발행일(UPDATE): 2025년 12월 14일 11시 39분
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마포구 대장주로 손꼽히는 성산시영이 최단기 조합설립을 목표로 순항 중인 가운데 약식 추정분담금을 산출해 토지등소유자들에게 공유하는 시간을 마련했다. 해당 사업장의 경우, 대규모 단지의 특성을 활용한 규모의 경제를 통해, 평당 공사비 801만원으로 산정했다. 타구역 사례 등과 비교했을 때 적정 수준이라는 게 성산시영의 설명이다. 29일 정비업계 따르면 성산시영 추진위원회(김아영 추진위원장)는 최근 개략적인 추정분담금 산정이 완료됐음을 주민들에게 알렸다. 도시정비법상 추진위원회는 조합설립에 필요한 동의를 받기 전, 토지등소유자들에게 추정분담금 등의 사전 정보를 제공해야 하는 의무가 있다. 성산시영은 종전자산 추정 과정에서 보정율 방식이 아닌 약식 추정방식을 채택했다. 통상 정비사업 현장에선 신속한 평가가 필요하기에 공식 감정평가 없이 유사 사례의 평균값을 참고해 추정치를 도출하는 약식 추정방식을 활용하는 편이다. 신속하고 편하지만, 정확성은 다소 떨어질 수 있어 평가금액은 참고적인 성격을 갖는 게 일반적이다. 우선 성산시영의 종전자산은 KB와 한국부동산원 시세를 고려해 주택 사이즈별로 ▲66㎡(10.1억원) ▲71㎡(10.7억원) ▲77㎡(12.5억원) 등으로 책정됐다. 성산시영 단지는 타입별 공시가격의 층별효용 격차가 91~95%로 상이한 편이다. 저층과 로얄층간 일정 수준의 금액 차이가 존재한다. 근린생활시설의 종전자산은 제1상가, 제2상가, 유치원, 목욕탕의 평가액을 모두 더해 942억원으로 추정됐다. 제1~2상가는 집합건물 가격이며, 유치원과 목욕탕은 일반건물과 토지지분이 포함된 가격이다. 전체 사업비의 78%를 차지하는 공사비는 801만원으로 계획됐다. 이는 24~25년도 시공사 선정 사례 등을 비교분석해 도출한 결과값이다. 서울권 내 정비사업을 추진 중인 사업지별 공사비를 살펴보면 ▲용산산호(830만원) ▲삼환가락(801만원) ▲잠실우성4차(810만원) ▲가락삼익(809만원) ▲가재울7(844만원) ▲마천3(810만원) 등의 수준으로 책정됐음을 알 수 있다. 대상지의 종후자산은 인근 신축아파트 시세와 일반분양가 등을 참고했다. 그 결과 성산시영의 일반분양가가 조합원분양가는 국평 기준 평당 5,700만원, 4,830만원으로 예상됐다. 제시된 평당 분양가는 ▲공덕1구역(5,150만원) ▲한남3구역(5,500만원) ▲홍제3구역(4,250만원) 등의 가격을 토대로 마련됐다. 따라서 조합원분양가의 경우 ▲49㎡(10.4억원) ▲59㎡(12.7억원) ▲74㎡(15억원) ▲84㎡(16.5억원) ▲118㎡(21.4억원) 등으로 책정됐다. 조합원분양가는 일반분양가의 85% 수준으로 나타났다. 다만 위 금액은 동·층·향 등의 개별요인이 반영되지 않은 일반적인 가격이란 점에서, 향후 관리처분계획(안) 수립 단계에서 달라질 수 있다. 성산시영의 추정비례율은 101.97%로 계산됐다. 총 수입(6조7,936억원)에서 총 지출(2조5,424억원)을 뺀 뒤, 종전자산 추정액(4조1,688억원)으로 나눈 결과값이다. 성산시영의 조합원 1인당 개발이익은 6,813만원 수준으로 예상되면서, 재건축부담금 부과는 별도로 발생하지 않을 것으로 예상됐다. 재건축초과이익 환수에 관한 법률에 따라, 조합원 1인당 평균이익이 8,000만원 이하로 나타나면 면제된다. 아울러 구축과 신축아파트 실사용 면적은 비교했을 때 성산시영(대우)와 성산시영(선경)은 9.2평, 성산시영(유원)은 12.2평이 늘어나는 효과를 볼 수 있다. 과거엔 기존 전용면적에 기타면적(벽체, 창고)이 포함됐지만, 현재는 공용면적이 제외되고 서비스면적이 추가돼 실사용 면적 증가를 체감할 수 있을 것으로 관측된다. 한편, 성산시영은 나우동인 컨소시엄과 해안건축 컨소시엄이 설계권을 두고 입찰경쟁에 참여했다. 나우동인과 해안건축은 성수3구역에 이어 또 다시 치열한 접전을 치를 것으로 업계는 보는 분위기다.
