발행일(UPDATE): 2025년 09월 09일 16시 31분
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남영역(1호선)·숙대입구역(4호선) 더블역세권을 자랑하는 남영2구역이 지난해 조합설립인가를 받은 후, 조합 업무를 도와 함께 사업을 일궈나갈 협력업체 구성도 완료했다. 현재 조합은 내년 시공사 선정을 위한 경쟁입찰에도 착수할 방침이다. 남영2구역은 기존 2종일반주거지역에서 일반상업지역으로 종상향을 전제로 재개발 사업을 추진하고 있다. 역세권 구역에 속해 있는 만큼, 상업기능 활성화 목적이 담겨있다. 6일 정비업계 따르면 남영2구역 조합(유택희 조합장)은 총 565세대 도시정비형 재개발 사업을 진행하고 있다. 분양주택과 공공임대주택 수는 각각 456세대, 109세대다. 공공임대주택은 재개발 의무임대주택 29세대와 기부채납 임대주택 80세대로 구성된다. [도시및주거환경정비법]에 따른 재개발 사업 시, 의무적으로 지어야 할 공공임대주택 수는 전체 세대 수의 5%다. 모두 서울시에 표준건축비를 받고 매각하게 된다. 기부채납 임대주택은 상한용적률 완화와 관련 있다. 사업 대상지 면적은 17,658㎡로, 주상복합이 들어설 획지와 정비기반시설(공공청사·도로)은 각각 14,965㎡, 2,693㎡다. 기부채납 대상인 정비기반시설은 공공청사1과 공공청사2, 도로로 구성된다. 공공청사1은 서울특별시로 귀속되며, 세부 용도는 서울시 기부채납 통합관리시스템에 의해 추후 확정된다. 공공청사1의 순수 토지 기부채납은 2,493㎡, 건축물 기부채납은 부지로 환산 시 1,104㎡가 된다. 공공청사1의 건축물 기부채납은 설치비용(건축비 x 건축연면적)을 부지가액으로 나눈 결과값이다. 공공청사2는 용산구청으로 귀속되며, 용산구처장이 운영 및 관리한다. 지상1층부터 지상3층, 3개층에 사용되는 건축연면적은 5,000㎡다. 공공청사2의 토지 기부채납과 건축물 기부채납(환산부지)은 각각 418㎡, 378㎡다. 공공청사2를 통한 기부채납 총량은 796㎡다. 결과적으로 정비기반시설을 통한 기부채납은 ▲공공청사1(토지+건축물=3,597㎡) ▲공공청사2(토지+건축물=796㎡) ▲도로(토지=200㎡) ▲공공임대주택(토지+건축물=1,064㎡) 등을 모두 합친 5,658㎡다. 신규 정비기반시설을 만들면 제공하는 기부채납 총량(5,658㎡)에서 기존 공공용지(507㎡)를 제외한 순부담 면적은 5,151㎡가 나온다. 이를 사업 대상지 면적(17,658㎡)으로 나누면, 순부담률은 30%가 계산된다. 남영2구역 조합원들은 내 땅의 30%를 기부채납하고 재개발 사업을 진행하고 있음을 알 수 있다. 용적률 체계는 ▲기준용적률(294.3%, 용도지역 상향에 따른 종전 용도지역별 용적률 가중평균) ▲허용용적률(597%) ▲상한용적률(860%) 등이다. 남영2구역은 내년 시공사 선정을 염두에 두고 정비업체(큐리하우징)와 함께 사전 준비작업에 매진하고 있다. 핵심 입지인 만큼, 대형 시공사들의 러브콜이 이어지고 있다. HDC현대산업개발과 삼성물산, 롯데건설 등이 사전 홍보 움직임을 보이고 있는 것으로 전해진다. 실제 삼성물산은 용산사업소를 남영2구역 내 위치한 용산빌딩(용산구 한강대로 273)에 마련했다. 삼성물산의 용산사업소는 남영2구역 외에도 용산 전체를 관할하지만, 일부 조합원들은 구역 내 위치한 시공사 사무실 위치가 근거리에서 조합원들과 사전 교감을 나누겠다는 셈법으로 보고 있다.
