여의도 은하아파트가 인접한 삼익아파트와 동일노선을 걸으며 사업 토대 마련에 분주한 모습이다. 비록 단지간 물리적인 통합은 현실적인 이유로 무산됐으나, 두 곳 모두 시공사와 설계사를 공동으로 선정해 사업의 안정성을 확보해 나간다는 방침이다. 서로 왕래가 자유롭고, 주민들간 유대감이 돈독한 만큼 '통합시공' 목표가 성공을 거둘 수 있을지 귀추가 주목된다.

28일 정비업계 따르면 영등포구청은 최근 여의도 은하아파트의 정비계획(안) 변경을 위한 주민설명회를 개최했다. 대상지는 하나자산신탁이 사업시행자로서, 서포트 역할을 수행 중에 있으며, 추정분담금 산출은 ㈜미래새한감정평가법인이 맡고 있는 상황이다.

여의도 은하의 현황용적률은 240%로 높은 편이다. 따라서 일반상업지역으로의 종상향을 전제로 개발계획(안)이 수립됐고, 용적률을 최대 514% 수준까지 끌어올렸다. 용적률 체계는 ▲기준용적률(230%) ▲허용용적률(350%) ▲상한용적률(514%) 등이다. 전체 연면적의 85%는 주거, 10%는 비주거로 나뉘며 나머지 5%는 공공기숙사로 분류된다.

기부채납은 인허가청과 다수의 협의를 거쳐 ▲입체공원 ▲공공기숙사 ▲산모건강증진센터 ▲임대주택으로 결정됐다. 입체공원은 최소 의무면적이 3,000㎡ 이상으로 나타나 은하와 삼익이 각각 1,500㎡씩 부담할 방침이다. 공공기숙사는 18㎡ 이하 크기로 135실이 마련된다.

이어 1차 자문회의 과정을 살펴보면 초창기 서울시에선 공공청사에 대한 니즈가 있었다. 하지만 은하보단 여의나루역이 더 가까운 삼부 위치가 더 유리하다는 판단 하에, 대상지 기부채납 항목으로 산모건강증진센터가 결정됐다. 송파구와 서대문구에 이어 서울시 내 세 번째 공공산후조리원이 될 가능성이 크다.

재건축을 통해 예상되는 주택공급물량은 672세대로, 조합원·일반분양아파트는 571세대다. 세부적으로 살펴보면, ▲59㎡(115세대) ▲84㎡(193세대) ▲102㎡(251세대) ▲138㎡(6세대) ▲158㎡(6세대) 등으로 구성된다. 임대주택 101세대의 경우, ▲59㎡(85세대) ▲84㎡(16세대)로 나뉜다.

추정비례율은 90.46%로 산정됐다. 평당 공사비와 평당 분양가는 주변 시세와 물가상승률, 지형적 특성 등을 고려해 각각 1,100만원, 8,200만원 수준으로 예측됐다. 조합원분양가의 경우 84㎡(23.8억원), 102㎡(27.9억원), 138㎡(36.1억원) 등으로 책정됐다. 조합원분양가는 일반분양가의 85% 수준이다.

현재 여의도 주변 단지들의 평당 분양가를 살펴보면 브라이튼여의도(1.2억원), 여의도롯데캐슬아이비(6,700만원), 여의도자이(8,500만원) 수준으로 형성돼 있음을 알 수 있다. 공사비와 분양가가 다소 보수적으로 책정된 만큼, 현실화 과정이 이뤄지면 추정비례율은 변동될 가능성이 있다.

당일 주민질의응답 과정에선 스카이라인과 분양가상한제 가능성에 대한 목소리가 나왔다. 우선 대상지의 최고높이는 49층(200m이하)다. 이에 한 주민은 103동을 제외한 나머지 2개 동이 45층으로 구성돼야 하는 이유에 대해 물었다.

이에 대해 ㈜유타엔지니어링 관계자는 "2차 자문에서 성모병원 쪽의 건물 층수를 낮춰 위압감을 줄이라는 서울시 검토의견이 나왔다"며 "만약 동일하게 맞추면 스카이라인이 평이해져 지침을 따른 결과"라고 설명했다. 전체 49층으로 주동을 갖고 가는 계획은 현실적으로 어렵다는 게 담당자의 의견이다.

분양가상한제와 관련해선 아직 우려할 단계가 아니라는 답변이 나왔다. 담당자는 "투기과열지구라고 해서 분양가상한제가 적용되는 건 아니다"라며 "서울에선 서초, 강남, 송파, 용산만 해당할 뿐 아직 영등포는 대상지가 아니다"라고 설명했다.

한편 은하-삼익 통합시공과 관련해선 시간 조율이 이뤄지는대로, 각 단지의 담당자 대표들이 모여 시공·설계업체들과 단체 미팅을 진행할 것으로 알려졌다. 일반적인 통합재건축과 개념이 다르기에 신중한 논의와 의견검토가 동반돼야 할 것으로 예상된다.