국내 재건축 최상급지로 분류되는 압구정2구역이 업계 맏형격인 현대건설을 시공사로 선정함에 따라, 향후 원만한 사업 추진을 위해 필요한 원팀 체제의 마지막 구성원을 채웠다. 압구정 단지에서 가장 빠른 사업장인 만큼, 향후 건축심의와 사업시행, 관리처분 등 각각의 절차마다 현대건설의 우량한 자본력과 대관능력, 시공력 등이 큰 힘으로 작용할 전망이다. 27일 정비업계 따르면 압구정2구역 재건축 조합은 이날 시공사 선정을 위한 총회를 개최, 모든 안건을 의결했다. 총회 메인 이벤트로 꼽혔던 시공사 선정의 건도 조합원들의 압도적 득표율을 받은 현대건설로 최종 확정됐다. 조합원들은 압도적 득표율로써 현대건설을 향한 변함없는 신뢰를 보여줬다. 현대건설은 그간 정비업계 선보이지 않았던 제안서로 조합원 표심 사로잡기에 심혈을 기울여 왔다. 먼저, 'OWN THE 100'을 캐치프레이즈 삼아, 지난 50년의 유산을 미래가치로 온전히 바꾸겠다는 밑그림부터 제안했다. 압구정2구역의 울창한 자연림의 형태를 그대로 살리기 위해, 재건축 과정에서 땅의 깊이(토심)를 2m 이상 확보하겠다는 세부 계획(안)도 시선을 사로잡았다. 일반적인 아파트 단지의 평균 토심(1.2m)을 감안할 때, 단순 조경에 그치지 않고 '숲'을 만들어 기존 단지의 상징적 특성을 살리겠다는 게 핵심이다. 단지 내 거주하는 시간이 앞으로 더 많아질 수밖에 없다는 점에 착안해, 아파트 안에서 모든 삶과 생활의 영위가 가능한 수준을 제안했다. 다른 재건축 단지 대비 실거주 비율이 높고, 자녀들에게 대를 거듭해 물려주는 특성을 반영했다. 이를 위해, 지하1층부터 지하3층까지 세대당 5평 규모의 커뮤니티 시설(클럽 압구정)을 중심으로, 100여가지가 넘는 프로그램을 커뮤니티시설에 포함시켰다. 단순 세대 창고가 아닌 '개별 스튜디오'를 통해 조합원 각 세대별로 취향에 맞게 꾸밀 수 있는 사적공간도 서비스 형태로 제공된다. 냉난방과 공조시스템 등의 기본 설계와 시공은 현대건설이 책임지되, 그 외 공간 내부는 입주민들의 취향대로 자유롭게 꾸밀 수 있도록 초점이 맞춰졌다. 와인 저장고와 음악 감상실, 수집품 전시 등이 구현될 수 있는 공간이 주어지는 셈이다. 현대건설 관계자는 "한 번 수주를 할 때마다 그 준비기간만 하더라도 수년이 소요되기에, 그 결과 조합원 분들의 목소리 하나하나에 귀기울이고 반영할 수 있었다"며 "압구정2구역이 재건축의 정점이라 불리는 압구정에서 가장 처음 시공사를 선정하는 만큼 향후 압구정에서 선보여질 상품의 기준을 만든다는 생각으로 최선을 다했다"이라고 말했다. 이어 "앞으로의 100년 역사로 자리매김할 수 있도록, 시공사 선정 이후에도 조합과 원팀을 이뤄 각 단계별로 성과를 만들어 내겠다"고 덧붙였다.
'소규모재건축' 사업이 서울시 정책 활성화 방침에 맞춰 곳곳에서 탄력적인 움직임을 보이고 있다. '용적률의 한시적 완화'와 '사업성 분석' 등 정부의 전폭적인 지원이 사업환경에 실질적인 도움이 될 것이란 기대감 탓이다. 정비사업의 한 축을 담당하고 있는 소규모재건축이 규제 완화에 힘입어 긍정적 효과를 거둘 수 있을지 귀추가 주목된다. 26일 정비업계 따르면 서울시는 9월부터 11월까지 6번에 걸쳐 권역별 설명회를 열어 소규모재건축에 대한 주민이해를 도울 계획이다. 이번 서남권에서 열린 설명회는 첫 시작으로, 현재 서울시 내엔 약 104개소의 소규모재건축이 추진되고 있는 상황이다. 소규모재건축은 '도시정비법'을 따르는 일반적인 재개발·재건축 사업과 달리, '빈집 및 소규모 주택정비법'을 따른다. 사업범위는 기존주택 세대수가 200세대 미만, 면적은 1만㎡ 미만일 경우 적합하다. 노후도는 60% 이상으로, 인접단지의 20% 이내로 주택단지 편입이 가능하다는 특징을 갖고 있다. 이번 소규모재건축 활성화계획의 핵심은 도시계획조례 개정사항(규제철폐 33호)에 따른 용적률의 한시적 완화다. 제2종일반주거지역은 200%에서 250%로, 제3종일반주거지역은 250%에서 300%로 용적률이 높아진다. 대신 용적률 완화의 효율적인 추진을 위해선 인근 저층 주거지역의 일조와 경관 등에 미치는 영향을 최소화하고 조화로운 건축계획 유도하는 '사업계획 수립기준'을 준수해야 한다. 발표한 기준에는 ▲지형순응형 계획 ▲일조‧경관 검토 ▲열린단지 조성 ▲방재안전 ▲기반시설 정비 ▲국민주택규모 주택건설 등의 내용을 포함하고 있다. 이외에도 용적률 완화를 포함해 건축선 후퇴, 일조권 규제, 복리시설 설치 등의 규정 완화도 눈에 띈다. 기존 대비 완화된 범위를 제시함으로써 상대적인 부담을 줄일 수 있도록 만들었다. 이처럼 용적률 완화 적용으로 사업성이 개선된 서울시 내 대표적인 사업지로는 ▲화랑주택(구로구 오류동) ▲개포럭키(강남구 도곡동) ▲보성연립(강서구 화곡동)이 꼽혔다. 3곳 모두 분양세대수가 최소 7세대에서 최대 15세대까지 늘었고, 비례율 역시 대폭 상향된 것으로 알려졌다. 이번 서울시의 정책적 노력은 법과 현실의 간극을 좁히기 위한 조치로 볼 수 있다. 따라서 소규모재건축을 추진하는 다수 사업지들은 해당 개정안이 향후 침체된 소규모 정비사업 시장에 활력을 불어넣을 수 있을지는 꼼꼼히 상황을 지켜볼 필요가 있다.
