발행일(UPDATE): 2025년 08월 29일 09시 58분
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정비사업엔 '일몰제'가 존재한다. 정비사업 단계별로 일정기간, 즉 일몰기간이 도과되면 정비구역을 해제하는 것이다. 가령 정비구역이 지정되었는데 2년 내에 추진위원회 승인을 신청하지 않거나 3년 내 조합설립인가를 신청하지 않은 경우 그렇고, 추진위원회가 승인된 날로부터 2년 내에 조합설립인가를 신청하지 않은 경우가 그렇다. 그리고 조합이 조합설립인가를 받은 날부터 3년 내에 사업시행계획인가를 신청하지 않은 경우에도 정비구역은 해제된다. 일몰기간이 도과되면 사업을 원치 않는 소유자들이 많다거나 사업이 무산되었다고 볼 수 있을 것이다. 그러나 일몰기간이 도과되는 이유가 그 뿐만은 아니다. 사업이 사실상 무산되어 일몰기간이 도과되는 경우도 있겠지만, 소유자들 사이 갈등이나 협력업체와의 갈등으로 인한 경우도 있다. 전자의 경우에는 당연히 정비구역을 해제해야겠지만, 후자의 경우에는 정비사업의 필요성이나 소유자들의 사업 의지가 있다면 정비구역을 해제하는 것은 불필요한 사회적 비용을 발생시킬 뿐이다. 법에 따라 어쩔 수 없이 정비구역을 해제하더라도, 다시 정비구역을 지정해야 할 것이기 때문이다. 과거에는 일몰기간이 도과되면 의무적으로 정비구역을 해제해야 하는 문제가 있었다
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정비사업 실무를 보면서, 도시및주거환경정비법은 법이나 형법과 달리 개정이 매우 빈번하게 이루어져 지속적인 학습이 필요한 분야임을 매번 생각한다. 대표적으로, ▲상가 조합원의 아파트 분양 여부 ▲재개발 사업에서 '주거이전비·이주정착금·이사비 지급'이 명도 의무보다 앞서는지 ▲조합이 현금청산자에게 사업비 청구가 가능한지 등이다. 필자는 해당 법률 사건을 맡을 때마다 변화의 흐름에 놓여 있다고 자부한다. 최근 실무적으로 중요한 쟁점사항이 있었다. 분양 미신청자에 대한 매도청구 진행시, 매매계약이 성립된 것으로 의제되는 시점(이하 ‘매매계약 체결 의제일’)과 관련 있다. 재건축 사업에 찬성하지 않는 토지등소유자는 ① 조합설립(또는 사업시행자 지정)에 동의하지 않거나 ② 분양신청을 하지 않거나 ③ 분양계약을 체결하지 않는 방식으로 재건축 사업에서 이탈할 수 있다. 이 경우 조합(또는 사업시행자)은 매도청구권을 행사해, 해당 토지등소유자의 부동산을 강제로 취득하여 사업을 계속 추진하게 된다. 매도청구소송은 ① 조합설립에 동의하지 않은 자에 대한 매도청구 ② 분양신청을 하지 않은자(분양철회자, 분양신청 불가자, 분양대상 제외자 포함)에 대한 매도청구, ③ 분양계약 미체결
