발행일(UPDATE): 2026년 02월 16일 08시 24분
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정비사업엔 '일몰제'가 존재한다. 정비사업 단계별로 일정기간, 즉 일몰기간이 도과되면 정비구역을 해제하는 것이다. 가령 정비구역이 지정되었는데 2년 내에 추진위원회 승인을 신청하지 않거나 3년 내 조합설립인가를 신청하지 않은 경우 그렇고, 추진위원회가 승인된 날로부터 2년 내에 조합설립인가를 신청하지 않은 경우가 그렇다. 그리고 조합이 조합설립인가를 받은 날부터 3년 내에 사업시행계획인가를 신청하지 않은 경우에도 정비구역은 해제된다. 일몰기간이 도과되면 사업을 원치 않는 소유자들이 많다거나 사업이 무산되었다고 볼 수 있을 것이다. 그러나 일몰기간이 도과되는 이유가 그 뿐만은 아니다. 사업이 사실상 무산되어 일몰기간이 도과되는 경우도 있겠지만, 소유자들 사이 갈등이나 협력업체와의 갈등으로 인한 경우도 있다. 전자의 경우에는 당연히 정비구역을 해제해야겠지만, 후자의 경우에는 정비사업의 필요성이나 소유자들의 사업 의지가 있다면 정비구역을 해제하는 것은 불필요한 사회적 비용을 발생시킬 뿐이다. 법에 따라 어쩔 수 없이 정비구역을 해제하더라도, 다시 정비구역을 지정해야 할 것이기 때문이다. 과거에는 일몰기간이 도과되면 의무적으로 정비구역을 해제해야 하는 문제가 있었다
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정비사업 실무를 보면서, 도시및주거환경정비법은 법이나 형법과 달리 개정이 매우 빈번하게 이루어져 지속적인 학습이 필요한 분야임을 매번 생각한다. 대표적으로, ▲상가 조합원의 아파트 분양 여부 ▲재개발 사업에서 '주거이전비·이주정착금·이사비 지급'이 명도 의무보다 앞서는지 ▲조합이 현금청산자에게 사업비 청구가 가능한지 등이다. 필자는 해당 법률 사건을 맡을 때마다 변화의 흐름에 놓여 있다고 자부한다. 최근 실무적으로 중요한 쟁점사항이 있었다. 분양 미신청자에 대한 매도청구 진행시, 매매계약이 성립된 것으로 의제되는 시점(이하 ‘매매계약 체결 의제일’)과 관련 있다. 재건축 사업에 찬성하지 않는 토지등소유자는 ① 조합설립(또는 사업시행자 지정)에 동의하지 않거나 ② 분양신청을 하지 않거나 ③ 분양계약을 체결하지 않는 방식으로 재건축 사업에서 이탈할 수 있다. 이 경우 조합(또는 사업시행자)은 매도청구권을 행사해, 해당 토지등소유자의 부동산을 강제로 취득하여 사업을 계속 추진하게 된다. 매도청구소송은 ① 조합설립에 동의하지 않은 자에 대한 매도청구 ② 분양신청을 하지 않은자(분양철회자, 분양신청 불가자, 분양대상 제외자 포함)에 대한 매도청구, ③ 분양계약 미체결
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재건축에서 분양을 신청하지 않은 소유주는 관리처분계획(안) 고시일 다음 날부터 90일 이내 조합과 손실보상 협의를 진행한다. 협의가 성사되지 않을 경우, 그 기간의 만료일 다음 날부터 60일 이내 매도청구소송을 제기할 수 있다. 하지만 분양을 신청하고 계약을 체결하지 않은 소유주는 조합 정관에 따라 현금청산자 지위가 인정된다. 도시및주거환경정비법에선 별도 규정이 없다. 대법원은 분양계약 기간 내 계약을 체결하지 않을 경우, 그 권리를 현금으로 청산하겠다는 의지로 봤다. 토지등소유자가 분양계약 체결을 거절하는 방법으로 사업에 불참할 수 있는 기회를 부여한 것으로 본 것이다. 이에, 조합에서도 정관을 통해 분양계약 미체결자는 분양 미신청자의 규정을 준용한다고 규정해 놓고 있다. 이때, 현금 청산금 지급 의무는 최초 분양계약 체결 기간 종료일 다음 날 생긴다. 조합이 사업성이 좋지 않아 분양계약 체결 기간을 계속해서 연장할 경우, 분양계약 미체결자는 조합을 상대로 청산금 지급 청구의 소를 제기할 수 있다. 최초 분양계약 체결 기간 종료일 다음 날 조합원의 지위를 상실했고, 현금청산자가 됐기 때문이다. 하지만 조합이 청산금에서 정비사업비를 공제해야 한다고 주장하는