여의도 삼익아파트가 오랜 기지개를 켜고 정비계획(안) 입안을 위한 본격적인 날갯짓을 시작한다. 삼익은 오는 10월 초 영등포구청을 통해 법정 공람공고를 진행함과 동시에 2차 사전 자문회의에도 참여한다. 투트랙(Two-Track) 전략을 통해 최대한 빠르게 구역지정을 받는 것이 목표다. 여의도 아파트지구에 속한 삼익은 그간 2단계 종상향(제3종→일반상업)을 전제로 한 공공기여 협의에 심혈을 기울여 온 바 있다. 26일 정비업계 따르면 여의도 삼익 재건축 정비사업위원회는 정비계획(안) 입안을 위한 토지등소유자 설명회를 개최, 인허가청(서울시·영등포구청)과의 그간 추진 경과를 상세히 안내했다. 공람절차 과정에서 구청 주관의 법정 설명회가 진행됨에도 불구, 사전 주민설명회를 마련한 건 토지등소유자들과의 충분한 소통을 전제로 사업을 추진하기 위해서다. 현재 삼익의 사업시행자와 정비업체는 각각 한국토지신탁과 부동산써브S&C다. 삼익은 작년 4월 준비위원회 출범을 기점으로 사업 기틀을 마련하는데 집중해 왔다. 무엇보다 일반상업지역으로 종상향을 진행하는 터라, 그에 따른 반대급부(공공기여) 협의가 핵심 쟁점이었다. 삼익은 내년 1분기 정비계획(안) 결정고시를 목표로 법정 절차를 순차적으로 밟아나갈 계획이다. 용적률 체계는 ▲기준용적률(230%) ▲허용용적률(350%) ▲상한용적률(533%) 등으로 계획이 수립됐다. 주민들이 직접적으로 부담해야 할 토지 및 건축물 기부채납을 통해 얻게 된 용적률 인센티브는 약 183%p 수준이다. 인허가청과 어느 정도 공감대를 이룬 건축물 기부채납으로는 공공기숙사와 노인복지시설, 입체공원이다. 1974년 준공된 삼익은 현재 총 360세대, 4개동으로 구성돼 있다. 기적용된 현황용적률이 241%로, 일반상업지역으로의 종상향을 전제로 개발계획(안)이 수립됐다. 삼익은 단지 내 상가(근린생활시설)가 없기 때문에, 상가 소유주들의 아파트 분양 등과 관련한 별도 협의절차를 겪지 않아도 된다. 상가 관련 사업지연 리스크가 없다는 의미다. 재건축 후 총 3개동이 들어설 예정이며, 최고층수는 56층이다. 정비사업위원회 관계자는 "정비계획(안) 공람절차 이후 설계사 선정을 위한 사전 준비에 나설 예정이며, 최대한 빠른 시일 내 정비계획(안) 결정고시를 받는 것이 삼익의 목표"라며 "공람절차와 사전 자문회의를 병행하는 것 역시 속도에 주안점을 둔 판단이며, 시행착오를 최소화하고 실수 없이 빠르게 갈 수 있도록 조합원들과 충분히 소통하며 최선의 노력을 다하겠다"고 설명했다.
