개포동 소재한 경남1,2차·우성3차·현대1차(이하 '경우현')가 통합재건축을 준비 중인 가운데, 입안권자인 강남구청 역시 정비계획(안)을 서울시에 조만간 상정할 예정임에 따라 조합원들 기대감도 날로 커지는 분위기다. 경우현은 3개 아파트 단지 간 큰 틀에서 '독립정산제'와 '제자리재건축'을 방향성으로 수립해 사업에 박차를 가하고 있다.  

21일 정비업계 따르면 강남구청은 지난 6월 정비계획(안) 입안을 위한 법적 주민설명회를 완료했고, 관내 공람심사도 심사위원 전원 찬성으로 통과됐다. 연내 서울시 도시계획심의위원회에 상정될 경우, 내년 1분기 정비계획(안) 지정고시도 순차적으로 이뤄질 전망이다. 최고 높이 49층을 전제로 건축계획(안)이 수립됐으며, 주택공급물량은 2,300여세대에 달한다. 

현재 통합 추진준비위원회(임병업 준비위원장)는 독립정산제를 준비 중이다. 독립정산제는 각 단지별로 수익(분양)과 비용(지출)을 따로 정산하는 개념이다. 아파트별로 기 적용된 현황용적률의 차이가 있어, 서로 다른 이해관계를 조율하기 위한 방안이다. 통상 독립정산제를 하려면 제자리재건축이 수반될 수밖에 없다. 독립정산제의 메커니즘을 이해해야 한다. 

주민들이 독립정산제를 택하는 가장 큰 이유는 단지별로 종전자산의 가치가 다르다고 느끼기 때문이다. 일례로, 개포경남은 지리적으로 양재천이 제일 가깝고, 우성3차는 구룡역이 가깝다. 각 단지가 속한 위치별로 아파트 가치가 다른 셈이다. 결국 종전자산가치평가를 다르게 적용받길 원하는 소유주들의 의지에서 독립정산제가 시작됐다고 볼 수 있다.  

독립정산제는 각 단지별로 비례율을 따로 산출한다. 비례율은 [(총수입-총비용)/종전자산 총액]으로 계산된다. 앞서 언급했듯이, 분모에 들어가는 종전자산 총액은 각 단지별로 다르다. 분자와 분모는 같은 기준을 적용해야 한다. 따라서, 총수입에 들어가는 분양물량(종후자산)도 그 위치에 따른 효용을 고려해 산출되어야 한다. 제자리재건축이 필요한 이유다. 

현재 대치우성1차와 대치쌍용2차도 통합재건축을 추진 중이다. 대치우성1차는 탄천에 가깝고, 대치쌍용2차는 지하철역이 가깝다. 단지별 기 적용된 현황용적률도 다르고, 재건축 후 위치에 따른 아파트 효용도 다르다. 따라서 대치우성1차와 대치쌍용2차도 제자리재건축을 통해, 각자 필지 안에서만 향후 아파트를 분양받을 수 있게끔 한 것이다. 

여의도 내 대장주로 꼽히는 삼부아파트 역시 일부 주민들의 독립정산제 요청이 있는 것으로 전해진다. 앞서 언급된 사례들과 달리, 삼부아파트는 1개 필지로 구성된 하나의 아파트 단지다. 독립정산제가 언급되는 건, 삼부아파트 내 30-3번지(일반상업지역)와 30-2번지(제3종일반주거지역)의 용도지역이 달라서다. 용도지역 차이에 따른 토지 가치를 종전자산감정평가를 통해 다르게 적용받길 원하고 있기 때문이다.

다만, 독립정산제를 택할 경우 경우현, 대치우성1차-쌍용2차와 마찬가지로 제자리재건축이 병행될 수밖에 없다고 전문가들은 입을 모은다. 독립정산제는 30-3번지와 30-2번지가 각각 비례율을 계산하는 구조다. 종전자산감정평가가 서로 다른 기준으로 진행될 경우, 향후 분양받게 될 종후자산감정평가도 위치별 효용을 고려해야 하기 때문에 제자리재건축을 해야 형평성에 어긋나지 않는다.

참고로 30-2번지는 지리적으로 한강과 지하철역에 가깝다. 한강변에 위치해 있는 만큼, 그에 상응하는 일반분양가 책정이 가능해 매출 증진에 유리하다. 30-3번지는 용도지역이 일반상업지역인 만큼, 건축연면적 증가를 통해 매출 상승 도모가 가능하다. 결과적으로 30-3번지, 30-2번지 각각의 대지가 갖고 있는 효용을 통해 사업성 증대를 기대할 수 있다. 

윤종문 대한감정평가법인 본부장은 "향후 조합원들이 분양받게 될 종후자산감정평가를 진행할 때, 한강 조망권 등을 비롯한 위치적 효용을 고려해 감정평가가 진행된다"며 "제자리재건축은 종전자산에 대한 위치적 이용관계를 종후자산에도 반영해 준다는 의미이며, 독립정산제와 제자리재건축이 함께 수반되는 경우가 많다"고 설명했다.