발행일(UPDATE): 2026년 02월 04일 11시 06분
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건국대학교 맞은 편의 자양3동 227-147번지 일대가 새로운 신속통합기획(안) 가이드라인을 토대로 사업에 속도를 낼 전망이다. 대상지는 3면이 가로막힌 입지적 한계로 높이와 조망에 다소 한계가 존재하긴 하나, 용도지역 상향과 스카이라인 계획을 통해 일감호와 한강뷰를 동시에 확보한다는 방침이다. 17일 정비업계 따르면 광진구청 주관 하에 최근 자양3동 227-147번지 일대 신속통합기획 주민설명회가 개최됐다. 이번 가이드라인은 신속통합기획 사업에 착수한 지 5개월 만에 공개된 것으로 이례적인 속도라는 게 서울시의 입장이다. 인접한 자양4동과 더불어 주민들의 협조적인 태도와 확고한 재개발 의지가 원동력으로 작용한다는 분석이다. 자양3동 227-147번지 일대의 구역면적은 40,798㎡로, 용도지역은 제2종일반주거지역에서 제3종일반주거지역으로 종상향을 검토한다는 계획이다. 대상지의 최고층수는 주변의 시설과 입체적 경관 조성을 위해 49층 내외로 계획이 잡혔다. 대상지는 ▲자양우성4·7차 ▲금강KCC ▲건대동문회관 ▲주유소 등 높은 건축물에 둘러싸인 형태지만, 정북일조와 동간 이격거리 등을 고려해 적절한 높이계획을 수립하게 됐다. 해당 사업장과 한강과의 거리는 1km 남짓이다. 따라서 한강으로 열린 바람길(통경축) 계획을 세워 열린 배치를 선보일 예정이다. 사업지를 중심으로 일부 고층 세대(190세대 내외)에선 앞뒤로 건대 일감호와 한강뷰를 동시에 즐길 수 있는 여건이 생길 것으로 관측된다. 또 눈에 띄는 부분은 영역별 특화주동계획이다. 지역적 특성상 탑상 주거동엔 디자인 타워가 배치돼 단지상징성을 강화하며, 커뮤니티 존들이 위치할 예정이다. 우측 생활·상업가로엔 중저층 높이의 연도형 주거동이 들어선다. 고층건물이 있는 좌측엔 혼합형 주거동이 들어가 다채로운 건물 구성이 이뤄질 것으로 기대를 모은다. 광역 교통 변화를 고려한 도로정비 부분도 흥미롭다. 우선 자양번영로가 지구보행활동축으로 설정돼 기존 2차로에서 4~5차로 확폭된다. 또 강변북로에서 자양번영로로 들어가는 강변북로 진출입 신설이 논의되고 있어 대상지의 접근성이 한층 높아질 것으로 보인다. 현재 해당 건은 광진구 타당성 검토를 받고 있는 상황이다. 공공시설의 경우엔 사회복지시설이 들어간다. 구역 내 시니어센터는 이전·확대 설치된다. 또 119안전센터를 계획해 안전서비스 측면을 강화할 것으로 보인다. 기존에 존재했던 노상주차장은 공원 주변으로 이전돼 연계성을 살려 이용될 전망이다. 공공보행통로 설치로 단절됐던 동-서 보행동선이 연결되면서 주민들의 보행환경도 개선된다. 학교가는길도 새롭게 정비돼 인접 학교(동자초, 자양중, 자양고)로의 통학 불편함도 사라질 예정이다. 용적률 체계는 ▲기준용적률(219.7%) ▲허용용적률(240.5%) ▲상한용적률(256.9%) ▲법적상한용적률(300%) 등으로 일단 수립될 예정이다. 현황용적률 및 소형주택 완화로 기준용적률이 20%p 늘어났다. 여기에 사업성 보정계수(1.04) 적용과 허용용적률 인센티브가 추가되면서 사업성 보완에 의한 용적률 변화가 이뤄질 것으로 보인다. 자양3동 227-147번지 일대는 역세권과 한강을 향유하는 프리미엄 입지가 강점이다. 신통, 모아타운, 리모델링 등 개발열기가 뜨거울 뿐만 아니라 대학을 필두로 한 건대상권 역시 뛰어나다. 해당 사업장이 주민 단결력과 서울시의 적극적인 협조에 부응해 빠른 사업속도를 낼 수 있을지 관심이 모아진다.