송파구에서도 핵심 입지에 위치한 잠실한신코아가 용적률 880% 확보를 목표로 '도시정비형 재개발사업'을 도모하고 있어 업계 관심이 모아진다. 잠실한신코아는 아파트, 오피스텔, 상가가 혼재된 사업장이라 현실적으로 재건축보단 재개발 방식이 적합하다는 의견이다. 해당 사업장이 잠실 한복판에서 도시정비형 재개발을 추진할 수 있는 근거는 최근 서울시가 발표한 규제 철폐 덕분인 것으로 나타났다. 26일 정비업계 따르면 잠실한신코아는 입주민들을 대상으로 사업 방향성을 공유하는 시간을 가졌다. 잠실한신코아는 아파트(493세대), 오피스텔 및 상가(306세대)로 구성돼 있어 '한지붕 세가족'이란 별명으로 불린다. 용산 국제빌딩 주변 구역과 강남 개포구역 일부 등이 대표적인 유사 사례로 꼽힌다. 우선 잠실한신코아는 '2030 서울시 도시주거환경정비기본계획'이 변경되면서 잠실 광역중심에 위치해 있음에도 불구하고 재개발사업이 가능하게 됐다. 최근 지역균형발전을 도모하는 차원에서 강남, 잠실, 창동상계 등도 도시정비형 재개발사업 대상으로 추가됐기 때문이다. 결과적으로 잠실한신코아는 도시정비법에 따른 재개발 방식이 적합하다는 판단이 나왔다. 먼저 대상지는 '주택 외 시설' 비율이 높은 편이다. 오피스텔은 주택법 상 준주택·업무시설로 들어가고, 상가(근생)는 부대시설로 포함되는 이유에서다. 또 '공동주택 밀집' 요건을 충족시키지 못해 재건축이 현실적으로 불가하다. 특히 가장 중요한 점은 재건축을 하게 되면 기존 주택소유자만 주택을 분양받을 수 있고, 나머지는 주택 분양이 불투명하다. 도정법 시행령 제63조(관리처분의 방법)을 살펴보면, 부대시설 및 복리시설 소유자는 부대시설과 복리시설 공급만 가능한 점이 원칙이다. 물론 최소분양단위규모의 추산액을 따져 예외 하에 1주택까진 공급이 가능하긴 하나, 최근 신반포2차 판례를 감안할 때 불확실성이 크다. 도시정비형 재개발사업 방식으로 사업이 추진되면, 최대 880%까지 상향된 용적률 확보가 가능하다. 기부채납 부담을 줄일 수 있고, 사업성 확보 역시 유리하다는 평가다. 무엇보다 속도 면에서 우위를 점할 수 있다. 절차 간소화로 인해 주민동의 단계가 줄어들고, 인허가 절차 지연 리스크가 감소한다는 장점이 있다. 현재 대상지는 신속통합기획 사전자문(패스트트랙)을 통해 사업을 이끌어 갈 예정이다. 이를 위해선 토지등소유자들로부터 30% 이상의 동의를 얻어 구역지정이 이뤄져야 한다. 대상지의 구역면적은 13,485㎡로, 용도지역은 일반상업지역이며 350m 이내 잠실역세권(2·8호선)에 속한다. 지구단위계획에서 정하고 있는 최고 높이는 130m 이하지만, 도시정비형 재개발사업으로 추진할 경우엔 광역중심지에 위치해 있어 150m 이상까지 가능하다. 인접한 더샵스타리버(39층), 푸르지오월드마크(39층)보다 더 높은 층수를 가질 전망이다. 기본 설계를 맡은 에이앤유(ANU)디자인그룹은 대상지의 컨셉을 '잠실의 랜드마크, Lumina Jamsil'로 잡았다. 개략적인 배치계획을 살펴보면 최고층수를 62층으로 계획하면 총 3개동, 49층이면 총 4개동이 들어서게 된다. 모든 세대의 평형을 84㎡로 가정할 경우, 총 세대수는 866세대로 산출된다. 이곳의 용적률 체계는 ▲기준용적률(600%) ▲허용용적률(880%) ▲상한용적률(법정용적률 2배) 등으로 수립될 예정이다. 잠실한신코아 재개발의 핵심은 사업조건이 다른 아파트, 오피스텔, 상가원들이 동일한 입주권을 확보할 수 있는지 여부로 보인다. 재건축이 아닌 재개발로 사업노선을 정한 것도 이같은 이유 때문이다. 도정법 제36조(재개발사업의 분양대상 등) 제1항 제3호에 따르면, 토지등소유자가 보유중인 물건의 권리가액이 재개발을 통해 짓게 될 최소규모 공동주택의 추산액보다 높으면 분양권이 주어진다. 황길상 법무법인 조운 변호사는 "재개발의 경우 추산액이 극히 낮은 소형 공동주택을 사업계획에 반영하면 서울시 조례에 의거 권리가액이 작은 상가나 오피스텔 소유자들도 입주권을 받을 수 있다"며 "다만 추산액을 최소화한 소형 아파트가 부동산 시장의 실제 수요에 부합하는 상품성을 갖출 수 있는지가 관건이 될 것”이라고 설명했다.