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재건축에서 분양을 신청하지 않은 소유주는 관리처분계획(안) 고시일 다음 날부터 90일 이내 조합과 손실보상 협의를 진행한다. 협의가 성사되지 않을 경우, 그 기간의 만료일 다음 날부터 60일 이내 매도청구소송을 제기할 수 있다. 하지만 분양을 신청하고 계약을 체결하지 않은 소유주는 조합 정관에 따라 현금청산자 지위가 인정된다. 도시및주거환경정비법에선 별도 규정이 없다. 대법원은 분양계약 기간 내 계약을 체결하지 않을 경우, 그 권리를 현금으로 청산하겠다는 의지로 봤다. 토지등소유자가 분양계약 체결을 거절하는 방법으로 사업에 불참할 수 있는 기회를 부여한 것으로 본 것이다. 이에, 조합에서도 정관을 통해 분양계약 미체결자는 분양 미신청자의 규정을 준용한다고 규정해 놓고 있다. 이때, 현금 청산금 지급 의무는 최초 분양계약 체결 기간 종료일 다음 날 생긴다. 조합이 사업성이 좋지 않아 분양계약 체결 기간을 계속해서 연장할 경우, 분양계약 미체결자는 조합을 상대로 청산금 지급 청구의 소를 제기할 수 있다. 최초 분양계약 체결 기간 종료일 다음 날 조합원의 지위를 상실했고, 현금청산자가 됐기 때문이다. 하지만 조합이 청산금에서 정비사업비를 공제해야 한다고 주장하는
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"추진준비위원회가 당장의 역할을 해냈기보다, 토지등소유자들의 탄탄한 응집력이 신속한 동의서 징구를 가능케 했습니다. 주민들의 염원을 누구보다 잘 이해합니다. 정주 환경을 한 단계 업그레이드할 수 있는 커뮤니티시설을 갖춘 초역세권 아파트를 지향합니다. 목동은 내로라하는 재건축 단지(14개) 외에도 신정역1구역을 포함한 재개발 대상지가 많습니다. 괄목할만한 변화에 신정역1구역도 포함될 것입니다" 김호우 신정역1구역 추진준비위원장(사진)은 하우징워치를 만나 정비계획(안) 입안 제안을 위한 동의서 징구 관련 공을 주민들에게 돌렸다. 신정역1구역은 신정역(5호선)을 품은 역세권 입지에 속해 있다. 현재 신속통합기획 절차로 '역세권재개발(뉴홈)'을 추진하고 있다. 최근 입안 제안을 위한 동의율 65%를 불과 4개월 만에 달성했다. 그 흔한 홍보 OS요원을 가동하지도 않고 주민 봉사자들만으로 이뤄낸 성과에 현장 역시 고무적인 분위기다. 신정역1구역은 '역세권재개발(뉴홈)'을 통해 도정법 상 법적상한용적률의 1.2배 완화된 용적률을 목표로 하고 있다. 일례로 제3종일반주거지역의 법적상한용적률이 300%임을 감안할 때, 1.2배 적용될 경우 최대 360%까지 확보 가능하다.
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재건축 사업에서 상가 조합원이 아파트를 분양받기 위해선 3가지 경우가 있다. ① 새로운 부대복리시설을 ‘건설’하지 아니하는 경우로서, ‘기존 부대복리시설의 가액’이 ‘분양주택 중 최소분양단위규모의 추산액’에 ‘정관 등으로 정하는 비율(정관등으로 정하지 아니하는 경우에는 1로 한다)’을 곱한 가액보다 클 것(가목) ② ‘기존 부대복리시설의 가액’에서 ‘새로 공급받는 부대복리시설의 추산액’을 뺀 금액이 ‘분양주택 중 최소분양단위규모의 추산액’에 ‘정관 등으로 정하는 비율’을 곱한 가액보다 클 것(나목) ③ ‘새로 건설한 부대복리시설 중 최소분양단위규모의 추산액’이 ‘분양주택 중 최소분양단위규모의 추산액’보다 클 것(다목) 재건축 사업을 진행하려면, 각 동별로 토지등소유자의 과반수 동의를 받아야 한다. 마찬가지로 상가도 과반수 동의가 필요하다. 상가 조합원으로부터 동의를 받기 위해선, 아파트 입주권을 약속하는 것이 그간의 관행이자 실무였다. 서울고등법원은 상가 조합원이 상가 분양을 포기하는 경우에는 ①도시정비법 시행령 제63조 제2항 제2호 가목의 “새로운 부대복리시설을 건설하지 아니하는 경우”로 유추 해석하거나 ②나목의 ‘