성수동에 위치한 서울숲 한진타운이 높은 현황용적률(294%) 조건에 맞춰 리모델링 사업에 속도를 내고 있다. 대상지는 별동이 없는 대신, 외부공간을 최대한 확보해 주민세대 면적을 확장한다는 방침이다. 또 필로티 설치와 수직 증축을 통해 높이를 상향하는 한편, 부대시설의 선큰 계획으로 쾌적한 단지를 조성한다는 계획이다. 17일 정비업계 따르면 서울숲 한진타운 리모델링 주택조합설립 추진위원회(이종철 위원장)는 최근 토지등소유자들을 대상으로 리모델링 사업설명회를 열었다. 리모델링 조합이 설립되기 위해선 전체 소유주의 67% 이상 동의가 필요하다. 현재 해당 사업장의 동의율은 60%를 넘긴 것으로 나타나, 남은 동의율이 확보되는대로 조합설립을 위한 후속 절차가 진행될 것으로 보인다. 서울숲 한진타운의 사업성을 비교해본 결과, 대상지는 리모델링 사업이 적합한 것으로 나왔다. 법적상한용적률은 최대 451%까지 확보가 가능할 것으로 예측되며, 현황 평형대는 59㎡→ 76㎡, 84㎡→106㎡로 각각 늘어날 것으로 보인다. 일반 세대수도 29세대 가까이 증가해 사업성에 긍정적인 영향을 미칠 것이란 분석이다. 해당 사업장은 일반분양 물량이 30세대 미만이라 분양가상한제 심의를 받지 않는다. 즉 일반분양 진행 시, 분양가를 자유롭게 책정할 수 있다. 물론 재건축과 관련해서도 1대1, 준주거지역 종상향 등의 조건에 맞춰 시뮬레이션을 진행하기도 했다. 하지만 현황용적률이 워낙 높다보니, 평형사이즈를 다소 줄이거나 유지할 수밖에 없다는 결과가 도출됐다. 일반분양분이 없거나, 공공기여가 필요해 사업성에 오히려 부정적인 영향이 미친다는 지적도 있다. 상대적으로 사업기한이 긴 것도 부담으로 작용할 가능성이 크다. 현재 서울숲 한진타운의 예상되는 추정 비례율은 119% 수준이다. 평당 공사비는 850만원으로 예상됐다. 종전자산을 살펴보면 59㎡와 84㎡는 각각 16.3억원, 19.5억원으로 가격이 형성돼 있다. 이같은 경우, 현시점 59㎡와 84㎡를 소유한 소유주들이 부담해야 할 조합원 분담금은 각각 2.6억원, 3.8억원 수준으로 나타난다. 한편 대상지 주변으로는 ▲서울숲아이파크리버포레(84㎡, 34억원) ▲서울숲리버뷰자이(84㎡, 24억원) ▲서울숲힐스테이트(84㎡, 25억원) 등이 위치해 있다. 추후 서울숲 한진타운의 일반분양가도 인접 단지들의 시세를 토대로 책정될 전망이다.
미아2재정비촉진구역이 '규제 철폐 1호' 사업지로 지정되면서 사업성 개선에 대한 기대감이 일고 있다. 여기에 규모의 경제(4,003세대)를 활용한 적정 수준의 공사비 산정 역시 조합원들의 분담금 낮추기에 힘을 보탤 것이란 분석이다. 16일 정비업계 따르면 미아2구역 재개발 조합(정찬경 조합장)은 최근 개략적인 추정분담금 및 공사비 산정이 완료됐음을 주민들에게 알렸다. 지난 오세훈 서울시장의 방문에서 알 수 있듯, 현재 대상지의 경우 용적률 특례와 사업성 보정을 위한 인센티브 적용으로 조합원들의 세대당 분담금을 절감할 수 있는 가능성이 생겼다. 우선 해당 사업장의 추정비례율은 115.44%로 나타났다. 이는 토지등소유자수(1,582명)에 비해 일반분양(1,712세대) 비율이 108% 수준으로 높게 나타났기 때문이다. 국민평형인 84타입만 보더라도 조합원·일반분양분이 1,639세대로 다수 확보돼 있는 만큼, 분양 역시 수월하게 진행될 것으로 관측된다. 주민들의 관심사인 공동주택부분 직접공사비는 850만원으로 예측됐다. 직접공사비에 간접공사비(감리비, 기반시설 공사비 등)와 기타비용(부대공사비 등)을 더하면 대상지의 평당(3.3㎡) 공사비는 915만원 수준이다. 평당공사비는 총 공사비에서 전체 연면적을 나눠서 계산되는 점을 감안할 때, 단순히 전체 사업비에서 공동주택 연면적을 나눴을 때 나오는 1,308만원과 평당공사비를 혼동해선 안 된다는 게 조합의 설명이다. 