발행일(UPDATE): 2025년 09월 04일 00시 07분
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고양원당6·7구역이 GH형 공공재개발 방식으로 사업을 추진 중인 가운데, 이달 개정된 법에 따라 정비구역 지정에 앞서 주민대표회의를 구성하고자 분주한 모습을 나타내고 있다. 26일 정비업계 따르면 고양원당6·7구역은 주민들의 의견을 수렴, 도시및주거환경정비법 제26조에 의거해 경기주택도시공사(GH공사)를 공공재개발 사업시행자로 지정하기 위한 절차를 밟고 있다. 토지등소유자의 3분의2 이상, 토지면적 2분의1 이상 동의 요건을 충족해야 한다. 해당 사업장은 GH공사와 협약을 맺기 위한 목적으로 우선 동의율 30%부터 징구할 예정이다. 이후 동의율 50%까지 모아야 주민대표회의 구성이 가능하다. 대상지의 구역면적은 163,157㎡로, 토지등소유자는 2,640명에 달한다. 용도지역은 제2종일반주거지역에서 제3종일반주거지역으로 1단계 종상향이 기대되며, 최고층수는 35층이하로 계획이 잡혔다. 예상 세대수는 총 4,124세대로, 조합원분양분과 일반분양분은 각각 2,637세대와 598세대로 나타난다. 공공주택은 총 889세대로, ▲재개발의무임대(393세대) ▲기부채납임대(248세대) ▲공공분양(248세대)으로 분류된다. 추정비례율은 106.6%로 추산된다. 평당공사비는 주변 시세와 물가상승률, 등을 고려해 665만원으로 예측됐다. 해당 사업장의 조합원분양가는 ▲49㎡(4.05억원) ▲59㎡(5.29억원) ▲74㎡(6.08억원) ▲84㎡(6.89억원) 등으로 책정됐다. 토지등소유자들의 1인당 종전자산을 고려했을 때, 평균적으로 약 2.15억원의 분담금이 필요한 것으로 나타났다. GH형 공공재개발로 사업이 진행될 경우, 경기주택도시공사의 아파트 브랜드인 자연앤(자연&)이 사용될 가능성이 높다. 이를 두고 김동원 준비위원장은 "광교 자연엔힐스테이트만 보더라도 '자연&' 브랜드 여부와 상관없이 높은 가격을 형성하고 있다"며 "해당 브랜드가 가격에 미치는 영향은 미미하다"고 설명했다.
용산정비창 전면1구역 시공사 선정 절차가 조합원들의 적극적인 관심 속에 성료된 가운데, 시공권을 확보한 HDC현대산업개발을 향한 확인되지 않은 의혹이 제기됐다. 조합은 총회가 열리기 전 해당 의혹이 접수됐지만, 조합원 확인 결과 문제가 없다고 판단해 정상적으로 총회를 진행했다. 치열한 경쟁입찰 이후 종종 관행적으로 제기되는 헤프닝으로 끝나지 않겠냐는 게 업계 중론이다. 26일 정비업계 따르면 용산정비창 전면1구역 조합은 시공사 선정이 완료된 후 제기된 '의혹'과 관련 긴급이사회까지 열었으며, 결론적으로 문제 없다는 판단 하에 정상적으로 총회를 개최했음을 설명했다. 금품수수 관련 의혹을 제기한 조합원의 오해에서 비롯된 일이며, 용산구청에도 민원 관련 의견서(공문) 제출로 이미 조합 선에선 종결된 사안이라는 점이다. 조합이 정상적으로 총회 개최를 진행한 것도 금품수수와 관련해 해당사항이 없는 것으로 판단했기 때문이다. 조합은 사업시행자로서 총회 진행에 이슈가 없다고 판단했음에도 불구, 불필요한 의혹 제기로 인해 사업장 이미지에 원치 않는 타격이 있을 수 있음을 우려하는 것으로 전해진다. 시공사 선정은 합법적 절차에 의거해 진행됐으며, 경쟁사를 지지했던 소수의 조합원들 반발심에서 비롯됐을 것으로 보는 분위기다. 조합은 시공사 선정이 완료된 만큼 신속한 사업 추진을 진행하겠다는 방침이다. HDC현대산업개발은 해당 의혹과 관련, 사실무근이라며 법적 대응도 불사하겠다는 입장을 밝혔다. 근거 없는 악성 민원으로 혼란에 빠지는 것은 시공사에 국한되는 것이 아닌, 전체 조합원들에게 유·무형적 손실이 전가될 수 있음을 우려하고 있다고 밝혔다. 당사자가 오해임을 인지하고 최초 확인서에 대한 철회를 진행한 점도 조합으로부터 확인했다. HDC현대산업개발은 예정된 계획대로 사업을 속도감 있게 추진하겠다고 설명했다. 한편, 공사비만 약 1조원에 달하는 용산정비창 전면1구역 조합은 지난 22일 총회를 통해 시공사 선정을 마쳤다. 조합원 441명 중 396명이 투표에 참여했으며, 이중 250명이 HDC현대산업개발을 택했다.
