초규모 사업장인 압구정3구역의 추정가가 공개되면서 감평결과를 둘러싼 주민들의 궁금증이 증폭되는 분위기다. 70층 건축계획으로 평당공사비가 1,000만원에 달하는 시점에서, 높은 종전·종후자산 확보로 상대적 부담을 줄이겠다는 것이 조합원들의 의지다. 다만 전문가들은 각 차수별 가격이 상이하고, 추정가엔 아직 대지권, 조망권 등 개별적인 특성이 미반영돼 참고사항에 불과하다는 입장이다.
24일 정비업계 따르면 압구정3구역은 최근 정비구역 및 정비계획 변경(안) 수립을 위한 절차에 나섰다. 이날 현장엔 ▲하나 ▲제일 ▲삼창 ▲가온 4곳의 감정평가법인이 총출동해 추정분담금에 대한 이야기를 다뤘고, 희림건축사사무소·KTS엔지니어링 관계자들도 조합원들에게 전문가로서의 견해를 밝혔다.
압구정3구역 면적은 399,595㎡로, 약 40Ha에 버금가는 크기다. 구역 내엔 현대 1~7차, 현대 10·13·14차, 대림·현대빌라트, 아크로빌 등 총 13개 단지들이 제각각 구성돼 있는 상황이다. 용도지역도 1종·2종(7층)·2종·3종으로 혼재돼 있는데, 획지1은 3종으로 획지2는 역세권 복합기능을 고려해 준주거로 계획이 잡혀 있다.
층수의 경우, 한강변 입지특성과 경관성 및 우수디자인을 고려해 유연한 높이계획이 수립됐다. 22개 동에서 한강변 부근 앞뒤 4개동이 70층으로 올라가며, 준주거 획지는 56층 높이로 건물이 들어선다. 대상지의 평균 층수 높이는 53층으로 계획됐다.
기존 완충녹지는 연결녹지로 변경됐고, 스쿨파크 조성을 위해 근린공원은 초등학교 및 공공청사와 연계해 조성된다. 압구정 초등학교는 대상지 남측으로 이동하며, 공공청사로는 주민센터와 치안센터(파출소)가 들어선다.
대상지의 용적률 체계는 3종획지와 준주거획지에 따라 각각 다르게 수립됐다. 우선 3종획지는 ▲기준·허용용적률(224.5%) ▲상한용적률(269.8%) ▲법적상한용적률(300%) 등으로 나타났다. 기준용적률은 각 용도지역별 용적률의 가중평균값이며, 이 용적률엔 허용용적률 20%에 상응하는 계획유도가 포함돼 있다. 공공청사, 덮개도로, 지하차도 등 공공기여에 따른 기부채납으로 상한용적률은 269.8%까지 확보했다.
반면 준주거 획지는 ▲기준·허용용적률(230%) ▲상한용적률(294.8%) ▲법적상한용적률(436.9%) 등으로 수립됐다. 상한용적률의 경우, 순부담 기준은 토지 제공으로 먼저 충족하고, 건축물 제공분은 연면적 비로 배분해 마련됐다. 임대주택 공급을 통해 법적상한에 필요한 용적률을 적용받았다.
이에 따른 예상 세대수는 5,175세대로 일반분양과 공공주택은 각각 4,525세대, 650세대로 나뉜다. 임대주택 공급계획은 3종획지는 415세대, 준주거획지는 235세대로 각각 나타났다. 대상지의 순부담 면적은 총 49,153㎡로, 순부담률은 14.9%에 해당한다. 이는 ▲한강변(10%) ▲종상향(2.7%) ▲주거용도 전환(0.4%) ▲건축물 토지환산(1.8%) 수치를 합산한 값이다.
주민들의 가장 큰 관심이 모인 추정비례율은 61.35%로 예상됐다. 총 수입(21조944억원)에서 총 지출(5조8,868억원)을 뺀 뒤, 종전자산 추정액(24조7,883억원)으로 나눈 결과값이다. 평당공사비는 주변 시세와 물가를 고려해 1,000만원으로 예상됐고, 4조2,787억원에 달하는 건축공사비는 총 비용의 72.7%를 차지할 것으로 예측됐다.
㈜하나감정평가법인 관계자는 평당공사비 건을 두고, 당일 조합원들이 언급한 인근의 대단지인 반포124주구, 성수4지구 등과의 객관적인 비교가 어렵다고 말했다. 감평사는 "규모의 경제가 있어, 단지 전체의 규모를 두고 비교를 해야된다"며 "시공사 선정에 따라 공사비는 달라지고, 경제적 변수 영향도 불확실해 우선 1,000만원으로 출발하는 것"이라고 설명했다.
또 일부 단지의 조합원들이 종전자산 평가액에 대해 불만을 드러내자, 감평사는 "본래 감평은 실거래가에 맞춰 가장 유의미한 거래를 기초로 조망권, 역세권 등의 차이를 따로 반영해 측정된다"면서도 "이번 추정치엔 아직 가격 형성에 미치는 모든 영향이 반영되지 않았다"고 오해가 생기지 않도록 당부했다.
종전자산가는 2024년 공동주택 공시가격에 시세보정률(180%)을 곱해 추정됐다. 단 개별적 특성(조망, 역세권 등)은 아직 반영이 되지 않아 확정된 금액은 아니다. 압구정3구역의 조합원분양가는 ▲84㎡(28.6억원) ▲99㎡(33.5억원) ▲118㎡(39.9억원) ▲134㎡(45.3억원) ▲152㎡(51.3억원) 등으로 산출됐다.
조합원 이익이 극대화되기 위해선 조합원들의 분담금 감소가 필요하다. 분양수입 증가와 총 사업비 절감이 핵심 요소로 꼽히는 이유다. 4곳의 감정평가법인들은 대상지가 분양가상한제 한계가 있어, 양호한 분양시기 선택과 분상제 대비 적절한 분양가 산정이 중요하다고 내다봤다. 이외 조합내분 예방, 공사비 원가 및 법인세 절감 등도 중요한 포인트라고 언급했다.
한편 이날 현장에선 이슈가 됐던 한강보행교에 대한 주민들의 목소리는 특별히 감지되지 않았다.