또한 공사비에 영향을 미치는 요소들도 유심히 따져볼 필요가 있다. 해당 사업지의 공사 난이도, 지질 여건, 암반의 정도 등에 따라 토목 공법이 달라질 수 있어서다. 사업 초기 단계에서 정확한 공사비의 예측은 쉽지 않을 뿐더러, 언제든 변동될 수 있는 부분이다. 다만 대상지는 단차가 있는 지역적 특성을 비롯해 지하4층 규모로 사업이 진행될 예정인 만큼 어느 정도 굴토비용을 감안해야 한다. 대상지의 평균 종전자산평가액은 7.89억원으로, 미아2의 평균 조합원분양가는 9.62억원으로 나타났다. 조합원 분양가는 ▲43㎡(6.5억원) ▲59㎡(9억원) ▲84㎡(11.1억원) ▲108㎡(13.5억원) ▲134㎡(15.3억원) 등으로 산정됐다. 조합원분양가는 일반분양가의 80% 수준이다. 권리가액이 8억원인 소유주가 84㎡평형을 분양받을 경우, 약 3억원의 분담금이 발생하는 것으로 추정됐다. 미아2구역의 평당 일반분양가는 4,179만원으로 예상됐다. 검증 과정에서 다소 보수적으로 책정됐다는 의견이 있어, 향후 분양가를 현실화할 경우 현재 추정치보다 높아질 가능성이 크다. 대상지의 84㎡ 기준 일반분양가는 13.9억원으로 검증됐는데, 이는 인근 유사규모 단지인 ▲래미안 길음 센터피스(14.8억원) ▲롯데캐슬 클라시아(14.7억원) 시세를 참조해 산출됐다.
송파한양2차가 시공사 선정을 위한 2차 입찰에 나선다. 송파구청이 시공사의 개별홍보활동 지침 위반 관련 공문을 발송함에 따라 잠시 시공사 선정 절차에 제동이 걸린 지 1개월여 만이다. 대의원회 의결 결과를 토대로 시공사 선정에 다시금 속도를 낼 수 있을지 관심이 모아진다. 15일 정비업계 따르면 송파한양2차 재건축 조합(권좌근 조합장)은 최근 대의원회를 열어, 시공사 선정을 위한 1차 입찰을 '유찰'로 최종 결정했다. 금번 대의원회 상정된 안건은 1차 입찰 결과를 유찰 혹은 무효로 결정하는 내용을 골자로 한다. 대의원 총 90명 중 87명이 참석했고, 약 83%에 해당하는 72명이 유찰에 투표했다. GS건설의 단독 응찰에 따른 유찰로 결론을 짓게 됨에 따라, 시공사 선정을 재개할 수 있게 됐다. 송파한양2차는 GS건설이 납입한 입찰보증금(600억원)을 반환하는 내부 의결 절차에 착수함과 동시에 곧장 2차 입찰을 진행할 예정이다. 해당 사업장이 시공사 선정 절차에 차질이 빚어진 건, 지난 달 1차 입찰제안서 마감 이후 송파구청으로부터 유선상 행정지도를 받았기 때문이다. GS건설이 일부 조합원과 개별 접촉함에 따라 서울시 공공지원 정비사업 시공사 선정기준 상 '개별홍보활동 금지' 지침을 위반한 것과 관련 있다. 조합의 법률 자문사인 법무법인 센트로는 GS건설과 조합원들의 1회성 식사가 조합원들의 의사를 부당하게 왜곡해 입찰의 공정성을 현저히 침해할 정도는 아닌 것으로 해석했다. 해당 모임이 조합원의 요청에 의해 마련된 점, 참여한 사람 각자가 음식값을 개별적으로 지불한 점, 해당 모임이 단 1회 진행된 점 등을 고려, 대법원과 하급심 판결과 종합한 결과 1차 입찰을 무효로 보기 어렵다고 봤다. 또 다른 자문사인 법무법인 조운은 입찰제안서 제출 이전의 행위와 관련, 입찰 무효 사유에 관한 규정을 적용하기 어렵다는 법률 의견을 내놓았다. '정비사업 계약업무 처리기준'과 '서울시 공공지원 정비사업 시공사 선정기준' 등을 살펴보면, 입찰 참여자가 조합원을 상대로 하는 개별홍보활동을 엄격히 금지하고 있음이 기재돼 있다. 개별홍보 금지 의무를 위반한 입찰참가자에 대해 제제를 가할 수 있는 근거 규정도 존재한다. 다만, 법무법인 조운은 시공사의 개별홍보 행위를 금지하는 규정은 해당 업체가 입찰제안서를 제출해 입찰에 참여한 상황을 전제하고 있다는 점에 주목했다. 입찰이 진행되기 전 입찰에 참여할 의향이 있는 시공사가 개별홍보활동 금지 관련 규정을 적용받는 수범자에 해당한다고 볼 수 없다고 해석했다. 개별홍보활동 의혹을 받는 HDC현대산업개발 역시 입찰에 참여하지 않았기 때문에, 위 규정을 적용받는 대상으로 볼 수 없다고 봤다. 송파한양2차는 지난 7월 시공사 선정을 위한 1차 현장설명회를 개최했다. 그 결과, ▲GS건설 ▲HDC현대산업개발 ▲포스코이앤씨 ▲DL이앤씨 ▲금호건설▲진흥기업 등 6개사가 참석했다. 해당 사업장은 1차 입찰결과를 '유찰'로 결정함에 따라, 대의원회 결과를 기점으로 2차 입찰 절차에 착수할 예정이다.