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서울 노원구에 소재한 태릉우성이 신속통합기획 사전자문(Fast-Track)을 받는 형태로 재건축 사업토대 마련에 나섰다. 지난 6월 신속통합기획 추진을 위한 주민동의율 60%를 확보한 뒤 접수를 마쳤고, 최근 1차 사전 자문회의까지 순조롭게 마무리한 상황이다. 예비 사업시행자인 한국자산신탁과 준비위원회는 서울시와의 협의 과정에서 나온 조치계획들을 반영해 정비계획(안) 수립에 박차를 가할 예정이다. 27일 정비업계 따르면 태릉우성 재건축 추진준비위원회(김응기 위원장)는 최근 정비계획(안) 입안을 위한 서울시 1차 사전 자문회의를 마쳤다. 해당 사업장은 최고층수 29층 높이, 약 750세대의 신축 아파트를 짓는 건축계획을 전제로 하고 있다. 현재 태릉우성의 최고층수는 9층, 전체 세대 수는 432세대다. 용적률은 114% 수준이며, 가구당 평균 대지지분이 커서 사업성이 우수하다. 태릉우성은 작년 10월 한국자산신탁㈜을 예비 사업시행자로 지정하는 내용의 업무협약(MOU)을 체결했다. 이후 곧장 신속통합기획을 통한 정비계획(안) 수립 절차에 착수했다. 태릉우성은 상계·중계 택지개발지구 지구단위계획에 포함돼 있지 않았기 때문이다. 지구단위계획은 정비계획(안)을 수립하
용산구 알짜 입지에 속한 서계동 통합구역이 본격 날갯짓을 위한 법정 단체(추진위원회) 구성을 시작했다. 해당 사업장은 지난 2022년 서울시 신속통합기획 2차 후보지 선정을 기점으로 재개발 사업에 착수했고, 이후 준비위원회를 구심점으로 똘똘 뭉치며 원만한 사업 전개로 주목받았다. 서계동 통합구역은 올해 12월 추진위원회 승인을 목표로 설정했고 이듬해 상반기 내 조합설립까지 매듭 짓겠다는 방침이다. 27일 정비업계 따르면 용산구청은 정비사업 공공지원자 지위로 최근 서계동 통합구역의 추진위원회 구성을 위한 주민설명회를 진행했다. 초기 사업을 지원할 정비업체로는 화성씨앤디㈜가 낙점됐다. 화성씨앤디㈜는 추진위원회 구성에 필요한 제반 절차가 원만하게 이행될 수 있는 역할을 수행한다. 용역기간은 추진위원회 구성까지다. 서계동 통합구역은 추진위원회 구성 이후 주민총회를 거쳐 정비업체와 설계사를 뽑게 된다. 추진위원회 구성을 위한 필요한 도정법 상 법적 동의율은 전체 토지등소유자의 50% 이상이다. 추진위원회 구성에 동의한 토지등소유자는 조합설립에도 찬성한 것으로 간주된다. 추진위원회는 ▲추진위원장(1인) ▲감사(1인) ▲추진위원(100명~190명) 등으로 구성된다. 추진
