삼성물산은 한남뉴타운 내에서 유일하게 한남4구역 경쟁입찰에서만 모습을 드러냈다. 조합원들이 입주 후 누리게 될 한강 프리미엄(P)에 초점을 맞춰 대안설계(안)을 제안했고, HUG보증 없이 업계 최고 신용등급(AA+)으로 사업비 전액(추기이주비 포함)을 조달할 예정이다. 홍보관을 통해 삼성이 조합원들에게 내세운 캐치프레이즈는 "적당히, 정도껏, 요령껏 하지 않겠다"는 문구다.

◆ 34블록·30블록에서 시작된 대안설계(안)…원형 주동 통해 꾀한 셈법은?

삼성물산이 지난 2년간의 대안설계(안)을 준비하는 과정에서 가장 주안점을 뒀던 영역은 '한강뷰'다. 사업대상지의 대지적 여건(구릉지)을 고려, 한강뷰가 가능한 최대 물량을 뽑아내고자 보광로·장문로를 중심으로 한 조망축 확보에 신경을 썼다. 2024년 8월 국토교통부 공시기준에 따르면, 래미안 원베일리는 한강뷰(약 60억원)와 비한강뷰(약 46억원)의 차이가 약 14억원 정도다.

한강뷰 최대확보 전략을 위해선, 조합원들이 가장 선호하는 34블록과 30블록에 대한 이해가 전제되어야 한다. 해당 블록에는 그동안 국내 정비사업에서 시도되지 않았던 '원형 주동'이 들어갔다. 주거 쾌적함을 유지하는 선에서, 한강뷰를 최대한 많이 가져갈 수 있도록 고민한 결과다. 삼성물산은 경쟁사 대비 약 7%p 가량 적은 건폐율을 통해, 인동거리를 최대한 넓게 띄어 사생활 보호와 주거 쾌적성을 확보했다.

주동 간 거리를 약 17m 정도로 널널하게 배치한 건, 뒤쪽으로 들어서게 될 주동들의 한강뷰 확보를 위해서다. 모든 조합원들이 34블록과 30블록에 들어올 수는 없기 때문에, 뒤쪽 단지들의 한강뷰를 위해 선행되어야 할 조건인 셈이다. 34블록과 30블록은 향후 권리가액이 높은 조합원들의 분양신청이 우선적으로 이뤄질 곳으로 관측된다. 이에, 권리가액이 작은 조합원들도 한강뷰를 가져갈 수 있게끔 설계했다는 게 삼성물산의 설명이다.

삼성물산이 국내에서 시도된 적 없는 '원형 주동'을 전면에 내세운 건, 단지 전체의 미래가치를 염두에 둔 행보로 업계는 보고 있다. 원형 주동을 랜드마크동으로 만들어, 외부인이 어느 방향에서 바라보더라도 한남4구역임을 인지할 수 있게끔 하기 위한 목적이 함의돼 있다. 원형 주동은 벽식이 아니라 기둥식으로 만들어지기 때문에 조합원들이 생애주기별(Life Cycle)로 살면서 집안 구조를 변경할 수 있는 가변형 주택이다. 서비스 면적에 들어가지 않는 9.3평 가량의 테라스도 조합원들에게 주어진다. 한남2구역이 관리처분계획(안) 상 작성한 평당 일반분양가(약 6,000만원)를 감안할 경우, 단순 계산으로 약 5억원 가량에 해당하는 면적이다.

◆ 사업비·기본이주비·추가이주비, 동일한 금융조건 적용…"신용등급, 보이지 않는 자산"

삼성물산은 한남4구역 사업비 전액을 'CD+0.78%'로 조달하겠다는 점을 강조했다. 입찰보증금(500억원)은 'CD-0.5%'를 제안했다. 통상적으로, 조합은 관리처분계획(안) 인가 전까지는 시공사로부터 받은 입찰보증금을 사업비로 전환해 사용한다. 막대한 돈이 들어가기 시작하는 시점은 관리처분계획(안) 인가 이후부터다. 별도의 신용등급이 없는 조합은 이때부터 사업비 대출을 위한 프로젝트파이낸싱(PF)을 일으켜야 한다.

이때부터 시공사의 신용등급에 따른 '조달비용'이 중요해진다. 금융비용은 영업일이 아닌 때에도 계속해서 누적되기 때문이다. 삼성물산은 업계 가장 높은 신용등급을 보유한 탓에, HUG보증을 받지 않고 자체 지급보증을 통해 자금을 조달한다. HUG보증을 받을 경우, 필수 사업비(용역비용, 운영비 등)를 넘어서는 기본이주비와 사업촉진비(추가이주비 포함) 등은 승인이 나지 않는다. 기본이주비와 사업촉진비는 별도 지급보증으로 금융 조건이 달라진다. 이때, 선순위는 HUG보증을 받은 필수 사업비다. 기본이주비와 사업촉진비를 별도로 조달할 때에는, 후순위 트랜치(Tranche)가 적용되기 때문에 금리가 자연스레 높아지는 구조다.

삼성물산은 HUG보증을 받지 않기 때문에, 필수 사업비와 기본이주비, 사업촉진비(추가이주비 포함) 등의 전액을 같은 금융조건으로 한번에 조달할 수 있다는 점을 강조했다. 자체 지급보증을 활용하기 때문에 HUG보증수수료도 부담하지 않는다. HUG보증을 받을 경우, ▲사업비 사용시 HUG 승인 필요 ▲사업비 항목 전용 불가 ▲보증수수료 부담 ▲일반분양가 통제 ▲추가이주비 대출 불가 등의 어려움이 존재한다.

금융업계는 "건설사의 신용등급은 조합 금융비용을 좌우할 주요 지표"라며 "사실상 숨만 쉬어도 나가는 비용이기에, 조합원 입장에선 가장 민감할 수밖에 없을 것"이라고 말했다.