발행일(UPDATE): 2026년 02월 04일 11시 06분
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개포우성6차가 상가 소유주들과의 법원 조정(안)을 받아들이기로 조합원 의견을 모은 이후 시공사 선정을 위한 단계에 곧장 착수했다. 개포우성7차와 개포우성4차를 두고 대형 건설사들의 각축전이 벌어졌던 만큼, 개포우성6차 역시 시공사들의 치열한 경쟁을 유도해 낼 수 있을지 업계 상당한 관심이 모아진다. 20일 정비업계 따르면 개포우성6차 재건축 조합(이재붕 조합장)은 시공사 선정을 위한 1차 입찰공고를 개시, 이달 24일(월) 현장설명회를 앞두고 있다. 조합은 앞서 1군 건설사들을 대상으로 홍보 참여의향 공문을 발송했다. 참여 의향을 밝힌 시공사는 ▲삼성물산 ▲GS건설 ▲포스코이앤씨 ▲HDC현대산업개발 등으로 알려져 있다. 이들 모두 현장설명회에 참석해 입찰참여 자격을 부여받을지 여부가 중요해진 시점이다. 1차 입찰제안서 마감일은 2026년 1월 19일(월)이다. 2곳 이상의 시공사가 입찰제안서를 제출, 유효 경쟁입찰이 성립될 경우 총회는 3월 중 열리게 된다. 1곳 혹은 무응찰의 경우 유찰된다. 이 경우 재입찰공고가 진행되기 때문에 약 1달 반 정도의 시간이 추가 소요된다. 공사비 예정금액은 평당 920만원으로 책정됐고, 입찰보증금은 현금(50억원)과 이행보증증권(50억원)을 합쳐 100억원이다. 올해 개포우성7차에선 삼성물산과 대우건설의 치열한 경쟁입찰이 성사됐다. 업계1위와 업계3위의 싸움에서, 삼성물산이 근소한 차이로 대우건설을 누르고 시공권을 확보했다. 개포우성4차는 롯데건설과 포스코이앤씨의 경쟁입찰 성사 가능성이 높았지만 더 많은 시공사의 참여를 유도해야 한다는 조합원들의 의견이 개진되면서 이례적으로 '1차 입찰'이 도중에 취소됐다. 1차 현장설명회엔 롯데, 포스코, HDC현산, 제일건설이 참여했다. 상가를 포함해서 재건축 사업을 진행하는 방향으로 결정되면서, 개포우성6차는 사업 지연을 최소화할 수 있는 토대를 마련했다는 평이다. 조합원들이 강제조정안을 수용하지 않았을 경우 진행해야 할 정비계획(안) 변경도 불필요해졌다. 아파트 출입구에 위치한 상가를 포함하게 되면서, 아파트 진출입로 확보가 용이할 뿐만 아니라 사업 완성도 역시 향후 단지가치 상승에 도움이 될 전망이다. 조정안은 ▲정관상 최소분양비율 0.1 적용 ▲상가 권리가액 1.75배 인정 등으로 요약된다. 상가의 종전자산평가금액은 아파트 최소 분양가(약 16억원)에 미치지 못해 분양 자격을 충족하지 못한 상황이었다. 다만 조정안이 통과됨에 따라, 분양비율이 0.1로 정관에 적용되기 때문에 아파트 분양이 가능해졌다. 숲세권 입지가 특징인 개포우성6차는 개포동 일대 마지막 남은 5층 높이의 270세대 저층 단지로, 용도지역은 제2종일반주거지역이다. 지난 2022년 고시된 개포우성6차 정비계획(안)에 따르면, 구역면적은 20,831㎡다. 기부채납 순부담 비율은 10.8% 수준이다. 용적률 체계는 ▲기준용적률(190%) ▲허용용적률(200%) ▲상한용적률(230%) ▲법적상한용적률(250%)이다. 아파트 417세대(임대주택 22세대)를 짓는 프로젝트다.