경기도 광명에 소재한 하안주공5단지가 12개 단지 중에서 '최초' 타이틀로 정비구역 지정을 받아낸 가운데, 이달 핵심 협력업체로 여겨지는 정비업체·설계사 선정에 나선다. 하안주공 일대는 12개 단지 규모만 2만여 세대에 달할 정도로 주목받는 '준서울'로 평가받는 재건축 사업지다. 하안주공5단지는 '신탁사 특례' 적용을 통해 한국자산신탁을 사업시행자로 선정했고, 가장 빠른 속도로 리드오프 역할을 맡고 있다. 27일 정비업계 따르면 하안주공5단지 사업시행자인 한국자산신탁은 오는 28일(목) 토지등소유자를 상대로 한 전체회의를 개최한다. 금번 전체회의는 본격적인 사업 추진을 위한 토대 마련에 그 목적이 있다. 한국자산신탁과 주민들의 가교 역할을 도와준 정비사업위원회(위원장·감사·위원) 구성이 주요 안건이다. 이밖에 행정 인허가 업무를 맡아줄 정비업체와 건축계획(안)을 담당할 설계업체 선정도 관심이 주목된다. 정비업체 후보로는 ▲큐리하우징 ▲구산씨엔에스 ▲도시와우리피엠씨 ▲신한피앤씨 등이 총회 상정된다. 설계업체 후보로는 ▲삼하건축 ▲원양건축 ▲정림건축 등이 올라와 있다. 첫번째 전체회의에서 토지등소유자들의 선택을 받은 설계사는 통합심의에 상정하게 될 건축계획(안)
봉천13구역이 사업성을 끌어올린 새로운 획지통합(안)을 공개하면서 변화를 꿰하고 있다. 기존의 정비계획(안)은 무리없이 끌고 가되, 사업시행인가 시점 획지통합(안)으로 변경을 시도해 체질개선에 나선다는 방침이다. 27일 정비업계 따르면 봉천13구역은 LH 공공재개발 정비사업 주민설명회를 열어 토지등소유자들에게 새로운 사업계획(안)을 소개했다. 현재 대상지는 도시계획위원회 심의결과에 따라 수정가결(안)을 마련했으나, 사업성 보완이 필요하다는 판단 하에 획지통합(안)을 제시했다. 우선 수정가결(안)을 살펴보면 스카이라인 재구성 차원에서 최고층수가 24층에서 25층으로 조정됐다. 용적률 인센티브 항목은 열린단지가 아닌 우수디자인, 방재안전 등의 다른 항목을 대체 적용하기로 했다. 주상복합건축물이 이미 개방을 전제로 하고 있다는 서울시 의견이 반영됐기 때문이다. 이외에도 중앙도로 확장과 유지관리 계획 등 행정상의 편의를 도모하고자 공원을 공공공지로 변경하기로 했다. 하지만 이같은 수정가결(안)에서 더 나아가 LH는 보완된 획지통합(안)을 통해 새로운 접근법을 제시했다. 대상지 내엔 오래전부터 역세권활성화 사업에 대한 의지가 만연했지만, LH는 현실가능성이 적을 뿐더
서울시가 그동안 공공지원자(구청)의 주도로만 가능했던 추진위원회 구성을 이제는 주민들이 자율성을 갖고 진행할 수 있도록 제도 개선에 나선다. 26일 정비업계 따르면 서울시 주거정비과는 각 자치구청에 '공공지원 제도 개선(안)'을 배포, 추진위원회 구성 및 조합직접설립과 관련해 변경된 세부 지침을 따르도록 안내했다. 지난 6월 4일부로 정비구역 지정 전 추진위원회 구성이 법적으로 가능해짐에 따라, 일선 현장의 속도감 있는 사업을 지원하기 위한 목적으로 풀이된다. 공공지원 제도 개선(안)은 '자율성' 확대에 초점이 맞춰져 있다. 민간 주도의 정비사업은 토지 및 건축물을 가진 주민들의 재산권이 주축이 돼 진행된다. 다만 정비사업은 공공성의 영역이기도 한 만큼, 초기 사업 토대를 마련하는 단계에서 공공지원자인 '구청'이 주도적 역할을 수행해 왔던 게 사실이다. 서울시는 그간 구청이 관행적으로 주도해왔던 추진위원회 구성을 앞으로는 주민들도 자율적으로 진행할 수 있는 환경을 마련해 줬다. 주민 갈등이 없고, 자체 추진 역량을 갖춘 사업장이 먼저 혜택을 볼 수 있을 전망이다. 공공지원을 받아 추진위원회를 구성하게 될 경우, 추진위원장 및 감사를 선출하기 위한 선거 예산을
