발행일(UPDATE): 2025년 12월 19일 16시 42분
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정비사업 실무를 보면서, 도시및주거환경정비법은 법이나 형법과 달리 개정이 매우 빈번하게 이루어져 지속적인 학습이 필요한 분야임을 매번 생각한다. 대표적으로, ▲상가 조합원의 아파트 분양 여부 ▲재개발 사업에서 '주거이전비·이주정착금·이사비 지급'이 명도 의무보다 앞서는지 ▲조합이 현금청산자에게 사업비 청구가 가능한지 등이다. 필자는 해당 법률 사건을 맡을 때마다 변화의 흐름에 놓여 있다고 자부한다. 최근 실무적으로 중요한 쟁점사항이 있었다. 분양 미신청자에 대한 매도청구 진행시, 매매계약이 성립된 것으로 의제되는 시점(이하 ‘매매계약 체결 의제일’)과 관련 있다. 재건축 사업에 찬성하지 않는 토지등소유자는 ① 조합설립(또는 사업시행자 지정)에 동의하지 않거나 ② 분양신청을 하지 않거나 ③ 분양계약을 체결하지 않는 방식으로 재건축 사업에서 이탈할 수 있다. 이 경우 조합(또는 사업시행자)은 매도청구권을 행사해, 해당 토지등소유자의 부동산을 강제로 취득하여 사업을 계속 추진하게 된다. 매도청구소송은 ① 조합설립에 동의하지 않은 자에 대한 매도청구 ② 분양신청을 하지 않은자(분양철회자, 분양신청 불가자, 분양대상 제외자 포함)에 대한 매도청구, ③ 분양계약 미체결
용산역 일대를 품은 정비창 전면1구역이 사업 추진 과정에서 가장 중요한 시공파트너 선정을 위한 공식 행보에 착수했다. 현재 대형 건설사들의 러브콜이 전해지는 가운데 정비창 전면1구역이 올해 첫 경쟁입찰 사업지로 존재감을 드러낼지 이목이 집중된다. 통상 수의계약보다 경쟁입찰이 성사되어야 유리한 사업조건을 제안받을 수 있는 탓에, 정비창 전면1구역 조합원들의 기대감도 높아지는 분위기다. 11일 정비업계 따르면 용산정비창 전면1구역 조합은 현재 시공사 선정을 위한 1차 입찰공고를 진행 중이다. 현장설명회는 총 8개사가 입찰안내서를 수령해 갔으나, 실질적으로 수주의향을 갖고 적극적 면모를 나타내고 있는 곳은 HDC현대산업개발과 포스코이앤씨다. 총 공사비 예정금액은 9,557억원으로 건축연면적을 감안한 평당 공사비는 960만원이다. 별도로 입찰참여의향서 없이, 입찰제안서만 4월 15일까지 제출하면 된다. 정비창 전면1구역은 용산국제업무지구와 맞닿아 있는 복합개발(주거+업무+상업) 사업지다. 아파트를 짓는 일반적인 유형의 재개발·재건축과는 성격이 다르다. 주거시설을 지어 분양하는 것에서 한 단계 더 나가아, 업무용·상업용 시설에 대한 충분한 이해도가 수반되어야 한다고
핵심사업장으로 손꼽히는 반포미도1차와 서빙고신동아, 성수3구역 등이 현상설계 공모를 진행한다. 지난 2023년 압구정 재건축 단지에서 치열하게 펼쳐졌던 정비사업 내 '설계경쟁'이 연달아 재현될 분위기다. 이미 올해 한 차례 한남하이츠에서 경쟁입찰이 성사됐다. 설계사도 시공사와 마찬가지로 홍보·마케팅 비용 차원에서 적잖은 부담을 느끼지만, 수익성·상징성을 고려한 입찰경쟁은 불사할 것으로 업계는 보고 있다. 10일 정비업계 따르면 반포미도1차 재건축 추진위원회는 이달 14일(금) 설계사 선정을 위한 현장설명회를 개최한다. 