발행일(UPDATE): 2025년 12월 14일 11시 39분
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목동 내 재건축 단지들의 속도 경쟁이 치열한 가운데 목동4단지도 본격적인 경쟁 대열에 뛰어들 채비를 서두르고 있다. 목동4단지는 서면 동의와 전자 의결을 병행한 동의서 징구를 통해 추진위원회 구성에 박차를 가한다는 계획이다. 목표한 2주 내로 50% 이상의 주민 동의가 신속히 이뤄질 수 있을지 관심이 모아진다. 22일 정비업계 따르면 양천구청은 목동4단지 추진위원회 구성을 위한 주민설명회를 최근 개최했다. 구청은 대상지의 추진위원회 구성 전 과정에 참여해, 행정·재정적인 측면에서 업무수행과 지원에 나서게 된다. 대상지의 경우, 현재 토지등소유자수가 1,382명으로 집계된다. 목동4단지는 오는 24일(수)까지 후보자 등록을 마치고 선거인 명부를 확정할 예정이다. 피선출인 자격은 사업시행구역 내에서 3년 이내 1년 이상 거주하거나, 5년 이상 토지 및 건축물을 소유한 자에 해당한다. 아울러 후보자 등록을 위해선 토지등소유자 50인 이상의 추천이 필요하다. 합동연설회를 위한 후보자 기호추첨과 선거운동 방식 협의 등도 순차적으로 이어질 전망이다. 다만 후보자가 단독출마 시, 무투표 당선 원칙에 따라 해당 절차들은 모두 생략된다. 위 단계들이 생략될 경우 대략 1개월의 시간이 단축될 것으로 예상된다. 주목할 부분은 목동4단지의 경우 전자동의서 병행 진행으로 편의성과 효율성을 강화한다는 점이다. 즉 이제이엠컴퍼니의 '우리가' 전자투표 시스템을 도입함으로써, '비용절감'과 '시간절약'이란 두 마리 토끼를 모두 잡겠다는 계획이다. 정확한 전자동의서 제출 방법은 동영상으로 제작돼 토지등소유자들의 이해를 도울 예정이다. 도시정비법 제31조 제3항에 의하면 추진위원회 구성에 동의한 토지등소유자는 조합의 설립에 동의한 것으로 간주된다. 이후 조합설립을 전제로 추진위원회가 구성되면 이들은 ▲정비업체 및 설계자 선정 ▲개략적인 사업시행계획(안) 작성 ▲조합설립을 위한 동의서 징구 ▲창립총회 준비 등의 업무를 맡게 된다. 대상지의 구역면적은 122,825㎡로, 용도지역은 제3종일반주거지역으로 설정돼 있다. 대상지의 법적상한용적률 300%에 맞춰 최고높이는 최고 49층으로 계획이 잡혔다. 예상되는 주택공급물량은 2,436세대로, 임대주택을 포함한 전체물량은 ▲49㎡(44세대) ▲59㎡(532세대) ▲74㎡(204세대) ▲84㎡(896세대) ▲96㎡(280세대) ▲108㎡(288세대) ▲133㎡(104세대) ▲158㎡(78세대) ▲175㎡(10세대)로 나뉜다.
목동10단지가 사업시행자 지정 동의서 징구를 신속히 마무리 짓고, 양천구청에 접수를 완료했다. 최근 신청을 마친 13·14단지에 이어 목동 선두 그룹에 합류한 셈이다. 22일 정비업계 따르면 목동10단지 재건축 준비위원회(윤병걸 준비위원장)는 최근 도정법에서 정한 법적요건(전체 소유자 70% 이상, 동별 동의율 50% 이상)을 충족시켜 구청에 신탁업자 지정 동의서를 접수했다. 구역지정 이후 50일 만에 단기간 성과를 이룰 수 있었던 이유로는 주민들의 강한 의지와 신뢰가 원동력으로 작용했기 때문이란 분석이다. 준비위원회와 한국토지신탁은 그간 주민들의 사업 이해를 돕고자 여러 차례 사업설명회를 개최한 바 있다. 특히 매번 팩트체크 시간을 가져 소유자들의 궁금증과 오해를 해결하는데 노력했다. 주민들과의 원활한 소통이 곧 속도경쟁을 좌우하는 핵심 요소라는 판단에서다. 또한 상가협의회로부터 과반수 이상 동의를 이끌어 낸 점도 빠른 동의서 징구의 원천으로 풀이된다. 준비위원회는 상가 소유주들도 주택 소유자와 동일한 조건으로 향후 주택 분양과 이주가 이뤄질 수 있도록 합의를 진행한 것으로 나타났다. 윤병걸 준비위원장은 "사업시행자 지정 접수는 끝이 아닌 새로운 출발선"이라며 "더 큰 도전들을 앞두고 있는 만큼, 주민들과 힘을 모아 '목동의 주거 기준을 세우는 단지'로 거듭나도록 최선을 다하겠다"고 포부를 전했다. 그러면서 "뜻을 모아주신 소유주님 모두에게 깊이 감사드린다"고 소회를 전했다.