신반포22차(디에이치 잠원)가 작년 상반기 철거를 완료한 이후 아직 첫 삽을 뜨지 못하고 있다. 시공사인 현대엔지니어링과 '공사비 증액' 협의에 도달하지 못한 탓이다. 현대엔지니어링은 지난 2017년 9월 '힐스테이트' 브랜드로 신반포22차 조합과 평당 공사비 569만원에 계약을 체결했다. 이로부터 6년이 흐른 지난해, 현대엔지니어링이 처음 변경 공사비로 제안한 금액은 '디에이치' 브랜드로 평당 1,390만원이다. 6일 업계 따르면 현대엔지니어링은 지난해 5월 신반포22차 사업시행계획 변경(안) 인가 이후 공사비 증액이 필요하다는 점을 조합에 알렸다. 2017년 9월 최초로 인가받은 사업시행계획(안) 내용은 ▲신축 세대 수(168세대) ▲연면적 10,125평 ▲건축규모(지하2층-지상35층) ▲커뮤니티 639평 등이었다. 현대엔지니어링을 시공사로 선정한 신반포22차는 2023년 5월 사업시행계획(안)을 변경했다. 변경된 사업시행계획(안) 내용은 ▲신축 세대 수(160세대) ▲연면적 11,938평 ▲건축규모(지하3층-지상35층) ▲커뮤니티 925평(스카이커뮤니티 추가) 등이다. 우선적으로 달라진 내용은 건축연면적은 기존(10,125평)보다 1,813평 늘어났다. 계획 용적률과 상관없는 지하층도 1층 더 파기로 결정됐다. 커뮤니티시설의 면적도 기존(639평) 대비 286평 증가했다. 현대엔지니어링이 입찰 당시 제안한 총 공사금액은 576억원(평당 공사비 569만원)이었다. 설계변경과 물가상승을 반영한 총 공사금액은 1,659억원(평당 공사비 1,390만원)이다. 본지 취재 결과 항목별 증액 내역을 살펴보면, ▲연면적 변동(131억원), ▲공사비 산정기준일(2017년 9월→2023년 5월) 변경에 따른 물가상승 적용(76억원) ▲분양예비비 및 각종 경상비(383억원) ▲설계변경(492억원) 등이다. 현대엔지니어링은 앞선 공사비 변동 내역을 지난해 하반기 설명한 것으로 전해진다. 일반 브랜드(힐스테이트)가 아닌 하이엔드 브랜드(디에이치) 적용에 따라 마감재를 상향조정하며, 상품성을 극대화했다는 취지로 풀이된다. 조합원들의 분담금 납부 비율도 힐스테이트(계약금 10%+중도금 60%+입주시 30%)보다 디에이치(계약금 10%+중도금 30%+입주시 60%)를 적용할 경우, 완화될 수 있음을 밝혔다. 조합이 난색을 표하자, 현대엔지니어링은 디에이치(평당 공사비 1,300만원+일반분양 후분양)와 힐스테이트(평당 공사비 1,007만원+일반분양 선분양)로 나눠 다시 제안했다. 현재 공사비 1,300만원대에서 협의중인 것으로 전해진다. 신반포22차는 일반분양 물량이 28가구라 분양가상한제를 적용받지 않는다. 현대엔지니어링과 조합은 일반분양 평당 분양가 8,500만원을 기준으로, 8,500만원을 넘어갈 경우 조합과 시공사가 수익분배 비율을 두고도 협의하고 있는 것으로 알려져 있다. 일반분양이 미분양날 경우, 현대엔지니어링은 최소 8,500만원에 대물인수 형태로 책임지겠다고 약속했다. 현대엔지니어링이 작년에 조합원들에게 설명한 자료에 따르면, 신반포22차의 평당 일반분양가로 1억2,000만원을 책정했다. 33평의 경우, 단순 계산으로 40억원이 나온다. 현대엔지니어링은 현재 조합과 이야기를 나누고 있는 평당 일반분양가 8,500만원 이상에서 분양을 성공리에 진행할 경우 시공사도 수익을 분배받겠다는 점을 강조하고 있다. 성과가 있어야, 분양을 열심히 진행할 동기부여가 된다는 의미다. 신반포22차 조합과 현대엔지니어링이 체결한 계약은 일반적인 공사도급계약이 아닌, 공동사업시행 계약이다. 공동사업시행 협약서 제3조(공사도급계약으로 전환 제한)를 통해, 공동사업시행협약을 공사도급계약으로 변경할 수 없다는 조항을 넣었다. 