금정역 남측구역이 군포시 지구단위계획 운용지침을 검토한 결과, 1단계 용도지역을 상향키로 결정했다. 반듯한 구역계를 자랑하는 대상지는 쾌적한 주거환경과 역세권 입지를 적극 활용해 단지 차별화를 만들어가겠다는 구상이다. 다만 주민제안 방식으로 사업이 진행됨에도 불구하고, 여전히 사업에 어려움을 느끼는 토지등소유자들의 모습이 감지돼 주민 이해가 선행돼야 한다는 목소리다. 26일 정비업계 따르면 최근 군포시청 주관 하에, 금정역 남측구역(박완순 준비위원장)의 정비계획(안) 수립 및 구역지정을 위한 주민설명회가 개최됐다. 당일 발표는 군포시청 주택정책과 1팀장이 맡아 진행됐다. 금정역 남측구역의 면적은 38,873㎡로, 기존의 제2종일반주거지역에서 제3종일반주거지역으로 종상향을 계획하고 있다. 1단계 용도지역 상향시 의무적으로 확보해야 하는 기반시설 비율은 8%이상인데, 대상지의 순부담률은 10.22%로 예상됐다. 이를 면적으로 환산하면 3,973㎡로 나타난다. 최고층수는 35층(99.2m이하)으로 계획이 잡혔다. 토지이용계획(안)에 맞춰 정비기반시설로 도로, 공원, 공공체육시설, 사회복지시설 등이 들어선다. 공원 하부엔 지하주차장이 마련되며, 종교용지는 대로변과 마주한 구역계 하단에 위치할 것으로 보인다. 용적률 체계는 ▲기준용적률(220%) ▲허용용적률(244.8%) ▲상한용적률(300%) 등으로 수립됐다. 허용용적률 인센티브는 ▲법정주차대수 150%이상(10%) ▲지하주차장 비율 85%초과(3%) ▲조경식재(3%) ▲녹색건축우수등급+에너지 효율인증(8.8%) 등을 통해 확보했다. 예상되는 주택공급물량은 882세대로, 임대주택은 전체 세대수의 5% 수준인 45세대로 책정됐다. 분양물량은 837세대로 ▲49㎡이하(241세대) ▲59~85㎡이하(514세대) ▲85㎡초과(82세대) 등으로 구성된다. 주택규모는 향후 사업시행인가 시 건축심의에 따라 변경될 가능성이 있다. 한국부동산원의 사업성 검토결과에 따라 추정비례율은 103.28%로 산정됐다. 평당공사비는 주변 시세와 물가상승률, 지형적 특성 등을 고려해 710만원 수준으로 예측됐다. 대상지의 경우, 조합원분양가는 ▲49㎡(5.24억원) ▲59㎡(6.31억원) ▲84㎡(8.21억원) ▲99㎡(9.07억원)으로 산출됐다. 조합원분양가는 일반분양가의 85% 수준으로 적용받는다. 만약 종전자산이 2.8억원인 소유주가 59㎡와 84㎡ 아파트를 분양받을 경우 각각 3.42억원, 5.32억원의 분담금이 발생한다. 한편 주민 질의응답 시간엔 일부 주민들이 동의서 징구 방법의 오류를 지적하는 목소리가 이어졌다. '경기도 도시 및 주거환경정비 조례 9조'에 의거해 구역지정이 되기 위해선 토지등소유자 2/3이상 동의와 토지면적 1/2이상의 동의가 필요하다. 금정역 남측구역은 토지등소유자의 74.39%, 토지면적의 61.15% 동의를 얻어 요건을 충족한 바 있다. 하지만 일부 주민들은 "노인분들 대다수가 아파트를 준다는 말만 듣고 분담금 유무를 모른 채 동의서를 작성한 경우가 많다"며 동의서 철회를 요구하기도 했다. 이와 관련 군포시청 관계자는 "현재 시점에서 동의서 철회는 불가능하다"면서도 "향후 조합설립이나 사업시행자 지정 등의 시점에 정확히 의사 표명을 하면 된다"고 설명했다. 이어 "추진준비위가 동의서를 어떤 방법으로 걷었는지 진위여부를 확인할 방법이 없다"며 "사업이해가 어려운 분들은 추진준비위와 충분히 상의해보는 것을 권고한다"고 말했다. 현재 금정역 남측구역은 신탁방식이 사업에 유리하다는 판단 하에, 교보자산신탁과 업무협약(MOU)을 체결한 상태다. 추진준비위원회는 신탁사와 협의를 진행해 시행자지정 동의를 순차적으로 받는다는 계획이다.