예정 설계금액은 총 85억원으로, 건축연면적 1㎡당 적정 단가가 책정됐다. 응모작품 접수는 오는 5월 8일(목)까지다. 주민총회에서 예비 조합원들이 직접 당선작을 뽑을 예정이다. 해당 사업장은 주민들의 단합력에 기초해 신속한 추진위원회 설립을 마쳤고, 연내 조합설립인가를 목표로 사업 속도에 박차를 가하고 있다. 반포미도1차에 수주의향을 타진하고 있는 대형 설계사는 해안건축과 디에이건축, 희림건축이다. 세 곳 모두 국내 내로라하는 설계업체로, 2년 전 압구정 재건축 단지에서 시공사 못지않은 치열한 경쟁을 선보인 바 있다. 그 결과, 해안건축과 희
압구정5구역이 목전에 둔 정비계획(안) 결정고시를 차분하게 기다리고 있는 가운데, 정기총회를 열어 원활한 사업 추진을 위한 예산(안) 의결을 매듭지었다. 작년 초 선출된 2기 집행부는 정비계획(안) 수립을 위한 인허가 절차에 매진해 왔고 조만간 그 결실을 볼 것으로 업계는 내다보는 분위기다. 정비계획(안) 결정고시를 기점으로 연내 시공사 선정과 통합심의 준비에도 추진 동력이 붙을 것으로 관측된다. 8일 정비업계 따르면 압구정5구역 재건축 조합(안양호 조합장)은 이날 진행된 2025년 정기총회를 열어, 조합원 20% 이상의 직접 참석을 필요로 하는 예산(안)을 통과시켰다. 통상 정비사업 조합은 매년 이맘때쯤 정기총회를 열어 사업비·운영비 예산(안)을 조합원들로부터 의결받는다. 이날 총회는 안건 의결 외에도 건축설계 방향성과 향후 시공사 선정 일정, 대지권 지분 정리작업 등과 관련 보고도 상세하게 이뤄졌다. 집행부를 비롯한 협력업체는 시간에 제약을 두지 않고 모든 조합원들의 질문 하나하나에 적극적으로 대응했다. 해안건축은 인허가청의 가이드라인을 최대한 수용하되, 조합원들의 이익을 극대화할 수 있는 방향으로 설계(안)을 만들었다. 조합원들의 한강조망권을 최대 확보
재건축을 진행할 때, 조합설립인가를 위한 동별 동의요건이 상가에 한해 완화된다. 상가 역시 주택과 마찬가지로, 기존에는 과반수 이상의 동의가 필요했다. 하지만 대통령령에 한해 구분소유자가 늘어났을 경우 3분의1로 완화 가능한 방향으로 입법 예고가 이뤄진 상황이다. 7일 법조계 따르면 국토교통부 주택정비과는 이달 21일(금) [도시및주거환경정비법 시행령] 개정안 입법을 예고했다. 정비사업 활성화 목적으로 ▲재건축 안전진단 제도개선 ▲조합설립 동의요건 규제완화 ▲조합설립 동의 및 총회 의결 등에 전자적 방법 도입 등이 핵심이다. 이중에서 업계 관심을 모으는 부분은 '재건축 조합설립 동의 요건'이다. 추진위원회가 조합을 설립할 때, ▲주택단지 내 각 동별 동의를 50% 이상 ▲주택단지 전체 구분소유자의 70% ▲토지면적의 70% 이상 동의가 필요하다. 다만, 상가(복리시설)는 대통령령으로 정하는 경우에 한해 3분의1 이상만 받아도 되는 것으로 허들이 낮아졌다. 국토교통부가 입법예고한 내용에 따르면, 동별 동의요건은 투기 수요의 유입을 막기 위해, 정비사업의 진행 또는 예정을 고시·공고한 이후 시·도지사가 따로 정하는 날 등의 다음날부터 조합설립인가 신청일까지 구분
