발행일(UPDATE): 2025년 12월 14일 11시 39분
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도곡개포한신이 원활한 사업진행을 도모하고자 재능교육 부지 제척에 따른 정비계획(안) 변경에 나선다. 해당 부지는 총 면적의 10% 이상을 차지하고 있어 중대한 설계 변경을 전제로 한다. 이에 맞춰 대상지는 최고층수와 층고에도 변화를 모색함으로써 준공 후 미래가치 상승을 위한 발판 마련에 나설 방침이다. 10일 정비업계 따르면 도곡개포한신은 최근 조합원들을 대상으로 정비계획 변경(안)에 대한 설명회를 개최했다. 용역업무를 수행한 도시계획업체는 인근 개포우성4차의 정비계획(안) 수립을 맡은 경험도 있어 두 단지 간 연계가능성에 대한 설명도 추가 진행했다. 도곡개포한신의 구역면적은 기존 36,473㎡에서 31,953㎡로 재능교육(획지2)이 제외되면서 줄어들었다. 용도지역은 제3종일반주거지역으로 유지되나, 최고층수는 35층(100m이하)에서 49층(170m이하)로 조정될 전망이다. 층고 역시 강남권 신축아파트의 표본인 2.8m에서 벗어나 최대 3.1m까지 계획돼 시원한 개방감을 가져갈 것으로 보인다. 용적률 체계는 ▲기준용적률(210%) ▲허용용적률(230%) ▲상한용적률(248.64%) ▲법적상한용적률(299.56%) 등으로 수립될 예정이다. 허용용적률 인센티브는 기존 15%가 아닌 최대치인 20%를 모두 적용할 수 있게 됐다. 인센티브 항목으론 공공보행통로, 돌봄시설, 층간소음해소, 방재안전 등이 꼽혔다. 공공기여 순부담의 경우 기존 5.96%에서 5.87%로 소폭 줄어 주민부담이 감소됐다. 예상되는 주택공급물량은 792세대로, 조합원 및 일반물량은 698세대, 임대주택은 94세대로 각각 나뉜다. 세부적으로 살펴보면, ▲60㎡이하(151세대) ▲60~85㎡이하(505세대) ▲85㎡초과(136세대) 등으로 구성된다. 이중 국민주택규모 임대주택은 모두 60㎡이하로 계획이 잡혔다. 이전보다 세대수가 줄어든 점은 기존의 소형평형 배치가 중·대형 배치로 바뀌었기 때문이다. 임대소형 평형도 25~26평대로 변경되는 등 대체로 연면적이 큰 평수가 많아지면서 세대수 조정이 이뤄진 것이다. 주차대수는 1,426대로, 세대당 1.8대 수준이다. 도곡개포한신의 추정비례율은 72.47%로 산출됐다. 평당 공사비는 918만원으로 설정됐다. 현재 평당 일반분양가는 7,100만원으로 예상되나, 청담르엘과 반포3주구 등의 분양가를 고려했을 때 분양가가 오를 가능성이 짙다. 조합원분양가의 경우 ▲59㎡(17.7억원) ▲74㎡(21.4억원) ▲84A㎡(23.9억원) ▲84B㎡(22.3억원) ▲104㎡(27.1억원) 등으로 책정됐다. 결과적으로 59㎡(23평) 타입을 갖고 있는 소유자들은 84㎡(33평)로 이동 시, 5.2억원~5.9억원 가량의 분담금이 발생한다. 주민 질의응답 시간엔 개포우성4차의 일조권 문제, 공공보행통로 활용방안과 관련한 현실적인 질문들이 이어졌다. 한 조합원은 층수가 35층에서 49층으로 올라가면 개포우성4차 주민들의 일조권 문제가 발생해 사업이 지연되는 것이 아니냐는 의견을 냈다. 이에 도시계획업체 관계자는 "법적으로 인접대지 경계선 이격거리에 맞춰 공동주택을 지을 수 있다"면서 "일조 문제와 양재천 조망 등을 고려해 의도적으로 단지 남측은 낮고, 북측은 높게 동 배치가 이뤄져 문제될 사안은 없다"고 답변했다. 또 공공보행통로를 외부인도 이용할 경우 발생할 수 있는 프라이버시에 대한 우려섞인 목소리도 나왔다. 도면상 공공보행통로는 3호선 매봉역으로 곧장 갈 수 있는 지름길 역할을 하게 된다. 이에 대해 관계자는 "프라이버시는 조경으로 수목식재를 계획해 보장할 계획"이라고 말했다. 개포우성4차와의 연계성에 대해선 "보행통로 연결도 검토해볼만한 사안이나, 딱 들어맞진 않을 수도 있다"고 부연했다. 한편 도곡개포한신 재건축조합(하명국 조합장)은 공람공고가 끝나는대로 연내 말(12월) 통합심의를 계획하고 있다. 설계변경에 따른 시공사 측과의 공사비 협상도 중요한 해결과제 중 하나다. 특히 당일 조합은 동호수추첨과 관련해서도 최적의 방안을 고민해 향후 관리처분계획 총회 때 안건으로 상정한다는 계획을 밝히기도 했다.