10·15 부동산 대책으로 사업 난관에 부딪힌 노량진 재정비촉진지구(옛 뉴타운) 주민들의 목소리를 듣고자 오세훈 서울시장이 공사 현장을 방문했다. 노량진 각 구역을 대표하는 조합장들은 입을 모아 대출 규제와 LTV강화에 따른 현실적 어려움을 토로했다. 오세훈 시장은 첫 국장급 소통 채널을 중심으로 10·15 대책 부작용을 최소화하겠다는 의지를 피력했다. 19일 서울시에 따르면 오세훈 서울시장은 올해 6월부터 공사에 들어간 노량진6구역 공사 현장을 들러 주민들과 소통하는 시간을 가졌다. 현재 총 70만㎡에 달하는 8곳의 노량진 재정비촉진지구엔 2031년까지 입주를 목표로 9,880호 가량의 주택이 공급될 예정이다. 현재 6·8구역은 착공이 완료됐고 4·5·7구역은 이주 및 해체, 1·3구역은 관리처분계획 신청 단계에 있다. 노량진 뉴타운의 경우, 정부의 '10·15 주택시장 안정화 대책'이 발표되고 난 후 사업에 큰 어려움을 겪고 있는 것으로 나타났다. 조합원 지위양도 제한으로 동의율 확보가 힘들어졌고, 주택공급 1주택 제한으로 다주택자들의 사업 동력이 저하됐다. LTV가 70%에서 40%로 변동됨에 따라 이주비 대출 우려로 인한 사업지연도 문제로 지적됐다. 간담회 자리에서 노량진 뉴타운 조합장들은 사업 현장에서 겪고 있는 현실적 고충을 상세히 전달했다. 최윤정 노량진6구역 조합장은 "서울시 덕분에 시공사와의 공사비 갈등을 수월하게 해결할 수 있었다"며 코디네이터의 중재역할과 노고에 감사함을 전했다. 다만 최윤정 조합장은 "정부의 10·15 부동산 대책으로 대출 규제가 이어지면서 잔금지급이 원활히 진행되지 않아 어려움이 따른다"고 아쉬움을 드러냈다. 김문선 노량진1구역 조합장도 "우리 구역은 조합원이 1,000세대 이상이나, 사업성이 좋다보니 2주택(1+1) 신청자가 530명에 달한다"며 "비율로 따지면 70%에 해당하는 수준"이라고 설명했다. 그러면서 "현재 규제로 이주비도 못 받고 있는 상황으로, LTV 40%에 대한 조합원들의 걱정이 크다"고 부연했다. 현장에서 주민 목소리를 체감한 오세훈 시장은 "역시 현장에 나와서 주민들의 목소리를 들어봐야 한다"며 "고작해야 10~20% 정도로 생각했는데, 60~70% 해당하는 다수 주민분들이 어려움을 겪고 있었는지 몰랐다"고 말했다. 오세훈 시장은 "대출 규제를 한시적으로 풀어야 한다"며 "정부도 뉴타운 사업이 잘돼야 부동산 공급정책에 힘이 생기기 때문"이라고 말했다. 이어 오세훈 시장은 "구역마다 갈등의 정도나 사정이 다르겠지만, 최대한 맞춤형 갈등 조정이 이뤄질 수 있도록 서울시에서도 적극 협조하겠다"며 "국토교통부와 내일부터 첫 국장급 소통 채널을 가동하니, 주민들의 의견을 관철시키도록 노력하겠다"고 약속했다. 한편 노량진 지역은 기준용적률 10% 추가 상향을 비롯해 법적상한용적률 1.2배 확대 등 기존 발표된 '재정비촉진사업 규제혁신'을 통해 사업성을 개선하고 있다. 실제로 4구역은 '도시재정비위원회 경관변경 심의 절차 간소화'를 최초로 적용, 한 달 이상 사업 기간을 단축했다. 오형진 노량진4구역 조합장은 "우리 구역도 8~9월 착공이 예정돼 있다"며 "서울시 정책으로 용적률이 기존에 비해 12%p가 오르면서, 조합원들이 1억5,000만원씩 분담금을 줄일 수 있었다"고 말했다.