해안건축이 용산구 내 핵심 사업장으로 꼽히는 '서빙고신동아' 설계권을 확보했다. 경쟁사였던 희림건축을 압도적인 표 차이로 따돌리면서 얻은 값진 결실이다. 서빙고신동아는 한강변을 품은 재건축 단지로 마치 요새를 방불케하는 프라이빗한 입지로 주목받는 곳이다. 해안건축은 한강-남산-용산공원으로 이어지는 '트리플 프리미엄 뷰'를 전면에 내세워, 준공 후 미래가치를 극대화하는 설계로 조합원들의 선택을 받았다. 25일 정비업계 따르면 서빙고신동아 재건축 조합은 총회를 개최, 건축설계(안)을 책임져 줄 회사로 해안건축을 낙점했다. 총회 참석한 조합원의 약 74% 득표율로 설계권을 꿰찼다. 해당 사업장은 올해 2월부터 설계사 선정을 위한 경쟁입찰을 진행해 왔다. 해안건축과 희림건축, 삼우건축 등 내로라하는 대형 설계사들 모두 수주의향을 타진했다. 치열한 각축전으로 진행된 경쟁입찰의 최종 승자는 해안건축이었다. 해안건축은 서빙고신동아가 태생적으로 지닌 입지적 강점(한강·남산·용산공원)을 최대한 돋보일 수 있는 방향의 설계작품을 제출했다. 프로젝트명은 '청한재(靑漢齋)'로, 푸른 한강이 보이는 고요한 대저택을 지칭한다. 주요 핵심가치로는 ▲프리미엄 조망특화설계(조합원 전 세대 한강 전면배치) ▲1.9배 더 넓어진 실사용면적 ▲조합원 전 세대 100% 남향/맞통풍/3면개방/한강·남산 동시조망 등으로 요약된다. 특히, 조합원들이 재건축 후 기대하게 될 투자수익률(자산가치 상승) 극대화에 맞춰진 프리미엄 설계를 선보였다는 평을 받고 있다. 해안건축은 이촌동 첼리투스를 포함해, 반포주공1단지3주구(래미안 트리니원)와 압구정5구역 등 국내 핵심 사업장들을 포트폴리오로 확보하고 있다. 이촌동 첼리투스는 한강변 최초 56층 재건축 단지의 타이틀을 갖고 있을 뿐만 아니라, 시기적절한 1:1 재건축을 통해 프리미엄 주거 트렌드를 선도했다. 해안건축 관계자는 "서빙고신동아는 한강과 남산, 용산공원을 일상생활에서 동시에 누릴 수 있는 국내 최고 수준의 입지를 장점으로 한다"며 "타겟 사업장이 지닌 입지적 강점을 녹여내 최적의 설계를 제안했다"고 말했다. 이어 "주거 쾌적성뿐만 아니라 조합의 사업성, 하이엔드 수요층의 기대를 모두 충족할 수 있는 방향으로 고심 끝에 내놓은 결과물"이라고 덧붙였다. 서빙고 신동아의 구역면적은 114,346㎡로, 코레일 소유 부지는 구역계에서 제외돼 있다. 대상지의 용적률 체계는 ▲기준용적률(230%) ▲허용용적률(230%) ▲상한용적률(259.2%) ▲법적상한용적률(299.96%) 등으로 수립할 예정이다. 허용용적률 인센티브는 ▲공공보행통로(7.44%) ▲열린 단지(5%) ▲층간소음 해소(5%) ▲수변친화공간(5%)를 통해 확보했다. 최고층수는 49층이다. 공공시설로는 ▲입체보행교 ▲지하차도 ▲지하철 출입구 ▲체육시설이 설치될 예정이다.
