종로꽃시장으로 유명한 효제동 1·2·3구역이 지역 특성을 고려한 정비계획(안)을 내놔 눈길을 끈다. 대상지는 3개 구역 내 총 30곳의 획지계획을 마련해 각각의 사업 컨디션에 맞게끔 개발계획을 수립한다는 방침이다. 다만 사업난이도가 높을 것으로 예상되며, 사업방식에 어려움을 느끼는 토지등소유자들의 아쉬움도 곳곳에서 감지돼 올바른 이해가 선행돼야 한다는 목소리다.

29일 정비업계 따르면 종로구청은 최근 효제동 1·2·3구역 일대 토지등소유자들을 대상으로 주민설명회를 열어 정비계획(안) 수립 및 향후 추진계획을 설명하는 시간을 가졌다. 당일 PT발표는 ㈜비엠도시건축사사무소가 맡아 진행됐다.

효제동 1·2·3구역의 구역면적은 109,196㎡로, 용도지역은 일반상업지역을 유지키로 했다. 구역 내엔 학교 1개소와 공공공지 1개소(미조성)가 위치해 있고, 바로 앞엔 도시철도(1호선·종로5가)가 지나간다.

구역계는 마치 코끼리 모양을 연상케 하는데, 대상지 주변으로 '메디컬-바이오 산업'과 '전통시장(꽃·약국) 상권'이 인접해 있어 향후 다양한 개발사업 활성화가 기대된다. 현재 해당 사업지는 피맛길(옛길)과 흥덕동천(옛 물길)의 기능을 살려 보행연계도시를 계획하고 있다. 또 약국거리(미래유산)의 장소적 가치를 보전해 특화 방안도 검토 중인 모습이다.

정비계획(안)을 살펴보면, 효제동 1·2·3구역은 총 3개 구역(30곳 획지)으로 나뉘어 사업이 이뤄진다. 구역 설정은 도로와 사업실현성을 고려해 경계가 나뉘었는데, ▲일반정비지구(17개소) ▲소단위관리지구(8개소) ▲존치지구(5개소)로 분류돼 복합 사업방식이 도입된다.

우선 존치지구의 경우, ▲근생시설(신축) ▲서울게임아카데미 ▲서울복음교회 ▲중부교육지원청 ▲창의혁신 디자인 사업지 5곳으로 정해졌다. 효제1구역은 초등학교를 포함해 여러 타사업 개발이 진행되고 있어 사업에서 다소 벗어나게 된다. 결국 주요 사업지는 효제2구역(46,176㎡)과 효제3구역(40,405㎡)로 압축된다.

효제동 1·2·3구역은 현황여건을 고려해 적정 부담계획을 수립한다. 효제2구역과 효제3구역의 구역부담률은 각각 13.78%, 10.85%로 나타났다. 이는 도로, 공공청사 부지, 광장 등의 확보에 따라 결정됐다. 높이의 경우, 기준높이(70m)에서 공공성 확보를 위한 기부채납 정도에 따라 조정된다. 건폐율 역시 지구별 성격에 맞춰 60~80% 이하로 차등 구분된다.

대상지의 용적률 체계는 ▲기준용적률(600%) ▲허용용적률(800%) ▲상한용적률(+a%) 등으로 수립될 전망이다. 소단위관리지구엔 허용용적률이 적용되지 않지만, 일반정비지구엔 허용용적률 인센티브의 차등 적용이 예상된다. 먼저 인센티브는 복합개발, 친환경, 도시경제활성화 등 총 11개 항목을 선택적으로 적용해 확보할 수 있다. 여기에 특화항목 ▲상가 세입자 대책 수립(최대 30%) ▲지구간 통합개발(최대 50%) ▲종로 및 피맛길 도입용도(최대 20%) 등을 추가 적용할 수 있다.

당일 ㈜비엠도시건축사사무소 관계자는 30곳에 달하는 획지계획에 대한 설명을 숨가쁘게 이어나갔다. 30곳의 획지는 각기 다른 용도, 건폐율, 높이, 기반시설 부담 조건을 갖고 있다는 점에서 토지등소유자들은 이를 주의해 사업현황을 바라 볼 필요성이 있다.

행사 말미엔 지난 주민간담회에서 나온 의견에 대한 검토결과 설명이 진행됐다. 주요 의견으로는 '꽃시장 이용객의 주·정차' 및 '버스 정차·통행' 문제였다. 이와 관련해 꽃시장 이용객과 조업차량을 위해 보도 내 주정차 3개소 공간이 조성되기로 했다. 다만 버스 문제는 교통영향평가에 따라 교통량 변화가 미미할 것으로 판단돼 버스베이 정류장은 따로 설치하지 않기로 결정됐다.

한편 설명회 현장을 방문한 다수 토지등소유자들은 "발표 당사자 외에 설명을 제대로 이해하는 이가 아무도 없을 거 같다"며 아쉬움을 드러냈다. 한 토지등소유자도 "지역 특성상 어쩔 수 없는 사업계획이긴 하나, 획지가 쪼개져 복잡하다"며 "제각각 주민들마다 사업환경이 달라 혼란이 클 것"이라고 말했다.