현대엔지니어링은 건축물 공사는 물론, 인허가와 분양 업무(조합원·일반) 모두 주관한다. 공사비는 사업시행계획(안) 인가 후 인가된 설계도서를 기준으로 산출되며, 관리처분계획(안) 인가 신청 전까지 확정해야 한다. 신반포22차는 작년 5월 설계변경을 통해 사업시행계획 변경(안)을 인가받았다. 도급계약과 달리, 공동사업시행 계약은 시공사도 분양 성과에 따라 수익 혹은 손실을 함께 분담하는 구조다. 실제 확정된 공사비 내에서 현대엔지니어링이 공사기간 단축 등의 노력으로 절감한 금액은 그대로 시공사 수익으로 귀속된다. 준공 인가시까지 미분양으로 인해 현대엔지니어링으로부터 빌린 돈과 공사비를 주지 못하면, 조합은 공동주택 또는 상가 등의 현물로 전액 상환(대물변제)한다. 공사기간은 착공신고일로부터 32개월이다. 물가변동은 소비자물가지수와 건설공사비지수 중 낮은 값을 적용키로 합의한 바 있다.
반포주공1단지(1·2·4주구)가 시공사인 현대건설과 도급공사계약 변경을 위한 협상단을 꾸려 협의에 착수한다. 연초 김태호 신임 조합장 체제가 들어선 가운데, 선거 공약으로 내건 '3월 착공'이 가능할지 벌써부터 정비업계 이목이 쏠린다. 공사기간 단축과 입주시기(2027년 7월)를 못박은 가운데, 입주민들의 경제적 부담과 직결될 수 있는 커뮤니티시설(아이스링크·오페라하우스 등) 운영방안도 논의해 나갈 방침이다. 5일 정비업계 따르면 반포주공1·2·4주구 재건축 조합(김태호 조합장)은 지난 달 31일(수) 현대건설이 국토안전원에 안전관리계획서 접수를 완료했다고 밝혔다. 검토승인에 소요되는 기간은 약 8주 정도로 내다봤다. 안전관리계획서는 착공승인을 받기 위한 필수 인허가사항이다. 착공에 앞서, 현대건설과 공사비 증액 관련 변경협약서를 마련해야 한다. 조합은 지난 달 23일부터 31일까지 협상단을 모집했다. 반포주공1·2·4주구는 조합원 이주를 마친지 벌써 3년이 흘렀지만, 아직 착공에 들어가지 못한 상황이다. 목표로 했던 '3월 착공'까지 얼마 남지 않았기에, 효율적인 협상전략을 토대로 현대건설과 공감대를 이뤄내야 한다. 이주비 금리 인하와 관련해선, 금융감독원에 민원을 제출함과 동시에 농협 방배지점을 찾아 금리 인하를 강력히 요청했다는 게 조합의 설명이다. 대출을 실행한 다섯 곳 은행으로부터 이달 16일까지 답변을 받기로 했다. 평형 선호도조사도 진행한다. 조합은 설문조사 결과와 사업시행계획(안) 변경에 따른 종전·종후자산감정평가 결과를 종합해, 조합원들이 분양신청을 변경할 때 합리적인 평형배분이 이뤄질 수 있도록 업무를 처리할 계획이다. 종후자산감정평가 비율은 토지가격(70%)과 사업비(30%)로 구성되며, 해당 항목들의 가격 상승이 이뤄진 만큼 2017년 수립된 관리처분계획(안)과는 다른 결과(비례율 등)가 나올 것으로 안내했다. 관리비 부담과 직결되는 아이스링크와 오페라하우스(대강당·콘서트 규모의 시설) 운영방안에 대해서도 논의를 시작했다. 아이스링크의 경우, 월 관리비용은 5,500만원으로 예상됐다. 1달에 5,000명(1인당 입장료 만원) 입장 시, 입장료 수입은 단순 계산으로 5,000만원으로 추산했다. 주민부담은 월 1,000원 안팎에서 결정될 것이라는 게 현 시점 조합 측의 설명이다. 오페라하우스도 대여수입으로 입주민 부담을 최소화할 계획이다. 아파트 실내 천정고를 높이는 문제에 대해서도 설명했다. 천정고는 아파트 높이와 관련 있기에, 정비계획(안) 변경 절차를 거쳐야 한다. 거실과 부엌 내 설비배관이 배치된 구간을 제외한 나머지 천정을 2.65m로 적용해, 정비계획(안) 변경 없이도 천정고를 높일 수 있는 효과를 얻겠다고 안내했다. 층간소음 최소화를 위해, 마루 바닥두께도 26cm로 설계했다. 아크로리버파크의 마루 바닥두께(21cm)와 비교하면, 약 5cm 두껍다.