신림6구역이 구역계 정리를 말끔히 마치고 변화된 모습을 주민들에게 새롭게 선보였다. 대상지는 기존 대비 사업면적은 다소 줄어들었으나, 주변 역세권 호재와 특화단지 컨셉을 토대로 단지의 가치상승을 끌어올리겠다는 계획이다. 25일 정비업계 따르면 신림6구역은 최근 정비계획(안) 수립 및 구역지정을 위한 주민설명회를 개최했다. 이곳의 토지등소유자는 349명으로, 당일 PT발표는 도시계획업체인 ㈜이음엔지니어링이 맡아 진행됐다. 신림6구역의 구역면적은 37,771㎡로, 전반적으로 사업지 크기가 줄어들었다. 이는 심의과정에서 도시자연공원구역의 중첩지가 구역계에서 제척됐기 때문이다. 이곳의 용도지역은 제1종일반주거지역과 제2종일반주거지역(7층)이 혼재돼 있지만, 제2종일반주거지역으로 용도변경이 이뤄진다. 대상지의 최고층수는 28층(해발120m이하)으로 계획됐다. 건우봉 능선을 따라 산이 최대한 보일 수 있도록 검토됐으며, 옆동네인 신림5구역과의 연계성 역시 고려대상으로 작용해서다. 생활SOC시설의 경우, 신림5구역에서 노인복지시설과 청소년아동복지시설을 지을 계획이라 신림6구역은 도로 외엔 별다른 기부채납이 없을 계획이다. 이곳의 용적률 체계는 ▲기준용적률(180.7%) ▲허용용적률(215.1%) ▲상한용적률(231.5%) ▲법적상한용적률(249.7%)등으로 수립될 전망이다. 허용용적률은 인센티브 20%와 사업성보정계수(1.7)를 적용해 확보했다. 상한용적률은 기부채납 임대(47대)를 통해 채워진다. 재개발을 통해 예상되는 주택공급물량은 994세대로, 조합원·일반분양아파트는 790세대다. 세부적으로 살펴보면, ▲39㎡(132세대) ▲49㎡(58세대) ▲59㎡(218세대) ▲74㎡(132세대) ▲84㎡(210세대) ▲104㎡(40세대) 등으로 구성된다. 임대주택 204세대의 경우, ▲재개발의무임대(128세대) ▲기부채납임대(47세대) ▲국민주택규모임대(29세대)로 나뉜다. 주차대수는 총 1,399대로 예상됐다. 추정비례율은 104.1%로 산정됐다. 평당공사비는 주변 시세와 물가상승률, 지형적 특성 등을 고려해 750만원으로 예측됐다. 추정분담금 통보는 총 4회에 걸쳐 진행되는데, 1회차 통보는 이번 주민설명회 이후 개별적으로 우편발송될 예정이다. 이외 3번의 통보는 ▲조합설립동의서 징구 시 ▲사업시행계획인가 총회 개최 전 ▲분양신청 공고 시에 맞춰 이뤄진다. 신림6구역의 경우, 다가구주택자가 많다는 지역적 특징이 있다. 이에 따라 설명회 말미에 토지등소유자들은 1+1분양이 가능한지 여부에 대해 질의했다. ㈜이음엔지니어링 관계자는 "해당 건은 추후 민간사업의 주체인 조합에서 정관에 따라 결정하게 된다"며 "집을 받을지, 현금청산을 할지에 대해선 조합결성 이후 알 수 있다"고 설명했다. 이어 임대비중이 높다는 주민 의견과 관련해선 "대상지는 땅이 작아 기부채납 임대로 대체하는 방향으로 진행했다"며 "그렇다고 특정시설을 기부채납하면, 대지지분과 건축물을 같이 내놔야 하기에 오히려 손해"라고 답변했다.
