발행일(UPDATE): 2025년 12월 14일 11시 39분
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업계 1위와 3위의 맞대결로 치러진 개포우성7차의 시공권 향방이 조만간 결정되는 가운데, 양사 모두 막판 조합원들의 표심잡기에 집중하고 있다. 대우건설은 총회를 앞둔 상황에서 조합원들에게 그간의 재건축 히스토리를 엿볼 수 있는 소책자를 건넸다. 수주를 위한 1,865일간의 여정이 기록돼 있는 소책자를 통해 오랜 기간 철저한 준비로 사업에 임해 왔다는 점을 보여주기 위한 목적으로 풀이된다. 23일 정비업계 따르면 대우건설은 지난 2020년 7월 추진준비위원회 시절부터 개포우성7차 수주를 염두한 홍보 목적의 교류를 시작했었다고 밝혔다. 정비계획(안) 입안부터 결정고시, 조합설립인가 등 해당 사업장의 타임라인에 맞춰 써밋 브랜드의 리뉴얼 작업에도 착수했다. 대우건설은 써밋을 선보인지 11년 만에 전면 리뉴얼을 단행했고, 그 결과물을 처음 선보일 장소로 개포우성7차를 택했다. 개포우성7차는 입지적 경쟁력과 양호한 사업성으로 인해, 업계에선 경쟁입찰이 기정사실화된 사업장으로 여겨졌다. 리뉴얼을 단행한 브랜드를 수의계약 현장이 아닌 경쟁입찰 사업장에 접목하기로 결정한 배경에는 '오랜 준비'에서 내재된 자신감에서 비롯됐다는 분석이다. 대우건설은 1차 입찰제안서를 마감하기 3주 전에 선제적으로 출사표를 던졌다. 경쟁해야 할 상대방이 어떤 회사가 될지 불분명한 상황에서 이미 결정을 마쳤다. 김보현 대우건설 대표는 3차례나 현장을 방문하며 이례적인 행보로 주목받았다. 입찰제안서를 제출하기 전, 단지를 방문해 조합원들과 직접 만나는 소통의 시간을 자처했다. 김보현 대표는 1차 합동홍보설명회에서 11년만에 재단장을 마친 '써밋'의 프리미엄 기준을 가장 충족시킬 수 있는 사업장이 개포우성7차였음을 설명했다. 가장 분명하게 브랜드를 보여줄 수 있는 공간임을 확신했기에 무거운 책임감을 갖고 참여했음도 밝혔다. 대우건설은 오랜 기간 준비한 사업조건과 특화설계(안)이 담긴 입찰제안서로 확실한 랜드마크 사업장을 만들겠다는 점을 약속했다. 최근 정비업계 경쟁 트렌드의 중심에 '금융'이 있음을 감안해, 조합의 필수사업비 조달금리로 'CD+0%'를 제안했다. 가산금리를 제로(0%)로 책정한 건, 업계 우량의 신용등급을 가진 삼성물산보다 경쟁우위를 점하기 위한 파격적 조건이다. 분담금 납부 방법과 시점 역시 조합원들에게 유리하게 구성됐다. 통상 수요자금융조달로 진행되는 것과 달리, 개포우성7차는 이자 부담 없이 분담금 납부를 늦출 수 있다. 납부 시점도 입주 6년 뒤까지 뒤로 미룰 수 있기 때문에, 조합원들의 자금 운용을 위한 운신의 폭이 넓어졌다. 공사비 납부 방식도 분양수입금 내 기성불로 결정했다. 조합에 분양수입이 들어왔을 경우, 그 범위 안에서 기성률에 따라 공사비를 지급받겠다는 것이다. 대우건설 관계자는 "삼성과 경쟁해야 하는 시공사 입장에선, 2배 더 나아가 3배 이상 열심히 준비할 수밖에 없다"며 "당사 역시 5년여 넘는 교류를 밀도있게 진행하면서 해당 사업장에 대한 이해도를 높여왔고 금번 입찰제안서에 모든 것을 담을 수 있었다"고 말했다. 이어 "11년만에 시장에 선보이게 될 써밋 브랜드를 통해 개포우성7차가 준공 후 랜드마크 단지로 평가될 수 있도록 가진 역량을 계속해서 투입하겠다"고 덧붙였다.
