다. 해당 단지의 조합원분양가는 일반분양가의 85% 수준으로 나타났다. 주민들은 본인이 소유한 종전자산감정평가액에 추정비례율(103.3%)을 곱한 권리가액을 기준으로 개략적인 추정분담금 혹은 환급금을 알 수 있다.

설명회 말미엔 목동 신시가지 단지별 재건축 속도와 차량기지 이전 등과 관련한 토지등소유자들의 질문이 이어졌다. 

한 주민은 "목동1~14단지가 재건축 단계를 순차적으로 밟고 있는데, 동시다발적으로 공사가 진행될 수 있냐"며 "경쟁이 예상되는데 단지 간 속도조절이 가능한지 궁금하다"고 질의했다. 그러면서 "차량기지 이전과 공사시기가 중복되도 재건축 사업에 문제가 없는 것이냐"고 재차 물었다.

또 다른 주민은 "아직 용도가 불분명한 사회복지시설을 우리 단지가 맡아야되는지 의문"이라며 기부채납 시설의 기준에 대해 문의했다. 

이에 KTS엔지니어링 관계자는 "목동 1~14단지가 동시에 공사를 진행하는 것은 쉽지 않은 일"이라며 "아직 어느 단지가 빠르고 느리게 갈지 여부는 파악하기가 어렵다"고 답했다. 양천구청은 향후 조절 가능한 시점에 검토를 거쳐 속도조절과 관련한 해결방안을 마련할 계획이다.

양천구청 관계자는 차량기지 이전에 대해선 "각종 부서와의 협의를 거쳐야 한다"며 "기지 이전과 재건축, 두 사업 중 어느 사업을 먼저할지 여부는 아직 알 수가 없다"고 답변했다. 현재 양천구는 노후한 신정 차량기지를 김포시로 이전해 주변 지역 생활환경 개선을 목표로 하고 있다. 다만 ▲이전 부지 마련 ▲철도 연장 길이 ▲경제성(공사비) 문제 등에 대한 협의가 남아 있어 추후 진행사안을 지켜봐야 한다.

끝으로 양천구 관계자는 기부채납 건과 관련해선 "양천구는 25개 자치구 중 공공시설이 가장 많은 것으로 나타났다"며 "과잉공급이 불필요하다고 서울시에서 공문을 하달했다"고 설명했다. 이어 "기부채납은 주고 싶은 것을 주는게 아니라 시에서 필요로 하는 것을 수용해야 하는 입장"이라며 "서울시가 목동 13단지에 사복시설 설치가 필요하다고 판단해 결정하게 됐다"고 부연했다.