풍납동 모아타운 대상지가 후보지로 선정된 지 1년 7개월이 지난 가운데, 작년 7월에 이어 다시 한번 모아타운 관리계획(안)을 공개했다. 사업시행구역(가로주택정비사업)을 기존 4개에서 2개(1구역·2구역)로 줄인 부분이 가장 큰 변화다. 1구역과 2구역을 특별건축구역으로 지정하며, 통합 지하주차장을 설치할 수 있는 방향으로 개발계획이 수립됐다. 통합 지하주차장을 설치하려면, 2개 조합이 건축협정을 맺어야 한다.

22일 정비업계 따르면 서울주택도시공사(SH공사)는 최근 풍납동 모아타운 관리계획(안) 수립을 위한 주민설명회를 개최했다. 모아타운 관리계획(안)을 수립한 용역사는 인토엔지니어링이며, 공공시행자는 SH공사다. 핵심 내용은 ▲조망가로 특화경관지구 미적용 ▲모아주택 사업구역 4개→2개 ▲문화재보호구역에 따른 앙각규정을 적용받는 지역은 공동주택을 짓는 대신 기반시설제공(용적률 확보) 용도로 활용 등이다.

풍납동은 문화재(풍납토성) 보호구역과 조망가로(올림픽로변) 특화경관지구로 묶여 있는 탓에 건축물 고도제한을 받는 곳이다. 먼저, 풍납토성이 근방에 위치해 있어, 문화재 보호구역 경계 지표에서 7.5m 높이를 기준으로 앙각 27도선에 따라 건축물을 지어야 하는 규제를 받고 있다. 추가적으로 조망가로(올림픽로변) 특화경관지구로 지정돼 있어, 올림픽로변에서 18m 이내에는 건축물을 6층까지밖에 짓지 못한다.

하지만 조망가로 특화경관지구는 미적용을 하게 됨에 따라, 작년 7월 설명회(최고 높이 17층)보다 3층을 더 올릴 수 있게 됐다. 정비기반시설 기부채납을 통해 용적률도 250%를 초과해 사용할 수 있는 방향으로 변경됐다. 물론 용도지역 종상향이 이뤄진 것은 아니기에, 용적률 인센티브만큼 정비기반시설(공원 등)을 기부채납하고 공공임대주택을 지어야 한다. 예상되는 주택공급 물량은 약 930세대다. 조합원·일반분양은 836세대, 공공임대주택은 94세대다.

대상지 기초현황조사에 따르면, 전체 건축물(263개동) 중에서 노후화된 건축물 수(220개)는 전체 약 84%로 집계됐다. 주택 유형별로 살펴보면 ▲단독주택(195개) ▲공동주택(14개) ▲근린생활시설(50개) ▲노유자시설(1개) ▲업무시설(1개) ▲의료시설(1개) 등으로 구분된다. 300㎡ 이하의 소규모 필지는 약 87%에 달한다. 도시계획상으론 제2종일반주거지역과 제2종일반주거지역(7층이하)의 비율이 각각 89%, 11%다. 구역면적은 46,870㎡다.

모아주택은 여러 개의 소규모 필지를 공동 개발하는 개념이다. 이와 같은 블록단위의 모아주택을 지역단위로 모아, 지역 내 필요한 정비기반시설(주차장·공원·도로 등)을 확보하는 사업이 모아타운이다. 서울시는 모아주택 활성화를 위해, 2종(7층이하)일반주거지역 내 최고층수를 15층까지 완화시켜주고 필요할 경우 용도지역도 상향시켜줄 예정이다.