올해로 창립 3년차를 맞는 ㈜하우징워치가 제4회 정비사업 포럼을 개최한다. 매년 상·하반기 각각 1차례씩 시민들을 대상으로 진행하는 정기 오프라인 행사다. ㈜하우징워치는 폐쇄적 특성을 가진 정비사업 현장에서 '정보 비대칭성' 완화를 기치로 시작됐고, 현장 중심의 취재를 바탕 삼아 읽을만한 콘텐츠 제작에 몰두해 왔다. 금번 포럼 역시 의례적으로 여는 행사가 아닌 현장 실무 관점에서 세부 프로그램을 기획했다. ㈜하우징워치는 오는 10월 25일(토) 오후 1시 30분부터 백범 김구기념관(컨벤션홀)에서 '제4회 정비사업 포럼'을 개최한다고 밝혔다. 포럼 행사는 무료로 진행되며, 정비사업에 관심 있는 시민 누구나 참여할 수 있다. 홈페이지(링크)에서 사전 신청이 가능하다. 이날 발표되는 내용은 현장 실무의 관점에서 깊이 있게 다뤄질 예정이다. 발표자들 모두 각 소속집단을 대표해 중요한 사업 현장에서 직접 프레젠테이션(PT)을 전담하는 실무자들이다. 연사 라인업은 ▲한은철 ㈜나우동인 본부장(사업성 향상을 위한 설계) ▲송지연 ㈜한국프롭테크 대표(얼마집, 전자투표 도입을 고심하는 배경) ▲강무진 ㈜대화감정평가법인 이사(재건축 초과이익 부담금 계산법) ▲장지광 서울시 공동주택과 팀장(2030기본계획 관련 주요 정책의 변화) ▲박정용 ㈜포스코이앤씨 소장(시공사 입찰 준비를 위한 제안) ▲김승한 반포미도1차 조합장(조합설립 실무 중점사항은) 등 6개 세션으로 구성됐다. 나우동인은 압구정3구역과 신반포2차, 한남2구역 등 한강변 핵심 사업장의 건축계획(안) 수립을 담당하고 있다. 최근 광진구 자양한양과 송파구 오금현대를 연거푸 수주함에 따라 정비사업 전문 설계사로 입지를 다져나가고 있다. 정비사업 플랫폼 '얼마집'은 전자투표와 온라인총회 등 IT서비스를 접목시키고자 하는 한국프롭테크의 서비스다. 현재 얼마집은 목동3단지와 대치미도 등 굵직한 대형 사업장에 IT서비스를 제공하고 있다. 올해 창립 30주년을 맞이한 ㈜대화감정평가법인은 전국 18개 본점·지사를 중심으로 약 500여명의 임직원으로 구성된 국내 최대 규모 감정평가 전문기관이다. ㈜대화감정평가법인은 반포주공1단지3주구를 비롯해 서울시내 주요 사업장들의 추정분담금과 재건축 초과이익 부담금 등의 업무를 수행하고 있다. 장지광 서울시 공동주택과 팀장은 2030도시주거환경정비 기본계획(안) 개정을 담당한 실무자로, 제도적 변화를 설명할 예정이다. ㈜포스코이앤씨는 성공적인 시공사 선정을 위해 필요한 입찰준비 내용을 토대로 발표한다. 포스코이앤씨는 여의도 파크원과 해운대 엘시티, 송도국제업무지구 등 초고층 시공 기술력을 전면에 내세운 트랙레코드가 많다. 최근엔 성수 장미아파트를 통해 하이엔드 브랜드인 오티에르(HAUTERRE) 분양을 성황리 마쳤다. 현재 오티에르가 적용된 사업장은 ▲신반포18차 ▲신반포21차 ▲방배15구역 ▲방배 신동아 등이 있다. 김승한 반포미도1차 조합장은 강남권 중층 재건축의 대표주자격인 사업장을 이끌고 있는 만큼, 초기 사업 기틀을 마련하는 과정에서 겪은 시행착오와 실무 관련 이야기를 할 예정이다. 2020년부터 정비계획(안) 수립에 앞장서 구역지정 결실을 이뤄낸 젊은 리더로 여겨진다. 반포미도1차는 현재 조합설립을 위한 신청서를 구청에 제출한 상황이다.