개포우성4차와 성수1구역에 이어 서초진흥에서도 특정 시공사에 편향돼 작성된 불합리한 입찰지침서(시공사 선정계획안)로 인해, 경쟁입찰에 참여하기 힘들다는 아우성이 이어지고 있어 업계 관심이 모아진다. 앞서 두 곳 모두 1차 입찰공고를 진행했지만 대형사 참여와 경쟁입찰을 희망하는 조합원들의 반발, 개별홍보활동에 따른 구청 지적 등으로 시공사 선정 작업을 원점에서부터 재검토에 나선 상황이다. 25일 정비업계 따르면 롯데건설은 '입찰지침서(시공사 선정계획안)' 관련 완화를 간곡히 요청한다는 내용의 공문을 서초진흥에 발송했다. 롯데건설은 하이엔드 브랜드(LEEL) 적용을 결정한 뒤 그룹 차원의 전사적인 노력을 기울여 왔지만, 입찰 참여의향을 타진해 온 어떤 건설사도 자체 역량을 발휘하기 힘든 지금의 입찰지침서로는 참여가 쉽지 않음을 호소했다. 이에, 재검토가 되어야 한다는 의견을 피력했다. 과도한 제한 내용으로는 층수, 높이, 주차대수, 공사기간 등이 언급됐다. 롯데건설은 큰 틀에서 서초진흥을 마주보고 있는 '롯데칠성부지' 개발과의 연계에 초점을 맞춰, 조합원들의 수익 극대화를 위한 사업조건들을 다각도로 검토해 왔다. 다만, 설계 및 사업조건에 걸린 제약사항으로 인해 다수의 대형사들이 입찰에 참여하기 힘든 환경이 조성됐고, 도정법 및 국토부 정비사업 계약업무 처리기준에서 규정하고 있는 최소한의 홍보활동도 원천 차단된 만큼 공정한 경쟁을 위한 시도조차 힘들다고 판단한 상황이다. 입찰지침 완화와 더불어, 수주의향을 타진했던 대형사 모두가 공정한 경쟁에 참여할 수 있도록 입찰지침서 재검토가 필요하다는 입장이다. 실제 서초진흥은 삼성물산과 현대건설, 대우건설 등도 관심을 타진해 왔지만 현재 철수한 상황이다. 통상의 경우, 수의계약(Private)보다 건설사 간 치열한 경쟁입찰이 성사되어야 조합원들에게 유리한 입찰조건이 제안된다. 경쟁사보다 더 많은 표를 받아야 하기 때문이다. 수의계약은 경쟁입찰보다 조건이 불리할 수밖에 없다. 정비업계 화두가 된 성수1구역은 특정 건설사를 염두한 입찰지침서로 인해 조합원들의 반발을 자초했고, 현재 1차 입찰공고는 취소된 상황이다. 현재 성수1구역은 집행부 해임을 위한 총회까지 예정돼 있다. 최근 주요 사업장별로 연달아 1차 입찰공고가 취소된 건, 입찰지침서가 공정한 경쟁을 유도하지 못했다는 조합원들의 공통된 지적이 제기됐기 때문이다. 개포우성4차 역시 입찰지침서 상 특정업체 지정 논란을 야기했고, 성수1구역과 마찬가지로 해임총회가 발의된 상황이다. 한편, 서초진흥은 상가 조합원들의 아파트 분양권 관련 협의를 두고 이견차를 좁히고 있지 못해, 향후 원만한 협의가 이뤄질지도 여부로도 주목받고 있다. 올해 2분기 수차례 상가 조합원들을 대상으로 설명회도 진행하며 협상에 나섰지만, 양측의 입장차는 아직 좁히지 못한 상황이다. 상가 조합원들과의 원만한 합의가 이뤄져야, 향후 인허가 단계마다 소송과 민원 등의 지연 가능성을 최소화할 수 있을 전망이다. 또한 해당 사업장은 대공방어협조구역 내에 위치하고 있어, 군부대(수도방위사령부)와 서울시와의 긴밀한 협조가 필요한 사업장이다. 대공방어협조구역은 「군사기지 및 군사시설 보호법」에 따라 국방부장관이 도시지역에서 대공방어작전을 보장하기 위해 대공방어협조구역을 최소한의 범위 안에서 지정하게 돼 있다. 서초진흥은 사업대상지 반경 1.5km 내에 위탁고도를 초과해 계획된 건축물들을 고려해 작전보완시설 구축에 관한 사항을 지속적으로 협의해 나갈 예정이다.