![[르포] "교통체증 No" 한강 가르는 버스?…출퇴근 도시낭만 '덤'](http://www.housingwatch.co.kr/data/cache/public/photos/20250938/art_17582626469208_31cd0b_178x118_c0.jpg)
서울 한강 중심에 지하철, 버스 계보를 이을 새로운 교통수단이 등장해 눈길을 끈다. 꽉 막힌 도로, 혼잡한 지옥철에서 벗어나 쾌적한 도시낭만을 즐길 수 있는 '한강버스'가 바로 오늘의 주인공이다. 첫 취항에 나선 한강버스가 한강변(마곡·여의도·잠실)을 오가는 여러 시민들의 삶의 질을 높일 수 있을지 기대가 모아진다. 서울시는 최근(17~18일) 이틀에 거쳐 오세훈 서울시장을 필두로 대대적인 한강버스 홍보에 나섰다. 송파, 영등포, 광진구청장의 방문 역시 한강버스와 해당 지역들과의 향후 연계성에 대한 기대감을 불러일으켰다. 궂은 날씨 속에서도 취항식과 시승식은 순차적으로 이뤄졌고, '매일을 한강해' 슬로건을 내건 한강버스는 본격적으로 첫 정식운항의 신호탄을 쏘아 올렸다. 한강버스의 첫 시작점은 지난 2023년 3월로 거슬러 올라간다. 오세훈 서울시장은 런던 출장 당시 테임즈강을 떠다니는 리버버스를 보며 '한강버스' 도입을 착안했다. 그레이트한강 사업의 일환으로, 한강을 그저 바라보는 공간이 아닌 체험의 장으로 이끈 것이다. 한강버스는 흔히 '한강벨트'로 불리는 한강변을 중심으로 운행된다. 1개 노선 7곳의 정거장으로 구성되는데, 대표적으로 선착장은 ▲마곡 ▲망원 ▲여의도 ▲압구정 ▲옥수 ▲뚝섬 ▲잠실을 중심으로 마련된다. 운항시간표를 살펴보면 한강버스는 총 7회에 걸쳐 운항되며 첫 운항은 오전 11시, 마지막 운항은 오후 7시30분으로 나타났다. 다만 출근시간이 늦은 오전 시간 때고, 배차간격이 길다는 점에서 직장인들은 이에 유의할 필요가 있다. 기본 이용요금은 일반인의 경우 3,000원으로 책정됐다. 택시(4,800원)에 비해 저렴한 편이나, 지하철(1,550원)과 버스(1,500원) 대비 2배 가량 비싼 금액이다. 다행이 기후동행카드와 교통카드의 환승할인이 적용되며, 기후동행카드에 월 5,000원만 추가하면 한달 내내 무한탑승이 가능하다는 이점이 있다. 우선 한강버스 탑승에 앞서 눈에 띈건 곳곳에 배치된 구명조끼와 안전메뉴얼 설명이었다. 서울시는 수난사고에 대비해 지속적으로 현장대응 훈련을 진행해왔고, 총 6명의 전문인력(선장, 승무원 등)을 배치해 편리함과 더불어 안전에도 만전을 기한다는 방침이다. 내부를 들여다보면 155인승에 달하는 넓은 좌석들이 탑승객들을 반긴다. 버스 좌석 대비 5~6배 가량 많은 수다. 지하철 및 버스와 동일하게 교통약자석도 배치돼 있어, 누구든 편리하게 이용할 수 있다는 장점이 있다. 내부엔 간이 카페와 더불어 노트북 사용이 가능한 공간도 마련돼 있어 이동 중에도 업무가 가능할 것으로 보인다. 무엇보다 단연 최고 장점으로 꼽히는 건 저렴한 가격으로 한강뷰와 이색적인 라이프 경험을 누릴 수 있다는 점이다. 한강 유람선 가격은 성인 기준 15,000~20,000원에 해당되기 때문이다. 취항식 당일엔 다수 외국인들의 발걸음도 이어졌다는 점에서, 미래 관광객들의 관광 수단으로서의 역할에 대한 기대도 크다. 다만 최대변수는 역시 날씨로 꼽힌다. 기존 대중교통과 달리, 한강버스는 우천에 취약하다는 평가를 받는다. 현장 취재 당시에도 강한 비바람으로 인한 시야확보 어려움으로 운항이 돌연 취소됐다. 잠수교를 기준으로 수위가 4.48m 이상 높아지면 운행이 불가하다. 또 팔당댐 방류량이 3,000톤 이상이면 운항이 중단될 수 있다. 현장에서 만난 일부 시민들은 한강버스 도입에 전반적으로 신선하다는 평가였다. 용도여부와 관계없이 시민, 직장인, 관광객들 모두에게 즐거움과 편의성을 선사할 수 있다는 점에서 서울시의 새로운 도전을 응원하는 모습도 곳곳에서 비쳐졌다. 대신 ▲가격 경쟁력 ▲출퇴근 용도로서의 불편함 ▲기반시설(화장실 등) 미비 ▲날씨 영향 등의 문제점은 여전히 풀어야 할 숙제로 남았다. 한강버스 도입의 성공적인 정착을 위해선 서울시의 끊임없는 보완과 노력이 전제돼야 할 것으로 보인다.
