흑석뉴타운 소속인 흑석11구역이 최근 조합원들을 상대로 두 차례 '용적률 설명회'를 가졌다. 기존 정비계획(안) 상 용적률 202%로 가야 할지, 서울시 요청에 따라 용적률 250%로 올려야 할지 여부를 결정하기 위해서다. 작년부터 이슈였던 '용적률 상향' 여부가 결정되어야 조합은 사업 향방을 결정짓고 후속 절차를 밟아나갈 수 있다. 서울시가 용적률을 더 쓰라고 한 건 임대주택 공급을 위한 목적이 함의돼 있다.

16일 정비업계 따르면 흑석11구역 재개발 조합(최형용 조합장)은 최근 두 차례 설명회를 진행했고, 이달 17일(월) 조합원 설문 조사서를 발송할 예정이다. 의결권 있는 조합원들에게 선택을 맡긴 셈이다. 조합은 이달 25일(화)까지 조합원 여론이 담긴 설문조사서를 받을 예정이다. 설문조사서에는 202% 혹은 250% 찬성에 대한 의사표시란이 기재돼 있다. 조합원들의 분담금은 물론 준공 후 아파트 미래가치에도 영향을 미칠 전망이다.

결국 의사결정을 관통하는 주요 의제는 '사업 속도'라는 게 지배적인 시각이다. 조합 측 설명회 자료에 따르면, 기존 용적률(202%)을 선택할 경우 작년 12월 도계위를 통과한 재정비촉진계획(안)에 맞춰 사업시행계획(안) 변경 총회를 1분기 내로 개최하게 된다. 이후 종후자산감정평가와 분양신청을 다시 진행한 다음, 관리처분계획(안) 변경 작업을 하게 된다. 기존 용적률을 택할 경우 '연내 착공'이 가능할 것으로 조합은 내다봤다.

용적률을 250%로 상향 조정할 경우엔 3가지 시나리오(Best, Normal, Worst)를 제시했다. 재정비촉진계획(안) 변경 작업을 원점에서부터 진행해야 하기 때문에, 각종 인허가 심의를 다시 받아야 한다. 3가지 시나리오로 나눠 설명회를 진행한 것도, 인허가청을 포함한 다양한 이해관계자들과의 협의 과정에서 예측 불가능한 변수가 있을 것으로 봤기 때문이다. 최적의 시나리오 때 착공 시기는 2026년 9월, 최악은 2027년 11월로 봤다.

현 시점, 조합원들의 분담금을 결정지을 '비례율 변화'는 사실 예측하기 힘든 영역이다. 비례율 산식은 매출에서 비용을 뺀 뒤, 종전자산 총액으로 나눈 값이다. 분모에 들어가는 조합원들의 종전자산 총액(현금청산자 제외)은 고정값이다. 이 말은 즉슨, 매출(분양수입)과 비용(사업비용)에 좌우된다는 의미다. 매출과 비용에 변화를 야기할 요인들이 무엇인지를 파악하는게 용적률 설문조사의 핵심이라고 전문가들은 입을 모은다.

용적률이 올라갈 경우, 분양물량이 많아지기 때문에 분양수입은 당연히 늘어난다. 문제는 분양수입에 대응하는 비용도 생각해 봐야 한다. 용적률이 늘어나면 건축연면적이 대폭 늘어난다. 시공사 외에도 정비업체, 설계사 등은 건축연면적에 단가를 곱하는 방식으로 사업비가 책정된다. 또한, 임대주택은 서울시로부터 표준건축비만 받고 팔아야 한다. 사업기간이 늘어나면 당연히 금융비용을 비례해서 증가한다. 신탁수수료도 늘어난다.

준공 후 단지가치 관련해서도 다양한 의견이 개진된다. 용적률 상향에 따라 아파트 세대 수가 300세대 늘어나면, 단지 규모가 더욱 커진다는 점은 장점이다. 건폐율이 낮아져 동간거리에 여유가 생기거나, 조경면적이 늘어날 수 있다. 물론 세대 수가 많아지면 상대적으로 주거 쾌적성은 떨어질 수밖에 없다. 늘어난 세대 수로 건축설계(안)의 경우, 기존 판상형에서 타워형으로 많이 바뀔 전망이다. 4베이였던 세대 수는 줄어들 수밖에 없다.

업계 관계자는 "흑석11구역은 반포와 가까운 핵심 입지로 꼽히는 만큼, 금번 용적률 설문조사 결과에 업계 상당한 관심이 쏠린다"며 "흑석11구역 조합원들이 어떤 가치에 무게중심을 두고 의사결정을 내렸는지는 결과로 알 수 있을 것"이라고 말했다.