새 정부가 주문한 첫 9·7 부동산대책의 핵심은 공공의 역할 확대를 통한 실질적인 주택 물량 확보로 요약된다. 빈집 및 소규모주택 정비에 힘이 실리는 한편, 정비사업 제도 개편으로 주택 공급을 최대치로 끌어올린다는 계획이다. 민간 주도의 정비사업이 속도를 내지 못하자 공공 중심의 주택 공급을 통해 속도전에 나선다는 행보로 풀이된다. 8일 정비업계 따르면 정부는 최근 부동산 관계장관회의를 거쳐 '주택 공급 활성화' 방안을 내놨다. 이번 9·7 부동산대책은 6·27 대출 규제 발표 이후 얼어 붙은 분양시장과 주택 공급 활성화를 의식한 후속 조치란 게 전문가들의 의견이다. 정부는 그간 민간 건설사의 공급 확대를 지원하는 방식에서 벗어나 이번엔 한국토지주택공사(LH) 등의 개입을 통한 공공의 역할을 대폭 확대하기로 했다. 우선 수도권 공공택지의 사업주체를 민간에서 LH로, 토지용도는 비주택에서 주택으로 각각 전환해 공공성 강화에 의한 공급속도를 높인다는 방침이다. 또 기존엔 공공이 토지수용 등을 통해 조성한 공공택지의 상당 부분을 민간에 매각해 민간이 주택을 직접 공급했으나, 앞으로는 LH가 주택용지를 민간에 매각하지 않고, 직접 시행하는 방향으로 전환된다. 즉 LH의 주된 역할이 '땅장사(토지매각)'가 아닌 '집장사(시행사)'로 바뀐 셈이다. 특히 LH가 수도권 공공개발지구에 보유 중인 상업·공공용지 등 비주택 용지는 신도시 6개 규모(1,950만㎡)에 달하는데, 이중 오랜 기간 미사용 되거나 지나치게 계획된 토지 용도를 전환해 2030년까지 최소 1만5,000가구를 확보한다는 구상이다. 노후 영구임대와 공공임대주택 등을 전면 재건축해 양질의 주택을 실수요자들에게 공급한다는 계획도 내놨다. 강서, 노원 등지의 영구 및 공공임대주택의 종상향(2·3종→3종·준주거)함으로써 용적률을 최대 500%까지 확보한다는 의견이다. 대표적인 시범사업지로 ▲상계마들 ▲하계5단지 ▲중계1단지 등이 거론됐다. 노후 공공청사와 국유지 등을 재정비해 2030년까지 2만8,000가구의 주택을 공급하겠다는 청사진도 제시했다. 구체적으로 준공 30년이 지난 공공청사와 사용하지 않은 국·공유지는 범부처 심의기구를 꾸려 복합개발 필요성을 검토하도록 의무화한다. 청사부지의 용적률을 올리고, LH와 한국자산관리공사(캠코) 등을 통해 주도적으로 개발할 수 있도록 국토부가 직접 건설사업을 승인할 예정이다. 정비사업 활성화와 민간 규제 개선 눈에 띈다. 먼저 공공 도심복합사업의 일몰제 폐지를 통해 사업 추진력을 마련하고, 용적률을 최대 1.4배까지 완화하기로 했다. 이어 1기 신도시 사업은 기존 공모방식이 아닌 주민제안 방식으로 대체해 사업 속도를 높인다는 계획도 포함됐다. 아울러 상가쪼개기를 통한 투기행위, 사업 지연 방지를 위해 행위제한 근거 마련 및 권리산정기준일을 도입한다. 기준일 이후 토지분할, 다세대 전환 등 이상 행위가 있는 경우 입주권을 제한한다. 이에 더해 정비사업 진행 시 기본계획·정비계획 수립 절차 동시 진행 및 주민공람·지방의회 의견청취 등 절차 병행을 허용해 준비기간을 단축한다. 재건축 조합의 융자한도도 현재 18억~50억원 수준에서 30억~60억원으로 상향할 방침이다. 한편 향후 투기 수요 유입이나 과도한 가계대출 증가로 부동산 시장 과열 현상이 재발되는 것을 막기 위한 대책도 나왔다. 금일부터 무주택자의 규제지역 주택담보인정비율(LTV) 상한이 기존 50%에서 40%로 강화된다. 비규제지역은 기존과 동일한 70%를 유지한다. 수도권·규제지역에서 주택매매·임대사업자의 주담대도 전면 금지된다. 이번 규제로 수도권과 규제지역 내 주택매매·임대사업자의 LTV는 0%로 줄어든다. 기존엔 규제지역 LTV 30%, 비규제지역 60%를 적용했는데 이를 원천 봉쇄한 셈이다. 끝으로 1주택자의 수도권·규제지역 전세대출한도 역시 2억원으로 일원화된다. 수도권 기준으로 1주택자에게 ▲서울보증보험(SGI) 3억원 ▲주택금융공사(HF) 2억2,000만원 ▲주택도시보증공사(HUG) 2억원까지 전세대출이 나왔는데 이를 일괄 조정한 것이다.
