신길우성1차가 재건축 사업방식을 두고 고심을 거듭 중인 가운데, 우선은 360% 용적률 계획(안)을 토대로 사업을 진행할 것으로 보인다. 관련부서 의견을 수렴해 조치계획 초안을 제출한 대상지는 인허가청과의 협의를 전제로 사업 절차에 속도를 내겠다는 방침이다.

29일 정비업계 따르면 신길우성1차 재건축 추진준비위원회(박일섭 준비위원장)는 토지등소유자들의 이해를 돕고자 지난 6월 주민설명회를 개최했다. 대상지는 지난해 7월 한차례 신속통합기획 철회 접수로 자문사업이 추진되지 못한 바 있다. 하지만 이후 신속한 재정비로 관계부서 협의를 거쳐 현재는 조치계획 초안을 접수한 상태다.

대상지의 구역면적은 32,058㎡로, 용도지역은 제3종일반주거지역에 해당한다. 현황 세대수는 688세대로, 상가와 유치원을 포함해 총 7개동으로 구성돼 있다. 이곳의 최고층수는 49층(151m이하)으로 계획이 잡혀있는 상태다.

용적률 체계는 ▲기준용적률(210%) ▲허용용적률(230%) ▲상한용적률(242.1%) ▲법적상한용적률(300%) ▲추가용적률(359.88%) 등으로 수립됐다. 해당 사업장은 역세권 내 용적률 완화(1.2배)를 통해 최대 360%까지 추가용적률을 확보한다는 계획이다. 용적률 완화(59.88%)에 따른 공공분양, 공공임대주택을 기부채납하고, 나머지는 일반분양주택으로 확보할 방침이다.

주택공급물량은 총 999세대로 예측됐고, 분양물량과 임대주택물량은 각각 787세대, 212세대로 계획이 잡혔다. 통상 1,000세대 이상의 주택을 건설할 경우 '공원녹지법'에 따라 부지면적의 5% 이상 또는 1세대당 3㎡ 이상 규모의 공원이나 녹지를 의무적으로 조성해야 한다. 따라서 사업성을 감안해 세대수는 1,000세대가 넘지 않는 선에서 계획된 것으로 보인다. 분양물량은 ▲59㎡(189세대) ▲74㎡(268세대) ▲84㎡(240세대) ▲105㎡(90세대) 등으로 구성된다. 임대주택의 경우엔 공공분양주택(103세대), 공공임대주택(109세대)으로 각각 나뉜다.

현재 대상지엔 단독과 통합을 주장하는 각 주체간의 이해관계가 맞물려 있는 상황이다. 사업이 순항하기 위해선 신속한 주민 의견 수렴으로 확실한 교통정리가 선행돼야 한다는 게 구청 및 업계 관계자들의 목소리다.

신길우성1차 재건축 추진준비위원회가 가장 먼저 주목한 부분은 대지지분 파트다. 객관적으로 비교했을 때, 동일평형 기준 건영아파트의 대지지분이 신길우성1차보다 더 큰 것으로 나타난다. 도정법상 주택분양 경합이 발생하면 권리가액이 높은 순서대로 분양이 이뤄진다. 통상 권리가액이 높은 순서대로 분양 우선권을 가져가게 된다. 

또 재건축 속도 측면에서도 단독재건축이 유리하다는 입장이다. 이미 초기 사업진도가 일부 진행됐을 뿐더러, 통합이 단독보다 의견 수렴을 위한 시간이 더 필요하다는 대목 때문이다. 통합의 경우, 각 단지의 이해관계를 조율해야 하는 만큼 난이도가 높아질 수밖에 없다는 설명이다. 통합 진행 시, ▲기부채납의 증가 ▲전체 공사비 인상 ▲임대주택의 증대 등의 문제를 우려했다.

반면, 통합재건축 측은 역세권 준주거 용적률(500%)을 적용할 수 있다는 입장이다. 통합하게 될 경우, 규모의 경제를 실현해 사업성을 향상시켜 조합원 분담금을 낮출 수 있다는 설명이다. 대단지 프리미엄 아파트를 건축해 준공 후 입주가치를 극대화할 수 있다는 점에 초점을 맞춘 것으로 보인다. 

한편 신길우성1차는 영등포·여의도 등과 물리적인 거리가 멀지 않아 접근성이 뛰어나다는 평가를 받는다. 교통 호재(신안산선 개통)에 대한 기대감도 더해져 부동산 미래가치가 충분하다는 평가다. 이를 인지하듯 대형 시공사들(롯데, DL, 대우 등)도 단지 곳곳에 현수막을 게재하며 적극적인 수주의지를 보이고 있는 모습이다.