서울 전역에서 전세사기가 일파만파 확산하면서 서울시가 청년들을 위한 대책안을 강구하고 나섰다. 혹시 모를 사기에 대비해 계약 전후에 필요한 예방법을 안내하고, 법적 배경지식을 통해 안전장치를 마련할 수 있도록 돕는 역할이 주안점이다. 전세사기를 막진 못해도 최소한 위험요소를 걸러 피해를 줄이자는 게 서울시의 강한 의지다. 서울시 주택정책과 전세피해지원팀은 최근 청년들을 대상으로 '전세사기 예방법'을 설명하는 시간을 가졌다. 이번 특강 프로그램은 전세계약 전후 상황과 잔금·이사 후 유의사항에 대해 중점적으로 다뤄졌다. 현장엔 다수 청년들의 참석이 이어졌는데, 전세사기의 심각성을 충분히 체감케 했다. 전세사기는 서울시 자치구별 내에서도 주로 관악구, 강서구, 동작구 등에 집중돼 있다. 80% 이상의 대다수 피해자가 다세대 및 다중주택에 거주하는 2030 세대에 몰려있는 것으로 확인됐다. 전세사기도 유형별로 분류되는데, ▲동시진행(무자본 갭투기) ▲선순위 권리과다 ▲신탁사기(무권계약) ▲계약상 기망 ▲대항력 악용 등이 있다. 91%에 해당하는 대부분이 무자본 갭투기로 다수 주택을 매수 후 임대차 계약을 동시에 체결하거나, 담보·선순위 근저당 설정으로 공매 미배당 등의 피해를 주는 사기로 압축된다. 계약 전에 임차인은 우선 주택 시세와 적정 보증금을 확인해야 한다. 전세가율(전세가격이 집의 매매가격에서 차지하는 비율)을 따져봐야 하는데, 전세가격 비율이 높으면 집이 경매로 넘어갔을 때 전세가격을 돌려받을 가능성이 낮아져 주의가 필요하다. 만약 주택가격이 2억원인데 전세가격이 1.6억원이면 전세가율은 80%로 높은 편에 속하는 셈이다. 따라서 전세가율은 70%를 넘지 않는 것이 좋다. 전세가율 이외에도 '매매가격-선순위 채권'이 '보증금' 보다 높은지 봐야 한다. 만약 보증금보다 작을 경우 온전히 돌려받기 어렵기 때문이다. 예를 들어 경매낙찰금액이 2억원이고 근저당 금액이 1억원인데, 내 보증금이 1.2억원이면 보증금을 모두 받지 못하는 위험이 존재한다. 다음 단계에선 등기부등본을 꼼꼼히 살펴봐야 한다. 해당 서류를 통해 임대인, 저당권자, 임차권자 간의 권리관계를 확인할 수 있기 때문이다. [표제부]에서 부동산 종류와 면적 및 구조 등을 확인할 수 있다. 이어 [갑구]에선 소유자의 소유권 변동 내역과 압류·가압류·경매·신탁 등의 특이사항을 볼 수 있다. 마지막 [을구]에선 소유권 이외의 권리 관계(근저당권, 임차권 등) 기록 열람이 가능하다. 확정일자 부여현황도 매우 중요하다. 다가구주택에 여러 세입자가 각자 다른 시기에 계약하고 살고 있다면, 기존 세입자의 보증금과 전입신고 여부를 확인하고 계약서 특약사항에 명확히 기재하는 것이 안전하다. 여기서 주택임대차보호법의 두 가지 핵심 포인트는 대항력(임차인이 실제로 입주하고 전입신고를 마쳤을 때 생기는 효력)과 우선변제권(후순위 채권자보다 우선 변제받을 수 있는 권리)이다. 이들 모두 확정일자를 받으면 생기는데, 신속히 확정일자를 받고 전입신고 후 실제 입주(점유)까지 마치면 전세보증금을 지킬 수 있는 법적무기가 완성된다. 이외 위반건축물, 신탁된 주택 전세나 업무용 오피스텔 등은 가급적 피하는 게 최선이다. 이들 모두 향후 문제가 발생했을 경우 법적으로 보호를 받기가 어렵기 때문이다. 아울러 현장에서 공인중개사 입회 하에 계약이 이뤄질 때엔 신분증, 등기부등본을 포함해 임대인 혹은 대리인의 인감도장(인감 증명서)이 반드시 필요하다. 공인중개사도 100% 신뢰할 수 없기에, 자격을 확인해봐야 안전하다. 만약 공인중개사의 실수로 사고가 발생한다면 배상책임보험을 통해 일정 한도(최대 2억원)까지 손해를 배상받을 수 있다. 특히 계약서 작성 시 특약사항(하자 등) 작성도 중요하다. 내 보증금이 최우선적으로 보장받을 수 있도록 하는 안전장치라고 보면 된다. 물론 특약은 법적구속력은 없다. 다만 명확한 확인사안인 만큼, 향후 소송 등애서 유리하게 작용할 수 있다. 전세보증보험 보증료에 가입하는 것도 좋은 선택이 될 수 있다. 한편 서울시 기준, 최우선 변제금 현황을 살펴보면 23년 2월~현재 기준으로 우선변제를 받을 임차인의 범위는 1억6,500만원 이하로 책정돼 있다. 문제가 발생하면 5,500만원까지 우선변제를 받을 수 있는 기준인 셈이다. 가급적 해당 금액을 기준으로 임대인과 가격 조정을 하는 게 바람직하다. 서울시 주택정책과 전세피해지원팀 관계자는 "전세사기를 방지하고자 10월부터 '내집스캔' 앱을 제공할 예정"이라며 "내가 들어가 살고자 하는 집의 전체적인 레포트(집의 안전성, 임대인 신용 등)를 분석해 알려주기에 큰 도움이 될 수 있다"고 설명했다.