광진 워커힐아파트가 대표적 고급주거 단지로 변모하기 위한 준비 작업에 한창이다. 해안건축이 호텔에 버금가는 마스터플랜을 제시하면서 주민들 역시 한껏 고무된 분위기다. 압도적인 스케일과 한강·아차산 조망을 두루 갖춘 광진 워커힐이 '프리미업급' 설계에 힘입어 대한민국 부촌으로서의 명성을 이어나갈 수 있을지 귀추가 주목된다. 19일 정비업계 따르면 해안건축은 워커힐아파트 주민들을 대상으로 설명회를 열고 재건축 마스터플랜에 대한 설계 밑그림을 공개했다. 해당 단지는 지난 1978년 세계 사격선수권대회 선수촌으로 쓰였는데, 시공 당시 최고 수준의 아파트로 지어져 일반분양된 바 있다. 해안건축이 제시한 설계(안)을 살펴보면 우선 '단독주택형 아파트' 계획이 눈에 띈다. 기존 세대가 56~77평형 이상 대형 평형으로 구성돼 있어, 이를 고려해 단독주택 분위기의 주거 환경을 제공한다는 방침이다. 단지는 중앙에 배치된 정원을 중심으로 9개 동으로 배치되는데, 낮은 건폐율을 토대로 뛰어난 개방감과 채광, 조망을 확보할 것으로 보인다. 특히 용적률은 기존 108%에서 185%까지 대폭 상향된다. 일반분양을 제외한 나머지 조합원 거주동은 모두 초대형 평형 위주로 구성된다. 전 세대 모두 발코니 확보를 통해 실사용 면적은 훨씬 더 넓어질 것으로 예상된다. 물론 각 세대엔 전용 진입 정원, 홀, 승강기가 단독으로 배치돼 독립성과 프라이버시가 확보될 것으로 나타났다. 무엇보다 해안건축이 강조한 부분은 한강과 아차산의 동시 조망이다. 입지적 강점을 살려 파노라마 뷰를 제공함으로써, 국내 최고 수준의 조망 프리미엄을 선사한다는 자신감을 내비쳤다. 이에 더해 또 다른 차별화 요소로 3,000평에 달하는 호텔급 커뮤니티센터를 제안했다. 광진 워커힐아파트는 96평인 초대형 평형(스카이 팬트하우스) 22세대를 비롯해 ▲89평형(122세대) ▲77평형(180세대) ▲65평형(108세대) ▲64평형(144세대)가 공급될 것으로 보인다. 여기에 33평형으로 구성된 일반분양분 444세대도 추가로 계획돼 사업성 측면도 확보한다는 계획이다. 해안건축은 한강변 주거설계 부문에서 경쟁력을 보여온 회사로, ▲래미안 첼리투스 ▲래미안 트리니원(반포주공1단지3주구) ▲래미안 원펜타스 ▲압구정5구역 ▲서빙고신동아 등을 포트폴리오 사업장으로 확보하고 있다. 이촌동 첼리투스는 한강변 최초 56층 재건축 단지의 타이틀을 갖고 있을 뿐만 아니라, 시기적절한 1:1 재건축을 통해 프리미엄 주거 트렌드를 선도했다. 해안건축은 2024년 국내 설계사 중 매출액 2위에 랭크돼 있다.