여의도에서 유일하게 '소규모재건축'을 택한 화랑이 [빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법]에 따른 정비사업을 본격 시작한다. 최근 정비사업 규제철폐의 일환으로, 소규모재건축 사업에서의 용적률이 한시적으로 완화될 예정임에 따라, 여의도 화랑도 향상된 사업성을 전제로 개발계획을 수립했다. 여의도 재건축 대열에도 공식 합류하게 되면서 조합원들의 기대감도 증폭되는 분위기다. 19일 정비업계 따르면 여의도 화랑 소규모재건축 조합(손장수 조합장)은 영등포구청으로부터 조합설립을 최종 인가받았다. 앞서 영등포구청은 지난 달 23일(목)부터 이달 7일(금)까지 여의도 화랑의 조합설립인가를 위한 법정 공람공고를 진행했다. [빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법] 제23조 제9항에 따르면, 소규모재건축 사업장이 조합설립인가를 받을 때에는 14일 이상 주민공람과 의견수렴을 거쳐 고시가 이뤄진다. 해당 사업장은 지하4층-지상 47층 규모로 총 244세대를 짓는 재건축 프로젝트다. 사업 대상지 면적은 9,395㎡, 기존 주택 세대 수는 160세대(총 3개동)이다. 화랑은 조합설립인가를 득한 만큼, 통합심의 등의 후속 인허가 절차에 착수하기 위한 준비작업에 곧장 착수할 계획이다. 연접해 있는 여의도 대교와 장미, 학교 일조권 등을 종합적으로 고려한 설계(안) 마련에 심혈을 기울일 것으로 업계는 보고 있다. 주민들이 관심사인 타워 주동의 개수(1개 혹은 2개)는 통합심의 준비 과정에서 구체적으로 결정된다. 여의도 화랑은 후발주자로 재건축 사업에 늦게 뛰어들었지만, '소규모재건축' 특성상 장점으로 꼽히는 사업속도에 역량을 집중해 최대한 격차를 줄여나가겠다는 각오다. 실제 서울시에서도 소규모재건축 활성화를 위한 지원사격을 아끼지 않겠다는 방침을 내놓았다. 용적률 혜택 외에도 ▲건축한계선 후퇴 ▲일조권 규제 ▲복리시설 설치 등의 완화된 규정을 통해 소규모재건축 사업시행자가 가질 수 있는 부담을 최소화하겠다는 게 골자다. 한편, 소규모재건축은 '도시정비법'을 따르는 일반적인 재개발·재건축 사업과 달리, '빈집 및 소규모 주택정비법'을 따른다. 사업범위는 기존주택 세대수가 200세대 미만, 면적은 1만㎡ 미만일 경우 적합하다. 노후도는 60% 이상으로, 인접단지의 20% 이내로 주택단지 편입이 가능하다는 특징을 갖고 있다. 영등포구청으로부터 고시받은 결정문에 따르면, 여의도 화랑의 조합원 수는 총 138명이다. 손장수 여의도 화랑 조합장은 "주거 환경 개선과 재산가치 증식이라는 공통된 목표 하에, 조합원들의 응집력이 뒷받침된 결과 '조합설립'이라는 첫 단추를 꿰게 됐다"며 "화랑은 선택과 집중을 한 만큼, 속도감 있는 사업 전개로 이웃 단지들과의 재건축 격차를 줄이는데 집중할 것"이라고 말했다.
미아2재정비촉진구역이 종전 재정비촉진계획(안)과 달라진 모습을 조합원들에게 선보여 눈길을 끈다. 용도지역을 상향 조정하고 재정비촉진구역 수립기준 개편안을 적극 반영함으로써 사업성 향상과 공공시설 변경 등의 대대적인 변화를 이끌어냈다는 게 업계 분석이다. 19일 정비업계 따르면 미아2구역 재개발 조합(정찬경 조합장)은 최근 공청회에서 재정비촉진계획 변경(안)에 대해 주민들에게 설명하는 시간을 가졌다. 이번 변경(안)의 핵심은 종상향과 사업성 보정계수 적용을 통한 사업성 향상과 사회적 수요 변화에 맞춘 공공시설들의 용도 전환으로 압축된다. 도시계획은 코리아이앤씨, 건축설계는 해안건축이 맡아 업무를 수행했다. 우선 대상지의 경우 제2종일반주거지역에서 제3종일반주거지역으로 종상향이 이뤄진다. 주택정책 유도시설(고령화·저출산)을 포함시키고, 사업성 보정 인센티브를 적용함으로써 기준용적률은 190%에서 220%로 30%p 완화됐다. 기준용적률 완화 내용을 세부적으로 살펴보면, 주택정책 유도시설(22.3%p)은 ▲1인·신혼부부를 위한 소형주택(10%p) ▲노인복지시설(10%p) ▲저출산 돌봄시설(2.3%p) 등으로 구성된다. 사업성 보정 인센티브는 8.4%p로, 2024년 서울시 평균 공시지가(596만원/1㎡)를 2025년 미아2구역 평균 공시지가(324만원/1㎡)로 나눈 결과값이다. 상한용적률과 법적상한용적률은 각각 287%, 310%로 계획이 수립됐다. 상한용적률 확보를 위해선 토지 및 건축물 기부채납을 진행해야 한다. 법적상한용적률 확보를 위해선 인센티브로 받은 용적률 상한분의 절반을 국민주택규모의 공공임대주택(154세대)을 지어야 한다. 