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"추진준비위원회가 당장의 역할을 해냈기보다, 토지등소유자들의 탄탄한 응집력이 신속한 동의서 징구를 가능케 했습니다. 주민들의 염원을 누구보다 잘 이해합니다. 정주 환경을 한 단계 업그레이드할 수 있는 커뮤니티시설을 갖춘 초역세권 아파트를 지향합니다. 목동은 내로라하는 재건축 단지(14개) 외에도 신정역1구역을 포함한 재개발 대상지가 많습니다. 괄목할만한 변화에 신정역1구역도 포함될 것입니다" 김호우 신정역1구역 추진준비위원장(사진)은 하우징워치를 만나 정비계획(안) 입안 제안을 위한 동의서 징구 관련 공을 주민들에게 돌렸다. 신정역1구역은 신정역(5호선)을 품은 역세권 입지에 속해 있다. 현재 신속통합기획 절차로 '역세권재개발(뉴홈)'을 추진하고 있다. 최근 입안 제안을 위한 동의율 65%를 불과 4개월 만에 달성했다. 그 흔한 홍보 OS요원을 가동하지도 않고 주민 봉사자들만으로 이뤄낸 성과에 현장 역시 고무적인 분위기다. 신정역1구역은 '역세권재개발(뉴홈)'을 통해 도정법 상 법적상한용적률의 1.2배 완화된 용적률을 목표로 하고 있다. 일례로 제3종일반주거지역의 법적상한용적률이 300%임을 감안할 때, 1.2배 적용될 경우 최대 360%까지 확보 가능하다.
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재건축 사업에서 상가 조합원이 아파트를 분양받기 위해선 3가지 경우가 있다. ① 새로운 부대복리시설을 ‘건설’하지 아니하는 경우로서, ‘기존 부대복리시설의 가액’이 ‘분양주택 중 최소분양단위규모의 추산액’에 ‘정관 등으로 정하는 비율(정관등으로 정하지 아니하는 경우에는 1로 한다)’을 곱한 가액보다 클 것(가목) ② ‘기존 부대복리시설의 가액’에서 ‘새로 공급받는 부대복리시설의 추산액’을 뺀 금액이 ‘분양주택 중 최소분양단위규모의 추산액’에 ‘정관 등으로 정하는 비율’을 곱한 가액보다 클 것(나목) ③ ‘새로 건설한 부대복리시설 중 최소분양단위규모의 추산액’이 ‘분양주택 중 최소분양단위규모의 추산액’보다 클 것(다목) 재건축 사업을 진행하려면, 각 동별로 토지등소유자의 과반수 동의를 받아야 한다. 마찬가지로 상가도 과반수 동의가 필요하다. 상가 조합원으로부터 동의를 받기 위해선, 아파트 입주권을 약속하는 것이 그간의 관행이자 실무였다. 서울고등법원은 상가 조합원이 상가 분양을 포기하는 경우에는 ①도시정비법 시행령 제63조 제2항 제2호 가목의 “새로운 부대복리시설을 건설하지 아니하는 경우”로 유추 해석하거나 ②나목의 ‘
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현대건설이 압구정 3·5구역을 동시 수주하기 위해 출사표를 던졌다. 현대건설은 지난 11일과 12일 각각 압구정 5구역과 3구역 입찰공고에 맞춰 200여명의 임직원이 참여하는 행사를 열고 압구정 헤리티지의 계승과 미래가치 제공을 약속했다. 임직원들은 출근길 인사를 통해 "압구정은 대한민국 주거 문화의 상징이자 현대건설의 자부심이 깃든 곳"이라며 "압구정의 미래를 책임지겠다는 의지를 담아 최고의 제안을 하겠다"고 강조했다. 현대건설은 압구정의 단지 위상을 세계적 수준으로 격상시키기 위해 글로벌 최고 권위의 설계사들과 손을 잡았다. ‘공통된 유산 속 차별화된 가치’를 목표로 구역의 입지적 특성과 정체성을 반영한 하이엔드 주거 솔루션을 제안할 계획이다. 3구역에는 뉴욕 ‘220 센트럴 파크 사우스’를 설계한 RAMSA(Robert A.M. Stern Architects), 조형미와 기술력을 겸비한 모포시스(Morphosis)가 참여하고, 5구역에는 런던 ‘원 하이드 파크’를 설계한 RSHP(Rogers Stirk Harbour + Partners)가 함께한다. RAMSA는 ‘220 센트럴 파크 사우스’의 설계사로, 2019년 이 건물 펜트하우스가 미국 주택 역사상