SH 공공재개발을 추진 중인 응암동101번지 일대가 5개월 만에 달라진 정비계획(안)을 예비 조합원들에게 공개했다. 허용용적률 인센티브 추가 확보를 통해 기부채납 부담을 줄일 수 있는 구조로 설계했다는 평이다. 22일 정비업계 따르면 은평구청·SH의 주관 하에, 최근 응암동101번지(허영자 준비위원장) 일대 공공재개발사업 정비계획(안) 주민설명회가 개최됐다. 이곳의 구역면적은 38,7258㎡로, 용도지역은 제2종일반주거지역(7층)에서 제2종일반주거지역으로 1단계 종상향이 계획돼 있다. 최고층수는 주동기준 36층으로 설정됐다. 정비기반시설의 경우 도로와 공공공지로 이뤄진다. 우선 은평로10길과 응암로34길은 각각 신사지구중심축과 학교연계축으로 설정돼 정비가 진행된다. 공공공지는 향후 주민조사 등을 거쳐 용도가 결정될 전망이다. 용적률 체계는 ▲기준용적률(210%) ▲허용용적률(246.9%) ▲상한용적률(250%) ▲법적상한용적률(299.87%) 등이다. 지난 사전기획(안)과 비교했을 때, 허용용적률 측면에서 많은 변화를 보인다. 기존의 열린단지(5%)와 돌봄시설(5%) 이외에도 ▲BF인증(3%) ▲녹색건축(1.5%) ▲방재안전(5%) 등 허용용적률 확보를 위한 인센티브 항목이 추가된 영향이다. 허용용적률이 증가함에 따라, 상한용적률 확보를 위한 기부채납 부담은 소폭 줄어들었다. 예상되는 계획세대수는 기존과 동일하게 994세대로 나타났다. 조합원·일반분양분은 772세대, 공공임대주택분은 222세대로 분류된다. 조합원·일반분양은 세부적으로 ▲39㎡(13세대) ▲51㎡(21세대) ▲59㎡(352세대) ▲84㎡(258세대) ▲114㎡(128세대)로 나타난다. 의무공공임대수는 122세대로, 모두 60㎡미만으로 지어진다. 국민주택규모인 공공임대와 공공분양은 각각 49세대, 51세대로 산출됐다. 한편 도정법 제9조(정비계획 수립 시 분담금 추산 간소화)의 개정으로, '토지등소유자별 분담금'이 '토지등소유자 유형별 분담금'으로 변경됐다. 종전엔 정비계획에 토지등소유자별로 분담금 추산액과 산출근거가 포함됐지만, 올해 5월부터 추진기간을 단축하고자 유형별로 추산액을 간소화해 안내를 진행하고 있다. 이에 SH 관계자는 분양공고 또는 관리처분계획인가 시 분담금 추산액을 안내하겠다고 설명했다.
건설업 맏형으로 불리우는 현대건설이 국내 재건축의 '최정점'으로 평가받는 압구정에 시공사 지위로 첫 깃발을 꽂을 수 있는 유리한 고지를 점했다. 공사비만 '조(兆)' 단위로 추정되는 사업장인 만큼, 7년 연속 정비사업 수주액 1위 달성에도 청신호가 켜질 전망이다. '압구정 현대'로 통칭되는 인근 단지(1구역·3구역·4구역·5구역·6구역] 내에서의 암암리 보이지 않는 경쟁 관계에서도 앞서나갈 동력을 확보하게 됐다. 21일 정비업계 따르면 압구정2구역 재건축 조합은 현대건설을 우선협상대상자로 선정해 후속 절차에 착수한다. 현대건설은 1차·2차 입찰공고에서 단독 응찰함에 따라 변함없는 수주의지를 내비쳐 왔다. 다음 달 23일(화) 조합원들의 선택을 받기 위한 총회가 예정돼 있다. 압구정2구역은 경미한 변경 수준의 범위 내에서 대안설계(안)을 제안토록 지침을 내렸기에 시공사 선정을 분기점으로 속도감 있는 사업 전개가 가능할 것으로 보인다. 현대건설은 압구정2구역 입찰공고가 개시되는 당일 본사 직원 250여명 정도가 조합원들의 출근길 앞에 도열하며 남다른 의지를 각인시켰다. 압구정 신현대의 계보를 잇는 방향으로 입찰제안서를 준비했고, 1차 때 제출한 입찰제안서는 조만간 조합원들에게 공개될 예정이다. 현대건설의 하이엔드 브랜드(THE H)보다, 지역명인 압구정과 고유 네이밍(현대)을 지키고 싶어하는 정서와 여론을 감안한 컨셉설계(안)도 기대를 키우는 대목이다. 압구정2구역은 가장 먼저 정비계획(안) 결정고시를 받은 직후, 입찰지침서 마련부터 공고까지 '신속·정확'에 주안점을 두고 사업에 임해 왔다. 경미한 변경 수준으로 대안설계(안)을 받겠다고 지침을 만든 것도 사업속도와 궤를 같이 한다. 다음 달 시공사 선정을 매듭짓고, 후속 절차인 '통합심의'에 착수한다는 방침이다. 아직 정비계획(안) 결정고시 전 단계에 놓여있는 이웃 단지들과의 격차를 조금씩 더 늘려나갈 것으로 보인다. 현대건설은 2년 전 압구정TF팀을 꾸렸고, 작년부터 정식 팀으로 승격시켜 운영하고 있다. 단 한 곳의 사업장(압구정)만을 목표로 조직 체제를 구축한 건 건설사 최초다. 이는 현대건설이 한강변 포트폴리오 구축을 오래 전부터 준비해 왔음을 방증하는 대목이다. 래미안 원베일리를 넘어설 반포주공124주구는 2027년 준공을 목표로 착공에 들어간 상황이고, 지난해 여의도 한양과 신반포2차를 시작으로 한강변 재건축 단지 수주에 집중하고 있다. 올 하반기에는 압구정2구역과 성수1구역을 목표 사업장으로 두고 있다. 압구정2구역의 사업 면적은 141,685㎡며, 건축연면적은 790,183㎡다. 최고층수 65층으로, 총 14개동 2,571세대를 짓는 프로젝트다. 압구정2구역은 1982년 준공한 신현대아파트 9·11·12차 3개 단지로 구성돼 있다. 압구정 재건축 단지 내에서도 사업속도가 가장 빠르다.