국민주택규모의 공공임대주택 비율은 공공임대주택(62세대)과 미리내집(61세대), 공공분양주택(31세대)으로 구성된다. '미리내집'은 최장 20년 동안 거주가 가능한 신혼부부용 장기전세주택이다. 최고높이는 기존 35층(110m이하)에서 45층(145m이하)로 변경된다. 예상 세대수는 기존의 3,519세대에서 4,003세대로 484세대가 대폭 늘어난다. 분양물량과 공공주택은 각각 3,294세대, 709세대로 나뉜다. 해당 공공주택은 ▲재개발의무임대(555세대) ▲국민주택임대(123세대) ▲공공분양주택(31세대)로 분류된다. 이어 재정비촉진구역 수립기준 개편안 반영으로 송천초등학교 위치가 이전된다. 기존에 계획됐던 단설유치원 신설이 폐지되는 대신, 송천초등학교 내에 병설유치원이 새롭게 설치된다. 초등학교가 이전되고 유치원 신설이 병설유치원으로 전환된 이유는 성북강북교육지원청 협의의견을 충분히 반영했기 때문이다. 또 송천동 주민센터와 신설되는 사회복지시설(노인종합복지관 및 데이케어센터)의 복합화가 이뤄진다. 당초 계획됐던 공공 급식센터 신설 계획은 서울시민대학 동북권 캠퍼스 설립으로 용도 변경이 진행됐다. 이 역시 이용 주민들의 접근성을 고려하고 사회적 수요를 신중히 검토해서 도출해 낸 결과라고 볼 수 있다. 추정비례율은 115.44%로 예상됐다. 미아2구역의 평당 일반분양가는 4,179만원, 평당(3.3㎡) 공사비는 915만원 수준으로 나타났다. 검증 과정에서 다소 보수적으로 책정됐다는 의견이 있어, 향후 일반분양가 산정과 물가변동 반영에 따라 사업성 변동 가능성이 존재한다.
조합이 관리처분계획(안)을 수립하는 과정에서 상가 소유주들과 체결한 상가 협약서를 토대로 진행해야 한다는 법원 판결문이 다시금 나왔다. 창립총회 때 승인받은 상가협약서는 내부 규범으로 정립되었고, 이를 토대로 관리처분계획(안)이 수립될 것이라는 신뢰 관계가 형성되었다는 점이 핵심 내용이다. 조합이 상가 조합원을 상대로 항소(2심)에 들어갈지 업계 관심이 모아진다. 18일 정비업계 따르면 서울행정법원 제1부(양상윤·정한영·조약돌 판사)는 상가 조합원(원고)이 반포주공3주구 조합(피고)을 상대로 제기한 '관리처분계획(안) 취소 소송'에서 원고 승소로 판결했다. 원고가 관리처분계획(안) 중 상가 협약서를 위반한 내용이라고 주장한 부분은 ▲반포주공124주구 LH토지 점유취득 정산 ▲상가 부지 정산금 산정 ▲총사업비 부담비율 등으로 요약된다. 첫번째, 반포주공124주구의 공공용지에 대한 반포주공3주구의 지분 관련 수익금 정산과 관련 있다. 상가협약서에 따르면, 추진위원회(아파트)와 상협의회(상가) 지분에 해당하는 수익금은 각 대지지분 비율로 배분한다고 합의했다. 이와 달리, 조합은 반포주공124주구가 시효취득한 LH토지 관련 수익금과 관련, 상가 조합원의 정산금을 0원, 아파트 조합원의 수익금을 1,000억원으로 정했다. 조합은 LH공사를 상대로 소유권이전등기 청구의 소송을 제기했고, 아직 확정되지 않은 사안이라 잠정적으로 기재해 둔 것에 불과하다고 주장했다. 두번째, 상가 부지 정산과 관련 있다. 관리처분계획 변경(안) 상, 상가 조합원의 주택분양분 정산금액은 약 1억3,700만원으로 산정됐다. 다만, 조합이 제출한 순공사비와 부가세 등의 계산내역이 불일치해 그 산정근거를 알 수 없다는 게 상가 조합원의 주장이다. 상가협약서에 따라 정산되었다고 볼 수 없다는 점을 설명한 것이다. 상가 조합원이 재건축부담금까지 포함해 정산한 것은 위법하다고 주장한 내용은 받아들여지지 않았다. 세번째, 정비사업을 시행하면서 들어간 총사업비의 부담비율과 관련 있다. 상가협약서에 따르면, 총사업비의 부담비율은 상가 대지면적 대 아파트 대지면적 비율로 부담한다고 기재돼 있다. 원고는 상가 조합원에게만 과밀부담금을 부담하도록 정했고, 이는 상가협약서를 위반한 내용이라고 주장했다. 법원은 수도권정비계획법 역시 과밀부담금의 부담 주체는 '조합'으로 명시하고 있을 뿐만 아니라, 상가협약서 상 상가 조합원만이 과밀부담금을 부담해야 한다는 내용이 기재돼 있지 않다는 점에 착안, 조합의 주장을 받아들일 수 없다고 판시했다. 그밖에 원고가 상가 조합원들이 부담하지 않아도 될 비용으로 언급한 ▲학교용지부담금 ▲지역난방·도시가스 시설분담금 ▲채권매입비 ▲분양보증수수료 등은 법원으로부터 받아들여지지 않았다. 아파트 조합원 외 상가 조합원도 함께 부담해야 할 비용으로 봤다. 결과적으로 법원은 합리적 이유 없이 상가협약 내용을 아파트 조합원에게만 일방적으로 유리하게 변경했기에, 관리처분계획 변경(안) 중 위법한 내용은 취소시켰다.