올해 4월 정비구역 결정고시를 받은 홍은15구역이 공공지원(서대문구청) 정비업체 선정을 완료함에 따라, 조합직접설립제도를 통한 본격적인 사업 토대 마련에 나선다. 해당 사업장은 2009년 정비예정구역으로 지정되었으나, 2013년 해제 등 사업추진에 부침을 겪은 곳으로 신속통합기획 도입으로 재개발이 재개되어 2021년 12월 신속통합기획 대상지로 선정된 바 있다. 26일 정비업계 따르면 서대문구청은 신속통합기획 후보지였던 홍은15구역의 조합직접설립제도 적용을 위한 설명회를 개최했다. 현장에는 약 400여명의 토지등소유자들이 참석했다. 조합직접설립제도를 위한 예산은 2억3,400만원으로, 서울시와 서대문구청이 6:4 비율로 분담한다. 이달 중으로 후보자(부위원장·위원) 등록과 선거인명부 열람이 시작된다. 주민들을 대표할 부위원장 선거는 오는 9월 20일로 예정돼 있다. 공공지원 정비업체는 한국씨엠개발이 용역업무를 수행한다. 주민협의체는 서대문구청장이 선임하는 위원장(외부 전문가)과 토지등소유자들이 선출하는 부위원장(주민대표), 위원(주민)들로 구성된다. 향후 구성될 주민협의체가 일종의 추진위원회 역할을 맡는다고 봐도 무방하다. 주민협의체는 조합설립을 위한 '창립
국내 재개발 최상급지로 여겨지는 성수전략정비구역(1구역·2구역·3구역·4구역)이 시공사 선정을 위한 본격적인 행보를 보이기 시작하자, 그간 물밑경쟁으로만 암암리 진행됐던 경쟁 구도가 하나둘 수면 위로 부상하면서 각종 논란도 일고 있다. 시공사 선정을 둘러싼 첨예한 이해관계가 맞물리면서 업계 대부분의 화두가 성수에서 비롯되고 있는 상황이다. 25일 정비업계 따르면 성수4구역 재개발 조합은 최근 삼성물산이 조합원들을 상대로 진행한 갤러리 투어를 잠정 중단시켰다. 홍보관에서 3개 구역(성수2·3·4)을 하나로 묶어 '삼성 브랜드 타운'으로 조성하고, 각 구역별 커뮤니티시설을 공동으로 사용하자는 취지의 내용이 안내된 데 따른 조합의 후속 조치다. 성수4구역은 긴급 이사 간담회를 열어 항의 공문과 더불어 래미안 갤러리 투어를 보류키로 내부 의결을 신속하게 마쳤다. 조합이 즉각 대응에 나선 건, 현장 OS요원들의 단순 홍보성 멘트가 아닌 공식 홍보관에서 나온 발언이었기 때문이다. 해당 발언의 파장이 일파만파 커질 것을 우려한 대목이다. 실제 홍보관을 다녀온 뒤 우려를 제기한 조합원들도 다수였던 것으로 전해진다. 조합은 '공동주택관리법'에 따라 각 단지는 독립적으로 운영
평촌 안양 샘마을 단지가 통합재건축을 추진 중인 가운데, 사업방식(민간·공공·신탁) 결정에 앞서 주민들의 사전 이해도를 높이기 위한 자리를 마련한다. 평촌 샘마을은 올해 4월 안양시청이 고시한 특별정비예정구역(20개소) 중 한 곳으로, 정비계획(안) 수립을 하기 전 사업방식을 두고 설문조사에 나설 예정이다. 주민들로부터 충분한 의견수렴 과정을 거쳐 투명한 재건축 사업을 추진하겠다는 게 주민대표단의 각오다. 25일 정비업계 따르면 안양 샘마을 통합재건축 주민대표단(김선배 위원장)은 이달 27일(수) 오후 7시, 안양시청 별관 2층 대강당에서 사업방식 안내를 위한 주민설명회를 개최한다. 