개포우성4차가 지난 달 실시한 입찰공고를 취소하고, 오는 12월 시공사 선정을 다시 진행키로 결정했다. 사실상 숨고르기를 통해 대형사들의 참여를 적극 독려하겠다는 의지를 대내외에 공표한 행보로 풀이된다. 현장설명회까지 진행한 입찰공고를 취소하고, 약 4개월 간의 재정비를 통해 재입찰에 나선다는 건 다소 이례적인 일로 여겨지는 만큼 업계 관심이 집중되고 있다. 21일 정비업계 따르면 개포우성4차 재건축 조합은 지난 7월 현장설명회에 참석한 4개사(롯데·포스코·HDC현산·제일)에 입찰공고 취소를 안내하는 내용의 '양해 공문'을 발송했다. 조합은 공공지원자인 강남구청의 검토를 득한 후, 도정법과 관련 법령에 따라 시공사 선정 절차에 착수했다. 다만 1차 입찰이 진행되는 과정에서 더 많은 시공사들의 참여를 유도해야 한다는 조합원들의 다양한 의견이 개진됨에 따라 입찰취소가 결정됐다. 개포우성4차는 올해 상반기 시공사 선정을 위한 움직임을 본격화했다. 그 예로 4월 중순부터 입찰참여 의향을 내비친 시공사들에게 사전홍보 기회를 열어줬다. 입찰공고 이후 개별홍보활동이 엄격히 금지된다는 점을 감안, 조합원들이 건설사와 편하게 교류할 수 있도록 장을 열어준 셈이다. 알 권리를 충분히 보장해줘야 한다는 의도 역시 담겼다. 단지 안 홍보관은 ▲포스코 ▲HDC ▲삼성 ▲DL ▲롯데 순서로 운영됐다. 각 건설사 모두 하이엔드 브랜드를 약속함과 동시에, 1:1 세무상담 등 맞춤형 대면 홍보전략을 펼치며 조합원 공략에 적극적이었다. 이후 7월 중순 1차 입찰공고가 나갔고, 1주일 뒤 현장설명회가 열렸다. 사전홍보에 참석한 시공사 중 롯데건설과 포스코이앤씨만이 입찰자격이 주어지는 현장설명회에 참석했다. 현장설명회 결과를 기점으로, 개포우성4차 내부적으론 더 많은 시공사들이 참석할 수 있게끔 미뤄야 한다는 다수 의견이 나왔다. 유효 경쟁입찰 성립 가능성을 높이기 위해선, 대형사들이 더 많이 참여할 수 있도록 입찰을 미뤄야 한다는 공감대가 형성된 것이다. 입찰공고를 취소한 조합의 결정은 다수 조합원들의 의견을 수렴한 결과다. 개포우성4차는 이달 31일(일) 주민설명회를 개최한다. 조합의 협력업체(신한피앤씨·엄앤드이종합건축사사무소·정일회계법인·하나감정평가법인)가 건축계획, 1+1주택 관련 세법, 추정분담금 등을 발표할 예정이다. 개포우성4차는 오는 12월 원점에서 입찰공고를 진행할 예정으로, 이 과정에서 주민참여단을 구성해 절차를 밟아나갈 것으로 관측된다. 입찰공고가 취소됨에 따라 기존 현장설명회에 참석해 입찰 참여자격을 부여받은 4개사의 경우 수주계획에 차질이 불가피해졌다. 또한, 조합의 이번 결정을 두고 더 많은 대형사들이 참여를 검토할 수 있도록 시간을 마련했다는 순기능과 더불어, 사업기간이 늘어질 수 있다는 우려도 제기되는 실정이다. 실제 사업장 수주를 선택하는 건 오롯이 시공사의 몫이기 때문이다. 조합설립인가 이후 핵심 사업장들이 연달아 시공사 선정에 나섬에 따라, 시공사의 선별 수주 전략은 더욱 공고해지는 분위기가 형성되고 있어서다. 당장 올해 하반기를 기점으로 압구정과 성수, 목동 등지에서 시공사 선정을 위한 움직임이 활발해지고 있다. 주요 사업지 간에는 입찰공고 시점을 최대한 맞물리지 않게끔 조정하려는 물밑작업들도 곳곳에서 포착되고 있다. 건설업계 관계자는 "조합원들의 바람은 경쟁 구도를 만들어 더 좋은 제안(사업조건·공사조건·대안설계 등)을 받는 것"이라며 "다만, 경쟁입찰은 조합원들의 바람만으로 이뤄지는 게 아님을 현실적으로 생각해 볼 필요성도 있다"고 말했다. 이어 "건설사의 내부 투자심의는 복합적 요인과 더불어, 다양한 이해관계를 종합적으로 고려해 진행된다"고 덧붙였다.