여의대방역세권이 최대 용적률 450%를 목표로 '장기전세주택 도시정비형 재개발사업'을 추진 중이다. 과거 대상지는 30%가 넘는 주민들의 구역지정 해제 요청으로 한 차례 사업이 무산된 아픔이 있다. 따라서 이번 사업이 첫 발걸음을 떼기 위해선 주민합심을 통한 강한 추진력이 뒷받침돼야 할 것으로 보인다. 19일 정비업계 따르면 최근 영등포구청 주관 하에 여의대방역세권의 사업설명회가 개최돼 주민들의 사업이해를 돕는 시간이 마련됐다. 장기전세주택 도시정비형 재개발은 주거환경이 열악하고, 기반시설이 적은 지역에 용적률 혜택을 주는 대신, 장기전세주택 등의 공동주택을 대규모로 공급해 쾌적한 주거환경을 조성하는 사업의 일환이다. 서울시에선 앞서 지분 쪼개기, 신축 빌라 건축 등으로 분양권을 늘리려는 투기세력에 의한 원주민 피해를 막고자 투기방지대책을 마련한 바 있다. 예를 들어, 대상지의 권리산정기준일은 8월 7일로, 해당 날짜를 기준으로 토지의 분할과 건축물 신축 등의 상황이 발생하면 분양권 산정에서 불이익을 당할 수 있다. 즉 지분 매입과 건축 행위 등의 움직임에 제한이 생기는 것이다. 여의대방역세권의 구역면적은 14,239㎡로, 350m 1차역세권 범위 내에 100% 포함된다. 용도지역은 제2종일반주거지역(7층)에서 준주거지역으로 3단계 종상향하며, 최고 층수는 40층(120m이하)으로 계획이 잡혔다. 전체 토지등소유자는 209명으로 나타났다. 용적률 체계는 ▲기준(허용)용적률(190%) ▲상한용적률(202%) ▲법적상한용적률(485%) 등으로 수립될 예정이다. 정비기반시설은 도로외엔 없다. 예상되는 주택공급물량은 633세대로, 조합원 및 일반물량은 397세대, 임대주택은 33세대로 분류된다. 나머지는 모두 장기전세 공공주택(203세대)으로 공급된다. 장기전세주택은 ▲51㎡(61세대) ▲59㎡(101세대) ▲84㎡(41세대) 등으로 구성된다. 나머지 국민주택규모 임대주택은 모두 51㎡미만으로 계획이 잡혔다. 주차대수는 848대로 예상됐다. 여의대방역세권의 추정비례율은 103.2%로 산출됐다. 평당 공사비는 820만원으로 설정됐다. 조합원분양가의 경우 ▲39㎡(7.2억원) ▲51㎡(9.3억원) ▲59㎡(10.6억원) ▲84㎡(14억원) ▲112㎡(17.7억원) 등으로 책정됐다. 한편 대상지 내엔 지역주택조합 등 타 사업추진체도 존재하는 것으로 알려져 교통정리가 필요하다는 게 주민들의 일관된 목소리다. 현재 추진준비위원회는 신탁방식을 염두하고 있는 것으로 알려졌다.
![[칼럼] 여의도는 삼부를 기다린다](http://www.housingwatch.co.kr/data/cache/public/photos/20250938/art_17580050071186_7d038c_178x118_c0.jpg)
창업한 이후 수백번을 되뇌인 단어가 있다. 기브앤노테이크(Give & No Take), 직역하면 '주고 안받음'이다. 한쪽에서 일방적으로 나눠주거나 베풀 때, 상대방에게 그에 따른 대가를 바라지 않는 불균형이 핵심이다. 취재 철학의 하나로 이와 같은 불균형을 자처한 건 비즈니스 상대방들과의 신뢰를 쌓길 원해서다. 대가 없는 호의를 반복적으로 받게 되면, 어느샌가 우리네 마음 속에 자리잡은 유대감을 발견할 수 있다. 신뢰가 싹트기 시작하는 지점이다. 가끔 이를 곱씹다보면 문득문득 떠오르는 애착 현장들이 있다. 최근 들어 머릿속을 가장 많이 맴돌고 있는 곳은 여의도 삼부다. 단일 필지로 구성된 하나의 단지였음에도 불구, 토지 용도가 달리 기재된 탓에 3번지(일반상업)와 2번지(3종일반)로 '이해관계'가 나뉜 곳이다. 토지 본연의 가치를 활용하길 원하는 3번지도, 한강변 입지의 조망권을 극대화하겠다는 2번지도 모두 고개를 끄덕이게 만든다. 양쪽 다 일생의 소중한 재산권임은 변함없다. 다만, 최근 격주로 연달아 진행된 설명회를 보며, '공동의 목표'가 뒷단에 많이 가려져 있음을 느꼈다. 민간 재건축의 본질은 비즈니스다. 결코 흐려져서는 안될 3번지·2번지의 목표는 바로 준공 이후의 신축아파트 미래가치다. 조합원 관점에서 언급되는 단순 종후자산가치(조합원 분양가)가 아닌, 입주한 뒤 시장에서 인정받는 실거래가, 즉 몸값이다. 삼부는 여의도 한강공원과 여의나루역(5호선), 더현대 백화점 등을 품은 입지 경쟁력을 갖추고 있다. 땅 크기 상 규모의 경제도 가능하다. 비례율을 계산할 때 조금은 색다른 생각을 해 볼 필요가 있다. 정해진 계산식은 [(매출액-사업비)/종전자산]이며, 이때 매출액 산정시, 종후자산가치가 들어간다. 하지만 준공 후 신축아파트의 미래가치를 대신 대입해보면 어떨까. 