압구정3구역이 올해 정기총회를 매듭지음에 따라, 정비계획 변경(안) 결정고시를 기점으로 후속 사업절차에 착수할 환경을 순차적으로 조성해 나가고 있다. 해당 사업장은 내년 상반기부터 시공사 선정을 위한 사전 준비작업에 착수할 것으로 관측된다. 동시에 통합심의를 포함한 인허가 절차에도 나설 예정이다. 이날 관심사였던 조합원 제명 안건은 법원의 가처분신청 인용으로 인해 표결에 부치지 못했다. 17일 정비업계 따르면 압구정3구역 재건축 조합(안중근 조합장)은 2025년 정기총회를 열어, 내년도 사업비·운영비 예산(안)과 조합 임원 해임 안건을 모두 가결했다. 이날 투표에 참석한 조합원 수는 2,462명이다. 당초 대의원 발의 과정을 거쳐 상정될 예정이었던 5호 안건(조합원 제명)은 법원에서 가처분신청을 인용함에 따라 의결 절차가 진행되지 않았다. 금번 총회는 고성이 오갔던 지난 총회와 달라진 모습으로 눈길을 끌었다. 압구정3구역은 조합정관 제11조(조합원 자격의 상실) 규정에 의거, 조합원으로서 고의 또는 중대한 과실 및 의무불이행 등으로 조합에 막대한 손해를 입힌 경우 제명할 수 있도록 규정해 놓고 있다. 조합은 서울시 도계위로부터 수정가결받은 정비계획(안) 재공람공고가 진행되는 와중, 계속해서 민원 제기를 유도하고, 사실과 다른 사유로 조합 임원진의 해임총회를 개최하는 등 조합 사업을 지속적으로 방해하고 있음을 사유로 안건 상정했다. 다만 법원은 조합원을 제명할 정도의 사유가 아니라는 판단 하에, 이들의 안건상정 가처분신청을 인용했다. 조합원 제명 안건은 의결 대상으로 상정되지 않았지만, 4호 안건 가결로 주참단을 이끌어 온 조합 임원(감사 1인·이사 3인)은 모두 해임됐다. 조합 임원은 총회에서 조합원 투표로 선임된 '선출직'으로서 조합원의 권익을 대변하고 재건축 사업에 헌신하였음에도 불구, 조합에 대한 적대적 행위를 반복 행함에 따라 최종 직무 정지됐다. 이날 총회에선 압구정3구역 협력업체가 총출동해, 그간 정비계획(안) 변경을 위한 인허가 과정과 건축설계, 대지권 문제 관련 현안들이 모두 다뤄졌다. 신속통합기획(안)과 달라진 내용은 3종일반주거지역과 준주거지역의 면적의 변화다. 3종일반주거지역은 종전 대비 19,175㎡ 늘어난 240,446㎡며, 준주거지역은 종전 대비 15,213㎡ 줄어든 28,970㎡다. 토지 기부채납은 ▲도로 ▲공원 ▲녹지 ▲공공청사로 구성돼 있으며, 건축물 기부채납은 ▲공공청사 ▲덮개공원 ▲덮개공원 주차장 ▲지하차도 등으로 이뤄졌다. 한편, 압구정3구역은 복잡한 대지 지분 구조를 해결해야 할 과제를 안고 있다. 1970년대 개발 당시, 일부 필지가 서울시와 시공사(현대건설·HDC현대산업개발) 명의로 남아있어 정리가 필요한 상황이다. 일부 조합원이 지분을 돌려받기 위해 개별 반환 소송을 제기했고, 서울중앙지방법원은 일부 조합원이 제기한 '소유권 이전등기' 청구 소송에서 현대건설이 보유한 필지 일부를 원고 측에 이전하라는 취지의 화해 권고 결정을 내렸다. 이에, 현대건설은 법원이 심리절차 없이 내린 화해권고결정에 대해, 주주의 권익을 보호해야 할 상장회사로서의 법적 책임을 감안해 부득이하게 법원에 이의신청서를 제출했다는 입장을 밝혔다. 토지지분 관련 현안을 원만하고 조속히 해결하기 위해 조합에 적극적으로 협력하는 것을 기본 방침으로 삼고 있다는 게 현대건설의 입장이다. 전체 토지 지분을 일괄적으로 정리하는 것이 혼란을 방지하고 합리적이라는 이의신청 사유를 밝혔다.