노량진8구역이 시공사인 DL이앤씨와의 공사비 증액 협상을 종결짓고, 관리처분계획 변경(안) 승인을 위한 수순을 밟고 있다. '아크로' 브랜드 적용을 확정지은 대상지는 영진교회·연세중앙교회와도 원만한 합의점을 도출하는 등 사업 추진에 불씨를 당기고 있는 모습이다. 이주 및 철거를 완료한 상황이라, 연내 착공이 가능할 것으로 전망된다. 21일 정비업계 따르면 노량진8구역 재개발 조합은 최근 관리처분계획(안) 변경을 위한 총회를 개최해 상정된 안건들을 순차적으로 처리했다. 이번 총회에선 시공사 도급계약변경(안)에 대한 내용이 심도있게 다뤄졌다. 또 종교시설(영진·연세중앙) 두 곳과의 이주비·보상금에 대한 협의 진행사항도 조합원들에게 안내됐다. 우선 조합은 기존 592만원에서 816만원으로 공사비를 증액하기로 시공사와 합의를 봤다. 프리미엄(아크로) 브랜드에 맞는 설계변경 차원에서 공사비 조정이 이뤄진 것이다. 공사기간은 착공필증 교부 완료 이후 44개월로 맞춰졌다. 실착공 이후엔 물가변동으로 인한 계약금액의 조정은 없다. 관리처분계획 변경(안)을 살펴보면, 노량진8구역의 구역면적은 55,598㎡로 용도지역은 제2종일반주거지역을 유지한다. 최고층수는 29층으로 계획이 잡혔다. 재건축을 통해 예상되는 주택공급물량은 987세대다. 세부적으로 ▲60㎡이하(435세대) ▲60~85㎡이하(488세대) ▲85㎡초과(64세대) 등으로 구성된다. 이중 임대주택(172세대)은 모두 36㎡부터 59㎡까지 중소형평형으로 배치됐다. 추정비례율은 현재 116.45%로 나타났다. 이는 총수입(1조122억원)에서 총지출(7,214억원)을 빼고 난 뒤, 종전자산평가액(2,497억원)을 나눈 값이다. 올해 4월 조합원 재분양신청 시와 비교했을 대 약 16%p가량이 늘어난 수준이다. 조합원분양가는 59㎡의 경우, 최소 7억780만원에서 최대 8억80만원으로 예상됐다. 국민평형인 84㎡는 최소 8억8,135만원에서 최대 10억140만원까지 가격대가 형성됐다. 이는 조합원 분양분 522세대를 기준으로 산출된 평균가격으로, 실제 분양가는 동호수 추첨 결과 등에 따라 달라질 수 있다. 보류지 세대수는 총 6세대로 계획됐다. ▲59㎡(2세대) ▲84㎡(3세대) ▲114㎡(1세대) 등으로 나뉜다. 보류지 편성은 분양대상의 누락이나 착오 등의 사유로 향후 추가 분양이 예상되거나 우선매수청구권자가 있는 경우 빠르게 공급하기 위함이다. 보류지 세대는 모두 낮은층(2층)에 속한다. 사업구역 내 위치한 영진교회는 이전될 것으로 보인다. 교회 이전 협의에 사용된 금액은 21억원으로 나타났다. 향후 조합 집행부는 노량진연세중앙교회와도 보상금 지급건에 대한 협의를 이어나갈 것으로 예상된다. 노량진8구역은 지하철 1호선 대방역과 1·9호선 노량진역 사이에 있는 더블역세권으로 입지가 우수하다. 노량진뉴타운 내에는 현재 8개 구역이 재개발 사업을 진행 중인 가운데, 노량진8구역은 2·6구역과 함께 빠른 사업 추진 속도를 보이고 있는 상황이다.
일원가람아파트가 신속통합기획 자문사업을 시작한 지 4~5개월 만에 정비계획(안)을 수립하면서, 수서택지개발지구 내에서 가장 빠른 사업속도를 보이고 있다. 현재 대상지는 일원역 일부 출입구를 단지와 연결하는 편리한 보행동선 계획을 꾀하고 있다. 인허가 과정에서 다소 시간이 걸리더라도 미래가치 측면에서 이점이 더 크다는 게 주민들의 의견이다. 20일 정비업계 따르면 일원가람아파트 정비계획(안) 수립 및 구역지정을 위한 주민설명회가 최근 개최됐다. 해당 사업장의 사업 지원 용역은 ㈜KTS엔지니어링과 에이앤유디자인그룹건축사사무소(주)가 맡아 진행됐다. 일원가람의 구역면적은 41,144㎡로, 용도지역은 제2종일반주거지역으로 1단계 종상향 계획이 잡혔다. 이곳은 대모산 중점경관관리구역으로, 신통기획 기본방향도 열린경관 특화에 힘이 실렸다. 주출입구 부근의 일원로변엔 '지구 조망축', 부출입구 위치인 광평로20길엔 '단지 통경축' 계획이 각각 설정돼 특화 디자인 컨셉이 적용될 예정이다. 대상지의 최고층수는 25층(75m이하)으로, 랜드마크 타워 2개동이 중심에 배치될 것으로 보인다. 열린단지 계획으로 대모산 조망세대도 최대로 확보한다는 방침이다. 