목동14단지가 상가협의체와 원만한 합의점을 도출해 냄에 따라, 사업시행자 지정을 위한 법정 동의서 징구에도 속도가 붙을 전망이다. 조합-상가협의체가 작성한 금번 협의서의 핵심은 목동6단지 사례와 동일한 분양비율이 반영됐다는 점이다. 목동 타 단지에서도 중요한 참고 사례로 회자될 것으로 관측된다. 9일 정비업계 따르면 목동14단지 추진준비위원회(이상용 준비위원장)는 상가협의체와 논의를 거쳐 재건축 사업을 위한 시행규정(안)에 상가 소유주들이 분양권을 확보할 수 있도록 근거조항을 마련했다. KB부동산신탁을 사업시행자로 지정하기 위해선, 조합 방식과 마찬가지로 상가의 동별 동의율 요건도 충족되어야 한다. 상가 동의율을 채우지 못할 경우, 구역계에서 해당 부지를 제외하는 내용의 공유물 분할소송 등을 진행해야 한다. 준비위원회는 상가와의 원만한 협의를 토대로 재건축 사업 추진을 위한 기틀을 마련한 셈이다. 재건축사업 시행규정(안)을 살펴보면, 관리 처분의 방법은 [도시정비법 시행령 제63조 제2항]에 따라 분양비율을 0.1로 정하기로 했다. 상가소유주는 도정법상 아파트 분양 대상이 될 수 없다. 따라서 상가의 분양권 확보를 위해 분양비율을 조정한 것이다. 목동14단지의 사업시행자(KB부동산신탁) 지정 신청을 위한 동의율은 현재 60%를 돌파한 것으로 집계됐다. 이와 관련, 이상용 목동14단지 준비위원장은 "9월 이내 목표 달성을 위해 필요한 동의율 확보에 가진 역량을 다할 계획"이라며 "동의서 징구가 완료되는대로 양천구청에 신청서 접수를 진행할 예정"이라고 말했다.
성수1구역이 유효 경쟁입찰 성사를 바라는 여론이 들불처럼 번짐에 따라, 결국 시공사 선정을 위한 입찰계획(안) 수정에 나선다. 조합원 발의로 진행된 대의원회가 부결되면서 기존 입찰공고로 진행해도 문제없는 상황이었지만 거센 민심을 한 차례 잠재우기 위함이 아니겠냐는 게 업계 중론이다. 무엇보다 오랜 기간 조합원들의 요청에도 움직이지 않았던 성수1구역이 갑작스러운 행보를 보이는 이면에는 조합장 해임총회를 무마시키고자 하는 다른 목적으로 보는 분위기도 감지된다. 조합원들에게 안내된 이날 공지가 입찰계획(안)의 전면 수정이 아닌, 극히 일부분 수정에 한해 진행될 예정으로 보였기 때문이다. 이에, 조합이 당장 직면한 해임총회를 무마시키고 단순히 현 상황만을 타개하기 위한 목적만이 반영됐다는 분석도 나온다. 실제 경쟁입찰을 유도시킬만한 수준의 변경이 아니라는 지적이다. 현대건설과 HDC현대산업개발의 입찰 참여 여부는 입찰계획(안)의 변경 정도와 범위에 따라 결정될 전망이다. 8일 정비업계 따르면 성수1구역 재개발 조합은 이달 9일(화) 긴급이사회를 열어 1차 입찰을 취소하고, 입찰계획(안) 수정 후 재입찰을 진행키로 결정했다. 이사회와 대의원회 의결 절차를 순차적으로 거친 뒤 시공사 선정 작업을 다시 재개한다는 방침이다. 현장설명회에 불참했던 현대건설과 HDC현대산업개발의 참여 여부가 최대 관전 포인트다. 해당 사업장은 GS건설의 단독 응찰에 따른 수의계약을 막기 위한 조합원들의 수정 요청이 계속 제기돼 왔다. 조합은 입찰계획(안) 수정 작업을 지난 4일 진행된 제22차 대의원회 발의 내용을 토대로 진행할 계획이다. 먼저, [정비사업 계약업무 처리기준]에 따라, 이사비·이주촉진비 관련 금융조건을 제안할 수 없게끔 한 조항은 그대로 유지한다. 그밖에 ▲입주시 프리미엄 보장 ▲일반분양가 ▲조합원분양가 ▲분담금 등도 기존과 동일하게 제시할 수 없다. 다만, 조합원들을 대상으로 한 로얄층·로얄동 등의 표현은 할 수 있게끔 수정 조치한다. 추가이주비를 LTV 100% 이내로만 제안할 수 있게끔 한 조항도 수정한다. 