목동13단지가 보편적인 재건축 패러다임에서 벗어나, 본질에 집중한 사업 방향성을 제시해 눈길을 끈다. 단지 본연의 정체성을 살려, 수익성과 속도 그 이상의 가치를 확보한다는 게 정비사업위원회의 목표다. '가치 경영'을 기치로 내건 이들의 목소리를 두고 정비업계에서도 색다른 시도라는 평가다. 목동13단지 재건축 정비사업위원회(양국진 위원장)는 최근 '정비사업 2.0'을 선언하며 단지의 정통성을 기반으로 한 소유주 중심의 사업을 추진하겠다고 밝혔다. 정비사업 현장에서의 모든 재건축 과정을 공사의 개념이 아닌, 경영의 관점으로 접근하겠다는 정사위의 의도를 대내외적으로 알리는데 목적이 있다. 기존 재건축 사업과의 차별화를 강조한 목동13단지의 핵심 목표는 '100년 미래유산'이다. 단지가 지닌 역사성과 가치가 퇴색되선 안 된다는 소유주들의 의견이 반영된 결과다. '목동의 근원으로 최고의 기준을 세운다'는 캐치프라이즈가 곧 대상지만의 차별화 전략인 셈이다. 목동13단지 고유의 정통성을 지키기 위해 정비사업위원회는 정비사업에 기업형 시스템(V.M.C)를 접목시키기로 했다. '기업형 시스템'은 세부적으로 ▲방향(Vision) ▲실행(Mission) ▲태도(Core Val
공공재개발을 추진 중인 면목9구역이 동의서 확보를 마치고 주민대표회의 구성을 눈앞에 두고 있다. 구역지정 고시로 사업에 발판을 마련한 대상지는 LH와 함께 추가 사업성 확보를 위해 구슬땀을 흘리고 있다. 면목9구역이 개선된 계획(안)을 토대로 사업성 보완에 성공할 수 있을지 귀추가 주목된다. 12일 정비업계 따르면 면목9구역은 최근 중랑구청으로부터 한국토지주택공사(LH)의 사업시행자 지정 고시를 받았다. 정비구역 면적은 41,000㎡로, 사업 준공예정일은 2035년으로 계획이 잡혔다. 현재 대상지는 주민대표회의 구성을 위한 준비에 한창이다. 이미 90% 이상의 소유주 동의를 확보한 대상지는 주민대표회의가 만들어 지는대로, 사업시행 약정 체결을 위한 절차에 본격 돌입한다는 계획이다. 면목9구역의 용도지역은 제1종일반주거지역에서 제2종일반주거지역으로, 토지의 효율적 이용 차원에서 종상향을 계획 중이다. 해당 사업장은 조망가로특화 경관지구에 속해 최고층수는 30층으로 계획됐고, 용마산로변 공원 입구에 공개공지를 조성해 공원과 보행로가 유기적으로 연결되도록 접근성을 확보한다는 방침이다. 용적률 체계를 살펴보면 ▲기준용적률(190.26%) ▲허용용적률(230.2%)
목동8단지가 추진위원회 승인을 받은 지 5개월 만에 법정 단체인 조합으로 체제 전환에 나선다. 현장을 찾은 이기재 양천구청장은 사업속도가 가장 빠른 목동6단지와의 격차도 1년 차이로 좁혀졌다며 축하 인사말을 건넸다. 목동8단지는 연내 상가 소유주들과 원만한 협의를 전제로 합의하겠다는 목표와 함께, 창립총회 이후의 후속 절차에도 박차를 가할 방침이다. 11일 정비업계 따르면 목동8단지 추진위원회는 최근 양천문화회관에서 창립총회를 개최, 사업 추진을 위한 신호탄을 쏘아 올렸다. 조합 임원 선출과 설계사 선정 등 중요한 안건들이 순차적으로 상정됐고, 모두 큰 이견없이 가결 처리됐다. 현 시점, 상가와의 합의(안)을 마련하지 못한 탓에 우선 공유물 분할 소송을 통해 구역계에서 제척하는 방향으로 사업을 시작했다. 목동8단지는 주변 재건축 이웃들과 마찬가지로, 상가 소유주들이 아파트 분양권을 받을 수 있는 방향으로 협의에 임해 왔다. 도정법 시행령 상 정관 비율(0.1) 외에도 조합원 분양가로 공급한다는 내용 모두 수용했다. 다만 통상적으로 수용되는 범위 이상의 요구(안)은 다수의 공동주택 소유주들 재산권에 피해가 야기될 수 있다는 판단 하에 협의를 잠정 보류한 상태다