안양 샘마을을 구성하는 ▲대우·한양 ▲쌍용 ▲임광 ▲우방 등 4개 아파트 단지 내 토지등소유자를 대상으로 한다. 각각 사업방식을 두고 ▲세종코퍼레이션(민간) ▲경기주택도시공사(공공) ▲KB부동산신탁(신탁) ▲한국토지신탁(신탁) 등이 발표에 나선다. 샘마을은 안양 편촌의 대표적인 주거단지로 자연경관(갈산공원·모락산)을 갖춘 입지로 평가된다. 수도권제1순환고속도로(평촌IC)와 인덕원역, 호계사거리역(인동선 예정) 등 교통망도 잘 연결돼 있어 접근성이 뛰어난 편이다. 교육환경도 입지
LH표 공공재개발을 추진 중인 면목9구역이 용마산과 연계한 각종 구상(안)을 내놔 관심을 끈다. 용마산 경관을 고려한 밀도계획을 마련하는 한편, 진입공원과 둘레길 등을 조성해 보행편의와 접근성도 높인다는 계획이다. 25일 정비업계 따르면 중랑구청은 최근 면목9구역 정비계획(안) 설명회를 개최했다. 지난 3월 사전기획(안) 설명회 이후 5개월 만의 일이다. 면목9구역의 구역면적은 기존의 47,780㎡에서 40,937㎡로 조정됐다. 우선 소망교회가 주민들 의사로 인해 대상지에서 제외됐다. 또 공익용 산지 및 국공유지, 임야 등이 제척되면서 구역계가 정리됐다. 전체 구역면적 중 획지면적은 37,019㎡로 90% 수준으로 나타났다. 해당 사업장의 재개발 컨셉은 '용마산을 품은 숲세권 주거단지'다. 산과 조화를 이룬 스카이라인을 위해 최고 층수는 30층으로 계획됐고, 가로변은 중·저층 높이로 배치될 예정이다. 특히 용마산 이용 환경 개선 차원에서 도시자연공원구역을 확장한 자연형 공원을 조성한다는 방침이다. 녹지축 연계를 통해 시민여가 기능이 강화될 수 있을 것으로 보인다. 또 공공보행통로(12m)를 기점으로 사가정공원-단지 공원-시가지까지 이어지는 둘레길 조성 계획도
삼성물산이 반포동에 소재한 삼호가든5차 사업장 수주를 매듭지었다. 해당 사업장은 단독으로 사업참여 의향을 나타낸 시공사가 있었음에도 불구, 수의계약(Private) 체결 대신 총회에서 우선협상대상자를 선정하는 절차로 업계 주목을 받았다. 삼성물산은 5개월 전 우선협상권 확보 당시 지지율보다 더 높은 득표율을 통해 시공권을 거머줬다. 24일 정비업계에 따르면 삼호가든5차 재건축 조합은 최근 시공사 선정을 위한 총회를 개최, 삼성물산 건설부문을 시공사로 최종 선정했다. 조합원 167명 중 149명이 총회에 참석했으며, 이중 125명이 찬성표를 던졌다. 삼호가든5차는 올해 3월 우선협상대상자 선정을 위한 총회를 개최했다. 현장설명회 때 참석한 4개 시공사가 경쟁대열에 합류했다. 당시 조합은 '선정기준표'를 만들어, 조합원들이 이를 토대로 평가를 진행할 수 있도록 했다. 평가 항목은 ▲시공능력 평가 순위 ▲국가 고객 만족도(NCSI) 순위 ▲아파트 브랜드 순위 ▲아파트 하자 판정 비율 및 건수 ▲시공사 신용평가 등급 ▲영업이익 ▲정비사업 준공실적(리모델링 제외) 등이다. 통상적으로 시공자 선정 과정에서 1·2차 입찰이 유찰될 경우, 단독으로 의사표시를 한 시공사와
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