정부가 부동산 시장의 안정화 차원에서 서울 전역과 경기도 일부 지역을 규제지역으로 지정한다. 앞선 두 번의 부동산 대책에도 불구하고 집값이 잡히지 않자, 정부가 대대적인 전면 규제로 강수를 둔 것이다. 사실상 수도권 핵심 주거지 모두 정부의 규제 관리를 받게 되는 셈이다. 15일 정부가 발표한 [주택시장 안정화 대책]에 따르면 토허구역과 조정대상 지역 및 투기과열지구 지정 지역은 서울 전역과 ▲경기 과천 ▲성남(분당·수정·중원) ▲광명 ▲수원(영통·장안·팔달) ▲안양(동안) ▲용인 수지 ▲의왕 ▲하남 등 총 12개 지역으로 확대됐다. 아파트 이외에도 연립·다세대주택까지 토허구역 허가대상에 포함되면서 실거주 목적을 제외한 모든 투자 수요가 차단될 것으로 보인다. 토허구역으로 지정되면 전세입자를 끼고 매매하는 이른바 '갭투자'가 금지되고 2년 이상 실거주 의무 요건이 생긴다. 아파트 가격의 급등 배경 원인으로 꼽히는 갭투자를 차단함으로써, 실수요 중심의 안정적 거래 구조로 시장을 전환하겠다는 정부의 의지가 담겼다. 토허구역은 오는 20일부터 내년 12월 31일까지 한시적으로 적용된다. 조정대상지역과 투기과열지구로 선정 되면 현재 70%까지 가능한 주택담보대출 LTV(주택담보인정비율)이 무주택자는 40%, 유주택자는 0%로 낮아지게 된다. 전세대출은 1주택자 한도 2억원, 전세대출 보증비율은 80%로 낮아지게 된다. 또 스트레스 DSR 제도도 강화한다. 현재 대출자별 대출금리에 1.5% 가산되는 스트레스 금리 하한을 수도권·규제지역내 주담대에 한해 3%로 상향 조정한다. 지방 주담대의 경우 종전대로 0.75%를 적용한다. 아울러 금융당국은 강력한 대출 규제를 시행하도록 했다. 수도권·규제지역에 적용되는 주택담보대출(주담대)의 대출한도(6억원)를 주택가격에 따라 차등 적용한다. 15억원 이하 주택의 주담대 한도는 현행과 동일한 6억원, 시가 15억원 초과~25억원 이하 주택은 4억원, 25억원 초과 주택은 2억원으로 대출 한도를 제한한다. 투기과열지구로 지정될 경우 청약은 재당첨 제한이 10년으로 늘어나게 된다. 정비사업에서 재건축 조합원당 주택 공급수도 1주택으로 제한되며, 재건축·재개발 조합원 지위양도도 제한된다. 물론 자금조달 계획서 및 입주계획 신고, 증빙자료 제출도 의무화된다. 부동산 관련 탈법 행위를 막기 위한 대책 방안도 내놨다. 국토부는 부동산 특별사법경찰을 도입해 부동산 범죄에 적극 대응한다는 방침이다. 금융위원회는 대출 규제 우회 사례 감독을 강화하고 국세청은 아파트 증여거래를 이용한 탈세자 점검과 부동산 탈세 신고 센터를 설치·운영해 대응한다. 경찰청은 전국 경찰 841명을 부동산 범죄수사단으로 편성해 이달부터 부동산 특별 단속을 추진한다. 국무총리 직속의 부동산 불법 행위 감독기구도 새롭게 설치될 전망이다. 다만 이번 부동산 정책이 오히려 장기적인 측면에서 부작용을 야기할 수 있다는 지적도 나온다. 거래가 줄어들면 신규 공급과 재건축 속도가 지연될 수 있는 가능성이 크기 때문이다. 전세 세입자 보호와 실거주 전환 조건부 허가가 맞물리면서 거래 복잡성이 커질 수도 있다. 특히 전세 공급 부족이 오히려 가격 상승 압력으로도 이어질 수 있다. 부동산 투자 수요가 억제되면 단기적으로 가격 안정 효과가 나타날 순 있지만, 전세시장에선 혼란이 커질 수 있다는 게 업계의 분석이다.