면목10구역이 주변 개발계획과 연계한 사업 밑그림을 소유주들에게 공개하는 시간을 가졌다. 면목동 일대 개발사업이 활발히 진행되고 있는 상황에서, 대상지가 빠른 구역지정과 추진위원회 구성으로 사업 속도에 불씨를 당길 수 있을지 관심이 모아진다. 11일 정비업계 따르면 중랑구청 주관 하에 최근 면목5동 174-1번지(면목10구역) 일대의 구역지정 및 정비계획(안) 수립과 관련한 주민설명회가 개최됐다. 해당 사업장은 시통기획 원팀회의 7회, 전문가 자문회의 5회를 거쳐 이번 정비계획(안)을 마련하게 됐다. 면목5동 174-1번지 일대의 구역면적은 35,969㎡로, 용도지역은 제2종일반주거지역(7층이하)에서 제3종일반주거지역으로 종상향이 진행된다. 최고층수는 인접한 면목8구역과 동일하게 35층으로 계획이 잡혔다. 단 대상지는 대공방어협조구역 영향권에 속하기 때문에, 향후 수도방위사령부(수방사)와의 협의를 거쳐 층수조정이 이뤄질 수도 있다. 주변 단지와의 스카이라인 등을 고려한 통합적인 경관계획을 비롯, 묵동152-1일대(가로주택정비)와 면목8구역(신통기획)과 연계한 외부공간 및 커뮤니티 공간 계획도 필요하다는 평가다. 신통기획 기본구상(안)을 살펴보면, 대상지는 교
종묘 앞에 소재한 세운4구역 재개발이 다양한 이해관계자 간 첨예한 갈등 양상이 빚어지는 가운데, 인근에 위치한 세운2-1구역은 순차적으로 정비사업 추진을 위한 기틀을 마련해 나가고 있어 관심이 모아진다. 토지등소유자들을 주축으로 준비위원회가 공식 출범한 가운데, 조합 방식으로 넘어가기 위한 절차도 본격화 될 것으로 관측된다. 10일 정비업계 따르면 세운2-1구역은 지난해 사업 추진을 위한 공식 추진 주체(준비위원회)를 꾸렸고, 최근 20여명 위원들이 모여 발족식을 진행했다. 행사에는 이영근 준비위원장(2-1구역)과 이충수 이사(2-1구역) 등이 참석했다. 이영근 준비위원장은 "세운지구는 시행사 중심이 아닌 토지 소유주들을 중심으로 한 조합 방식으로 전환되어야 한다"며 "토지등소유자들의 동의서 제출이 사업 성패를 결정지을 것으로 보인다"고 말했다. 이어 "토지등소유자로만 구성된 준비위원들이 직접 연락하며 사업 기틀을 마련해 나가겠다"고 부연했다. 세운2구역은 정비구역 지정 이후 약 20년 간 사업 진척이 없었다. 지난 2014년 고 박원순 전 서울시장이 집권하던 시기, 순환 정비 방식에 따라 35개 소구역으로 나눈 영향이 컸다. 구역을 세분화함에 따라 통합 개
대우건설과 롯데건설이 성수4구역 입찰제안서를 제출한 가운데, 대안설계(안) 관련 서류 미비 주장이 제기돼 조합원 관심이 쏠린다. 대우건설이 대안설계(안) 계획서를 제출하면서 건축 설계도면과 공사비 산출내역서는 제출했으나, 흙막이·전기·통신·조경 등 세부도서를 제출하지 않았다는 점에서 '서류 미비' 이슈가 나왔다. 입찰지침과 관련 법령, 판례 등을 종합할 때 해당 주장은 적법하지 않다는 게 업계 지배적인 시각이다. 10일 정비업계 따르면 입찰보증금 사전납부를 마친 대우건설·롯데건설 모두 예정대로 성수4구역 입찰제안서를 냈다. 이날 제출된 양사의 제안서를 확인한 결과, 조합은 대우건설이 필수 서류인 건축설계 도면과 공사비 산출내역을 제출했지만, 대안설계(안)의 세부 도서인 8개 부속 서류를 제출하지 않았다는 점을 밝혔다. 조합은 공정성을 바탕으로 사업에 최선의 선택이 되는 방향으로 의사결정하겠다고 부연했다. 입찰서류 관련 논란은 경쟁입찰이 성사된 사업장이면 어디에서나 공통적으로 제기돼 온 이슈다. 최근 2년 이내 치열한 경쟁이 펼쳐졌던 여의도 한양과 용산정비창, 부산촉진2-1구역 등에서 특정 건설사를 견제하기 위한 목적으로 계속돼 왔다. 마감재 단가를 기재하지