대신, 담보가치를 초과하는 이주비가 대출되었을 때, 조합원의 연대책임이 발생하지 않도록 한다는 문구를 추가할 계획이다. 분양수입금이 들어왔을 때의 자금 상환 순서의 경우, 사업비를 최우선적으로 상환하는 조건 외에는 시공사에서 자유롭게 제안할 수 있도록 열어줄 방침이다. 정비기반시설(도로·공원·공공공지 등) 공사 및 사업시행계획 조건 공사는 공사도급 범위에 포함하지 않는 기존 조건을 그대로 가져간다. 구체적인 내역을 알 수 없다는 게 조합의 설명이다. 대신 단전·단수·폐전 등이 완료된 지장물 철거 및 폐기는 공사도급 범위에 포함시킬 예정이다. 입찰안내서(조합 제공)와 입찰제안서(시공사 제출)가 상호 상충될 경우 조합의 선택으로 결정하겠다는 문구는 바꾸기로 결정했다. 업계 관계자는 "개포우성4차와 성수1구역 등 주요 사업장을 중심으로 진행되는 입찰 취소 및 재공고 현상에 주목해 볼 필요가 있다"며 "일반 조합원들의 정비사업 관련 지식 수준이 높아진 것 외에도, 경쟁입찰이 성사되어야 재산상의 유리한 조건을 제안받을 수 있다는 강한 공감대가 형성되어 있는 것도 영향을 미친 요인"이라고 말했다. 이어 "조합원들의 목소리로 최대한 경쟁입찰 환경을 조성해 보려는 '시도'가 가능하다는 점을 최근 2개 사업장이 선례로 보여주고 있다"고 부연했다.
상계뉴타운에 위치한 상계2구역이 신임 집행부(조합장·이사·감사) 구성을 완료함에 따라, 지난 2023년 이후 답보 상태에 놓여있던 사업장에도 다시금 활력이 생길 전망이다. 업무 공백의 장기화는 2년 전 관리처분계획 총회에서 적발된 부정투표로 인해 시작됐다. 공공지원자인 노원구청의 관리·감독 하에 진행된 이번 총회는 '투명성·공정성'을 전제로 사업이 추진되길 바라는 조합원들의 바람이 모인 결과로 분석된다. 8일 정비업계 따르면 상계2구역은 조합 임원(조합장·이사·감사) 선출을 위한 총회를 개최, 조합 정상화를 위해 노력해 온 김진 후보자가 신임 조합장으로 당선됐다. 임원진은 ▲조합장(김진) ▲감사(박승춘) ▲이사(이승교·심소영·정유엽·유경애·서은지·손진호·선효성·전미연) 등으로 구성됐다. 집행부 라인업 전체가 업무 정상화를 목표로 원팀 체제로 손발을 맞춰온 인물들이다. 새 집행부에 힘을 실어주려는 조합원들의 의도로 풀이된다. 김진 조합장 체제를 구축한 신임 집행부는 내년 1분기 관리처분계획(안) 수립을 위한 총회 개최를 최우선 과제로 설정했다. 관리처분계획(안)은 조합원들의 종전자산주택을 신축아파트 입주권으로 그 형태를 바꾸는 중요한 단계다. 조합 운영 모토로는 원칙과 투명성의 기치를 내걸었다. 조합 살림을 도맡게 될 새 집행부가 꾸려지면서 수년을 공회전만 거듭하며 시간을 소진해 온 상계2구역에도 조금씩 변화의 바람이 불어올 전망이다. 김진 조합장은 "당선 이후 지난 2년의 시간을 찬찬히 되돌아보며, 하나씩 바로잡아 나가야 할 것들을 생각했다"며 "조합원들의 압도적 지지로 당선됐음은 분명 기쁜 일이지만 그만큼 무게감 있는 책임감을 갖고 사업을 추진해 달라는 메시지로 이해하고 있다"고 말했다. 이어 "뉴타운을 넘어 동북권에서 상징성 있는 단지로 만들어 나가는 여정에는 많은 난제들이 뒤따르겠지만, 이를 헤쳐나가는 것이 제 역할"이라고 부연했다. 지난 2021년 고시된 상계2구역 사업시행계획(안)에 따르면, 총 공급주택은 2,200세대(임대주택 515세대 포함)다. 분양주택(조합원·일반) 물량은 1,682세대로, 전용면적 별로 ▲43㎡(10세대) ▲49A㎡(322세대) ▲49B㎡(66세대) ▲49C㎡(15세대) ▲59A㎡(576세대) ▲59B㎡(95세대) ▲59C㎡(12세대) ▲74A㎡(92세대) ▲74㎡(96세대) ▲84A㎡(194세대) ▲84B㎡(204세대) 등으로 구성됐다.