또 레벨 단차를 극복하고자 데크 활용과 입체적 커뮤니티 계획도 마련한다는 방침이다. 비둘기공원과 연계한 그린네트워크, 인접한 학교들을 염두한 에듀 스트리트도 눈에 띈다. 용적률 체계는 ▲기준용적률(190%) ▲허용용적률(210%) ▲상한용적률(218.19%) ▲법적상한용적률(249.98%) 등으로 수립될 예정이다. 정비기반시설은 도로외엔 없다. 순부담의 경우 건축물 공공기여는 없고, 토지만 일부 부담하면 된다. 예상되는 주택공급물량은 828세대로, 조합원 및 일반물량은 751세대, 임대주택은 77세대로 각각 나뉜다. 세부적으로 살펴보면, ▲60㎡이하(128세대) ▲60~85㎡이하(376세대) ▲85㎡초과(324세대) 등으로 구성된다. 나머지 국민주택규모 임대주택은 모두 60㎡미만으로 계획이 잡혔다. 주차대수는 1,674대로 계획됐다. 이중 무엇보다 가장 주목할 점은 역세권 가로활성화 계획이다. 일원가람은 단지 앞에 위치한 일원역 4·5번 출구 두 곳을 단지와 연결시키는 계획을 마련했다. 협의 의견에 따르면 서울교통공사 측은 지하철 출입구 및 시설물의 개선 없이는 단지 내부의 연결통로 설치가 어렵다는 입장이다. 대신 단지와 통로를 연결하고 싶다면 계단식 지하철 출입구를 에스컬레이터(ESC) 설치 등을 통해 보행환경 편의를 위한 기여가 필요하다는 의견이다. 일원역 지하철 출입구를 살펴보면 1·2·3·6번 출입구엔 각각 엘리베이터 및 에스컬레이터가 설치돼 있는 상태다. 계단으로 유지되는 출입구는 극동샘터아파트 앞의 7번출구와 일원가람 전면의 4·5번 출구가 유일하다. 일원가람 재건축준비위원회는 고민 끝에 주민의견을 반영해 지하철 출입구를 계획에 반영키로 했다. 이후 철도전문업체가 선정되면 해당 계획은 구체화될 전망이다. 한편 주민 질의응답 시간엔 공공지원 신청과 관련한 예산 집행에 대한 질문이 나왔다. 신속한 추진위원회 구성이 가능하더라도, 구청의 예산 지원이 늦어지면 사업이 어려움을 겪을 수 밖에 없다는 게 토지등소유자들의 의견이다. 이를 두고 강남구청 관계자는 "벌써 5~6곳에서 공공지원 신청을 진행했다"며 "일원가람의 경우는 선정에 대해 미리 말을 해둔 상태"라고 답변했다. 그러면서 "공공지원 서류작업이 순차적으로 진행되고 있으니, 올 하반기엔 예산집행이 가능할 것"이라고 덧붙였다.
업계 자웅을 겨루는 삼성물산과 대우건설이 각각 브랜드, 사업조건을 전면에 내세워 개포우성7차 시공권 경쟁을 벌이고 있다. 오는 23일(토) 총회가 임박했지만 우열을 가리기 힘든 막판 접전이 계속 펼쳐지는 양상이다. 삼성물산은 업계 1위 브랜드를 가진 래미안에 힘을 싣는 반면 대우건설은 주로 사업의 관점에서 금융조건과 공사조건, 특화설계 부문에 있어 경쟁우위를 점하고 있는 상황으로 평가된다. 대우건설이 하이엔드 브랜드로 삼성물산과 격돌한 건 지난 2007년으로 거슬러 올라간다. 대우건설은 자체 하이엔드 브랜드 '써밋'을 처음 적용한 용산역 전면2구역(푸르지오써밋)에서 삼성물산을 상대로 승리했다. 당시 파격적인 공사조건과 마감재를 선보인 전략이 주효했다. 용산 푸르지오써밋은 현재 용산역 인근을 대표하는 고급 주거단지의 랜드마크로 여겨진다. 100억원대 펜트하우스에 거주 중인 로제로 인해 유명세를 타기도 했다. 당시 용산역 전면3구역 조합에서 용산 푸르지오써밋 견본주택을 방문한 후 마감재에서 큰 차이가 나는 것을 확인하고, 분양을 한 달가량 연기해 마감재 업그레이드를 마친 후 분양했던 일화 역시 지금까지 회자되고 있다. 업계 1위 브랜드를 가진 삼성물산을 경쟁입찰에서 이긴 대부분 사업장들의 공통점은 '사업조건'에 초점이 맞춰져 있다는 분석이 나온다. 국내 최초 '평당 1억' 아파트 타이틀을 얻게 된 아크로 리버파크에선, DL이앤씨가 삼성물산을 제치고 시공권을 확보한 사례가 있다. DL이앤씨는 확정지분제 방식으로 진행된 해당 사업장에서 '190%'의 무상지분율을 제시하며 압도적 사업조건으로 조합원들의 선택을 받았다. 당시 DL이앤씨는 리뉴얼을 마친 프리미엄 브랜드(아크로)를 바탕으로, 고급 마감재와 특화설계(안) 등의 차별화된 주거 경험을 약속했다. 아크로 리버파크는 현재 반포동 랜드마크 단지로 평가된다. 