모아타운 1차 후보지인 풍납동이 서울주택도시공사(이하 SH공사)가 참여하는 공공관리 시범사업을 추진하고 있다. 문화재 보호구역에 따른 앙각규정과 경관지구로 인한 건축물 높이제한이 있어 향후 사업을 진행하는 과정에서 이러한 핸디캡을 극복할 수 있을지 관심이 쏠린다. 최고층수는 17층으로 계획돼 있다.

28일 정비업계 따르면 서울시·송파구청·SH공사는 이달 20일(목) 풍납동 모아타운 관리계획(안) 수립을 위한 사업설명회를 개최했다. 도시계획업체인 인토엔지니어링이 프레젠테이션(PT) 발표를 맡았다. 풍납동은 역사문화환경 보존지역과 조망가로 특화경관지구로 지정돼 있어 건축물을 지을 때 층수가 제한된다. 이날 설명회도 2가지 건축물 규제 상황을 토대로 진행됐다.

풍납동 모아타운 대상지는 풍납토성(국가지정문화재)과 인접해 있는 문화재 보호구역에 속한다. 풍납토성은 백제 시대 초기 한강변에 흙으로 쌓은 평지성이다. 풍납토성 근방은 보존구역(Ⅰ·Ⅱ)과 관리구역(Ⅲ·Ⅳ·Ⅴ)으로 구분되며, 모아타운 대상지는 외곽 권역(Ⅴ)에 포함된다. Ⅴ권역은 토성 인접지역과 백제 우물지 등 백제시대 유구가 확인된 지역으로, 보호구역으로부터 외곽 100~150m 이내 지역이 해당한다.

서울특별시 문화재 보호조례 제19조 및 별표2(문화재 주변 건축물 높이기준)에 따르면, 4대문 밖의 국가지정문화재 및 서울시지정문화재가 근방에 있을 경우 보호구역 경계 지표에서 7.5m 높이를 기준으로 앙각 27도선에 따라 건축물 높이 제한을 받는다. 풍납토성에서 올림픽로 쪽으로 층수가 조금씩 올라가는 그림을 그려볼 수 있다. 다만, 대상지는 조망가로 특화경관지구까지 지정돼 있어 대로변 쪽으로는 6층까지밖에 못 올린다.

서울특별시 도시계획 조례 제44조의2(조망가로 특화경관지구안에서의 건축제한)에 따르면, 위락시설은 건축이 금지되며 건축물의 높이는 6층 이하로밖에 짓지 못한다. 서울시 건축심의와 경관심의를 거쳐 경관상 지장이 없는 경우에 한해 8층까지 가능하다. 결론적으로 풍납동 모아타운 문화재 보호구역과 조망가로 특화경관지구 적용을 받고 있다. 대상지 면적은 약 46,687㎡로 천호역(5·8호선)에서 반경 약 500m 내로 인접해 있다.

대상지 기초현황조사에 따르면, 전체 건축물(263개동) 중에서 노후화된 건축물 수(220개)는 전체 약 84%로 집계됐다. 주택 유형별로 살펴보면 ▲단독주택(195개) ▲공동주택(14개) ▲근린생활시설(50개) ▲노유자시설(1개) ▲업무시설(1개) ▲의료시설(1개) 등으로 구분된다. 300㎡ 이하의 소규모 필지는 약 87%에 달한다. 도시계획상으론 제2종일반주거지역과 제2종일반주거지역(7층이하)의 비율이 각각 89%, 11%다.

대상지는 기존 가로 체계 및 사업 가능한 규모를 감안해, 4개 사업시행구역이 설정될 것으로 보인다. 4개 가로주택정비사업장은 ▲B-1(4,494㎡, 51세대) ▲B-2(16,953㎡, 83세대) ▲B-3(11,509㎡, 60세대) ▲B-4(12,353㎡, 63세대)며, 풍납동 주민센터는 존치구역으로 남는다.

서울시와 SH공사는 모아타운 업무 대행 계약을 체결하며, SH공사 참여 공공관리 모아타운 시범사업을 추진하고 있다. 시범사업지로 선정된 곳은 모아타운 대상지 67곳 중에서 7곳으로, ▲도봉구 쌍문동 524-87 일원 ▲도봉구 쌍문동 494-22 일원 ▲송파구 풍납동 483-10 일원 ▲성북구 석관동 334-69 일원 ▲성북구 석관동 261-22 일원 ▲노원구 월계동 534 일원 등이다. 풍납동은 올해 3월 SH공사 시범사업지로 선정됐다.

SH공사의 역할은 ▲지역현황 분석 및 주민설명회 등 의견 수렴 ▲주민 동의시 공동사업시행 추진 ▲모아주택 개별 조합설립을 위한 각종 행정지원 ▲관리계획(안) 수립 참여 및 지원 등으로 요약된다.