송파구 삼전동 모아타운이 연초부터 거센 움직임을 나타내는 가운데 이번 달 사업설명회에서는 추정 비례율을 공개해 업계 관심이 모아진다. 지난 달 사업설명회에서 토지등소유자들이 궁금해 했던 개략적인 사업성(비례율·추정분담금 포함)을 알리는데 설명회 초점이 맞춰졌다. 노후화된 저층 주거단지를 통일감 있게 개발할 수 있는 기회이지만, 일각에선 면밀한 사업성 검토가 필요하다는 신중론도 제기되고 있는 형국이다.

23일 정비업계 따르면 삼전동 모아타운 추진준비위원회는 부동산 PM(Project Management)사인 ㈜키라에셋과 함께 지난 22일 오후 2시 송파구민회관에서 사업설명회를 성료시켰다. 토지등소유자 450여명 가량이 참석한 가운데 프레젠테이션 발표는 전원재 ㈜키라에셋 대표가 진행했다. 설명회는 ▲모아타운 혜택 ▲삼전동 모아타운 사업성 분석 ▲삼전동 모아타운 핵심과제 및 대응방안 등이 핵심 내용으로 소개됐다.

관심을 모았던 섹션은 단연 구역별·희망평형별 추정분담금 산출 내역이었다. ㈜키라에셋은 삼전동 상단 모아타운을 총 5개 구역의 가로주택정비사업으로 나눠 추정 비례율을 산출했다. 각 구역별로 나온 추정 내역은 ▲A-1구역(139%) ▲A-2구역(139%) ▲A-3구역(143%) ▲A-4구역(146%) ▲A-5구역(135%) 등이다. 통상 비례율이 100%를 넘으면 사업성이 좋다고 여겨진다.

조합원들의 권리가액은 본인들이 소유한 종전자산평가에 비례율을 곱한 값이다. 희망 평형대별 조합원 분양가에서 권리가액을 제한 금액이 (+)면 추가분담금을, (-)면 환급금을 돌려받게 된다. 일례로 사업성이 가장 높게 평가된 A-4구역 내 주택(종전자산평가 4억원)을 보유하고 있다면, 조합원 권리가액은 종전자산평가(4억원)에 비례율(146%)을 곱한 5억8,4000만원이 된다.

향후 조합원 분양가로 ▲15평형(6.95억원) ▲20평형(9.5억원) ▲34평형(15.76억원)을 가정한다면, A-4구역 내 주택(종전자산평가 4억원) 보유자가 15평형을 선택하게 된다면 1.1억원의 추가분담금을 내야 한다. 34평형을 받길 원한다면 추가분담금으로 약 10억원을 내야 한다. 물론 앞서 언급한 종전자산평가금액과 비례율, 조합원 분양가 등은 모두 추정치다. 가정을 어떻게 하느냐에 따라 달라지며, 실제 사업을 진행할 때에도 계속 바뀔 수밖에 없다는 점을 인지해야 한다.

추진 준비위원회와 ㈜키라에셋은 삼전동 상단 모아타운의 핵심과제로 4가지(테마형 아파트단지·건축협정·대기업형 신제품 개발절차·상가 활성화 방안)를 손꼽았다. 핵심은 단지 컨셉을 잘 잡아 그에 맞는 건축설계를 진행하겠다는 것이다. 또한 구역 간 공동 건축협정이 필요하지만 아직 국내에선 사례가 많지 않기 때문에, 독립정산과 결합정비 등의 유사사례를 응용해서 모아타운을 기획해 나가겠다고 부연했다.

설명회가 진행되는 동시에 토지등소유자 조사와 동의서 징구도 병행됐다. 삼전동 상단 모아타운 준비위원회는 올해 수시공모와 주민제안을 투트랙으로 준비할 예정이다. 수시공모는 주민동의율 30%를 필요로 하며, 주민제안은 사업시행구역별로 토지 면적의 66.7% 이상 동의가 필요하다. 모아타운 수시공모에서 선정되지 않을 가능성도 고려해, 플랜b 형태로 주민제안 동의서도 함께 걷고 있다는 게 준비위원회 측 설명이다.

모아타운은 '빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법'을 따르며, 지난해부터 저층주거지의 새로운 정비모델로 오세훈 서울시장이 드라이브를 걸고 있는 정비사업이다. 지난해에는 구청에서 관할 자치구 내에서 후보지를 물색해 신청했으나, 올해부터는 주민들이 사업에 대한 충분한 이해도를 갖고 자발적으로 참여할 수 있게끔 제도가 바뀐 상황이다. 모아타운 후보지로 선정됐지만 추진 주체가 없어 사실상 방치되고 있는 곳들이 있어서다.

업계 관계자는 "수시공모와 주민제안을 위한 동의율을 모은다 하더라도, 결국 가로주택정비사업 조합설립인가를 위한 동의율(80%)을 확보할 수 있느냐 여부가 관건"이라며 "여러 개 구역이 통합 형태로 진행해야 공사비도 절감할 수 있고, 여러 모아타운 혜택을 활용할 수 있을 것으로 예상되는 만큼 주민들 간 충분한 공감대가 형성되지 않고선 진도를 빼기 힘든 사업이라는 점도 알아야 한다"고 설명했다.