강남구에선 동부건설과 GS건설이 각각 2009년, 2015년 삼성물산과의 치열한 경쟁 끝에 성과를 낸 사례가 회자된다. 동부건설은 대치주공2단지 재건축 사업장에서 '강남권 진출'을 전사 목표로 설정해, 최저분담금을 포함한 파격적인 사업조건으로 시공권을 따냈다. 현재 대치센트레빌은 단지 내부에서 도곡역(3호선)을 직통 연결한 입지 프리미엄에 힘입어 지역 랜드마크로 불리우고 있다. GS건설은 서초무지개 재건축 사업장에서 커뮤니티시설 최초의 'CGV' 도입과 커튼월룩 디자인을 앞세운 특화설계(안)으로 시공권을 확보했다. 두 현장 모두 지역 내 랜드마크로 손꼽힌다. 삼성물산 역시 브랜드와 함께 압도적인 사업조건으로 연초 한남4구역에서 승리했다. 업계 1위·2위 간 경쟁으로도 주목받았던 현장이었다. 삼성물산은 ▲사업비 금리조건(CD+0.78%) ▲한강조망권 100%의 특화설계(안) ▲물가상승에 따른 공사비 증액분(314억원) 자체 부담 등의 조건으로 조합원들의 마음을 사로잡았다. 삼성물산의 이같은 사업조건은 그간 전례가 없을 정도의 파격성으로 업계 관심을 집중적으로 받았다. 삼성물산과 대우건설의 강남3구(서초·강남·송파) 내 맞대결은 개포우성7차가 두번째다. 삼성물산은 반포주공1단지3주구(래미안 트리니원)에서 근소한 차이로 대우건설을 제치고 한강변 재건축 포트폴리오를 지난 2020년 확보했다. 현재 대우건설은 전면 리뉴얼을 마친 '써밋'과 사업조건들을 중심으로 홍보에 나서고 있고, 삼성물산은 업계 1위의 상징성을 지닌 브랜드 가치를 통해 조합원들의 표심 사로잡기에 집중하고 있는 상황이다. 업계 관계자는 "삼성물산과 대우건설의 써밋이 맞붙었던 현장은 서초구와 용산구로, 각각 한 차례씩 승리 경험이 있기에, 세 번째 맞대결인 개포우성7차의 조합원 표심이 어디를 향할지 업계 굉장한 화제성과 주목도를 받고 있다"며 "업계에선 브랜드와 사업조건의 경쟁으로도 여겨지는 만큼, 금주 예정된 총회 결과에 따라 건설사들 간 수주전략의 변화도 생길 수 있을 것"이라고 말했다.
올해 1차 신속통합기획 후보지로 선정된 북가좌동74-107번지 일대가 본격적인 정비계획(안) 수립을 위한 여정에 나설 전망이다. 대상지는 주민들의 사업 열의가 높은 지역인 만큼, 충분한 검토를 거쳐 가재울 재개발의 마지막 조각이 될 수 있을지 관심이 모아진다. 19일 정비업계 따르면 최근 서대문구 북가좌동74-107번지 일대 주택재개발 주민설명회가 토지등소유자들을 대상으로 개최됐다. 대상지는 과거 정비예정구역에서 해제된 바 있는 곳으로, 도로 접도율이 낮고 반지하주택이 높아 재개발이 절실한 지역 중 하나다. 북가좌동74-107번지 일대의 구역면적은 26,163㎡로, 용도지역은 제2종(7층)과 제2종으로 혼재돼 있으나 제3종일반주거지역으로 종상향을 검토한다는 계획이다. 대상지의 최고층수는 주변의 시설과 녹지축 등을 고려해 24층 내외로 계획이 잡힐 것으로 예상된다. 특히 대상지는 역사문화유산(화산군 이연 신도비, 유형문화재 41호)과 인접한 위치 특성상, 이를 고려한 정비계획(안) 수립을 원칙으로 한다. 해당 사업장은 구역계 말미(1.8%)가 역사문화환경보존지역으로 분류돼, 해당 부분은 조망과 개방감 확보 차원에서 저층배치가 이뤄진다. 용적률 체계는 ▲기준용적률(190%) ▲허용용적률(210%) ▲상한용적률(250%) ▲법적상한용적률(300%) 등으로 일단 수립될 예정이다. 사업성 보정계수(2.0) 적용과 허용용적률 인센티브가 적용되면 사업성 보완에 의한 용적률 변화가 이뤄질 것으로 보인다. 대상지는 가재울7구역과 연계한 통합개발 계획을 염두하고 있는 상황이다. 구역계 안에는 28~58㎡ 크기의 소형 다세대 건물이 밀집해 있어, 향후 기존주택규모와 주민수요 및 세대특성을 반영해 맞춤형 평형 도입이 이뤄질 것으로 예상된다. 다만 이번 설명회는 재개발 추진을 위한 시작 단계란 점에서, 전체 계획세대수 및 추정비례율에 대한 설명은 별도로 이뤄지지 않았다. 한편 북가좌동74-107번지 일대 주택재개발 준비위원회는 투표를 통해 다수 토지등소유자들의 의견을 수렴한 결과, 추진위원회 설립 없이 바로 조합설립이 가능한 조합직접설립 방식을 통해 사업을 이끌어 나간다는 계획이다.