토지등소유자가 1,130세대에 달하는 대규모 사업장인 동후암3구역이 고도지구 높이를 고려한 정비계획 수립에 한창이다. 경관관리 가이드라인을 최대한 준수함으로써, 45m까지 높이를 완화받겠다는 방침이다. 대상지는 구역 내 한국은행 기숙사와 영락보린원은 존치하는 한편, 남북측 일부 면적은 편입해 구역 정형화에 나선다는 계획이다. 15일 정비업계 따르면 최근 용산구청 주관 하에 동후암3구역의 주민의사 재확인을 위한 개략계획(안) 설명회가 개최됐다. 당일 현장에선 초입부터 부스에 맞춰 도열한 7곳 시공사 홍보요원들의 모습이 눈에 띄었다. 학교 대강당을 가득 메운 토지등소유자들의 모습을 통해서도 재개발을 향한 주민들의 염원을 확인하기에 충분했다는 게 업계 중론이다. 동후암3구역의 구역면적은 기존 82,172㎡에서 85,789㎡로 북측 대규모 빌라부지와 남측 필지를 추가로 편입하면서 구역계 조정이 이뤄졌다. 서울시 의견에 맞춰 구역계 상의 정형화가 이뤄진 것이다. 용도지역은 제2종일반주거(7층이하)에서 제2종일반주거지역으로 1단계 종상향이 진행된다. 동후암3구역은 고도지구 경관관리에 맞춰 남산 조망을 위해 시각적 개방감을 확보해야 한다. 7가지 가이드라인을 준수할 경우, 28m에서 최대 45m 범위 안까지 높이 완화가 가능하기 때문이다. 다만 현시점 최고층수는 고지대임을 감안해 15층으로 계획돼 있는 상황이다. 건축계획(안)에 따라 한국은행 기숙사(후암생활관)와 영락보린원은 존치하기로 결정됐다. 예상되는 주택공급 물량은 1,637세대다. 조합원·일반분양분은 1,366세대이며 세부적으로 ▲46㎡(162세대) ▲59㎡(392세대), ▲84㎡(494세대) ▲101㎡(196세대) ▲120㎡(112세대) ▲145㎡(10세대)로 분류됐다. 임대주택은 총 271세대로 재개발 의무 임대주택(246세대)과 법적상한용적률 인센티브 대가로 지어야 할 임대주택(25세대)을 합친 값이다. 추정비례율은 100.38%로 산출됐다. 일반 분양가는 주변 시세를 고려해 평당 5,300만원으로 책정됐고, 공사비는 850만원으로 나타났다. 조합원 분양가는 ▲46㎡(8.75억원) ▲59㎡(11억원), ▲84㎡(15.1억원) ▲101㎡(17.8억원) ▲120㎡(20.3억원) ▲145㎡(25.3억원)등으로 책정됐다. 한편 재개발 추진준비위원회 측은 목표치인 75% 동의율을 달성하고자 동의서 징구에 힘을 쏟고 있는 상황이다. 토지등소유자들은 사업성과 미래가치 등을 충분히 살펴본 후 주민의견 조사서를 통해 정비사업 추진 동의 여부를 결정하면 된다.