종후자산가치는 특정 시점(Stock)에 분담금 계산을 위한 개념일 뿐, 일정 기간(Flow)이 흘러 조합원들이 마주하게 될 신축아파트의 진정한 가치는 실거래가다. 신축의 미래가치는 한강 조망권과 대단지 프리미엄의 영향을 많이 받을 수밖에 없다. 원베일리의 평당 분양가는 약 5,700만원 선이었는데, 현재 실거래는 평당 2억원이다. 원베일리의 뒤를 이어 차기 대장주가 될 것으로 보이는 반포주공1단지124주구(디에이츠 클래스트) 역시 한강변 대단지다. 쉽게 말해, 핵심 상급지를 소유한 조합원들은 입주 후 계산하게 될 비례율이 100%를 훌쩍 넘는 수백%대의 사업을 하고 있는 셈이다. 3번지·2번지 주민들이 쉽게 좁혀질 수 없는 이해관계를 계속해서 고집해 나갈 경우, 재건축의 최우선 목표(자산가치 증식)는 물론 차우선 목표(주거환경 개선) 역시 달성이 요원해질 수밖에 없다. 삼부 소유주 모두가 원치 않는 결과일 것이다. 기브앤테이크(Give & Take) 관계에만 몰두해왔던 현 상황을 타개하기 위한 노력의 일환으로, 조금은 넉넉한 시선으로 이웃을 바라보면 어떨까 싶다. 삼부는 지난 5년의 시간동안 통합재건축을 전제로 조합설립을 위한 준비를 진행해 왔고, 실제 창립총회 개최 목전까지 다다랐다. 막판 동의서 1장 부족으로 일정이 순연된 상황이다. 그럼에도 불구, 여의도 내 명실상부 '대장주'가 될 것이라는 점에는 큰 이견이 많지 않다. 때론 기브앤노테이크(Give & No Take) 관점에서, 갈등의 근원적 본질을 살펴보면 어떨까 싶다. 결국 그 끝에는 성공적인 재건축을 바라는 3번지·2번지 주민들의 공통된 마음만이 자리잡고 있지 않을까. 삼부 입구에 펄럭이고 있는 색바랜 창립총회 현수막이 벌써 몇 달째 그 자리 그대로다. 여의도는 삼부의 출발을 기다리고 있다.
자이S&D가 브랜드 파워를 앞세워 한강변에 위치한 망원동456번지와 459번지를 연거푸 수주했다. '규모의 경제'를 염두한 상황에서 수주한 만큼, 모아타운 구역 내 위치한 여타 사업장들을 향한 수주 의향도 점진적으로 타진해 나갈 것으로 업계는 보는 분위기다. 물론 사업장별로 사업속도에 차이가 있기 때문에, 이 점을 잘 조율해 나가는 역할이 중요할 전망이다. 18일 정비업계 따르면 망원동456번지, 망원동459번지가 최근 시공사 선정을 위한 총회를 개최한 결과, 자이S&D가 대방건설을 큰 표 차이로 누르고 시공권을 거머줬다. 해당 사업장 모두 [빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법]에 따라 가로주택정비사업을 추진하고 있다. 자이S&D는 당초 복수의 시공권을 확보해 하나의 브랜드타운을 형성하겠다는 목표 하에 경쟁입찰에 참여한 바 있다. 양 사업장은 근거리에 위치해 있기 때문에 시공사 입장에선 동시 착공 등 규모의 경제를 활용할 수 있는 여지가 많다. 망원동 모아타운 사업구역 안에는 다른 가로주택정비사업장도 있기에 최대한 많은 구역을 확보하는 것이 시공사 입장에서 최우선 과제인 셈이다. 조합원들 역시 하나의 대단지 아파트처럼 보여야 미래가치를 더욱 높게 만들어 갈 수 있다는 판단을 한 것이다. 망원동 모아타운은 ▲모아주택1구역(419번지) ▲모아주택2구역(453-44번지) ▲모아주택3구역(454-3번지) ▲모아주택4구역(455번지) ▲모아주택5구역(461번지) ▲모아주택6구역(456번지) ▲모아주택7구역(457번지) ▲모아주택8구역(459번지) 등 8개 구역계로 나뉘어져 있다. 현재 모아주택3구역(454-3번지)은 DL건설이 시공권을 확보한 상황으로, 현재 공사도급계약(안) 체결을 위한 협의를 진행 중인 것으로 전해진다. 다만, DL건설이 최근 잇따라 소규모 사업장들의 시공권을 포기함에 따라, 실제 공사도급계약(안) 체결이 이뤄질지는 지켜봐야 한다는 게 업계 중론이다. 실제 DL건설은 올해 4월 성남 중원구에 위치한 하대원동111-7번지 일대의 시공권을 포기했다. 사업성이 떨어진다는 이유로 돌연 포기했다. 경남 창원에 위치한 회원2구역, 부산 연제구의 한독아파트 역시 DL건설이 시공권을 자진해서 반납했다. 모아타운은 대규모 재개발이 어려운 10만㎡ 이내의 노후 저층 주거지를 하나로 묶어 정비사업을 추진하는 소규모 정비 모델이다. 자이S&D 관계자는 "한강변 쪽 핵심 사업장을 동시에 석권할 수 있었던 건, 토지등소유자 분들의 브랜드 신뢰 덕택"이라며 "선별 수주 기조가 강화되는 상황에서, 망원동 모아타운 내 다른 구역의 진행상황에 대해서도 면밀하게 모니터링할 것"이라고 말했다. 이어 "수주 이후에도 해당 사업장의 준공 후 입주가치를 극대화할 수 있는 방안을 함께 모색해 나가겠다"고 덧붙였다.