정비업계에서 전례가 없는 '사업속도'로 모범사례를 만들고 있는 여의도 대교아파트가 해외설계사 선정을 직접 주도한다. 조합이 손수 '원설계사'로 해외업체를 선정하겠다는 이례적인 행보에 관심이 집중된다. 대교가 해외설계사 선정에 나선 배경으로는 종후자산가치 상승을 위한 고민에서 비롯됐다. 한강변에 위치한 핵심 사업장들과 비교할 때, 입지와 규모(구역면적) 면에서 한계점을 극복하기 위한 전략으로 풀이된다. 24일 정비업계 따르면 여의도 대교아파트 조합은 해외특화디자인 설계사 선정을 위한 입찰공고를 개시했다. 적격심사 방식으로 진행되며, 별도의 현장설명회는 개최하지 않는다. 입찰제안서 마감일은 오는 27일(금)까지다. 대교의 건축설계 업무를 담당하는 국내 업체는 에이앤유디자인그룹이다. 에이앤유디자인그룹과 향후 선정될 해외특화디자인 설계사가 함께 협업체계를 구축해 사업에 힘을 보탤 것으로 전망된다. 대교는 준공 후 미래가치 향상을 도모하는 차원에서 해외설계사 선정에 나섰다. 차별화된 경쟁력이 필요하다는 내부 판단이 작용했다. 현재 해외설계사가 정비업계에 참여하는 경로는 대부분 시공사 선정 단계에 있다. 통상 건설사는 해외설계사와의 협업을 통해 마련한 대안설계(안)을 갖고 입찰경쟁에 참여한다. 다만, 건축설계(안)은 사업을 추진하는 과정 내내 바뀌기 때문에, 사실상 해외설계사의 역할은 시공사 선정 전까지로 국한된다. 이에, 대교는 조합이 직접 계약주체가 돼 명확한 용역업무 범위를 설정하고 업무지시를 내리는 것이 필요하다고 판단했다. 해외설계사 선정을 통해 상품의 분양성을 높이고, 국내 프리미엄 주택시장에서 장기적인 경쟁력을 확보하겠다는 목적이다. 이를 통해 조합원들의 투자수익률도 높일 수 있다는 게 대교의 전략으로 풀이된다. 대교는 해외설계사 선정 관련 안건을 지난 총회 때 상정해 조합원들로부터 의결을 받았다. 물론 해외설계사 선정 과정에서 조합원들의 우려가 아예 없었던 것은 아니다. 당장 원설계사인 에이앤유디자인그룹도 국내 유수의 업체이기에, 적지 않은 용역비용 투입이 실효성 있느냐는 지적도 나온다. 업무의 중복을 우려한 대목이다. 실제 에이앤유디자인그룹은 ▲나인원한남 ▲반포디에이치클래스트(반포주공1단지) ▲반포래미안 원베일리(신반포3차) 등 국내 최고급 아파트 설계에 강점을 지닌 회사로 평가된다. 또한, 물리적으로 먼 거리에 위치해 있는 해외업체를 효과적으로 컨트롤해, 명확한 성과를 도출해 낼 수 있느냐 여부도 과제로 꼽힌다. 대교 A조합원은 "조합은 그간 공식적으로 이야기해왔던 것은 모두 실제 성과로 보여줘 조합원들의 신뢰가 탄탄하다"며 "다만 해외설계사 용역비용이 적지 않기에 효율적인 비용집행인지에 대해서 이야기가 나오는 것도 조합원 입장에선 당연할 수밖에 없다"고 말했다. 이어 "한강변에 위치해 있지 않으며, 대지면적도 협소한 탓에 경쟁력 있는 사업장으로 가기 위해 필요한 절차임은 조합원들도 이제는 어느 정도 인지하고 있는 상황"이라고 부연했다. 1975년 9월 준공된 대교아파트는 총 4개동 576세대로 구성돼 있다. 현재 기적용된 용적률과 건폐율은 각각 205%, 17%다. 대교아파트의 재건축을 돕는 협력업체로는 에이앤유디자인그룹(건축설계)과 도시디자인공장(도시계획), 정일회계법인(회계세무) 등이 있다. 최근 수립된 사업시행계획(안)에 따르면, 대교는 용적률 469%를 갖고 총 912세대를 짓게 된다. 제일감정평가법인이 추정한 비례율은 87.01%로 산출됐다. 추정비례율 산출의 기초 지표인 평당 공사비와 일반분양가는 각각 1,000만원, 7,800만원을 활용했다.
