발행일(UPDATE): 2024년 11월 21일 14시 48분
재개발·재건축 현장을 발로 뛰며, 겸허한 자세로 정보를 기록합니다. 속도와 깊이를 중시하는 언론사입니다.
1기 신도시 특별법이 한창 이슈다. 오래된 아파트는 너도나도 선도지구가 되겠다고 재건축 현수막을 건다. 종종 리모델링을 하겠다고 현수막을 거는 아파트도 있다. 우리 아파트가 그런 아파트 중 하나라면, 재건축이나 리모델링에 동의해야 할까? "결론부터 말하면, 일단 동의하는 것이 더 낫다" 물론 재건축 아파트의 다물권자처럼 애초에 동의하지 않는 것이 더 나은 예외적인 상황이 없지 않지만, 대체로 그렇다는 것이다. 무작정 반대를 하다가는 어느 날 갑자기 아파트를 팔아야 한다는 소장을 받고 당황할 수도 있다. 재건축이든 리모델링이든, 조합은 일정한 요건을 갖추면 미동의자들을 상대로 아파트를 강제로 팔라고 하는 매도청구를 할 수 있기 때문이다. 매도청구는 재건축과 리모델링에 반대하는 사람들의 아파트를 조합이 강제적으로 소유권을 취득하여 사업을 진행하기 위한 현금청산 방식이다. 반면, 동의를 한다고 해서 딱히 손해볼 것은 없다. 재건축이나 리모델링 자체를 막고 싶은 마음이 있을 수도 있겠지만, 일단 조합이 설립될 정도가 되면, 그 뒤의 흐름을 막아내기가 여간 어려운 일이 아니다. 이때는 설령 반대하는 입장이라고 하더라도 일단 조합에 가입하여 조합으로부터 사업 진행에 대
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재건축·재개발 정비구역 내에 아파트와 상가를 소유하고 있는 A로부터 “조합설립인가 후”에 아파트만 매수한 B에게 단독조합원 지위 및 단독분양권이 인정될 수 있을까? 도시 및 주거환경정비법(이하 ‘도시정비법’) 및 대법원 판시에 따르면 인정되지 않을 가능성이 높다. 1. 대법원은 다물권자로부터 조합설립인가 후 일부 부동산을 양수한 경우 원칙적으로 양도인, 양수인 합하여 1인의 조합원 지위, 1개의 분양권이 인정된다고 판시하였다. 도시정비법 제39조 제1항 제3호에 따라 조합설립인가 후 1명의 토지등소유자로부터 토지 또는 건축물의 소유권이나 지상권을 양수하여 여러 명이 소유하게 된 때에는 그 여러 명을 대표하는 1명을 조합원으로 본다. 위 규정에 따라 위 사례에서 A, B를 대표하는 1명을 조합원으로 보아야 하고, 따라서 B에게 단독조합원 지위가 인정되지 않는다. 또한, 대법원은 조합설립인가 후 1인의 토지등소유자로부터 정비구역 안에 소재한 토지 또는 건축물의 소유권을 양수하여 수인이 소유하게 된 경우에는 원칙적으로 그 전원이 1인의 조합원으로서 1인의 분양대상자 지위를 가진다고 보아야 한다고 판시한 바, 위 대법원 판시에 따르면 위 사례에서 A, B에게는 원칙