송파구 가락동에 소재한 삼환가락이 '정비사업의 꽃'으로 불리우는 관리처분계획(안) 수립을 위한 총회 준비에 가진 역량을 쏟고 있다. 내년 하반기로 예정된 조합원 이주가 원만하게 이뤄질 수 있도록 준비작업도 선제적으로 병행하고 있다. 조합은 관리처분계획(안) 다음 단계를 사전에 미리 준비하는 방향으로 주변 단지들보다 속도감 있는 사업 추진으로 주목받고 있다. 18일 정비업계 따르면 삼환가락 재건축 조합은 오는 27일(토) 오후 2시 열방교회에서 관리처분계획(안) 수립을 위한 총회를 개최, ▲관리처분계획(안) 수립 ▲정비사업비의 조합원별 분담내역 ▲이주 결의 및 신탁등기 이행 ▲거주자에 대한 일괄명도 시행 ▲건축물 철거 및 멸실신고 ▲상가협약서 변경 등의 주요 안건들을 차례로 상정할 예정이다. 삼환가락은 아파트와 상가의 매출과 비용을 각각 분담하는 '독립정산제'로 사업을 진행했다. 관리처분계획(안)은 조합원들의 종전자산주택을 신축아파트 입주권으로 그 형태를 바꾸는 중요한 단계다. 관리처분계획(안)을 수립하는 총회가 조합원들에게 축제의 장으로 여겨지는 배경이다. 삼환가락은 지하4층-지상35층 총 1,101세대의 아파트를 짓는 프로젝트다. 재건축 후 예상되는 공급물량은 ▲조합원(684세대, 상가 포함) ▲일반분양(291세대) ▲보류지(6세대) ▲임대주택(120세대) 등으로 구성돼 있다. 분담금 계산을 위한 추정비례율은 아파트와 상가 각각 약 95%, 106%로 산출됐다. 조합원 분양가는 평형대별로 ▲59타입(약 11.7억원) ▲75타입(약 14.2억원) ▲84타입(약 15.1억원) ▲102타입(약 17.6억원) 등이다. 조합원들은 본인의 종전자산평가액에 비례율을 곱한 '권리가액'을 기준으로 개략적인 분담금 혹은 환급금을 알 수 있다. 물론 분담금을 결정하게 될 최종 비례율은 향후 준공 시점에 확정된다. 조합은 관리처분계획(안) 수립 이후 송파구청에 즉각 신청서를 제출할 예정이다. 구청 인가를 받은 이후엔, 조합원 이주 및 기존 건축물 철거를 진행하는 수순이다. 일부 소유주들의 이주 지연 및 거부로 '금전적 손해(금융비용 등)'가 발생할 것을 감안, 일괄 명도소송을 바로 진행할 계획이다. 대부분의 정비사업 현장에서 조합원 이주 개시와 함께 일괄 명도소송을 진행하는 게 일반적이다. 이주지연에 따른 손해를 최소화하기 위함이다. 1984년 준공된 삼환가락은 지하철 5호선(개롱역·거여역)을 도보권역으로 둔 역세권 아파트로, 송파구에서도 탄탄한 입지로 평가받는 곳이다. 구역면적은 40,749㎡다. 대로변(오금로) 바로 맞은편에 개롱초등학교와 보인중학교, 보인고등학교가 위치해 있어 학군도 우수하다. 단지 인근으로는 장지공원과 오금공원 등이 있어 실거주 차원에서도 자연환경을 쉽게 누릴 수 있는 장점이 있다. 김종삼 조합장은 "삼환가락은 태생적으로 교통과 교육, 자연의 3요소를 모두 갖춘 입지"라며 "조합설립인가 후 6년 만에 관리처분계획(안) 수립 단계까지 올 수 있었던 건 오롯이 조합원들의 신뢰 덕택임을 조합 집행부 모두가 알고 있다"고 말했다. 이어 "내년 하반기 이주를 목표로 연속성 있게 사업이 추진될 수 있도록 협력업체들과 머리를 맞대고 있다"며 "축제 현장이 될 수 있도록 금번 총회를 준비하겠다"고 부연했다.
