중계본동 백사마을이 기존 주거지 보전사업이 아닌 일반 주택재개발사업으로 사업방식을 전환해 사업을 추진할 계획이다. 백사마을은 연말까지 설계자 계약과 통합심의 신청을 끝마치고, 내년 초까지 정비계획 변경 결정 고시를 받는 것을 목표로 하고 있다.

2일 정비업계 따르면 노원구청은 중계본동 백사마을의 정비구역 변경 및 정비계획 변경 결정을 위한 주민설명회를 최근 개최했다. 대상지는 올해 관리처분계획인가를 진행했으나, 합리적인 토지 이용과 사업성 개선을 도모하고자 정비계획 변경을 다시 추진 중인 상황이다. 이날 발표는 김경용 ㈜한림건축종합건축사사무소 대표가 맡아 진행됐다.

중계본동 주택재개발 정비구역의 총 면적은 187,951㎡로, 측량 결과를 반영해 기존 면적에 비해 27.3㎡의 면적이 감소했다. 대상지 진입부의 도로 폭원 확장으로 대규모 통행량에 대응한다는 방침이다.

토지이용계획(안)을 살펴보면, 공동주택용지와 주거지보전용지의 통합 계획으로 단절되지 않는 백사마을 주거 공동체가 조성된다. 이에 따라 주거지보전용지(A2)는 폐지되고, 공동주택용지(A1)가 147,782㎡로 면적이 크게 증가한다. 각각의 근린생활시설용지도 하나로 통합될 예정이다. 유치원용지는 변경 계획이 없고, 종교용지는 신설될 계획이다. 다만 공공청사(사회복지시설)와 유치원의 경우, 안전한 보행환경이 가능한 공간으로 위치가 변경된다. 

정비기반시설은 세부적으로 ▲도로(3,849㎡) ▲보행자전용도로(85.2㎡) ▲공원(3,266㎡) ▲녹지(29,855㎡) ▲연결녹지(28,201㎡)▲경관녹지(1,653㎡)▲공공청사(1,131㎡) 등으로 구성된다. 공원은 기정 소공원 5개소에서 가로공원 2개소로 변경되며, 연결녹지와 경관녹지도 각각 2개소, 1개소로 바뀐다. 

대상지의 용도지역은 ▲자연녹지지역 ▲제1종일반주거지역 ▲제2종일반주거지역(7층이하) ▲제2종일반주거지역으로 혼재돼 있는데, 용도변경을 통해 총 면적(187,951㎡) 중 78.6%를 제2종일반주거지역(147,782㎡)이 구성하게 된다. 순부담률은 기존 20.42%에서 20%으로 소폭 감소했다. 

용적률 체계는 ▲기준용적률(180%) ▲기준완화 용적률(200%)▲허용용적률(220%) ▲상한용적률(250%) 등으로 수립돼 있다. 백사마을은 2010 도시및주거환경기본계획 개정(서울시 고시 2010-97호)에 따라, 60㎡이하 주택을 전체 세대수의 20% 이상을 공급함에 따라 기준용적률 20%를 추가로 받았다. 

허용용적률 인센티브는 열린단지(5%)와 돌봄시설(5%), 공공보행통로(5%), 방재시설(5%)을 통해 20%를 확보했다. 허용용적률에서 상한용적률로 가기 위한 인센티브(20%)는 토지 및 건축물 기부채납을 통해 받는다. 토지 기부채납은 ▲도로 ▲보행자전용도로 ▲공원 ▲연결녹지 ▲경관녹지 ▲공공청사 등이다. 기부채납 순부담률은 20%다. 

계획된 주택규모별 세대수는 총 3,110세대로 일반분양 2,626세대와 임대 484세대로 각각 나뉜다. 기존 계획과 비교했을 때, 분양 세대수는 673세대가 늘었지만, 임대주택은 유지하게 됐다. 일반분양은 세부적으로 ▲59㎡(382세대) ▲74㎡(328세대) ▲84㎡(1,546세대) ▲101㎡(166세대) ▲114㎡(159세대) ▲129㎡(5세대) ▲135㎡(40세대)로 나타났다. 임대주택의 경우 39㎡(332세대)와 59㎡(64세대), 84㎡(88세대)로 분류된다.

추정비례율은 102.57%로 산정됐다. 이는 총수입(2,044억원)에서 총지출(1,615억원)을 빼고 난 뒤, 종전자산평가액(418억원)을 나눈 값이다. 인근 정비사업장의 시공자 선정사례, 물가상승률, 건설공사비지수, 지형 및 구조 등을 고려해 평당 공사비는 690만원으로 예상됐다. 일반분양가는 59㎡기준 평당 2,600만원 수준으로 예상됐다. 조합원분양가는 ▲59㎡(4.6억원) ▲74㎡(5.8억원) ▲84㎡(6.5억원) ▲101㎡(7.5억원) ▲114㎡(8.3억원) 등으로 산출됐다.

한편, 중계본동 백사마을은 협력업체 선정 과정에서 사업시행자인 서울주택도시공사(SH공사)가 주민대표회의와 협의 없이 강행하면서 문제가 일어난 바 있다. LH공사가 사업시행자로 있는 경기도 내 다른 현장에서는 주민대표회의가 직접 공고 주체로 나선다는 게 주민들의 한 목소리다.