한남4구역 입찰조건 비교표가 조합원들에게 공개됨에 따라, 삼성물산과 현대건설의 자금조달 조건이 업계 상당한 이목을 집중시키고 있다. 자금조달의 주체는 조합이지만, 조합은 별도 신용등급이 없다. 따라서 시공사의 신용등급은 곧 조합원들의 이자부담 규모를 결정짓는 주요 요소로 여겨진다. 삼성물산과 현대건설의 신용등급은 각각 AA+, AA-다. 신용등급은 조합이 사업비를 빌릴 때, 조달금리를 결정짓게 된다.

10일 정비업계 따르면 삼성물산과 현대건설은 각각 ▲사업비 ▲이주비(기본) ▲사업촉진비(추가 이주비)에 따른 금융조건을 제안했다. 신용등급 2단계 우위를 점하고 있는 삼성물산은 입찰보증금 500억원은 CD금리에서 0.5%p를 낮춘 금리로, 나머지 전체 사업비는 CD금리에 0.78%p 가산금리를 더하는 조건을 내세웠다. 현대건설은 입찰보증금을 포함한 전체 사업비를 CD금리에 0.1%p 가산금리를 더했다.

보통 건설사가 입찰경쟁을 할 때, 신용등급이 높은 회사는 자체 지급보증을 통해 HUG보증수수료를 절감할 수 있다는 내용을 어필한다. 현대건설은 4년 전 한남3구역 경쟁입찰 당시, 자체 지급보증으로 HUG보증수수료 1,090억원을 절감할 수 있다고 제안했다. 하지만 한남3구역은 현재 제안된 내용과 달리, HUG보증을 통해 자금을 조달한 상황이다. 조합원들이 계속해서 HUG보증수수료를 돌려받겠다고 목소리를 내는 배경이다.

올해 상반기 화두였던 여의도 한양아파트에서도, 현대건설은 포스코이앤씨 대비 높은 신용등급을 앞세워 HUG보증을 받지 않겠다고 제안했다. 당시 현대건설은 HUG보증을 받을 경우, ▲사업비 사용시 HUG 승인 필요 ▲사업비 항목 전용 불가 ▲보증수수료 부담 ▲일반분양가 통제 ▲추가이주비 대출 불가 등의 문제점을 지적했다. HUG보증수수료로는 약 276억원을 절감할 수 있다는 점을 강조했다.

현대건설은 한남4구역에선 신용등급이 높은 삼성물산과 경쟁함에도 불구, 자체 지급보증을 통한 사업비 조달을 약속했다. 추가이주비 관련해서도, 삼성물산과 현대건설 모두 지급보증을 약속했다. 삼성물산은 법정한도 내 기본이주비(50%)에 더해, 추가이주비를 2배까지 책임 조달한다는 방침이다. 또한, 종전자산감정평가액이 낮은 조합원들을 고려해, 최저이주비 12억원도 약속했다. 현대건설 역시 LTV 100%까지 이주비를 완벽하게 조달한다는 내용을 제안했다.

물론 이주비 대출은 차주가 조합원이기 때문에, 가계대출(주택담보대출)로 잡히기 때문에 금융정책 변화에 따라 앞선 시공사들의 제안 조건이 달라질 수 있다. 실제로 지난 달부터 금융당국이 2금융권 가계대출 규제를 옥죄면서, 이주비 대출을 받으려던 일부 사업장들은 내년으로 금융기관 선정을 미룬 상황이다. 금리는 정부 정책과 금융환경 변동성에 따라 달라진다는 점을 조합원들이 인지해야 한다고 전문가들은 입을 모은다.

최근 한남3구역의 이주비 대출금리는 COFIX(신규 기준)에 스프레드 가산금리(0.4%p)를 더해 결정됐다. 물론 비슷한 시기 이주비 대출을 받는다 하더라도, 금융기관에 따라 조건은 달라진다. 한남3구역과 마찬가지로 현대건설이 짓는 대조1구역은 스프레드 가산금리가 '1.04%'다. 기본이주비 금리는 ▲한남3구역(COFIX 3.54% + 가산금리 0.4%) ▲대조1구역(COFIX 3.54% + 가산금리 1.04%) 등으로 알려져 있다. 현대건설과 삼성물산이 공동으로 짓는 울산B-04구역의 이주비 대출금리는 올해 11월 기준 COFIX 3.37% + 가산금리 0.09%를 합친 3.46%다. 한남3구역보다도 이주비 대출금리가 낮다. 

금융업 관계자는 "금융환경 불확실성이 더욱 커질 경우, 시공사의 신용등급에 따른 금리 차이는 커지는 게 일반적"이라며 "일단 시공권을 확보해야 하기 때문에, 당장 약속한 조건보다는 제안내용을 지키지 못했을 경우의 패널티도 조합원들에게 함께 안내되어야 실효성 있는 제안이 될 것"이라고 설명했다. 이어 "숨만 쉬어도 나가는 돈이 금융비용인 만큼, 신용은 곧 보이지 않는 자산으로 여겨지는 게 일반적"이라고 덧붙였다.