정비사업에서 조합원 지위는 단순한 형식이 아니라 분양자격 등 재산권과 직결되는 핵심적 지위다. 특히 투기과열지구로 지정된 재건축 구역에서는 도시정비법 제39조 제2항에 따라 조합설립인가 이후 양수인은 원칙적으로 조합원이 될 수 없고, 일정한 예외사유가 있어야 조합원 지위를 승계할 수 있다. 문제는 공유 형태로 부동산을 소유하다가 이를 제3자가 매수한 경우, 조합원 지위 승계에 관한 예외사유를 누구 기준으로 판단할 것인가라는 점이다. 1. 서울고등법원의 판단 “각 지분별 개별 판단” 서울고등법원은 2022. 3. 17. 선고한 2021나2019406 판결에서 조합원 지위 승계 요건을 갖추었는지에 대해서는 각 지분 소유자별로 개별적으로 판단해야 한다고 판시하였다. 이 사건은 조합원 지위 승계 요건을 충족한 1/2 지분 소유자 A와 위 승계 요건을 충족하지 못한 1/2 지분 소유자 B로부터 각각 지분을 모두 양수한 ‘갑’이 전체 지분에 관하여 조합원 지위를 승계할 수 있는지 여부가 쟁점이 되었던 사건이다. 이 사건에서 ‘갑’은 여러 명의 양도인 중에서 대표조합원을 기준으로 양도인 요건을 갖추었는지 여부를 판단하여야 한다고 주장하였다. 그러나 법원은 이를 배척했다. 법원은 “이 사건 예외사유에 있어 양도인 요건의 구비 여부는 대표조합원 1인만을 기준으로 할 것이 아니라 실제 양도인을 기준으로 하여야 하고, 양수인이 여러 명의 양도인으로부터 지분을 각각 양수한 경우에는 그 지분별로 해당 지분을 양도한 양도인이 양도인 요건을 구비하였는지를 따져보아야 한다”라고 판시하였다. 대표조합원 제도는 조합 운영의 절차적 편의를 위한 장치일 뿐, 양수인의 조합원 자격 판단 기준이 될 수 없다는 취지로 해석된다. 이 판결에 따라, 요건을 충족한 A의 지분 1/2에 대해서는 조합원 지위 승계가 인정되었지만, 요건을 충족하지 못한 B의 지분 1/2에 대해서는 조합원 지위가 인정되지 않았다. 하나의 부동산을 양수했음에도 지분마다 다른 법적 지위가 발생하는, 다소 불편한 결과였다. 2. 국토교통부의 유권해석 “대표 조합원 기준으로 판단” 그러나 국토교통부는 2023. 8. 30. 민원회신(주택정비과-5525)을 통해 전혀 다른 해석을 내놓았다. 국토부는 예외사유 충족 여부는 대표 조합원을 기준으로 판단해야 한다는 입장을 취하였다. 즉 대표 조합원이 요건을 충족한다면, 나머지 공유자가 충족하지 못하더라도 전체 지분에 대해 조합원 지위 승계가 인정된다는 것이다. 국토교통부의 유권해석이 법원의 판시와 정면으로 배치되면서 현장에 상당한 혼란을 초래하였다. 조합원들과 투자자는 어느 기준을 따라야 할지 불안해할 수밖에 없었다. 3. 대법원의 최종 판단 “지분별 판단이 원칙” 이 논란은 결국 대법원에 이르렀다. 대법원은 2025. 8. 14. 선고한 2022다228230 판결에서, 서울고등법원의 판단이 옳다고 보았다. 즉, 양도인별로 요건 충족 여부를 개별적으로 따져야 하며, 대표 조합원만을 기준으로 일률적으로 판단할 수 없다는 점을 분명히 한 것이다. 따라서 요건을 충족하지 못한 양도인으로부터 취득한 지분에 대해서는 조합원 지위를 인정받을 수 없고 현금청산 대상이 된다. 이는 국토교통부의 유권해석을 사실상 부정한 셈이며, 위 유권해석을 믿고 거래한 조합원들과 투자자들, 그리고 그 유권해석을 안내한 조합에게 미칠 파장이 상당히 클 것으로 예상된다. 4. 현장에 미치는 파장과 입법적 과제 이번 대법원 판결로 조합원 지위 승계의 기준은 명확해졌다. 그러나 실무적으로는 여러 문제가 남는다. 동일 부동산에 대하여 지분마다 다른 법적 지위가 발생하면, 관리처분계획 수립이나 분양권 배정 과정에서 상당한 혼란이 예상된다. 또한 상당수의 투자자들이 ‘대표조합원 기준으로 승계 가능하다’는 국토부 해석을 믿고 거래했다가 뒤늦게 법원 판례에 따라 조합원 지위를 상실하는 리스크를 떠안을 수 있다. 결국 이 문제에 대하여 입법적 보완이 필요하다. 대표 조합원 제도를 예외사유 판단에까지 확장할 것인지, 아니면 양도인별 개별 판단 원칙을 유지할 것인지 입법부가 분명한 기준을 마련해야 한다. 정비사업은 장기간 진행되는 사업인 만큼, 예측 가능성과 법적 안정성이 무엇보다 중요하다. 불명확한 기준은 사업 지연과 분쟁, 나아가 조합원들의 재산권 침해로 이어질 수 있다. 이번 판결은 단순한 해석 차이를 넘어, 다시 한번 정비사업의 신뢰 기반을 다지는 계기가 되어야 한다고 본다. 대법원은 지분별 개별 판단이라는 원칙을 확립했지만, 그 결과 현장에서 발생할 불편과 혼란을 줄이기 위해서는 입법적 정비가 절실하다. 정부와 국회가 하루빨리 명확한 기준을 제시하여, 조합과 조합원, 투자자 모두가 안심하고 장기적인 정비사업을 안정적으로 추진할 수 있기를 기대한다.