새 조합장의 당선 이후 이뤄진 선거관리위원회(선관위)의 당선무효 선언이 선거관리 규정에 위배된다는 법원 판단이 나왔다. 선관위가 조합장 지위를 박탈할 권한이 부족할 뿐더러, 규정에서 정한 기한도 준수하지 않았다는 게 요지다. 원고가 피고(새 조합장) 측에 제기한 여타 선거운동 상의 문제들도 전반적으로 절차적 하자 없음으로 판명됐다. 25일 정비업계 따르면 서울북부지방법원은 최근 성북구의 한 정비사업지에서 발생한 '당선무효 결정 효력정지 가처분' 소송 건과 관련, 피고 승소 판결을 내렸다. 원고(채무자)는 기존의 주택재건축정비사업 A조합이며, 피고(채권자)는 새 조합장으로 당선된 B조합원이다. 사건을 살펴보면, 해당 사업장은 기존 조합장의 사임으로, 앞서 조합장 선출을 위한 보궐선거를 실시했다. 그 결과 B조합원은 505명 조합원 중 260표를 받아 당선됐고, 조합 측인 타 후보자는 240표를 받아 20표 차이로 낙선했다. 하지만 해당 후보자는 당선된 새 조합장의 과거 행위들을 문제 삼으며 이의신청을 제기했고, 선관위도 당선무효 결정을 내렸다. 낙선한 후보자는 당선자인 B씨가 선거공보에 허위사실을 표기하고, 타 후보자 및 선관위를 비방했다고 주장했다. 또 사전 선거운동 행위도 지적하며 선관위의 당선무효 결정에 절차적 하자가 없음을 강조했다. 반면 B당선인은 선관위의 당선무효 결정이 권한 없이 이뤄진 행위라고 판단했다. 선거관리 규정 상 5일 이내 이의제기가 가능하나, 해당 날짜를 넘겼다는 것이다. 또 문제로 거론된 행동들이 선거관리규정에 어긋나지 않았음을 어필했다. 규정에 위배가 됐더라도, 선거 결과에 영향을 미칠 만큼 중요하지 않았다는 게 B당선인의 의견이다. 최종 심리 끝에 법원은 선관위의 당선무효 결정 선언이 문제가 될 수 있다고 판단을 내렸다. 선관위 위원들은 당선자 공고와 동시에 임기가 종료되기에 당선무효를 결정한 권한이 불투명하다는 이유에서다. 설령 권한이 있다고 하더라도, 선거관리 규정에서 정한 기한을 준수하지 않은 사안 역시 중대한 하자가 있다고 의견을 더했다. 원고 측이 주장한 ▲이주율 허위기재 ▲후보자 등록 이후 사전선거 ▲비방글 작성 등에 대해선 다소 규정에 위반 사유가 있더라도 선거를 무효로 할 정도로 선거의 자유와 공정을 심각히 침해한 건 아니라고 판단했다. 즉 불확실한 내용에 대한 단정적인 표현의 한계를 인정한 것이다. 예시로 법원은 실제 이주율(60%)을 실질 이주율(90%)로 기재한 것과 관련, 공식적으로 이주 처리가 되지 않은 세대를 합한 의미로 볼 여지가 있다고 설명했다. '사라진 조합재산을 환수하겠다'는 표현은 단순 비방이 아닌 환수를 위한 노력으로 해석할 수 있다고 판단했다. 후보자 등록 이후 사전선거가 이뤄졌다는 주장에 대해선 B당선인이 후보자 등록일 5일 전에 네이버 카페에 공약을 올린 바 있어 무효라고 언급했다. 특히 득표 차이가 20표 차이로 적지 않기에, B당선인의 조합장 당선에 큰 문제 없다고 설명했다. 정한철 법무법인 인본 대표변호사는 “선거관리위원회는 당선자 공고와 동시에 임기가 종료되기에 당선무효를 결정할 권한이 있는지 여부가 불분명했다"며 "설령 권한이 있다고 하더라도 선거관리규정에서 정한 기간을 준수하지 않았을 뿐만 아니라 해당 기산점은 당선자 공고된 때로부터 산정되어야 하기에 법원이 피보전권리의 필요성을 인정했다"고 말했다.
정비사업에서 현금청산은 가장 예민한 주제 가운데 하나다. 분양을 받지 않거나 받을 수 없는 토지등소유자에게 조합이 금전으로 보상하는 절차인데, 재개발과 재건축은 적용되는 법령과 절차가 서로 달라 언제, 어떻게 청산이 이루어지는지를 두고 다툼이 끊이지 않는다. 재개발은 태생적으로 공익적 성격이 강하다. 그래서 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」(약칭 ‘토지보상법’)의 보상체계와 결합되어 발전해 왔고, 지금도 도시 및 주거환경정비법에서 토지보상법 절차를 일부 준용한다. 반면 재건축은 사적 개발의 성격이 강했기 때문에, 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」에 규정된 매도청구 제도가 법적 근거가 되어왔다. 같은 ‘정비사업’이지만 뿌리와 법적 틀이 다른 것이다. 현금청산에 정당성을 부여하려면 정비사업이 확정되고 구체적인 사업계획이 마련되어야 한다. 