삼환도봉이 동북권역 최초의 '준공업지역 용적률 상향' 타이틀을 확보하고, 사업성 보정계수 혜택도 얻어가면서 재건축 신바람을 타고 있다. 분담금 절감액은 무려 1.7억원에 달한다. 구역지정 고시를 완료한 대상지가 주민들의 두터운 신뢰에 힘입어 조합설립 절차도 순탄히 밟아나갈 수 있을지 관심이 모아진다. 8일 정비업계 따르면 최근 삼환도봉 재건축 단지에 현장점검을 위해 오세훈 서울시장이 방문했다. 해당 사업장은 준공업지역 법적상한용적률이 도입된 첫 수혜 단지로 상징성이 크다. 물론 재건축 속도에 상관없이 문래국화, 신도림미성, 남서울럭키 등의 서울 시내 준공업지역 단지들 역시 용적률 혜택을 받을 수 있을 것으로 전망된다. 그간 시는 준공업지역 사업성 개선을 위해 정부와 지속적으로 협의를 진행했다. 지난해 1월부터 9월까지 '도시정비법'을 개정하고 '서울시 2030 도시환경정비기본계획'을 손봐 최대 400%까지 법적상한용적률 적용이 가능하게 됐다. 실제로 삼환도봉의 기존 현황용적률은 226% 수준으로, 토지등소유자수 대비 작은 단지 규모와 낮은 지가 등이 사업성에 불리하게 작용했다. 그러나 주거용적률 제한이 기존 250%에서 400%로 풀리고, 사업성 보정계수(2.0)를 적용하면서 용적률은 343%까지 대폭 증가됐다. 이에 따라 705세대로 예정됐던 전체 세대수는 이번 용적률 혜택으로 993세대(임대 155세대 포함)까지 늘어났다. 세대별 평균 추정분담금은 기존 4.3억원에서 2.6억원으로 약 1.7억원이 감소되는 효과가 나타났다. 단 최대치까지 용적률이 적용되지 못한 점은 인접한 유원아파트의 일조권이 영향을 미쳤기 때문인 것으로 알려졌다. 삼환도봉의 추정비례율은 107.46%로 산출됐다. 일반분양가는 주변 시세를 고려해 평당 3,600만원으로 책정됐고, 공사비는 700만원 수준으로 나타났다. 조합원분양가는 ▲59㎡(8.21억원) ▲75㎡(9.27억원) ▲84㎡(10.3억원) ▲115㎡(13.5억원) 등으로 책정됐다. 국민평형을 소유주인 조합원이 동일평형으로 이동할 시 발생하는 추정분담금은 3.5억원 가량으로 예상됐다. 당일 오 시장은 "사업추진에 난항을 겪던 준공업지역 재건축단지들이 용적률 완화 혜택을 받으며 재건축 추진이 큰 탄력을 받을 것"이라며 "삼환도봉은 준공업지역 재건축의 열악한 사업 여건 해결 실마리를 서울시의 끊임없는 규제혁신 노력으로 찾은 선도적 모델로 강남북 균형발전의 초석이 될 것"이라고 말했다. 앞서 삼환도봉 재건축 추진준비위원회(강영길 준비위원장)는 예비신탁사 찬반 투표를 실시해 주민들로부터 88%의 높은 찬성 동의를 받은 바 있다. 추진준비위원회는 구역지정고시가 지난달 완료됨에 따라, 무궁화신탁의 사업시행자 지정동의를 위한 동의서 징구에 본격적으로 나설 것으로 보인다.