삼성물산의 래미안 브랜드가 입성하게 될 여의도 첫 재건축 단지로 대교가 결정됐다. 대교는 올해 4월 사업시행계획(안) 수립을 위한 총회 이후 반년 만에 시공사 선정까지 일사천리로 완료하면서 거침없는 면모로 업계 놀라움을 자아내고 있다. 삼성물산을 시공사로 선정하는 총회 역시, 해외설계사 '헤더윅 스튜디오'의 강연 등 다채로운 프로그램으로 채워지며 진정한 의미의 '축제의 장'이 펼쳐졌다는 게 현장 평가다. 16일 정비업계 따르면 여의도 대교 재건축 조합(정희선 조합장)은 최근 시공사 선정을 위한 총회를 개최, 업계 1위 삼성물산에 압도적인 지지율로 환영했다. 해당 사업장은 신속통합기획 사전자문(Fast-Track) 1호 사업장이자, 여의도 내에서 사업시행계획(안)을 처음으로 통과했다. 다음 달엔 첫번째로 조합원 분양신청에 나설 예정이다. 삼성물산은 업계 최상위 신용등급(AA+)에서 기반한 탄탄한 자본력으로 대교를 지원할 계획이다. 삼성물산이 대교를 택한 배경으로는 사업속도와 관련 있다. 대교는 ▲조합설립인가 ▲정비계획(안) 결정고시 ▲환경영향평가 ▲통합심의 ▲사업시행계획(안) 수립 등 단계별로 밟아나가야 할 절차를 정확하고 빠르게 추진해 왔다. 도합 1년 7개월여 소요됐다. 태생적 입지와 수주 상징성을 종합적으로 고려해 판단했다. 업계에선 향후 여의도 내 대장 아파트로 꼽히는 시범과 삼부를 향한 포석의 관점으로도 보고 있다. 조합원들 역시 여의도 내 들어설 '첫 래미안 단지'라는 상징성이 준공 후 미래가치로 이어질 것을 기대하는 분위기가 조성되고 있다. 당장 다음 달 관리처분계획(안) 수립의 일환으로 조합원 분양신청도 진행된다. 대교는 오는 11월 말 종전·종후자산감정평가 관련 설명회를 계획하고 있다. 매번 주요 인허가 단계에 착수하기 전, 사업 설명회를 열어 조합원들의 이해도를 높여 왔던 모습을 계속해서 수행하고 있는 셈이다. 정희선 조합장은 "시공사 선정과 설계사 철학을 하나로 잇는, 대교 재건축 사업의 전환점이라 볼 수 있다"며 "조합원 모두의 미래를 가치있게, 그리고 안전하게 만들 수 있도록 끝까지 책임져 나가겠다"고 말했다. 이어 "세계적인 건축가와 함께 단지의 미래가치를 고심하는 자리이기에 감회가 깊고 남다르며, 이 자리까지 올 수 있도록 도와주신 조합원 분들께 감사한 마음뿐"이라고 덧붙였다. 이날 총회는 토마스 헤더윅(Thomas Alexander Heatherwick)의 PT 설명에 참석자들의 집중이 쏠렸다. 그는 우리 사회가 '빠름과 지루함'으로 인해 영혼이 깃든 장소들이 많이 사라져 왔음에 아쉬움을 토로했다. 대교 프로젝트에 참석한 건, 주거환경을 더욱 건강하고 즐겁게 만들 수 있는 설계역량을 향한 조합의 믿음이 뒷받침됐기 때문이라는 점을 반복했다. 현장을 둘러보고 대교의 크고 울창한 나무들을 살리며, 100년을 살 수 있는 건물을 설계해 믿음에 보답하겠다고 강조했다. 1975년 9월 준공된 대교아파트는 총 4개동 576세대로 구성돼 있다. 사업면적은 총 33,418㎡로, 이중 아파트를 짓게 될 복합용지는 26,869㎡다. 제3종일반주거지역에서 준주거지역으로 1단계 종상향을 전제로 사업계획(안)이 수립됐다. 복합용지에 적용되는 용적률과 건폐율은 각각 469%, 49%다. 지하 5층-지상 49층 총 4개동을 짓는 프로젝트로 이해하면 된다.