정비사업의 주요한 절차로서, 사업시행계획과 관리처분계획을 수립해 관할청으로부터 인가를 받는 단계가 있다. 사업시행계획은 건축설계에 해당하는 단계로, 인가가 나면 사실상 건축허가를 받은 것과 같다. 관리처분계획은 이렇게 설계된 건축물과 토지를 구체적으로 배분하는 절차다. 따라서 사업시행계획 인가 이후 현금청산이 1차적으로 개시되고 관리처분계획 인가 단계에서 대부분의 현금청산자가 확정된다. 조합은 사업시행계획 인가를 받으면 현금청산 절차를 시작할 수 있고, 특히 재개발의 경우 토지등소유자도 재결신청 청구를 통해 조합을 압박할 수 있다. 재결신청 청구는 장기간 권리 행사가 제한된 소유자가 보상을 조속히 받기 위해 활용하는 제도인데, 조합이 재결신청을 지연할 경우 지연손해금 부담이 발생한다. 도시 및 주거환경정비법이 여러 차례 개정되면서 지연손해금의 기산점과 이율에 많은 변화가 있었는데, 일정기간은 연 20%라는 높은 이율이 적용되기도 한다. 재건축은 사정이 다르다. 토지등소유자가 스스로 조합을 상대로 현금청산을 청구할 수 있는지, 다시 말해 매도청구를 소송으로 직접 구할 수 있는지가 논란이다. 현행 도시 및 주거환경정비법은 조합이 조합설립이나 사업시행자 지정에 동의하지 않은 자 등에 대해 매도청구권을 행사할 수 있도록 규정한다. 논란의 소지는 있으나, 이 권리는 조합이 행사하는 것이지, 역으로 토지등소유자가 행사할 수 있는 것은 아니라는 점에서 한계가 있다. 다만, 관리처분계획인가 이후 조합이 일정기간 내에 현금청산을 진행하지 않으면 많게는 연 15% 이율의 지연손해금을 부담해야 하므로 조합의 매도청구가 간접적으로 강제된다. 결국 정비사업의 현금청산은 재개발이든 재건축이든 사업시행계획 인가 단계에서 본격적으로 시작되지만, 권리 행사 방식은 크게 다르다. 조합은 지연손해금이라는 무거운 짐을 피하기 위해 신속히 청산 절차를 밟아야 하고, 토지등소유자는 언제부터 권리가 제한되는지, 지연손해금이 언제부터 발생하는지 정확히 파악해야 손실을 줄일 수 있다. 특히 재개발의 경우 도시 및 주거환경정비법 개정으로 지연손해금 기산점과 적용 이율이 달라졌기 때문에 과거 기준만 믿고 대응했다가는 큰 손실을 입을 수 있다. 재건축의 경우에도 조합의 매도청구권 행사 여부에 따라 소유자의 입장이 크게 달라진다. 따라서 현금청산은 단순히 “분양을 받느냐, 받지 못하느냐”의 문제가 아니라, 권리 보호와 손해 최소화를 위한 정교한 법적 대응의 문제다. 조합이든 토지등소유자든 각자의 상황에 맞게 법적 절차와 판례의 태도를 정확히 이해하고, 전문가의 도움을 받아 전략적으로 대응해야 한다. 글 = 김택종 법무법인 센트로 변호사(tjkim00@centrolaw.com)
용산 청화아파트가 자문회의 내용을 종합적으로 검토한 결과, 임대주택 없는 고급화 단지를 구성해 나간다는 방침이다. 대상지는 고도제한(해발고도 90m 이하)으로 인한 층수한계는 인정하되, 충분한 쾌적성을 확보해 나인원한남에 버금가는 고급주택으로 거듭나겠다는 계획이다. 24일 정비업계 따르면 용산 청화아파트는 최근 정비계획(안) 수립 및 구역지정을 위한 주민설명회를 개최했다. 해당 사업장은 올해 신속통합기획 사전자문(패스트트랙)을 인허가청으로부터 두 차례 받고, 보완을 거쳐 입안 제안 접수를 완료했다. 용산 청화아파트의 구역면적은 48,806㎡로, 보광로변 국공유지 일부구간이 편입돼 구역계가 확대됐다. 용도지역은 제3종일반주거지역을 유지할 계획이다. 현황 용도지역의 유지로 별도의 도시계획시설 설치는 없다. 최고층수는 21층이하(90m)로 계획됐다. 1~2차 자문에선 최고층수가 24층까지도 제안이 됐었다. 하지만 주변 개발계획과의 연계, 건축배치 등을 고려해 최종 건축물 높이는 21층으로 조정됐다. 현재 한남 재정비 촉진지구도 22~23층으로 높이가 설정돼 있으며, 유엔사부지 복합개발 사업지도 20층으로 계획이 잡혀 있는 상황이다. 용적률 체계는 ▲기준용적률(210%) ▲허용용적률(230%) ▲상한용적률(미적용) ▲법적상한용적률(미적용) 등이다. 허용용적률 인센티브는 돌봄시설, 우수디자인, 방재안전 등의 항목을 통해 확보했다. 단 고도제한 영향으로 높이 한계가 발생한다는 이유로, 추가 용적률 확보를 위한 계획은 마련되지 않았다. 즉 높이규제로 용적률 활용도가 떨어지기 때문이다. 