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#. 들어가기 앞서 조합원은 정비사업 조합의 구성원이다. 재개발 사업은 동의 여부와 무관하게 조합원이 되는 반면, 재건축 사업의 경우에는 동의한 토지등소유자만이 조합원이 된다. 이들은 ▲의결권 ▲임원·대의원의 선임권 및 피선임권 ▲분양신청권(조합원 입주권)의 권리를 가진다. 도시정비법 상 조합원은 토지등소유자로 하되 ①토지 또는 건축물의 소유권을 여러 명이 공유(도시정비법 제39조 제1항 제1호), ②여러 명의 토지등소유자가 1세대에 속함(도시정비법 제39조 제1항 제2호), ③조합설립인가 후 1명의 토지등소유자로부터 토지 또는 건축물의 소유권을 양수해 여러 명이 소유하게 될 때(도시정비법 제39조 제1항 제3호)에는 여러 명을 대표하는 1명을 조합원으로 본다고 규정하고 있다. 도시정비법은 1세대 또는 1명이 하나 이상의 주택 또는 토지를 소유한 경우 1주택을 공급하고, 같은 세대에 속하지 않는 2명이 1주택 또는 1토지를 공유한 경우에는 1주택만 공급한다고 명시적으로 규정하고 있다. 최근 대법원은 도시정비법 제39조 제1항 제3호의 경우, 조합설립인가 후 1인의 토지등소유자로부터 정비구역 안에 소재한 부동산의 소유권을 양수해 수인이 소유하게 된 경우에도 원
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재건축 조합은 정비사업에 참여하지 않는 사람들의 부동산을 취득해야 한다. 이를 위해, 도시정비법은 ‘매도청구권’이라는 제도를 두고 있다. 도시정비법은 크게 2개 조문으로 나눠 매도청구 제도를 규정하고 있는데, ①처음부터 조합설립에 동의하지 않은 미동의자들에 대한 매도청구(도시정비법 제64조)와 ②조합설립에 동의하였으나 분양신청을 하지 않아 현금청산자가 된 사람들에 대한 매도청구(도시정비법 제73조)이다. 매도청구권은 그 행사기간 내에 이를 행사하지 아니하면 소송을 제기한다고 하더라도 패소할 수 있기 때문에 그 법정 요건과 기한을 잘 파악해야 하며, 반드시 전문변호사와 상의하여 철저하게 소송을 준비할 필요가 있다. 1. 미동의자와 현금청산자, 서로 다른 매도청구 요건 조합설립 미동의자에 대한 매도청구는 도시정비법 제64조가 규정하고 있다. 재건축 조합은 조합설립 미동의자에 대하여 시행계획인가의 고시가 있은 날부터 30일 이내에 조합설립 동의 여부를 회답할 것을 서면으로 촉구(이하 ‘최고’)하여야 한다. 미동의자는 위 촉구서 받은 후 2개월 이내에 회답해야 하며, 회답하지 않을 경우 동의하지 않은 것으로 간주된다. 그러면 재건축 조합은 위 2개월의 회답기간이 만
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[법무법인 센트로] 몇 달 전, 강남의 한 재건축 아파트를 구입한 A씨로부터 상담 요청을 받았다. 매도인 B씨는 해당 재건축 구역에서 아파트와 상가를 모두 소유하고 있는데, 그 중 아파트를 A씨에게 매도했다. 아파트를 매입한 A씨는 단독 조합원 지위와 단독 분양자격이 인정될 수 있을까? #1. 투기과열지구 조합원 지위 승계 요건 강남, 서초 등 투기과열지구 구역의 입주권 투자에 대한 법률 상담 요청이 최근 부쩍 늘었다. 투기과열지구 내 재건축 구역의 경우, 조합설립인가 후에는 부동산을 거래하더라도 원칙적으로 조합원 지위 승계가 금지되나 예외적으로 사업이 지연되거나 또는 매도인이 일정한 법정 요건을 충족할 경우 조합원 지위 승계가 가능하다. 대표적으로 1) 투기과열지구에서 조합설립인가 후 3년 이상 사업시행인가 신청이 없는 재건축사업의 건축물을 3년 이상 계속 소유하고 있는 자가 사업시행인가 신청 전에 해당 부동산을 양도하는 경우 또는 2) 매도인이 1세대 1주택자로서 양도하는 주택에 대한 소유기간이 10년 이상 그리고 거주기간이 5년 이상인 경우 등이 있다. 특히 압구정의 재건축 조합들은 대부분 2021년 조합설립이 되었고 3년이 지나고 있음에도 불구하고 사
