신반포4차가 정비계획 변경(안) 공람공고를 마친 뒤, 약 100건 가까운 공람의견들을 반영한 조치계획서를 서울시에 제출했다. 조합은 결정고시를 앞두고 향후 재건축 사업 방향성을 잡기 위한 조합원 설문조사에 힘을 쏟고 있다. 설문조사 결과를 바탕으로 건축심의 설계(안) 구성을 위한 방향성과 시공사 선정 시기도 가닥이 잡힐 전망이다. 시공사 선정 시기는 사업시행계획(안) 인가 전·후로 신중하게 검토 중이다.

24일 정비업계 따르면 신반포4차 재건축 조합(정상선 조합장)은 이달 30일(일)까지 설문조사를 진행한다. 설문조사는 ▲희망 평형 ▲분양 형태 ▲커뮤니티시설 ▲시공사 선정 판단기준 ▲시공사 선정 시기 등을 묻는 항목들로 이뤄져 있다. 이날 오후에는 대의원회를 열어, ▲제1호(교통영향평가 협력업체 선정) ▲제2호(소규모 지하안전평가 협력업체 선정) ▲제3호(설문조사를 위한 임시고용직 채용의 건) 등을 논의한다. 사업시행계획(안) 수립에 필요한 협력업체 선정과 더불어, 설문조사에 박차를 가하기 위한 목적의 홍보 OS요원 투입 등을 의결할 예정이다.

조합은 응답지 제출 결과를 살펴보고, 회수율이 낮을 경우 홍보 OS요원 투입도 적극 검토하겠다는 입장인 것으로 전해진다. 설문조사에서 조합원들의 관심이 집중되는 항목은 '시공사 선정' 내용이다. 시공사 선정 시기와 관련해선, 사업시행계획(안) 인가 전(前)과 후(後)로 의견을 묻고 있다. 조합은 2024년 정기총회에서 시공사 선정 시기를 사업시행계획(안) 인가 후에서 조합설립인가 이후로 변경하는 정관 개정을 진행하기도 했다.

시공사 선정 시 주요 판단 기준으로는 ▲공사비가 높더라도 최고급 마감제안 희망 ▲적정 공사비 제시 ▲하자 또는 자재 누락없는 정확한 시공 ▲공사비 변동 가능성을 감수하더라도 신속한 선정 ▲브랜드 상품가치가 높은 시공사 ▲입찰 시, 시공사 간 컨소시엄 허용 등의 항목이 설문조사에 포함돼 있다. 설문조사 항목의 내용을 살펴볼 때, 향후 조합이 시공사 선정을 위한 입찰지침서를 만드는 기초자료로 활용할 것으로 관측된다.

조합은 시공사 선정을 빠르게 가져갈 경우의 장점으로 사업비 조달과 시공사 설계 조기반영, 복잡한 인허가 지원 등을 꼽았다. 통상 정비사업에서 조합에 자금이 돌기 시작하는 시점은 시공사 선정이 이뤄진 뒤부터다. 서울시로부터 받는 정비사업 융자금으로는 최소한의 운영비 정도로만 활용이 가능하다. 협력업체 용역대금을 지급하는 것 역시 시공사 선정 이후 이뤄진다. 시공사로부터 사업비를 조달해 사업 속도를 낼 수 있다는 의미다.

물론 시공사를 조기에 선정할 경우, 실제 착공할 때 공사비가 큰 폭으로 올라갈 수 있음은 감안해야 한다. 시공사의 공사비 산정 기준연월일은 보통 입찰을 진행할 때다. 시공사를 뽑은 이후 진행해야 할 단계(건축심의·사업시행·관리처분·조합원 이주·철거)를 감안할 때, 적잖은 시일이 소요된다. 이는 조합의 역량과 사업장 상황에 따라 기간이 결정된다. 시공사는 입찰 시점부터 착공 전까지 물가상승(Escalation)분을 공사비에 반영한다.

현재 서울시내 대부분의 사업장들은 조합설립인가 이후 시공사 선정에 나서고 있다. 가장 중요한 협력업체인 시공사가 선정되어야, 자금 회전이 원활해지면서 사업에 속도가 나기 때문이다. 서울시에서 정비사업 활성화 목적으로 시공사 선정 시기를 기존 '사업시행계획 인가 후'에서 '조합설립인가 후'로 조례를 변경한 것도 연장선상에서 바라볼 수 있다.

1979년 10월 준공된 신반포4차는 2003년 6월 안전진단을 통과했다. 건축물 구조 안정성에 지대한 문제점이 발견된 만큼, 신속한 재건축이 필요한 상황이다. 구역면적은 92,921㎡로, 총 10개 필지로 구성돼 있다. 이중 사유지는 2개(85,420㎡)며, 나머지 국공유지는 서울시와 서초구가 각각 4개 필지를 보유 중이다. 10개 필지는 ▲대지(2개) ▲공원(3개) ▲도로(3개) ▲잡종지(2개) 등으로 이뤄져 있다. 단지 내 3개 공원(1종일반주거지역)은 하나로 합쳐 고속터미널역이 있는 신반포로23길로 배치된다.