효창공원앞역 역세권 일대가 추진위원회 구성을 위한 본격적인 준비단계에 나선다. '역세권 시프트' 사업을 추진 중인 해당 사업장은 올해 9월 서울시 도계위 수권분과위원회 심의를 통과하고 결정고시를 받았다. 용산 핵심 입지에 위치한 대상지가 재개발 후 3,000세대에 달하는 대단지 프로젝트를 완수해 지역 전체의 가치를 한 단계 끌어올릴 수 있을지 관심이 모아진다. 14일 정비업계 따르면 용산구청은 최근 효창공원앞역 역세권 일대 추진위원회 구성을 주제로 한 주민설명회를 개최했다. 구청은 공공지원제도를 토대로 대상지의 추진위원회 구성 전 과정에 참여해, 행정·재정적인 측면에서 업무수행과 지원에 나서게 된다. 현재 초기 사업은 구청에서 선정한 도시계획업체가 지원하고 있다. 효창공원앞역 역세권 일대의 토지등소유자는 약 1,410명으로 집계됐다. 우선 용산구청은 추진위원회 구성 지원을 비롯해 정보몽땅 관리, 사업비 및 운영자금 융자 지원 등의 업무를 진행하게 된다. 추진위원회 구성에 필요한 용역비는 서울시와 용산구청이 함께 부담하는 구조다. 초기 사업단계에서 재정적 부담을 덜고, 특정 세력의 개입을 사전에 차단할 수 있어 리스크 관리에 유리하다는 이점이 있다. 추진위원회 업무는 ▲정비사업 시행계획서 작성 ▲정비업체 선정 ▲설계자 선정 및 변경 ▲조합설립인가 준비 등으로 정리된다. 효창공원앞역 역세권 일대는 이달 27일(목)까지 후보자 및 선거인 명부를 확정할 예정이다. 합동연설회를 위한 후보자 기호추첨과 선거운동 방식 협의 등도 순차적으로 이어질 전망이다. 다만 후보자가 단독출마 시, 무투표 당선 원칙에 따라 해당 절차들은 모두 생략된다. 동의서 징구는 12월 말부터 진행될 예정이다. 대상지의 구역면적은 103,402㎡로, 획지1,2의 전체 상한용적률 385.2%에 맞춰 최고높이는 40층(최고 120m이하)으로 계획이 잡혔다. 예상되는 주택공급물량은 2,993세대로, 조합원·일반분양분과 공공주택수는 각각 1,837세대와 1,156세대로 구분된다. 공공주택의 경우 재개발 임대주택(450세대)과 장기전세주택(706세대)로 나뉘는데, 여기서 장기전세주택의 절반은 신혼부부를 위한 '미리내집'으로 공급된다.