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1. 지역주택조합 매도청구 소송이란 지역주택조합이 사업을 진행하여 주택을 건설하기 위해서는 주택건설대지의 95퍼센트 이상 소유권을 확보하여(등록사업자와 공동으로 사업을 시행하는 주택조합의 경우) 사업계획승인권자로부터 주택건설사업계획의 승인을 받아야 한다(주택법 제21조 제1항 제1호). 주택건설사업계획승인을 받은 지역주택조합은 주택건설대지 중 사용할 수 있는 권원을 확보하지 못한 대지(건축물 포함)의 소유자에게 그 대지를 시가로 매도할 것을 청구할 수 있는데(주택법 제22조 제1항), 지역주택조합이 대지 소유자에 대하여 대지 및 건축물의 소유권이전 및 인도를 구하는 소송을 매도청구 소송이라 한다. 주택건설사업계획승인을 받은 지역주택조합은 매도청구 대상 대지에 대하여 그 대지 소유자와 매도에 관한 합의를 하거나 매도청구에 관한 법원의 승소판결이 있어야만 공사를 시작할 수 있기 때문에(주택법 제21조 제2항), 매도청구 대상 대지 소유자들과 합의가 이루어지지 않은 경우 지역주택조합은 매도청구 소송을 진행할 수밖에 없다. 2. 매도청구 소송에서 중요한 것은 적정한 부동산 가액을 평가받는 것 지역주택조합이 지역주택조합 사업을 절차적 또는 실체적으로 위법하게 진행하였
조합원들이 종전자산감정평가 결과서를 받을 때, 내 땅의 일부가 '이지목(異地目)'으로 평가돼 주변 감정평가액의 3분의1을 받는 경우가 종종 있다. 이지목은 공부상 기록(토지대장)과 실제 이용상황이 다른 땅을 의미한다. 이지목 도로란, 지목이 도로는 아니지만, 현재 도로로 사용되고 있는 경우를 지칭한다. 내 땅이 이지목인지 여부, 1필지 중 면적은 얼마나 되는지는 한국국토정보공사 등 전문기관의 측량을 거쳐 판단된다. 감정평가 실무기준(국토교통부 고시 제2023-522호)에 따르면, 종전자산평가는 사업시행계획(안) 인가고시가 있은 날의 현황을 기준으로 감정평가한다고 규정돼 있다. 다만, 이지목 도로에 관한 구체적인 평가기준은 없다. 이지목 도로는 실무관행상 토지보상법 시행규칙 제26조(이하 ‘동 규칙’) 제2항의 ‘사실상의 사도’로 보아, 동 규칙 제1항 제2호의 규정을 준용해 인근 토지 평가액의 3분의 1 이내로 평가한다. 판례도 이지목 도로를 ‘사실상의 사도’로 보고 해당 정비사업구역 내 동일한 기준을 적용하여 1/3 이내로 평가하였다면, 위법하다고 볼 수 없다고 판시했다. 관례와 판례는 위와 같으나, 감정평가사로서의 개인적 의견은 다르다. 우선 이지목 도로