목동10단지가 지난 7월 말 정비계획(안) 결정고시를 기점으로, 곧장 사업시행자 지정 동의서 확보에 매진하고 있다. 한국토지신탁을 사업시행자로 지정하는 내용의 동의서를 걷은 지 1달 만에 전체 소유자의 약 60%에 다가섰다. 법정 동의율(70%) 확보가 임박한 만큼 목동 재건축 단지 내에서 선두 집단으로 나설 수 있을지 업계 관심이 모아진다. 목동 재건축 단지 간에는 암묵적인 속도 경쟁 구도가 형성되고 있는 분위기다. 5일 정비업계 따르면 목동10단지 재건축 준비위원회(윤병걸 위원장)는 한국토지신탁을 사업시행자로 지정하기 위한 동의서 징구율이 60%에 도달했음을 밝혔다. 해당 사업장은 지난 2023년 재건축 추진 여부를 판가름하는 '안전진단' 이후 사업방식을 두고 투표를 진행했다. 투표에 참석한 토지등소유자의 약 90%가 신탁방식을 선호하면서 한국토지신탁은 목동10단지 초기 사업 토대를 마련하는데 있어 행정 업무를 지원했다. 한국토지신탁과 준비위원회는 소유주들을 대상으로 30차례 이상의 설명회를 개최해 왔다. 최근엔 서울시로부터 정비계획(안) 입안을 목적으로 받은 사전자문(Fast-Track) 회의 결과를 설명하는 소통의 자리도 마련했다. 자문 의견으로는 ▲공원 위치 변경 ▲주동별 적정 층수 조정(스카이라인 확보) ▲임대주택 평형 조정 등이 나왔다. 인허가청과의 협의 내용을 단순 전달하는데 그치지 않고, 서울시 심의의견을 최대한 반영하는 와중에 확보 가능한 사업성 관련 대안도 제시됐다. 목동10단지는 사업시행자 지정을 위한 법정 동의율(70%) 확보 이후 양천구청으로부터 신속하게 결정고시를 받겠다는 방침이다. 한국토지신탁은 사업시행자 지정 이후 토지등소유자들의 의견 수렴 기구인 '정비사업위원회'를 구성하게 된다. 정비사업위원회는 토지등소유자들이 가장 중요하게 생각하는 시공사 선정 관련 입찰지침서 마련 등의 업무를 수행한다. 아파트 브랜드와 마감재 등을 소유주들이 직접 결정한다. 정비업체·설계사 선정 역시 [정비사업 계약업무 처리기준]에 의거해 경쟁입찰 방식으로 진행된다. 재건축 사업을 지원해주는 협력업체 선정은 전체회의에서 소유주들의 의결 과정을 거쳐야 한다. 사업시행계획(안) 및 관리처분계획(안) 등 주요 사항 역시 소유주들의 동의 없이는 진행할 수 없다. 결과적으로 신탁사는 조합과 동일한 역할을 수행할 뿐, 중요한 의사결정은 모두 소유주들의 동의가 전제되어야 사업 추진이 가능하다. 신탁계약은 조합·신탁 모두 동일하게 이주 단계에서 실시된다. 주택도시보증공사(HUG)로부터 보증을 받을 때, 조합원 소유의 토지를 모두 신탁등기해야 분양보증서를 받을 수 있다. 물론 이때, 신탁등기를 해도 조합원들의 매매 등 권리행사에는 문제가 없다. 재건축 준비위원회 관계자는 "재건축 프로젝트의 전 과정은 소유주들의 결정이 한 방향으로 수렴되어야 진행되기에, 한국토지신탁이 자체적으로 결정을 내려 진행할 수 있는 사안은 사실상 없다고 보는 게 맞다"며 "사업은 결국 신뢰를 전제한다는 점을 준비위원회 역시 몸소 느끼고 있는 만큼 소유주들과의 충분 그 이상의 소통 과정을 거쳐 재건축 사업을 만들어 나가겠다"고 설명했다.