개포주공6·7단지가 작년 6월 건축심의 통과, 올해 1월 특별건축구역 지정을 받으며 사업속도에 박차를 가하고 있다. 지난 2017년 인가받은 정비계획(안) 상 공급물량은 2,994세대였지만, 조합원들의 중대형 평형 선호도를 고려해 지난해 전체 세대 수의 약 40%를 40평형 이상으로 변경했다. 조합원 모든 세대가 30평 이상을 분양받을 수 있도록 설계 변경을 진행했다. 조합은 올해 4월 사업시행계획(안) 접수할 계획이다. 5일 정비업계 따르면 개포주공6·7단지 재건축 조합(윤형무 조합장)은 연내 사업시행계획(안) 인가와 시공사 선정을 목표 과업으로 정했다. 연초 특별건축구역으로 지정된 개포주공6·7단지의 구역면적은 103,333㎡다. 최고 높이는 115m 이하, 층수로는 35층까지 지을 수 있다. 개포주공6·7단지는 2021년 1월 조합설립인가를 받은 후 3년 이내 사업시행계획(안)을 제출하지 못했다. 이에, 최근 정비구역 해제 전 2년 연장을 완료했다. 조합은 상가를 구역계 포함시켜 재건축 사업을 추진하기 위해, 지난 2020년 9월부터 상가 소유주들과 협의에 착수했다. 약 3년간 수십여 차례 협의를 진행했음에도 불구, 양쪽 입장차를 좁히지 못해 협의를 도출하지 못했다. 상가 협상단 인력을 늘려 협의를 진행한 끝 법률검토를 받은 '상가 합의서'를 작년 11월 임시총회에서 통과시켰다. 제 5호 안건으로 올라갔던 상가 합의서(안)은 조합원 1,938명 중 1,419명의 찬성을 받았다. 개포주공6·7단지는 상가가 구역 중앙에 위치해 있어, 상가를 제척하고 가기엔 여건이 녹록지 않은 사업장이다. 상가를 지금 위치한 자리에 존치하게 되더라도, 상가 접근을 위한 도로를 만들어야 한다. 도로를 만들 경우, 건축한계선을 고려해야 하기 때문에 공동주택 획지는 그만큼 줄어들 수밖에 없다. 더욱이 구역 중앙을 관통해야 하기 때문에 조합 입장에선 사업성을 고려해 상가와 맞손을 잡아야 하는 상황이었다. 개포주공6·7단지 상가 소유주는 ▲개포주공6단지(1층)-37개 호실 ▲개포주공6단지(2층)-18개 호실 ▲개포주공7단지(1층)-22개 호실 ▲개포주공7단지(2층)-1개 호실(다수 공유자가 소유) 등으로 이뤄져 있다. 개포주공6단지 상가 1층의 경우, 대한주택공사에서 슈퍼를 거쳐 개인에게 소유권이 이전됐다. 다시 개인이 37개 호실을 분할해 개별 매매를 진행했고, 각각의 호실별로 사업자등록증·재산세·관리비 등을 내기 때문에 구분소유자로 인정받고 있다. 재건축에서 가장 어려운 과제로 손꼽히는 상가 이슈를 해결함에 따라, 개포주공6·7단지는 신속한 사업 진행을 위한 추진 동력을 얻게 됐다. 올해 사업시행계획(안) 인가와 시공사 선정을 마무리한 뒤, 내년 본격적인 관리처분계획(안) 수립을 위한 작업에 착수할 예정이다. 착공 시점은 2027년 정도로 예상하고 있으며, 공사기간(35개월)을 감안한 입주 시점은 2030년으로 보고 있다.