이촌1구역이 용산 국제업무지구와의 '연계성'과 한강조망을 겨냥한 '높이계획'을 토대로 밑그림 그리기에 한창이다. 대상지는 이미 추진위원회 구성까지 마친 상태인 만큼, 타 사업지 대비 시간 단축도 용이하다는 평가다. 다만 확실한 경쟁력을 얻기 위해선 완벽한 한강조망권 확보가 선행돼야 한다는 게 토지등소유자들의 목소리다. 18일 정비업계 따르면 용산구청은 최근 이촌1구역의 정비계획(안) 수립 및 구역지정을 위한 주민설명회를 개최했다. 대상지는 장기간 개발에 매진했으나 용산 미래비전(안) 프로젝트가 성과를 거두지 못하면서 추진동력을 잃었다. 그러나 23년도부터 신속통합기획 자문사업(Fast-Track) 방식을 채택하면서 사업에 속도를 내기 시작했다. 이촌1구역의 구역면적은 23,543㎡로, 노후불량건축물이 96.3%에 달할 정도로 정비가 시급한 곳이다. 용도지역은 1종·2종이 혼재돼 있으나, 특별계획구역의 영향으로 준주거지역으로 종상향이 계획돼 있다. 인근 중산시범과 이촌시범·미도연립도 동시에 개발이 이뤄지면 서부이촌동에도 대규모 변화의 바람이 불어 지역 활성화가 예상된다. 토지이용계획(안)을 살펴보면 바깥쪽 공공공지는 서울시, 안쪽 공공공지는 용산구에 각각 기부채납을 할 예정이다. 해당 사업장은 1,000세대 미만으로 계획이 잡혀 공원 건립에 대한 의무면적은 없다. 대신 사회복지시설이 부족하단 판단 하에, 어린이집과 노인요양시설이 공공을 위해 제공될 것으로 예상된다. 이곳의 최고층수는 준초고층 49층이하(167m이하)로 계획이 잡혔으며, 3개동 중 가운데에 위치한 1개동이 최고층수 주동으로 구성된다. 특히 '한강변관리기본계획'과 '2040서울도시기본계획'에 맞춰 용산국제업무지구와의 조화를 위해 V자형 스카이라인 계획이 잡혔다. 40층부터 100층까지 다채로운 경관이 연출될 것으로 보인다. 용산국제업무지구와 맞닿아 있는 단지 중앙 부근엔 도시계획도로가 아닌 보차혼용통로(14m)가 마련된다. 만약 도시계획도로가 들어서게 되면 단지가 이분할될 뿐더러 주차장도 분리될 우려가 있기에, 사업적인 측면에서 보차혼용통로가 유리하다는 게 도시계획업체 측의 설명이다. 맞은편에 만들어지는 4지교차로와의 연결성에 주목할 필요가 있다. 추가로 이촌동교회 진출입구 확보를 위한 보차혼용통로(6m)도 계획됐다. 용적률 체계를 살펴보면 ▲기준용적률(190%) ▲허용용적률(210%) ▲상한용적률(259.2%) ▲법적상한용적률(500%) 등으로 수립됐다. 허용용적률 인센티브(20%)는 보차혼용통로, 열린단지, 돌봄시설, 세입자주거대책 항목을 넣어 채우게 됐다. 상한용적률 증가분은 도로, 공공공지, 공공시설 기부채납을 통해 얻었다. 늘어난 법적상한용적률 인센티브의 절반은 임대와 일반분양으로 각각 나눠 짓게 된다. 건축계획(안) 상 예상되는 주택공급물량은 775세대로, 임대주택수는 197세대다. 세부적으로 세대수는 ▲60㎡미만(428세대) ▲60~85㎡미만(304세대) ▲85㎡초(43세대)로 나뉜다. 공공임대는 총 197세대로, 59㎡(117세대)와 84㎡(80세대)로 분류된다. 소셜믹스를 통해 분양되는데 토지는 기부채납이고 건축물은 표준건축비만 받고 판매하게 된다. 현재 전체 토지등소유자(525세대)들은 한강조망권 확보를 희망하고 있는 상황이다. 하지만 대상지 한강변 부근엔 22층 높이의 대림아파트가 위치해 있어 모두가 조망권을 가질 수 있을지 여부는 지켜봐야할 문제다. 서울시는 소셜믹스 규정에 따라 분양주택과 임대주택을 구분하지 않고 무작위 공개추첨을 원칙으로 하고 있다. 구분을 없애고 계층 간 자연스러운 통합을 유도한다는 취지에서다. 현재 해당 사업장의 설계사는 나우동인 건축사사무소다. 그러나 토지등소유자들은 로열층과 저층, 조망권 유무에 따른 형평성 문제를 제기하며 불편함을 내비쳤다. 소셜믹스 취지는 충분히 이해하나, 한강조망권이 랜덤으로 설정된다면 주민들의 사업열의가 줄어들고 재산권 침해로도 이어질 수 있다는 판단 때문이다. 한편 이같은 논란에 서울시 내부에서도 소셜믹스 정책을 두고 재검토를 고심하고 있는 것으로 알려졌다. 앞서 오세훈 서울시장은 일률적인 기준을 적용하기보단, 현장 사정을 고려한 유연한 대응이 필요하다는 입장을 보인 바 있다. 즉 소셜믹스 원칙은 지키되, 단지별 상황에 맞춰 '조건부 유예' 또는 '현금 기부채납' 방식도 열어둘 수 있다는 의견이다.
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