최근 신반포2차에서 상가 소유주가 주택을 받기 위해선 조합원 전원의 동의가 필요하다는 판결이 나옴에 따라, 재건축 사업에서 '상가' 이슈가 급부상하고 있다. 대부분의 재건축 단지는 동일한 필지 안에 상가를 포함하고 있다. 재건축 초기 단계에서 상가 소유주들과 협의가 무산될 경우, 조합설립인가를 위한 동별 동의요건을 아예 충족하지 못하게 된다. 그렇다면 조합설립인가를 영원토록 받지 못하는 것일까?

결론부터 말하자면, 상가 소유주들의 동의 없이도 '조합설립인가'는 가능하다. 법에 명시돼 있다. 도시및주거환경정비법 제67조(재건축 사업의 범위에 관한 특례) 제1항에 따르면, 추진위원회는 조합설립 동의요건을 충족시키기 위해 필요한 경우, 주택단지 안에 포함된 상가동의 토지면적을 분할할 수 있다. 동별 동의율(50% 이상)을 맞추지 못한 상가를 구역계에서 제외하는 '공유물 분할 소송'을 제기하면 된다.

인허가권을 쥔 관청은 추진위원회로부터 공유물 분할 소송을 제기했다는 증명서류를 받으면, 조합설립인가를 내줄 수 있다. 동별 동의요건을 맞추지 못했더라도 말이다. 이때, ▲상가 소유자가 전체 소유주의 10% 이하여야 함 ▲토지분할선은 상가동에 겹쳐지지 않아야 함 ▲건축법에 의거, 상가동은 대지 2m 이상의 도로와 접해야 함 등의 3가지 요건을 갖춰야 한다. 그래야 최종적으로 조합설립인가를 받을 수 있다.

결국 상가 소유주와의 초기 협상에 진척이 없더라도, 아파트 소유주들만 일단 재건축을 진행할 수 있다. 대부분 협의는 재건축 진행이 어느 정도 됐을 때, 합의가 이뤄지곤 한다. 개포주공6·7단지는 지난 2023년 11월 임시총회에서 '상가 합의서'를 의결했다. 조합설립인가(2021년 1월) 이후에 합의가 이뤄진 셈이다. 개포주공6·7단지는 상가가 구역계 중앙에 위치해 있어 제척하고 갈 수 없기에, 상가와의 협의를 이끌어낼 수밖에 없었다.

개포우성6차도 지난 2023년 12월 강남 동산교회에서 조합설립을 위한 창립총회를 개최했다. 이듬해 4월 강남구청으로부터 조합설립인가를 받았다. 개포우성6차는 아파트와 상가가 1개 필지로 묶여 있기 때문에, 마찬가지로 공유물(토지) 분할 소송을 통해 사업을 추진하고 있다. 상가와는 언제든 합의 하에 함께 진행할 수 있다. 물론 최근 신반포2차 판결로 인해 '상가 이슈'는 당분간 관심이 계속 집중될 전망이다.

물론 여의도 대교처럼 주택과 상가의 필지가 나뉘어져 있는 사례도 존재한다. 대교는 정비계획(안)을 수립하는 과정에서 독립 필지로 되어있는 A·B상가를 구역계에서 제척하고 사업을 추진해 왔다. 향후 사업을 진행하는 과정에서 상가와의 통합재건축이 필요하다고 판단되면, 구역계 편입을 도모할 수 있다. 물론 조합과 상가 소유주들 간의 합의가 전제되어야 한다. 

박은경 부산지사장(법무법인 현)은 "통상적으로 상가 소유주를 대상으로 한 공유물 분할 소송은 조합설립인가를 위한 현실적인 절차로, 상가 소유주들과의 원만한 협의를 통해 합의를 이뤄 소를 취하하는 경우가 많다"며 "조합설립인가 후 합의 쟁점사항은 '아파트 공급'이었던 만큼, 최근 신반포2차 판결 여파로 각 사업장마다 처한 여건에 따라 사업추진의 방향성이 달라질 것으로 본다"고 설명했다.