성남 산성구역이 불리한 사업환경 속에서도 부족한 사업성을 끌어올리고자 고민을 거듭하고 있다. 높은 다세대빌라 비중으로 예비 조합원 수가 많다보니, 일반분양분 확보가 현실적으로 어렵다는 이유에서다. 현재 개선책으로 공영주차장 부지 편입과 평형 조정 등의 계획이 거론되고 있어, 향후 사업성 확보가 가능할지 여부에 기대가 모아진다.

7일 정비업계 따르면 최근 성남시청 주관 하에 성남 산성구역의 재개발 정비계획 수립 및 구역 지정에 대한 사전설명회가 개최됐다. 대상지는 산성 비재개발 구역으로, 서측으로 산성 재개발 정비사업 공사가 한창 진행되고 있어, 소음과 분진 등에 의한 주민 고충이 일부 발생하고 있는 모습이다.

산성구역의 구역면적은 52,090㎡로 협소한 편에 속하나, 연립주택 밀집지역 특성상 예비조합원 수는 1,500여명에 달한다. 해당 사업장의 중점적인 목표로는 ▲한국폴리텍대학과 연계한 캠퍼스타운 조성 ▲인접시설(공원) 시너지 극대화 ▲도로 확폭을 통한 통행 환경 개선 등이 꼽힌다.

우선 정비기반시설로는 도로와 공원이 공급된다. 정비사업으로 교통량 증가가 예상되는 만큼, 구역 전체의 도로가 확폭될 예정이다. 주변 정비사업지와 공원을 연계한 공공보행통로가 단지 중심에 배치되며, 대학과 연계한 SOC시설(청년창업지원) 등이 들어설 것으로 보인다. 공원·녹지 계획은 5,061㎡(9.7%) 수준으로 단대공원과 연계해 조성된다.

성남시 주차장 설치 및 관리조례에 따라 주차장 면적은 4,200㎡로 계획되는데, 중복결정을 통해 공원 하부에 마련될 계획이다. 구역계 내엔 광명교회, 심전사 등의 종교시설이 있으나, 규모가 크지 않아 별도 계획은 잡히지 않았다.

산성구역의 용적률 체계는 ▲기준용적률(250%) ▲허용용적률(280%) ▲법적상한용적률(300%)로 구성될 전망이다. 통상 성남 재개발 지역은 용적률이 280%에 머무는 반면, 대상지는 사업성을 보완하는 차원에서 도시정비법 제54조1항(과밀억제권역)에 따라 300%까지 용적률을 늘리게 됐다. 산성구역은 과거 정부 정책에 의해 평균 용적률이 높게 나타나고, 97~98년도에 공급된 비정상적인 빌라 등으로 인해 사업성이 낮을거란 성남시의 판단이 있어서다.

예상되는 주택공급물량은 1,552세대로, 분양물량은 1,232세대고 임대물량은 320세대다. 분양주택을 세부적으로 살펴보면, ▲39㎡(483세대) ▲59㎡(356세대) ▲74㎡(393세대) 등 소형주택 위주로 구성된다. 현재 분양 주택은 모두 조합원물량으로 대상지는 아직까지 일반분양물량은 계획에 없는 상황이다. 도시계획업체 관계자는 "사업성 확보를 위해선 구역 상단의 버스차고지 주차장 부지 협의를 통해 획지면적을 늘려야 한다"며 "또한 74㎡ 평형 사이즈를 최대한 줄여 세대수를 가급적 많이 늘려야 한다"고 말했다.

대상지의 추정비례율은 99.98%로 산정됐다. 평당 공사비와 평당 분양가는 주변 시세와 물가상승률, 지형적 특성 등을 고려해 각각 820만원, 4,150만원(59㎡ 기준)으로 예측됐다. 향후 일반분양 주택이 생긴다는 가정 하에, 조합원분양가는 일반분양가의 92% 수준으로 예상됐다. 조합원분양가의 경우 39㎡(6.5억원), 59㎡(9.2억원) 74㎡(10.9억원) 등으로 책정됐다. 추정 종전가액이 2.95억원인 소유주가 전용 59㎡ 아파트를 분양받기 위해선 6.3억원 가량의 분담금이 필요하다.