상가 소유주들이 아파트를 받을 수 있는 근거는 ①도시정비법 시행령 제63조 제2항 제2호와 ②조합 정관, ③건설교통부(現 국토교통부)의 유권해석 등이 있다. 상가 소유주들은 상가를 분양받는 게 원칙이다. 하지만 도시정비법 시행령 제63조에는 예외적으로 '새로운 부대·복리시설을 건설하지 아니하는 경우'에 한해 아파트를 공급할 수 있다고 기재돼 있다. 과거 건설교통부는 '새로운 부대·복리시설을 건설하지 아니하는 경우'라는 규정 안에 '부대·복리시설을 공급받지 아니하는 경우'가 포함된다고 유권해석을 내렸다. '부대·복리시설 공급받지 아니하는 경우'란, 조합이 상가를 지었지만 상가 소유주들이 상가를 분양신청하지 않은 사례가 포함된다. 이에 대해, 지금의 국토교통부가 건설교통부의 유권해석을 뒤집었다. '부대·복리시설 건설하지 아니하는 경우'에 한해서만, 상가 조합원이 아파트를 분양받을 수 있다고 지난해 밝혔다. 쉽게 말해, 상가를 짓게 될 경우에는 상가 소유주들은 상가만 받을 수 있다는 의견을 낸 것이다. 서울시도 위와 같은 국토교통부의 유권해석에 기초해 ‘재건축사업 부대·복리시설 소유자 주택공급 규정 운영방안’을 지침으로 관련 부서에 내려보냈다. 조합이 상가를 지을
[법무법인 센트로] #1. 다툼의 양상, “공의(共議)는, 때로 다툼을 통해” 재개발·재건축 조합(이하 ‘조합’이라고 한다)과 종교단체 사이 다툼이 끊이지 않고 있다. 대개, 종교단체는 처음부터 조합과 다투려 하지 않는다. 종교단체는, 종교시설의 터가 강제로 옮겨지게 되는 상황에서도 ‘잘 알지 못해서’, ‘조합이 알아서 대책을 마련해 주겠지’, ‘목소리를 높이면 덕이 되지 않을 수가 있지’ 하며, 사업초반에는 침묵과 긍정으로 조합의 사업을 지켜보고 안내를 따라가는 경우가 많다. 하지만 이전대책 마련을 포함하는 ‘종교용지 및 종교시설에 관한 내용’이 관리처분계획으로 수립되지 않은 것을 확인하게 될 때, 무언가 잘못 되고 있다는 것을 직감하고야 만다. 사실, 이때는 조합과 교회가 종교용지 및 종교시설에 관하여 함께 논의를 하기에는 많이 늦었다. ‘그러나 이제라도’, 종교단체는 조합과 ‘대화로’, ‘공문을 주고 받으며’, ‘구(시)청에 호소하며’, ‘법원에 권리를 주장하며’ 등 다양한 양상으로 공의(共議)의 자리를 마련하여야 한다. #2. 다툼의 원인, “내 권리는 몇 조 몇 항?” 법률관계는 권리와 의무로 구성된다. 따라서 구체적인 권리와 의무는, 법률관계를 규
Q. 안녕하세요. 가로주택정비사업을 진행 중인 조합입니다. 구역계에서 빠진 곳을 새롭게 편입시키려고 하는데요. 2가지 질문이 있습니다. ①조합설립변경인가를 새롭게 받아야 하는데, 토지등소유자의 동의율 요건을 전체 구역계 기준으로 해야 할까요? ② 그리고, 기존 토지등소유자들에게도 동의서를 다시 받아야 하나요? A. 정한철 변호사입니다. 우선, 2014년 대법원 판례를 살펴보면, 사업구역 위치를 변경하고 면적을 확대할 경우 원칙적으로 전체 구역(기존+추가)을 대상으로 법정 동의 요건을 갖춰야 합니다. 최근 법제처는 가로주택정비사업 조합이 사업구역 면적을 증가시키는 내용으로 조합설립변경인가를 받으려는 경우, [소규모주택정비법 제23조 제1항]에 따른 토지등소유자의 동의율 충족 여부는 전체 사업시행구역을 기준으로 판단하되, 기존 토지등소유자들한테는 새롭게 동의서를 받지 않아도 된다고 유권해석을 내렸습니다. 자세히 살펴볼까요? 조합설립변경인가 신청서를 보면 '토지등소유자 수 및 동의율'을 기재해야 합니다. 따라서 조합설립변경인가 시, [소규모주택정비법 제23조 제1항]에 따라 토지등소유자의 동의율을 충족해야 하는 것으로 보입니다. 문제는 '토지등소유자의 동의율' 요