경쟁입찰 성사 가능성이 높게 거론돼 왔던 송파한양2차가 GS건설의 단독응찰로 최종 유찰됐다. 조합원들에게 유리한 조건이 제안될 수 있는 환경이 조성되는 분위기였으나, 입찰 진행 과정에서 불거진 GS건설의 '개별홍보활동' 논란에 발목이 잡혔다. 공공지원자인 송파구청은 이날 조합에 공문을 발송해 사실관계가 확인된 만큼 관련 법령과 규정에 따라 후속 절차를 이행할 것을 지시했다. 4일 정비업계 따르면 송파구청은 송파한양2차 조합에 공문을 보내, 1차 입찰이 진행되는 과정에서 GS건설이 조합원들을 개별 접촉한 사실을 확인했다고 알렸다. 구청은 관련 법과 규정에 따라 입찰 무효 여부를 결정해서 보고해 달라는 지침을 내렸다. 최근 GS건설은 특정 조합원들에게 고급 식사를 대접했고 이같은 개별 접촉 행위가 조합 홍보 감시단에 포착되면서 불필요한 논란을 자초한 것으로 업계는 보고 있다. GS건설이 조합원 상대로 개별홍보활동을 함에 따라, 투명성·공정성의 가치를 전면에 내세웠던 송파한양2차의 계획에도 차질이 불가피할 전망이다. 특히, HDC현대산업개발은 경쟁입찰을 염두해 입찰제안서를 준비했지만 지적사항이 담긴 공문이 금일 발송됨에 따라 최종 불참했다. 조합의 책임 있는 조치가 선행되어야 입찰 참여를 검토할 수 있다는 행보로 해석된다. 경쟁에 참여하더라도 입찰 과정에서의 공정성을 담보하지 못한 것이다. 통상 복수의 시공사가 경쟁입찰에 참여해야, 조합원들에게 유리한 조건(공사·금융 등)이 제안된다고 보면 된다. 전체 사업비의 약 7할 이상이 공사비인 점을 감안할 때 입찰조건은 조합원들의 분담금을 결정짓는 핵심 요소다. 송파한양2차가 최근 정비업계 화두로 주목받았던 것도 경쟁입찰 성사 가능성이 높게 거론됐기 때문이다. 경쟁입찰을 기대했던 조합원들도 실망감을 토로하고 있는 것으로 전해진다. 시공사 선정을 위한 입찰공고가 개시된 이후 사실상의 모든 홍보활동은 엄격히 금지되는 게 일반적이다. 보통 공고일을 기점으로, 단지 안 현수막도 정리된다. GS건설은 송파한양2차 조합원들을 상대로 한 고급 식사 외에도 단지 밖에서 차량을 활용한 홍보도 진행했다. '고급 식사' 논란은 송파한양2차 외에도 최근 성수1구역에서도 문제된 바 있다. 조합은 송파구청의 권고에 따라 내부 의사결정 기구(이사회·대의원회) 의결을 거쳐 시공사 선정 방향을 재수립할 방침이다. 1차 입찰절차를 취소하고 원점에서부터 다시 밟아나갈지, 그대로 2차 입찰공고를 진행할지에 대한 결정을 내릴 예정이다. 조합의 결정에 따라 경쟁입찰 성립 여부도 판가름 날 것으로 보인다. GS건설은 '송파 자이 엘리시안'으로 1차 입찰에 참여했다.
성수1구역과 성수2구역이 큰 시간차를 두지 않고 나란히 시공사 선정 단계에 나선 가운데, 1차 입찰 때 유효 경쟁이 성립될 수 있을지 여부가 초미의 관심사로 여겨지고 있다. 성수1구역은 유력했던 경쟁입찰의 당사자였던 현대건설이 1차 현장설명회에 불참한 상황으로, 금일 조합원 발의로 진행되는 대의원회 결과에 따라 경쟁 여부가 결정될 전망이다. 성수2구역은 이날 시공사 선정을 위한 입찰공고를 본격 개시한다. 4일 정비업계 따르면 성수1구역 재개발 조합은 이날 오후 3시 조합원(237명) 소집요구에 따라 '시공사 선정계획(안)' 수정 여부를 논의한다. 조합은 지난 8월 20일 진행된 제21차 대의원회에서 시공사 선정계획(안)을 통과시킨 바 있다. 조합원들이 직접 소집요구를 통해 시공사 선정계획(안) 변경의 목소리를 내는 건, 유효 경쟁입찰 성사 가능성을 높이기 위한 목적이 함의돼 있다. 특정 건설사와의 수의계약 가능성을 염려한 행보다. 조합원들이 금일 열리는 대의원회에서 변경을 요구한 내용은 ▲조합원 로얄층 분양·입주 시 프리미엄 보장·분양가 및 분담금 제시(불가→가능) ▲기본이주비 외에도 추가이주비 제안(불가→가능) ▲분양수입금 입금 시, 자금 상환순서 변경 ▲정비기반시설공사·구역내 지장물 철거 등 공사비 포함 ▲입찰안내서(조합)와 입찰제안서(시공사)가 상호 상충될 경우 조합의 선택으로 결정한다는 조항의 내용 변경 등이다. 성수1구역은 GS건설과 현대건설, HDC현대산업개발이 경쟁입찰을 염두한 상황에서 수주홍보에 임해왔다. 최근 진행된 현장설명회에는 GS건설과 대우건설, 롯데건설 등 총 7개사가 참석했다. 공식적으로 수주의향을 타진해 왔던 현대건설과 HDC현대산업개발은 참석하지 않았다. 현장설명회 불참은 곧 입찰자격을 부여받지 못했다는 의미다. 조합원 자체 발의로 금일 대의원회가 개최된 것도 같은 연장선상에서 생각해 볼 수 있다. 이날 열리는 대의원회 결과에 따라, 성수1구역의 시공사 선정 향방에도 변화가 생길 것으로 업계는 보고 있다. 시공사 선정계획(안) 수정 안건이 가결될 경우, 현장설명회에 불참했던 현대건설의 참여 가능성이 높아질 전망이다. 반대로 안건이 부결될 경우, 기존 계획대로 시공사 선정이 진행된다. 경쟁입찰 혹은 단독응찰에 따른 수의계약이 사실상 오늘 결론이 날 가능성이 높기에 대의원회를 분수령으로 보는 분위기가 지배적이다. 성수2구역은 이달 3일 대의원회에서 시공사 선정계획(안)을 의결했고, 마찬가지로 이날(4일) 시공사 선정을 위한 입찰공고를 개시한다. 현장설명회는 이달 12일(금) 예정돼 있다. 현재 성수2구역 경쟁 구도는 포스코이앤씨와 삼성물산, DL이앤씨로 압축된다. 총 공사금액은 약 1조7,850억원에 달한다. 1차 입찰제안서 접수는 오는 10월 28일(화)로, 유효 경쟁입찰 성립 가능성이 높은 상황이다. 입찰보증금은 1,000억원이다.