금천구에 소재한 독산2구역이 최대치에 가까운 사업성 보정계수(1.98)에 힘입어 허용용적률을 약 250% 수준까지 받게 됐다. 허용용적률은 토지 및 건축물 기부채납을 필요로 하지 않기에, 최대한 많이 확보할수록 주민들에겐 이득이다. 당장 눈에 보이는 가시적인 효과로는 '임대주택(국민주택규모)'이 큰 폭으로 줄어든다는 점이다. 예비 조합원들 입장에선 분담금 절감을 기대할 수 있는 긍정적인 변화다. 24일 정비업계 따르면 서울시는 최근 독산2구역(독산2동 1072번지 일대) 주민들을 대상으로 신속통합기획(안) 설명회를 개최했다. 신속통합기획(안)은 정비계획(안)을 수립하는 과정에서 '참고서'가 될 기본 가이드라인이다. 정비계획(안) 수립 시, 가장 중요한 요소는 '용적률'이다. 이때 결정되는 용적률 체계(기준용적률-허용용적률-상한용적률-법적상한용적률)가 사실상 향후 사업 향방을 결정짓게 된다. 독산2구역의 기존 용도지역은 제2종(7층이하) 일반주거지역이지만, 제3종일반주거지역으로의 '2단계 종상향'이 예정돼 있다. 구역지정이 되는 시점부터 주민들이 소유한 토지 가치가 오른다고 보면 된다. 용도지역 상향 조정의 일환으로, 대상지 내 아파트 최고층수도 40층까지 지을 수 있는 여건이 마련됐다. 서울시는 구역계 중앙부에 총 4개동의 타워형 주동을 계획했다. 물론 건축계획은 향후 사업 추진 과정에서 계속 바뀐다. 대상지의 용적률 체계는 ▲기준용적률(210%) ▲허용용적률(249.6%) ▲상한용적률(274.5%) ▲법적상한용적률(300%) 등으로 수립될 예정이다. 사업성 보정계수 적용으로, 허용용적률은 기존(230%)보다 19.6%p나 올라갔다. 허용용적률은 토지 및 건축물 기부채납을 필요로 하지 않는다. 상한용적률 혜택을 받기 위한 기부채납 양은 동일하다. 대신 법적상한용적률 확보를 위해 법적으로 지어야 할 임대주택이 대폭 줄었다. 현재 토지등소유자는 872명으로, 계획 세대수는 총 2,100세대 내외로 예상됐다. 앞서 언급했듯이, 계획 세대수는 평형 구성을 어떻게 하느냐에 따라 달라진다. 향후 토지등소유자들의 희망평형 수요조사를 거쳐 결정되기에 지금은 전혀 신경쓸 필요가 없다. 정비계획(안)을 수립하는 시점에서 가장 중요한 건 용적률이다. 용적률 혜택을 받기 위해 무엇을 기부채납으로 결정해야 할지 인허가청과 협의하는 것이 우선순위다. 신속통합기획(안)에 따르면, 해당 사업장은 ▲경관 ▲커뮤니티가로 ▲주변지역 연계 ▲생활가로 총 4개의 컨셉에 맞춰 주동 배치를 해나갈 것으로 보인다. 다양한 유형의 주동 계획은 단지 가치를 높이는 것과 관련 있다. 독산2구역 근방으로는 여러 사업장(독산1구역, 독산시흥구역 등)의 개발사업도 함께 진행 중이다. 함께 자산가치 상승을 이뤄내기 위해선, 연접해 있는 구역들과의 상생 전략도 필요할 것으로 업계는 보고 있다. 현재 독산2구역 추진준비위원회는 정지은 준비위원장이 이끌고 있다. 주민들의 든든한 성원에 힘입어, 연내 추진위원회 설립을 목표 과업으로 설정했다. 정비구역 결정고시가 나는 즉시, 후속 절차들도 순차적으로 체계에 맞게 진행해 나갈 방침이다.
![[용산정비창] ⑬대장정 마침표는 HDC현산…연결의 진심 통했다](http://www.housingwatch.co.kr/data/cache/public/photos/20250625/art_17505812539256_6160a1_178x118_c0.jpg)
HDC현대산업개발이 용산정비창 전면1구역 시공권을 거머쥠에 따라, 올해 2분기 정비업계를 뜨겁게 달군 대장정도 순조롭게 마무리됐다. 양사 모두 내·외부 가동할 수 있는 모든 역량을 총동원했기에 이날 총회 결과는 초미의 관심사였다. 조합원들의 표심을 사로잡은 최종 승자는 HDC현대산업개발이었다. 정경구 HDC현대산업개발 대표는 우리 동네를 함께 개발한다는 마음가짐으로 사업에 임하겠다고 각오를 다졌다. 22일 정비업계 따르면 용산정비창 전면1구역 조합은 이날 시공사 선정 총회를 개최한 결과, HDC현대산업개발을 시공사로 낙점했다. HDC현대산업개발은 총회 참석한 조합원(396명) 중 250표를 득표했다. 경쟁사(143표)보다 약 2배 가까운 압도적 지지를 받았다. 이날 총회엔, ▲정경구 HDC현대산업개발 대표이사 ▲김대수 HDC아이파크몰 대표이사 ▲이성용 호텔HDC 대표이사 등 사장단이 전원 참석해 지지를 호소했다. HDC현대산업개발은 프로젝트명 'THE LINE 330'으로 입찰에 참여했다. '선'을 의미하는 라인(LINE)의 궁극적 목표는 결국 연결이다. 