여의도 광장아파트38-1구역이 새로워진 정비계획(안) 내용을 토대로 과거보다 사업성을 끌어올리게 됐다. 대상지는 앞서 검토됐던 '공원+산후조리원' 계획을 '공개공지+키즈랜드' 계획으로 전면 수정하면서 조합 입장에서 사업적 이득을 취할 수 있게 됐다. 특히 동일한 기부채납 성격일지라도, 시설 용도에 따라 인허가 속도차가 발생할 수 있어 이번 결정은 해당 사업장에 긍정적인 영향으로 작용할 것이란 분석이다. 14일 정비업계 따르면 영등포구청은 최근 여의도 광장38-1의 정비계획(안) 변경을 위한 주민설명회를 개최했다. 정비계획 변경(안)과 추정분담금 설명은 ㈜도시류가 맡아 진행됐다. 여의도 광장38-1은 종전 제3종일반주거지역에서 일반상업지역으로 종상향을 전제로 개발계획(안)을 수립했다. 최고층수는 52층(194.95m)이다. 토지이용계획(안)을 살펴보면 기존의 소공원은 특별계획구역 지침에 따라 폐지된다. 대신 해당 공원 자리는 공개공지로 대체된다. 공개공지로 바뀌면 대지로도 활용할 수 있는 여지가 생겨 사업성 측면에서 유리할 수 있다. 또 토지소유권을 넘기지 않아도 된다는 이점이 있다. 기부채납시설은 산후조리원이 아닌 인접한 학교와의 연계성을 고려한 키즈랜드로 변경된다. 해당 시설은 어린이 직업·돌봄 체험관 성격으로, '서울 키즈랜드'로 불린다. 신통기획 검토 과정에서 공공기여 수요 및 공급 통합관리 측면에서 키즈랜드가 적합하다는 서울시 의견이 반영된 결과다. 산후조리원이 들어설 경우, 까다로운 위생 조건으로 인해 인허가가 지연될 우려가 있었다. 반면 키즈랜드의 경우는 24시간 운영할 필요가 없고, 인접한 학교(윤중초)와의 시너지도 기대할 수 있다. 재건축을 통해 예상되는 주택공급물량은 414세대로, 조합원·일반분양아파트는 266세대다. 세부적으로 살펴보면, ▲60㎡이하(42세대) ▲60~85㎡(42세대) ▲85㎡초과(182세대) 등으로 구성된다. 임대주택 148세대의 경우, ▲60㎡이하(74세대) ▲60~85㎡(74세대)로 나뉜다. 추정비례율은 100.78%로 산정됐다. 평당공사비는 주변 시세와 물가상승률, 지형적 특성 등을 고려해 1,300만원 수준으로 예측됐다. 조합원분양가의 경우 59㎡(17.5억원), 84㎡(23.5억원), 102㎡(27.8억원), 116㎡(30.7억원) 등으로 책정됐다.
초등학교·중학교·고등학교를 모두 품고 있는 목동11단지가 올해 3월 정비계획(안)을 처음 공개한 이후, 인허가청과의 추가 협의 과정을 통해 사업성을 향상시켜 관심이 모아진다. 해당 사업장은 하나의 단지임에도 불구 2개 블록으로 나뉜 탓에 각 블록의 개별 용적률을 찾는데 어려움이 있었지만, 준비위원회를 필두로 한 인허가청과의 사전협의를 잘 매듭지은 탓에 모두 법적상한용적률을 확보했다. 14일 정비업계 따르면 양천구청은 이달 27일(월)까지 목동11단지 정비계획(안) 재공람공고를 진행한다. 법정 절차를 마무리한 후, 구역지정을 위한 결정고시가 순차적으로 이뤄질 전망이다. 목동11단지는 결정고시 이후 한국자산신탁을 사업시행자로 지정하는 내용의 동의서 징구에 본격 착수할 계획이다. 준비위원회(정상수 위원장)는 신속한 속도를 지향하지만, 우선적으로 올바른 방향성을 기치로 사업을 추진해 나갈 방침이다. 올해 3월 공람(안)과 비교할 때, 목동11단지의 용적률은 종전 288%에서 299%로 약 11%p 상향 조정됐다. 구역면적을 감안할 때, 용적률 11%p 확보를 통해 약 2,800평의 분양면적이 늘어났다. 전체 공급물량은 2,575세대에서 2,679세대로 소폭 증가했고, 일반분양 물량도 약 84개 추가 확보했다. 물론 평형 유닛 구성에 따라 공급물량 숫자는 향후 계속 달라지기에, 현 시점에선 법적상한용적률을 추가 확보한 점이 포인트다. 대상지는 고도제한 영향을 받는 탓에, 최고층수는 기존(안)과 동일한 41층으로 결정됐다. 목동11단지는 대지 레벨(지대)이 높아, 타 단지의 43층과 비슷한 수준일 것이라는 게 업계 설명이다. 정비사업지 중 유일무이하게 단지 내 초·중·고가 3곳이나 있는 지역적 특징을 갖고 있다. 학교는 재개발·재건축 사업에선 계륵같은 존재다. 결국 교육·환경영향평가 등의 인허가 절차가 사업 속도를 결정짓는 변곡점으로 작용할 전망이다. 용적률 체계는 ▲기준용적률(210%) ▲허용용적률(230%) ▲상한용적률(249.8%) ▲법적상한용적률(300%) 등으로 수립됐다. 기준용적률에서 허용용적률로 갈 수 있었던 이유는 공공보행통로, 열린단지, 돌봄시설, 방재안전 등으로 인센티브(20%p)가 적용됐기 때문이다. 토지·건축물 기부채납을 통해 상한용적률은 249.8%까지 향상되며, 법적상한용적률 인센티브의 절반은 임대주택을 지어야 한다. 한편 목동11단지는 앞서 한국자산신탁(한자신)을 예비신탁사로 선정한 바 있다. 한자신은 목동11단지의 정밀안전진단부터 정비구역 지정과 사업시행자 지정고시에 참여하는 예비신탁사 역할을 수행하고 있다.