목동 한신청구가 높은 현황용적률(233%) 스펙에 맞춰 리모델링 사업 추진을 위한 움직임으로 분주하다. 대상지는 별동증축을 통해 일반분양분을 늘리는 한편, 본연의 아파트 구조를 거스르지 않는 방향으로 전·후면을 증축해 세대 간섭도 최소화한다는 계획이다. 목동 한신청구가 목동 우성과 더불어 지역을 대표하는 리모델링 단지로 변모할 수 있을지 관심이다. 17일 정비업계 따르면 목동 한신청구 리모델링 추진위원회(배수인 위원장)는 최근 토지등소유자들을 대상으로 리모델링 사업설명회를 개최했다. 주택법에 따라 리모델링 조합을 설립하기 위해선 전체 세대의 2/3 이상의 결의가 필요하다. 대상지는 현재 약 5%의 동의율을 남겨두고 있어, 동의율 확보가 이뤄지는대로 본격적인 사업 추진이 전개될 것으로 예상된다. 인접한 목동 14개 재건축 단지들과 달리, 목동 한신청구는 기사용 용적률이 높고 대지지분이 작다는 특징이 있다. 통상 180% 용적률을 기준으로 재건축 또는 리모델링을 결정하는데, 목동 한신청구는 233%로 높게 나타난다. 대지지분 역시 목동1~14단지가 평균 23~26평인 반면, 대상지는 12평 정도로 나타나 리모델링이 유리할 수 밖에 없는 상황이라는 설명이다. 목동 한신청구는 재건축으로 사업이 진행된다면 일반분양 확보의 어려움으로 분담금이 높게 책정된다. 기부채납과 공공임대 등을 감안했을 때, 동일 평형 이동시 예상되는 평균 분담금은 약 7억원으로 안내됐다. 반면 리모델링으로 사업을 추진할 경우 기부채납, 임대에 대한 부담이 없을 뿐더러 조합원 평형도 약 11평을 늘릴 수 있다는 이점이 있다. 일반분양분도 다수 발생해 결과적으로 평균 분담금은 2.6억원 수준에 그친다는 설명이다. 물론 재건축에 따른 초과이익환수 우려도 없다. 대상지가 확보 가능한 리모델링 최대 용적률 범위는 382.85%로 예상된다. 기존의 1,512세대에서 최대 1,738세대까지 세대수 증가가 예상되는데, 이는 별동증축을 통해 226세대의 일반분양 확보가 가능해서다. ㄱ자로 꺽인 아파트 구조상 발코니 충돌 우려가 존재하는데, 그 사이에 별동을 채워넣는 방식이다. 좌·우에 위치한 건물은 후면을, 정면에 배치된 건물은 전면을 각각 증축해 세대 간섭을 줄인다는 구상이다. 전동 필로티 계획, 수평·수직 증축 등으로 2~3개 층의 높이조정이 예상된다. 현재 목동 한신청구의 평당 공사비는 860~900만원으로 예상된다. 리모델링 단지인 ▲광나루현대(877만원) ▲이촌현대(850만원) ▲잠원강변(860만원) 등의 공사비를 비교·검토해 추산됐다. 일반분양가도 인근 목동 단지들의 30평형대 평당가를 감안해 6,800~7,200만원 수준으로 책정됐다. 한편 당일 현장엔 삼성물산이 방문해 당사 홍보를 이어가며, 리모델링의 신속한 추진이 필요함을 강조했다. 삼성물산 리모델링 사업부 관계자는 "지금은 스케치 수준으로, 우선 조합을 설립해야 결선 무대에 오를 수 있다"며 "리모델링의 경우 노후화, 공사비 등 시간과의 싸움이기에 주민 협조를 통한 신속한 사업추진이 뒤따라야 한다"고 말했다.
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