구릉지 지형으로 자연녹지와 인접한 갈현2구역(갈현 12-248번지)이 지리적 한계를 이겨내고 1단계 종상향을 추진한다. 통상 사업지 인근에 녹지지역이 포함되면 용도지역 변경이 어렵지만, 갈현2구역은 자문회의를 거쳐 사업성 확보 차원에서 종상향을 이뤄냈다. 다만 조건부 종상향인 만큼, 아파트 최고높이는 최대 18층으로 제한된다.

27일 정비업계 따르면 은평구청은 지난 달 갈현동 12-248번지 일대 주민들을 대상으로 주택정비형 재개발 사업에 대한 주민설명회를 열었다. 발표는 도시재생계획 용역을 전문으로 하는 어울림엔지니어링 종합건축사사무소가 맡아 진행됐다.

대상지의 구역면적은 40,178㎡로, 획지는 공동주택용지 35,177㎡, 정비기반시설 5,001㎡로 나뉜다. 토지등소유자는 519명으로 나타났다. 용도지역은 제1종일반주거지역·제2종일반주거지역(7층)에서 제2종일반주거지역으로 종상향을 계획 중이다. 종 변경을 통해 사업성을 높이고 공공성도 확보한다는 방침이다. 

공공기여 계획에 따라 공공시설 부지에 대한 순부담률은 18.28%으로 책정됐다. 총순부담 면적은 7,343㎡로, 신설 정비기반시설(5,001㎡)과 건축물 기부채납(2,342㎡) 면적을 더한 값이다. 상부에는 송천사(종교용지)가 존치하고, 공공공지가 조성된다. 대상지 하부에는 중복결정을 거쳐 지상엔 공공청사, 지하엔 주차장이 들어선다. 

용적률 체계는 ▲기준용적률(170%) ▲허용용적률(178%) ▲상한용적률(200%) ▲법적상한용적률(240%) 등으로 수립됐다. 기준용적률 150%에서 170%로 갈 수 있었던 이유는 2025년 서울시 도시 및 주거환경정비 기본 계획에 따라 소형주택 건설 시 20%를 완화받기 때문이다. 허용인센티브(8%)는 공공보행통로와 열린단지를 지어 확보하게 됐다. 도로 및 공영주차장 등 공공기여를 통해 추가 상한용적률(22%)도 얻게 됐다. 

해당 단지의 건축계획(안) 상 최고 높이는 18층(135m이하)으로 계획이 잡혀 있다. 예상되는 주택공급물량은 896세대로, 분양아파트는 701세대다. 세부적으로 나눠보면, ▲39㎡(68세대) ▲49㎡(36세대) ▲59㎡(255세대) ▲74㎡(167세대) ▲84㎡(175세대) 등으로 구성된다. 나머지는 재개발 임대아파트(109세대)와 국민임대아파트(86세대)로 나뉜다. 주차대수는 총 1,277대로 세대당 1.42대로 나타났다.

공공보행통로 변에는 개방형 주민공동시설이 배치될 계획이며, 갈현로 47가길 변으로는 연도형 근린생활시설이 지어진다. 지형단차를 고려한 테라스하우스도 계획돼 있다. 

추정비례율은 100.56%로 산정됐다. 인근 시세를 고려해 국평 기준 평당 일반분양가는 3,068만원으로 책정됐으며 평당 공사비는 대략 730만원으로 예상됐다. 추정비례율은 종후자산 총액인 수입(5,633억원)에서 총사업비 지출(3,702억원)을 빼고 종전자산총액(1,920억원)으로 나눈 결과값으로, 사업여건 변화에 따라 향후 변동될 가능성이 있다.

조합원 분양가는 ▲17평형(4.8억원) ▲20평형(5.7억원) ▲24평형(6.4억원) ▲29평형(7.3억원) ▲33평형(8억원) 등으로 산정됐고, 일반분양가는 ▲17평형(5.7억원) ▲20평형(6.7억원) ▲24평형(7.5억원) ▲29평형(8.6억원) ▲33평형(9.4억원)으로 나타났다. 조합원분양가는 일반분양가 대비 85% 수준으로 계산됐다.

이날 설명회 말미엔 공공기여에 따른 순부담률이 높다는 주민들의 의견이 나왔다. 또 단지 기부채납 항목에서 제외된 공원에 대한 질문도 뒤를 이었다. 

이에 은평구청 관계자는 "대상지는 구릉지역으로, 자연녹지와 접해 기반시설과 건축물 높이에 대한 상당한 민감도가 적용된다"며 "최소 순부담률이 15%라고 해서 거기에 온전히 맞출 수는 없다"고 답했다. 다만 이 관계자는 "초과된 3.8%의 순부담률은 자문을 통해 좀 더 검토해볼 수 있다"며 "공공시설은 주민들도 이용가능한 공공영역이기에 불합리하다고만 볼 순 없다"고 언급했다. 

대상지에 적용되지 않은 공원과 관련, 어울림엔지니어링 관계자는 "구역면적이 5만㎡ 또는 세대수가 1,000명 이상이 돼야 공원을 일부 할애할 수 있다"며 "우리 구역은 4만㎡로, 세대수도 1,000명을 넘지 않아 해당이 되지 않는 부분"이라고 설명했다.