신당10구역이 입찰계획서를 수정해 시공사 재선정에 나선다. 앞서 삼성물산에 수주의향 여부를 타진했으나 양측의 공사비 예정가격 수준이 맞지 않아 없던 일이 됐다. 건설사가 원하는대로 공사비 상향 조정이 이뤄질 경우 조합원 분담금에 적잖은 영향을 미칠 수 있다는 판단도 작용했다. '신속통합기획 1호' 상징성을 지닌 신당10구역이 중요 분수령에 놓인 가운데 상반기 내 시공사 선정이 가능할지 귀추가 주목된다. 6일 정비업계 따르면 신당10구역 재개발 조합(이창우 조합장)은 최근 대의원회를 열어 시공사 선정을 위한 입찰지침 수정(안)을 가결했다. 건설사 간 공동사업단 구성을 허용하는 내용으로 수정됐다. 총 공사금액과 입찰보증금 등 다른 조건은 기존과 동일하다. 신당10구역은 지난해 시공사 선정에 착수했지만 1차·2차 입찰공고 모두 유찰됐다. 유찰 이후 삼성물산을 찾아갔지만 공사비 예가를 두고 입장차를 나타내며 최종 무산됐다. 입찰공고문 상, 총 공사금액은 약 6,220억원이다. 건축연면적(247,624㎡)을 감안한 평당 공사비는 830만원이다. 해당 사업장에 오래 전부터 수주의향을 타진해 온 곳은 HDC현대산업개발과 GS건설이다. 특히, GS건설은 지난 2005년부
재건축에서 분양을 신청하지 않은 소유주는 관리처분계획(안) 고시일 다음 날부터 90일 이내 조합과 손실보상 협의를 진행한다. 협의가 성사되지 않을 경우, 그 기간의 만료일 다음 날부터 60일 이내 매도청구소송을 제기할 수 있다. 하지만 분양을 신청하고 계약을 체결하지 않은 소유주는 조합 정관에 따라 현금청산자 지위가 인정된다. 도시및주거환경정비법에선 별도 규정이 없다. 대법원은 분양계약 기간 내 계약을 체결하지 않을 경우, 그 권리를 현금으로 청산하겠다는 의지로 봤다. 토지등소유자가 분양계약 체결을 거절하는 방법으로 사업에 불참할 수 있는 기회를 부여한 것으로 본 것이다. 이에, 조합에서도 정관을 통해 분양계약 미체결자는 분양 미신청자의 규정을 준용한다고 규정해 놓고 있다. 이때, 현금 청산금 지급 의무는 최초 분양계약 체결 기간 종료일 다음 날 생긴다. 조합이 사업성이 좋지 않아 분양계약 체결 기간을 계속해서 연장할 경우, 분양계약 미체결자는 조합을 상대로 청산금 지급 청구의 소를 제기할 수 있다. 최초 분양계약 체결 기간 종료일 다음 날 조합원의 지위를 상실했고, 현금청산자가 됐기 때문이다. 하지만 조합이 청산금에서 정비사업비를 공제해야 한다고 주장하는
방화뉴타운 소속인 방화6구역이 신속한 사업추진을 위한 토대를 마련했다. 이주완료 후 3년째 착공에 들어가지 못한 가운데, 삼성물산 선정을 전환점으로 속도감 있는 모습을 보일 수 있을지 관심이 쏠린다. 삼성물산은 올해 한남4구역을 시작으로, 송파구 대림가락과 방화6구역 등을 연달아 수주하며 포트폴리오 구축에 있어 광폭 행보를 보이고 있다. 1일 정비업계 따르면 방화6구역 재건축 조합(하승현 조합장)은 이날 시공사 선정을 위한 임시총회를 열어 삼성물산을 선정했다. 행정을 총괄하게 될 정비업체는 J&K도시정비가 합류했다. 