대치 은마가 '신통기획 2.0' 제도를 도입함에 따라 사업 속도 앞당기기에 분주한 모습이다. 이미 역세권 특례 적용으로 용적률이 완화된 해당 사업장은 지하철 출입구 조정(이설·개설)과 상가의 연결통로 설계도 새롭게 검토하고 있어, 향후 상전벽해급 변화를 선보일 것으로 기대를 모으고 있다. 오세훈 서울시장은 13일 오전 대치 은마아파트 재건축 현장을 찾아 주민들과 소통하는 시간을 가졌다. 과거만 하더라도 대상지는 35층 층수제한과 GTX 노선 갈등 탓에 사업이 답보 상태에 머물렀다. 하지만 이후 서울시 의견을 적극 수용하고, 주민 갈등을 순차적으로 해결해 나가면서 사업이 정상 궤도에 오르기 시작했다. 대치 은마는 신속통합기획 시즌2 적용으로 빠르면 28년도, 늦어도 30년까지 착공을 완료하겠다는 목표를 내비쳤다. 평균 18.5년 걸리는 정비사업 기한을 12년까지 대폭 줄여 사업속도에서 우위를 가져간다는 계획이다. 현재 대상지는 정비계획 변경(안)을 확정짓고, 다음 단계인 통합심의를 위해 순항 중에 있는 상황이다. 역세권 용적률 완화로 해당 사업장의 총 세대수는 5,893세대로 계획됐다. 민간주택과 공공주택은 각각 4,789세대, 1,104세대로 나뉜다. 용적률이 기존 300%에서 331%로 늘어나면서 추가로 655세대가 공급되는데, 이중 195세대는 다자녀와 중산층 등 실수요자를 위한 공공분양주택으로 공급된다. 이날 오세훈 시장은 "은마가 상전벽해 수준으로 달라지고 있다"며 "상가와의 갈등이 큰 난관이라고 생각했지만, 해결됐다는 얘기를 듣고 안도했다"고 소회를 전했다. 그간 사업 정체의 대표적 단지로 꼽히던 은마에도 큰 변화가 이뤄지고 있음을 알 수 있는 대목이다. 이어 오 시장은 용적률 특례와 관련해선 신규주택 공급을 확대하는 역할을 할 것이라고 강조했다. 그는 "20% 용적률 상향은 비단 강남 뿐만 아니라 강북에서도 큰 혜택을 줄 것"이라며 "용적률 인센티브를 주고 높이 제한을 푸는 등의 행위는 특정 지역에 대한 혜택이 아닌 결국 서울시 전체 물량의 물꼬를 트기 위한 작업"이라고 설명했다. 시는 ▲신반포7차 ▲광장극동 ▲풍납극동 ▲명일한양 등 5개 단지에서도 역세권 용적률 특례 적용을 검토 중이다. 한편 은마 재건축 조합(최정희 조합장)은 최근 대의원 회의를 개최해 기부채납(지하공영주차장, 저류지) 시설과 지하철 및 상가 연결통로와 관련한 용역업체 선정에 대한 의견을 나눈 것으로 알려졌다. 지하철 출입구 조정의 경우 대치역은 이설, 학여울역은 신설을 검토 중에 있으며 상가와 지하철을 잇는 연결통로 설계도 계획 중인 상황이다.
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