수많은 사람들이 오가는 역사 내 공간은 '플랫폼'으로 지칭된다. 플랫폼에선 생산과 유통, 소비 등이 모두 이뤄진다. HDC현대산업개발이 용산정비창 전면1구역 수주 목적으로 '복합개발' 컨셉으로 제안한 내용도 같은 연장선상에서 분석된다. 해당 사업장은 입지적으로 용산국제업무지구와 바로 맞닿아 있는 복합개발(주거+업무+상업) 특성을 지니고 있다. 각각의 건축물 용도에 맞게끔 토지 이용가치를 높여야 한다는 점에서 '디벨로퍼'의 영역과 가깝다는 분석이 이어졌다. 서울시가 결정고시한 '용산정비창 전면1구역' 특별계획구역 지침에 따르면, 주변 지역과의 지하공간을 연계 개발하고, 용산국제업무지구 조성 계획의 일환에서 사업이 진행되어야 한다는 점이 명시돼 있다. 이에, HDC현대산업개발은 용산아이파크몰을 인프라로 보유하고 있으며, 용산역전면 공원 지하개발과 용산 철도병원 부지개발 등의 프로젝트와도 연계해 시너지를 내겠다는 청사진을 밝혀왔다. 또한 단순 시공에 그치지 않고 시공 후 운영까지 책임져줄 수 있는 건설사임을 자신했다. 실제 HDC현대산업개발은 '민자역사'인 용산아이파크몰을 통해 스스로 운영 역량을 입증했다는 평가를 받고 있다. HDC현대산업개발은 1999년 용산역 민자역사 개발을 주도한 가운데, 2011년부터는 용산아이파크몰에 본사를 두고 건설업을 영위해 왔다. 수십년에 걸쳐 용산역을 거점으로 성장해 왔기에, '앞마당격'에 해당하는 용산정비창 전면1구역 수주는 향후 회사 차원에서 핵심 동력으로 작용할 것으로 관측된다.
'원조 부촌'으로 손꼽히는 방배15구역의 시공권이 포스코이앤씨 품으로 확정됐다. 포스코이앤씨는 철저한 입지 분석을 토대로 설계(안)을 마련했고, 해당 사업장의 장점을 극대화할 목적으로 '도심 속 리조트' 컨셉을 제안했다. 방배15구역이 가진 자연 환경(도구머리공원)을 구심점으로 잡고, 고급 주거 단지가 가져야 할 조망과 채광, 개방감을 극대화하는데 심혈을 기울였다. 차별화된 공간 경험 선사에 특히 집중했다. 23일 정비업계 따르면 방배15구역 조합(김석근 조합장)은 최근 총회를 개최, 포스코이앤씨를 시공사로 낙점했다. 기수주한 방배신동아와 합쳐, 오티에르 단일 브랜드로만 방배동 내 주택공급물량이 약 2,000세대에 달할 전망이다. 방배15구역 조합원들은 브랜드가치와 더불어, 방배신동아에서 보여준 포스코의 속도감 있는 사업추진에 높은 평가를 한 것으로 보인다. 방배신동아는 시공사 선정부터 이주완료까지 1년밖에 걸리지 않았다. 조합원들의 표심을 사로잡은 특화설계는 '도심 속 리조트' 컨셉에 맞게끔, 실내에서도 사계절 내내 자연을 바라볼 수 있도록 만들어졌다. 주거의 고급성과 쾌적성을 한 단계 올려줄 특화평면은 총 1,341세대 규모다. 조합의 원안설계(안) 대비 약 10배 확대된 수치다. 특화평면을 통해 ▲펜트하우스 ▲듀플렉스 하우스 ▲테라스 하우스 등이 제공된다. 조합원들이 각자 속한 생애주기에 맞춰 선택의 폭을 넓혀준 것이다. 준공 후 미래가치를 결정짓는 설계 외에도 경쟁력 있는 사업조건을 내세워 조합원들의 선택을 받을 수 있었다. 포스코이앤씨는 주요 사업 조건으로 ▲강남권 최초 LTV 150% 적용 ▲총 1조1,000억 원 규모의 사업촉진비 조달 ▲세대당 최저 12억 원 이주비 제공 ▲분양시기 선택제 등의 파격적인 조건도 제안했다. 포스코이앤씨는 강남3구(강남·서초·송파)에서도 상급지로 여겨지는 반포동과 방배동을 중심으로 하이엔드 브랜드 저변을 넓혀가고 있다. 2019년 수주한 신반포18차 재건축 단지엔 최초로 ‘오티에르’ 브랜드를 적용, 오는 2026년 10월 입주를 목표로 공사 중이다. 지난 2023년에는 방배신동아 시공권을 확보했다. 방배15구역을 추가 포트폴리오 사업장으로 확보하게 됨에 따라 오티에르의 강남권 정착도 안정권에 접어들 전망이다. 한편, 방배15구역은 2025년 정기총회를 통해 감정평가법인 업체 선정도 완료했다. 총 6개 업체가 경쟁입찰에 참여했고, 대화감정평가법인과 제일감정평가법인이 각각 1등, 2등을 차지했다. 최다 득표를 받은 대화감정평가법인은 ▲관리처분계획(안) 수립을 위한 종전/종후자산평가 ▲사업시행계획(안) 신청을 위한 정비기반시설 평가 ▲법인세 과표선정을 위한 종전자산 평가 ▲재건축 부담금 산정 등의 용역범위를 수행하게 된다. 제일감정평가법인은 사업시행계획(안) 신청을 위한 정비기반시설 평가와 법인세 과표선정을 위한 종전자산 평가에 힘을 보탤 것으로 보인다.