잠실우성4차가 조합원 분양신청을 성황리 마치고 관리처분계획(안) 수립에 나선 가운데, 이주·철거 기간에 맞춰 정비계획(안) 인허가를 진행하겠다는 투트랙(Two-Track) 전략을 준비하고 있음을 안내했다. 잠실우성4차는 종전 35층에서 49층으로 상향 조정하는 내용의 정비계획(안) 변경을 준비 중이다. 4일 정비업계 따르면 잠실우성4차 재건축 조합(윤기헌 조합장)은 최근 임시총회를 열어 관리처분계획(안) 수립을 위한 총회를 성료시켰다. 조합원들의 의결을 받은 관리처분계획(안) 인가를 받은 후, 이주 절차에 맞춰 인허가청(서울시·송파구)과 정비계획(안) 협의를 진행할 계획이다. 관리처분계획(안)을 살펴보면, 잠실우성4차는 상가 소유주의 의견을 반영해 신규 상가를 짓지 않고 입주권을 부여하는 방향으로 협의했다. 업계 통상적인 절차에 따라, 아파트와 상가 조합원들은 독립정산제로, 각각의 수익과 비용을 부담키로 결정했다. 구역면적에 아파트와 상가가 차지하는 비율은 약 96%, 4%다. 아파트와 상가를 합친 추정비례율은 약 92%다. 대상지의 조합원 분양가는 ▲59㎡(14억원) ▲70㎡(15.6억원) ▲84㎡(17.6억원) ▲102㎡(20.1억원) 등으로 산출됐다. 조합원들이 준공 후 일정 부분 프리미엄을 가져가야 하기 때문에, 일반분양가는 조합원 분양가 대비 평균 1억원 정도 높게 책정됐다. 물론 잠실우성4차는 49층 높이계획을 전제로 정비계획(안) 변경을 진행하기 때문에, 현 시점 안내된 분양가 모두 바뀐다. 조합은 관리처분계획(안) 인가를 받은 이후엔, 조합원 이주 및 기존 건축물 철거를 진행하는 수순이다. 일부 소유주들의 이주 지연 및 거부로 '금전적 손해(금융비용 등)'가 발생할 것을 감안, 일괄 명도소송을 바로 진행할 계획이다. 대부분의 정비사업 현장에서 조합원 이주 개시와 함께 일괄 명도소송을 진행하는 게 일반적이다. 이주지연에 따른 손해를 최소화하기 위한 분명한 목적이 담겨있다. 한편, DL이앤씨의 제안으로 시작된 정비계획(안) 변경이 이뤄질 경우, 향후 공사비는 큰 폭으로 상승할 것으로 전망된다. DL이앤씨는 잠실우성4차 입찰제안서를 통해 공사비 산정기준일을 2024년 5월로 설정했다. 물가상승(Escalation)에 따른 공사비 증액이 시작되는 시점이 벌써 1년 4개월이 경과한 셈이다. 설계(안)도 바뀌기 때문에 디에이그룹건축사사무소도 용역비 상향 조정을 향후 요청해 올 것으로 보인다. 시공사와 설계사와의 계약금액 상향 조정은 모두 조합원 의결을 거쳐야 한다. 윤기헌 잠실우성4차 조합장은 "조합원들의 이주가 본격화되는 시점까지, 최대한 변경된 정비계획(안)을 토대로 인허가 진도를 많이 빼놓는 것이 집행부의 목표"라며 "향후 공사비 상승을 우려하는 목소리를 잘 알기에, 합리적이고 상식적인 수준의 공사비가 산출될 수 있도록 꼼꼼하게 업무를 볼 것을 약속드린다"고 말했다.
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