[법무법인 센트로] # 들어가기 앞서 2019년 4월, 재개발·재건축 조합을 이끌어 나갈 집행부가 되기 위한 '자격요건'이 강화됐다. 비리 발생 여지를 초장에 잡겠다는 목적이 담겼다. 조합 임원은 ①정비구역에서 거주하고 있는 자로서 선임일 직전 3년 동안 정비구역 내 거주기간이 1년 이상 ②정비구역에 위치한 건축물 또는 토지(재건축의 경우, 건축물과 그 부속토지)를 5년 이상 소유한 경우에만 선임될 수 있다. ①과 ②, 둘 중 하나만 충족하면 된다. 거주기간과 소유기간 모두 특별한 제한이 없는 바, 반드시 연속해서 조건을 충족하지 않아도 된다. 단, 소유기간은 조합 임원이 본인 명의로 소유하고 있던 기간만 합칠 수 있다. 배우자 또는 직계존비속 명의로 소유한 기간은 산식에 포함되지 않는다. 하급심에서도 동일한 입장이다. 조합장은 앞선 거주요건(①)과 소유요건(②)에 더해, 정비구역 내 거주의무 부과규정도 적용받는다. 도정법 제41조제1항에 따르면, 조합장은 선임일부터 관리처분계획인가를 받을 때까지는 해당 정비구역에서 거주(영업을 하는 자의 경우 영업)해야 한다. 이를 못 지키면, 자리도 없다. 조합장이 정비구역 내에서만 거주하지 않고, 정비구역 외 다른 곳
통상 정비사업은 조합을 설립해 추진하는 경우가 일반적이다. 하지만 2023년을 기점으로 분위기가 바뀌었다. 신탁사들의 수주 현장이 늘어나기 시작했다. 작년 개정 후 이달 19일부터 시행되는 [도시및주거환경정비법 제27조6항]은 표준계약서와 시행규정을 담고 있어, 신탁방식에 더욱 힘을 실어줄 전망이다. 신탁사와 토지등소유자 간 공정한 계약 체결을 위해 '기준점'을 만들어주겠다는 게 해당 법의 취지다. 신탁방식이 생겨난 배경부터 살펴보자. 조합 집행부의 각종 이권 개입, 전문성 부족에 따른 사업 지연을 꼽지 않을 수가 없다. 신탁사들은 이 점을 집중 공략했다. 전문성을 갖춘 신탁사가 사업 초기 단계부터 투입된다면, 투명한 운영과 절차 간소화가 가능함을 어필했다. 하지만 성공 사례가 많지 않았다는 점, 막대한 수수료와 계약해지의 어려움 등으로 인해 신탁사들의 행동 반경에는 다소 제약이 있었던 게 사실이다. 정부는 지난해 9월 [국민 주거안정을 위한 주택공급 활성화 방안]을 발표했다. 이때, 신탁사들이 3분의1 이상 토지 신탁등기를 받지 않더라도, 75% 동의만 받더라도 사업시행자 지위를 받을 수 있게끔 하는 개정 내용도 공개됐다. 구체적인 시행 시기는 알 수 없으
흔히 정비사업의 꽃은 관리처분계획(안) 수립이 아닐까 싶다. 개별 조합원마다 이해관계가 극명하게 갈리는 터라, 조합 입장에서도 아주 예민한 단계가 아닐 수 없다. 관리처분계획(안)에서 입주권을 부여하는 기본 원칙은 1세대 또는 1명에게 1주택만 공급하는 것이다. 물론 예외 사항이 존재한다. 넓은 대지지분을 가진 조합원들은 소위 '1+1'이라고 불리우는 다주택자 지위를 신청할 수 있다. '1+1'은 재개발과 재건축 모두에 적용 가능하다. 종전자산가격의 범위 또는 종전 주택의 주거전용면적 범위 내에서 2주택을 신청할 수 있다. 