용산정비창 전면1구역이 연일 정비업계 화제성을 독차지한 가운데, 치열한 각축전이 벌어졌던 시공사 선정도 막바지 단계에 다다랐다. HDC현대산업개발은 기보유한 인프라와 자산을 연결(Connect)시켜 용산의 플랫폼으로 만들겠다는 의지를 부각시키고 있다. 용산정비창 전면1구역은 주거·상업·업무 등 복합개발 요소를 충족시켜야 하는 곳이기에, 이 점을 인지한 조합원들 역시 '시공 후 운영' 경험을 중요시 여기고 있다. HDC현대산업개발은 1999년 용산역 민자역사 개발을 주도한 가운데, 2011년부터는 용산아이파크몰에 본사를 두고 건설업을 영위해 왔다. 수십년에 걸쳐 용산역을 거점으로 성장해 왔기에, '앞마당격'에 해당하는 용산정비창 전면1구역이 갖는 상징성은 수주 관점에서 남다를 수밖에 없다는 게 업계 중론이다. 통상 건설사별로 어떠한 희생을 감수하더라도 반드시 수주해야만 하는 '당위성'을 가진 사업장이 있기 때문이다. 프로젝트명에 연결(Line)의 단어를 담아낸 것도 용산역을 연상시키기 위한 목적과 관련 있다. 수많은 사람들이 오가는 역사 내 공간은 '플랫폼'으로 지칭된다. 플랫폼에선 생산과 유통, 소비 등이 모두 이뤄진다. HDC현대산업개발이 용산정비창 전면1구역 개발 컨셉으로 제안한 내용도 같은 연장선상에서 분석된다. 특히, 용산국제업무지구와 동일한 생활권역에 포함돼 있기에, 주변부 개발 프로젝트들과의 연계성도 중요하다는 평가다. 시행사 관계자는 "단순히 초고층 건물을 지은 경험에 빗대어, 운영 역량이 있음을 주장하는 건 근거가 부족하다"며 "시공사와 디벨로퍼의 본질적인 차이는 구조물을 짓는 과정에서 한 단계 더 나아감을 의미한다"고 설명했다. 이어 "복합개발 사업장 안을 어떤 콘텐츠로 채우고, 이를 지속가능하게끔 운영하는 것은 전혀 다른 역량을 필요로 한다"고 부연했다. HDC현대산업개발은 오랜 기간 용산정비창 전면1구역 수주를 사전에 준비해 왔고, 복합개발(주거+업무+상업) 특성을 가진 현장임을 고려해 '연결'과 '연계'라는 기본 전제 하에서 입찰제안서를 준비했다. 이미 거점 인프라로 보유하고 있는 용산아이파크몰과 용산역전면 공원 지하개발, 용산 철도병원 부지개발 등의 프로젝트도 수행 중이다. 서울시가 결정고시한 '용산정비창 전면1구역' 특별계획구역 지침에 따르면, 주변 지역과의 지하공간을 연계 개발하고, 용산국제업무지구 조성 계획의 일환에서 사업이 진행되어야 한다는 점이 명시돼 있다. 이에, 용산정비창 전면1구역은 단순 시공에 그치지 않고 시공 후 운영까지 책임져줄 수 있는 건설사가 필요한 사업장으로 꼽힌다. 무엇보다 '민자역사'인 용산아이파크몰을 통해 스스로 운영 역량을 입증했다는 평가를 받고 있다. HDC현대산업개발 관계자는 "건설사 중에서 유일하게 개발(Develop)을 회사명에 포함시킨 회사"라며 "용산정비창 전면1구역은 복합개발 사업장임과 동시에, 주변 지역과의 복합적인 연계도 깊이 있게 고려되어야 하는 사업장"이라고 말했다. 이어 "디벨로퍼인 당사가 가진 역량, 주변 지역 개발 프로젝트를 함께 고려해 조합원들의 자산가치 상승만을 생각하며 사업에 임하겠다"고 강조했다.
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