신통기획 재개발을 진행 중인 면목8구역이 협력업체 선정을 위한 준비로 분주한 모습이다. 면목8구역 추진위원회는 공정·신뢰에 기반한 원칙에 맞춰 최고의 파트너를 맞이한다는 계획이다. 10일 정비업계 따르면 면목8구역은 최근 서울시로부터 구역지정 고시를 받아, 사업 기틀을 마련하게 됐다. 중랑구청으로부터 추진위원회 승인을 받고 2개월 만의 일이다. 면목8구역의 구역면적은 51,138㎡로, 혼재된 제2종일반주거지역(7층이하)에서 제3종일반주거지역으로 종상향을 계획하고 있다. 대상지는 조망가로 미관지구이자 대공방어협조구역으로 최고층수는 35층(110m이하)으로 예정돼 있다. 중저층 배치구간의 경우엔 중랑천변은 25층 내외, 동일로변은 15층 내외로 높이가 결정된다. 용적률 체계는 ▲기준용적률(215.5%) ▲허용용적률(249.7%) ▲상한용적률(264.9%) ▲법적상한용적률(299.99%) 등으로 수립됐다. 허용용적률 인센티브는 공공보행통로, 열린단지, 돌봄시설, 층간소음해소, 방재안전 등의 항목을 적용한 값에 사업성 보정계수(1.71)를 적용해 확보하게 됐다. 상한용적률은 시회복지시설 신설, 임대주택 기부채납 등을 통해 늘렸고, 법적상한용적률 증가분의 절반은 임대
개포주공6·7단지가 지난 2023년 총회에서 의결한 상가 합의(안) 및 정관 개정(안)에 '절차적 하자'가 있다는 법원 판결이 나옴에 따라, 작년 12월부터 진행한 조합원 분양신청이 전면 취소됐다. 조합원 분양신청을 토대로 관리처분계획(안)을 연내 수립하려던 조합의 향후 계획과 일정에도 차질이 불가피해졌다. 조합원들 역시 사업지연을 우려하는 분위기가 일고 있다. 9일 법조계 따르면 최근 서울중앙지방법원은 개포주공6·7단지 일부 조합원(원고)이 조합(피고)을 상대로 제기한 '총회결의 무효확인' 소송 관련 원고 측의 손을 들어줬다. 지난 2023년 총회에서 의결된 상가 합의(안)과 조합 정관 개정(안)에 법적 하자가 있다는 판단에서다. 원고는 총회 의결 정족수 미달과 도정법 제89조제3항 및 동법 시행령 제76조 위반을 주장했다. 다른 재건축 사업장에서 살펴봐야 할 이번 사건의 법률 쟁점은 크게 2가지다. 첫번째, 상가 소유주의 아파트 분양권이다. 도정법 시행령 제63조 제2항 제2호에 따르면, 상가 소유주는 원칙적으로 상가를 분양받아야 한다. 다만, 아래 3가지 항목에 해당할 경우 아파트를 분양할 수 있다. (가) 새로운 부대시설ㆍ복리시설을 건
목동3단지가 '개방형 녹지(목동그린웨이)'를 통해 잃어버린 용적률을 되찾아 재건축 사업에 본격 착수한 가운데, 준공 후 입주가치를 좌우할 수 있는 설계사 선정으로 분주한 모양새다. 목동3단지는 작년 12월 양천구청으로부터 추진위원회 승인과 동시에 서울시로부터 정비계획(안) 결정고시를 동시에 받은 최초의 재건축 단지다. 오는 5월 조합설립을 위한 창립총회를 목표로 이달 중 설계사 선정을 매듭지을 계획이다. 8일 정비업계 따르면 목동3단지는 이달 중으로 설계사 및 감정평가사 선정을 위한 주민총회를 개최할 예정이다. 설계는 정비계획(안)에 맞춰, 최적의 용적률과 주동 배치를 통해 단지 가치를 결정짓는 가장 중요한 과업 중 하나다. 해당 사업장은 추진위원회 승인 후 지체없이 설계사 선정을 위한 입찰공고를 개시했고 지난 1월 말 입찰을 마감했다. 입찰에 참여한 에이앤유디자인그룹은 글로벌 설계회사인 네덜란드의 유엔스튜디오(UNS)를 협력사로 선정해 설계(안)을 준비했다. 유엔스튜디오는 국내 압구정 갤러리아 백화점을 시작, 지난해 삼성물산이 한남4구역 수주에 입찰했을 때 혁신설계(안)을 맡은 회사다. 이후 유엔스튜디오는 마포 성산시영에서 에이앤유디자인그룹의 협력사로
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