정비예정구역에선 추진위원회를 구성할 수 있지만, 특별정비예정구역에선 구성할 수 없다는 법제처 해석이 나와 관심이 모아진다. 두 곳 모두 서로 다른 법률을 기반으로 하고 있어 별개의 제도로 봐야한다는 게 법제처의 시각이다. 14일 정비업계 따르면 최근 법제처는 [노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법]에 따라 지정된 특별정비예정구역에서도 조합설립을 위한 추진위원회 설립이 가능한지에 대한 민원성 질의에 회신문을 통해 답변을 내놨다. 정비예정구역과 동일하게 특별정비예정구역를 비슷한 잣대로 바라볼 수 있는지 여부가 핵심 주안점이다. 이와 관련, 법제처는 특별정비예정구역에선 정비예정구역과 달리 조합설립을 위한 추진위원회 구성이 불가하다는 회신을 전했다. 노후계획도시정비법과 도시정비법은 입법 목적이 서로 다른 법률이라는 게 가장 큰 이유다. 노후계획도시정비법은 도시기능을 향상하고 정주여건을 개선하는 것을 목적으로 하는 법률인 반면, 도시정비법은 주거환경이 불량한 지역을 계획적으로 정비하고 노후·불량건축물을 효율적으로 개량하기 위한 법률이라 기본 성격이 다르다는 것이다. 또한 노후계획도시정비법에선 도시정비법처럼 추진위원회를 구성할 수 있도록 하는 규정 등을 두고 있지 않다는 점도 언급됐다. 즉 명시적 근거 없이는 각기 다른 제도를 규율하고 있는 두 정비법을 동일선상에서 볼 수 없다는 게 법제처의 판단인 셈이다. 한편 법제처 법령해석은 법원의 확정판결과 같은 법적 기속력은 없지만, 법령의 집행과 행정 운영에 하나의 지침을 제시하는 제도로 작용한다. 결론적으로 법제처 법령해석은 일종의 길잡이 역할만 할 뿐, 정립된 판례가 있거나 법원의 확정판결이 나오면 단순 참고사안에 불과하다. 김준식 법무법인 지평 변호사는 "정비예정구역에서 추진위원회 설립이 가능하도록 하는 것이 정비사업을 신속하게 추진하기 위한 목적이고 노후계획도시정비법 또한 정비사업을 촉진하기 위한 목적인 것은 맞다"며 "다만, 명시적인 입법이 없는 상황에서 도시정비법의 시혜적 규정을 노후계획도시정비법에 유추 적용하기는 쉽지 않다"고 설명했다.
구역지정과 인허가권의 자치구 이양과 관련해 오세훈 서울시장이 선을 긋고 나섰다. 지자체 재량에 맡길 경우 오히려 시장 혼란만 키울 수 있다는 우려에서다. 100여곳 이상에 달하는 재개발·재건축 현장 모두 사업 속도에 민감한 만큼, 이를 조율하기 위해선 서울시의 '컨트롤 타워' 역할이 중요하다는 의미로 풀이된다. 13일 서울시와 국토부에 따르면, 오세훈 서울시장과 김윤덕 국토교통부 장관은 오찬 회동 자리를 통해 서울 주택시장 안정과 주택 공급 확대 방안 등을 긴밀히 논의했다. 서울 주택시장의 두 축을 맡고 있는 두 기관장의 만남은 정부 정책에 대한 현장 목소리를 전달하려는 취지에서 오 시장의 제안으로 성사됐다. 이날 브리핑 자리에선 서울시 권한 중 하나인 구역지정과 인허가권의 자치구 이양에 대한 질의가 이어졌다. 앞서 정원오 성동구청장은 중소규모 정비사업장에 대해선 자치구에 정비구역 지정권한을 줄 필요가 있다는 주장을 한 바 있다. 이를 두고 오세훈 시장은 "충분히 제안이 나올 수 있긴 하나, 사업장의 규모와 별개로 자치구에 권한이 이양된다면 시장에서 상당한 혼란이 야기될 것"이라고 답했다. 그러면서 "사업장마다 진도가 제각각인데, 자치구마다 시기 조절이 융통성있게 이뤄지지 않으면 전세 대란이 일어날 우려가 있다"고 덧붙였다. 실무적 난점이 존재하는 만큼, 결정에 신중을 기해야 한다는 게 오 시장의 입장이다. 또 서울 내에 주택 신규공급을 위한 부지가 적은 만큼, 그린벨트 해제 가능성에 대한 질의도 이어졌다. 김윤덕 장관은 "그린벨트 해제 논의는 구체적으로 이뤄지지 않았다"면서도 "서울시 주택공급을 위해 여러 방면으로 손잡고 다각도로 고민하겠다"고 뜻을 밝혔다. 이어 "부동산 관련 협의 사항만 18개가 넘는다"며 "수시로 국장급 실무회의를 가질 예정"이라고 전했다. 다만 당초 기대를 모았던 토허제 규제지역 해제 여부, 구체적인 주택공급 확대 방안 등에 대한 논의는 제대로 이뤄지지 않아 아쉬움을 남겼다. 두 기관장의 공식적인 면담이었던 만큼 적잖은 기대감이 모였지만, 사실상 양측의 입장만 확인하는 자리였다는 게 현장의 목소리다.
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