물론 별도의 도시계획시설 설치로 인한 기부채납도 발생하지 않아 임대주택도 없다. 예상되는 계획세대수는 679세대로 나타났다. 조합원 분양분은 578세대, 일반분양분은 101세대로 분류된다. 대상지의 경우 모든 조합원이 대형평형을 소유하고 있어, 모두 85㎡(578세대) 이상으로 평형계획이 잡혔다. 세부적으로 ▲98㎡(122세대) ▲117㎡(139세대) ▲132㎡(111세대) ▲144㎡(97세대) ▲162㎡(109세대)로 나타난다. 일반분양분은 모두 60~85㎡(101세대)로 잡혀, 60㎡이하 세대는 전혀 없는 것으로 나타났다. 추정비례율은 64.08%로 예상됐다. 일반분양가는 주변 시세를 고려해 평당 6,500만원으로 책정됐고, 공사비는 900만원으로 나타났다. 일반분양가는 한강이남과 용산 주요권역 재건축 단지를 기준으로 책정됐다. 조합원분양가는 ▲38평형(22.4억원) ▲44평형(24.9억원) ▲49평형(26.2억원) ▲53평형(27.3억원) ▲60평형(29.4억원)등으로 책정됐다. 일반분양가는 국민평형 기준 21.9억원으로 산출됐다. 34평형을 소유 중인 조합원이 33평형 또는 38평형으로 이동할 시 발생하는 추정분담금은 각각 3.65억원, 5.22억원으로 예상됐다. 제일감정평가법인 관계자는 "대상지는 일반분양분이 많지 않아 초과이익환수제 적용은 받지 않을 것으로 예상된다"면서도 "분양가상한제 지역이라 분양가가 정해져 있는 만큼, 사업성을 끌어올리기 위한 방안을 고민해봐야 한다"고 말했다. 대상지는 층수는 높지 않지만, 낮은 건폐율에 의한 쾌적성이 최대 장점으로 꼽힌다. 임대주택이 없다는 고급 이미지 역시 눈에띄는 부분이다. 다만 용산 청화아파트에 거주하는 대부분의 소유주는 은퇴세대로 구성돼 있어, 분담금을 감당할 수 있을지 여부가 중요하게 작용할 여지가 있다. 한편 대상지 내에 존재하는 대규모 상가는 알파문구 회장 1인이 단독 소유하고 있는 것으로 알려졌다. 아직 조합설립이 이뤄지지 않는 단계라 추후 조합이 만들어지면 상가 협의는 해당 시점 이뤄질 것으로 전망된다.
압구정1구역이 부조합장의 권한과 역할을 행정업무규정에 구체적으로 명시하고 나섰다. 부조합장제는 독립정산제의 공정한 실행을 담보하는 견제 장치로 간주된다. 미성1·2차 두 단지의 동등한 권리를 보장함으로써 통합재건축의 기틀을 다지기 위한 행보로 풀이된다. 23일 정비업계 따르면 압구정1구역 조합설립을 위한 추진위원회는 '제13차 추진위원회의'를 개최해 상정된 안건들을 처리했다. 추진위원회의에서 안건 의결을 받기 위해선 [운영규정 제26조]에 따라 과반수 찬성 의결을 전제로 한다. 우선 행정업무규정(안)에 기재된 부칙 제2조를 살펴보면, 압구정1구역은 통합재건축 합의서에 근거해 독립정산제 방식으로 사업이 이뤄지고 있다. 따라서 추진위윈회는 조합장 뿐만 아니라 부조합장에게도 동일한 능력치를 부여함으로써 서로가 균형추 역할을 할 수 있도록 행정업무규정을 수정했다. 예를 들면 ▲기명날인 ▲문서처리 ▲계약체결 ▲자금집행 등 조합의 전반적 업무를 진행함에 있어, 조합장과 부조합장 2인의 결정이 절대적으로 필요하도록 했다. 조합장과 부조합장의 권한은 원칙상 동일하다. 혹여 결재권자가 부재 시엔 업무대행자가 대신 자리를 채워야만 한다. 현재 추진위원회는 조합설립을 위한 동의율을 확보하고자 힘을 쏟고 있는 상황이다. 다만 여전히 사업방식을 두고 단지별 이견차가 존재하고 있어, 추진위원회는 가결된 조합설립을 위한 업무추진계획(안) 상의 일정에 맞춰 사업을 속도감 있게 추진해 나간다는 계획이다. 추진위원회는 협약서 체결을 위한 협의체 구성단을 꾸리는대로, 오는 11월부터 조합설립을 위한 동의서 징구에 나선다는 방침이다. 해당 사업장이 두 단지간 원만한 의견 수렴 과정을 거쳐 조합설립 목표를 이룰 수 있을지 귀추가 주목된다. 김정우 법무법인 센트로 대표 변호사는 "압구정1구역의 부조합장 권한 명시는 통합재건축 과정에서 특정 단지의 이해가 과도하게 반영되는 것을 방지하고 균형을 담보하려는 시도로 평가된다"며 "조합장과 부조합장이 함께 결재권을 행사하도록 한 것은 각 단지별 조합원에 대한 신뢰 확보에도 기여할 것으로 예상되며, 향후 원활한 조합설립과 성공적인 사업 추진의 기반이 될 것으로 보인다"고 설명했다.
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