추가 1주택(+1)의 경우엔 주거전용면적 60㎡ 이하만 가능하다. 또한, 이전고시일 다음 날부터 3년이 지나기 전까지는 보유해야 할 의무도 주어진다. 여기까지는 절차상 따르기만 하면 되기 때문에 크게 이슈가 발생하지 않는다. 문제가 되는 지점은 추가 1주택(+1)의 분양가격이다. 조합원 분양가로 할 것인지, 일반분양가로 할 것인지에 대한 명확한 법령이 없다 보니 첨예한 갈등 양상이 빚어진다. 여러 이견(異見)이 존재하기 때문에 개별 조합마다 다르게 적용하고 있는 것이 작금의 현실이다. 통상적으로 조합원 분양가는 일반분양가의 80~90% 수
1. 서론 지역주택조합 사업이 유행처럼 전국적으로 확산되고 있다. 우리 주변에서도 가입자를 심심찮게 찾아볼 수 있을 정도로 많은 이들이 조합에 가입하였다. 그러나 사업의 불안정성과 불확실성으로 인해 조합으로부터 탈퇴를 희망하는 조합원들이 늘어나고 있고 관련하여 많은 분쟁이 발생하고 있는 것도 사실이다. 이하에서는 지역주택조합 탈퇴의 다양한 유형을 살펴보고자 한다. 2. 주택법 제11조의6에 따른 탈퇴 지역주택조합에 가입한 자는 가입비를 예치한 때로부터 30일 이내에 자유롭게 조합에 탈퇴 의사를 밝히고 조합으로부터 탈퇴할 수 있다(주택법 제11조의6 제2항). 탈퇴를 희망하는 이는 국토교통부령으로 정하는 청약 철회 요청서를 조합에 제출하여야 하고(주택법 시행령 제24조의6 제1항), 조합은 청약 철회 요청을 받은 때로부터 7일 이내에 분담금 예치기관의 장에게 분담금의 반환을 요청하여야 하며(주택법 제11조의6 제4항), 예치기관의 장은 반환 요청일로부터 10일 이내에 분담금 전액을 탈퇴자에게 반환하여야 한다(주택법 제11조의6 제5항). 즉, 지역주택조합에 가입한 자는 가입 후 가입비를 예치한 때로부터 30일 이내에 어떠한 사유 없이도 자유로이 조합으로부터 탈
Q. 정비사업을 진행할 때, 간혹 대의원 수가 법정 정족 수에 미달하는 경우가 발생한다. 이 경우, 대의원은 어떤 절차를 통해 보궐선임을 진행해야 할까요? 추가적으로, 보궐선임 전까지 대의원회는 제 기능을 할 수 있을까요? A. 서울특별시 정비사업 표준선거관리규정 제50조 제3항은 ‘대의원의 수가 법 제25조 제2항(현행법 제46조 제2항)에 따른 대의원의 수에 미달되게 된 경우에는 제7조제3항 ․ 제13조제3항 ․ 제31조제1항에 따른 “대의원회”는 “이사회”로 하며, 이 경우 선관위원 후보자가 정수 이상 등록된 경우의 선관위원 선임은 구청장이 한다.’라고 규정하고 있다. 이에 따르면, 대의원의 수가 미달되는 경우 조합 선관위는 5인 이상 9인 이내의 선관위원으로 구성하며, 선관위원은 선거인 중에서 당해 정비사업의 조합설립에 동의한 자 중 이사회에서 후보자를 등록받아 이사회 의결을 통해 선임 및 구성하고, 선관위원 후보자가 정수 이상 등록된 경우로서 이사회 또는 선거인의 1/10이상의 요청이 있는 경우 선관위원의 선임을 구청장에게 의뢰할 수 있다. 따라서 총회(또는 대의원회, 다만 다툼의 여지 있음) 보궐선거를 하되, 선거관리위원은 이사회에서 선임 및 구성
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