시공사의 금번 프로젝트명은 래미안 엘 라비네(RAEMIAN EL RAVINE)다. 삼성물산은 정비계획(안)의 경미한 수준 범위 이내에서 특화설계(안)을 제안했다. 조합 사업비 전액을 책임 조달해 안정적인 사업 추진을 지원할 계획이다. 외관 특화를 위한 커튼월룩 면적은 원안(714㎡) 대비 6배 늘어난 4,000㎡로, 단지 내 녹지공간(중앙광장) 역시 종전 대비 2배 커진 5,000㎡로 구성했다. 스카이 라운지 층고는 종전 약 3.5m에서 약 8m로 늘려 개방감을 확보했다. 이밖에도 삼성물산은 업계 최고 신용등급(AA+)을 바탕으로 한 사업
"조합원 10분의1 이상 발의요건을 채우기는 상당히 쉽죠. 특히, 조합원 수가 적은 곳은 더더욱 그렇습니다. 사실관계 왜곡으로부터 시작된 소문들이 일파만파 퍼질 경우, 사업 추진 과정에서 상당한 애를 먹습니다. 물론 집행부의 돌이킬 수 없는 잘못이 분명하다면, 그에 맞는 책임을 져야 합니다. 하지만 시공사 경쟁입찰을 성사시키지 못했다는 이유 등으로 조합원 분들이 해임총회를 운운할 때마다 힘든 건 사실입니다." 최근 현장에서 만난 조합 임원들의 공통된 의견이다. 도정법 상 조합원 10분의1 이상 발의가 있을 경우, 현 집행부 임원들의 해임과 직무정지 안건을 상정할 수 있다. 사업 추진 과정에서 생긴 불만이 해임총회 발의로 귀결되는 경우가 잦아지고 있다. 이에, 무분별한 해임총회 남발을 방지하고 꼭 필요할 때만 발의 가능한 수준으로 '법 개선'이 필요하다는 의견이 나온다. 물론 건강한 견제 및 감시의 역할을 수행할 수 있다는 의견도 존재한다. 최근 상계뉴타운에 위치한 상계2구역은 조합장 해임총회 이후 '임시 조합장'이 선임됐다. 법원은 김수진 변호사(서울변호사협회 부회장)를 상계2구역 정상화를 위한 인물로 택했다. 임시 조합장의 임기는 신임 집행부 선출까지다.
용적률 기로에서 고심을 거듭하던 흑석11구역이 결국 '속도'를 택했다. 서울시 제안을 수용해 용적률을 올리더라도, 용적률 상향조정에 따른 매출 증진보다 비용 지출 측면에서 잃을 게 더 많다는 판단을 한 것이다. 정비계획(안)과 건축설계(안)을 다시 인허가 받아야 하기에, 이 과정에서 빚어질 수 있는 사업 지연 역시 우려했다. 흑석11구역은 조합원들의 의견에 따라 후속 절차를 밟아나갈 것으로 보인다. 26일 정비업계 따르면 흑석11구역 재개발 조합(최형용 조합장)은 이달 27일(목) 이사회를 열어 사업시행계획(안) 변경을 위한 총회 개최 여부를 의결한다. 금번 사업시행계획(안)은 용적률 202%의 정비계획(안)을 토대로 진행한다. 흑석11구역은 조합원들을 대상으로 최근 두 차례 설명회를 개최했고, 용적률(202% 혹은 250%) 선택을 위한 설문조사 작업에 착수했다. 의결권 가진 조합원(678명) 중 설문조사에 참석한 이는 509명이다. 이중 436명이 기존 용적률(202%)대로 사업을 추진하자고 투표했다. 투표자의 약 86%에 해당하는 수치다. 용적률 250%를 찬성한 조합원은 64명에 그쳤다. 금번 설문조사 결과는 속도감 있는 사업전개를 통해 연내 착공과
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