지난 2022년 12월 신속통합기획 후보지(2차) 대열에 합류한 서계동33번지 일대가 신속통합기획(안)을 공개하며, 정비계획(안) 수립 및 구역지정에 한걸음 더 다가섰다. 2021년 1차 후보지 공모 당시 탈락의 고배를 마셨지만 미선정 사유를 보완하며 이듬해 신속통합기획 후보지에 합류했다. 서계동은 올해 하반기 정비계획(안) 입안을 위한 동의서를 징구하고 연내 정비구역 지정을 받겠다는 목표를 다지고 있다. 4일 정비업계 따르면 서울시 도시계획국 신속통합기획과(김현주 2팀장 발표)는 지난 1일 서계동33번지 일대의 신속통합기획(안)을 주민들한테 설명하는 자리를 가졌다. 공공성과 사업성을 정비계획(안) 준비 과정에서 충분히 검토하겠다는 게 신속통합기획 사업의 본래 취지다. 신속통합기획(안)은 정비계획(안)을 수립할 때 가이드라인으로 활용하게 된다. 여느 사업장과 마찬가지로 이날 주민들의 최대 관심사는 단연 '용적률'이었다. 서울시는 현재 1종·2종(7층이하) 일반주거지역으로 이뤄져 있는 용도지역을 각각 2종과 3종·준주거지역으로 종상향하겠다고 밝혔다. 최대 용적률 260%까지 가져가는 방향으로 개발계획을 수립할 때, 최고 층수 39층과 3,000세대(공동주택 2,700세대+오피스텔 300실) 규모 단지가 될 수 있음을 설명했다. 서울역 입지임을 감안해, 유연한 도시계획을 적용해 토지이용계획(안)을 효율적으로 만들겠다는 점도 부연했다. 서계동33번지 일대는 신속통합기획 1차 후보지(청파2구역·공덕A구역)와 연접해 있다. 2곳 모두 작년 6월 신속통합기획(안)이 공개됐다. 청파2구역은 제1종과 제2종(7층이하)이 혼재돼 있어 사업성을 확보하기 힘든 토지다. 서울시는 제2종일반주거지역으로 최대 2단계 종상향을 통해 최소한의 개발을 위한 사업성을 확보했다는 설명이다. 용적률은 249%며, 예상되는 총 세대 수는 1,900세대(임대주택 400세대 포함)다. 공덕A구역의 용도지역은 일부 제2종(7층이하)을 제2종으로 종상향하고, 기존 제2종은 현재 용도를 유지하는 방향으로 계획이 잡혔다. 구릉지의 불리한 여건을 어느 정도 상쇄하기 위해 층수계획은 유연하게 적용됐다. 서울역 방면으로 최고 30층 주동이 들어설 예정이며, 공덕역 방면으로는 인근 저층주거지를 감안해 중층 주거동을 지을 계획이다. 예상되는 공급 세대 수는 총 1,530세대(임대주택 300세대 포함) 내외다. 서계동 통합구역과 청파2구역, 공덕A구역이 신속통합기획(안)에 맞춰 정비구역으로 지정될 경우 현 시점에서 예상되는 공급 물량만 단순 계산으로 6,500세대가 나온다. 물론 현재 정비계획(안)이 수립된 것도, 입안을 위한 동의서 징구를 마치지도 않은 상황이다. 신속통합기획(안)은 말 그대로 서울시에서 향후 심의 속도를 내주기 위해 정비계획(안) 수립 단계 전 공공성을 고려한 서울시의 생각을 보여주는 과정이다. 결국 재개발을 진행할 수 있느냐 여부는 주민들의 의지에 달려 있다. 주민들의 반대로 정비계획(안) 입안을 위한 동의서를 징구하지 못하게 될 경우, 신속통합기획(안)은 아무런 의미가 없다. 서계동과 청파동, 공덕동 모두 신속통합기획(안)이 발표됐기에 향후 사업 진행을 위한 발판(정비구역 지정 및 조합설립)을 마련할 수 있을지 업계 관심이 모아진다. 서계동 통합재개발 추진준비위원회는 작년 4월 정림건축을 건축설계 및 정비계획(안) 수립 용역사로 선정했고, 6월에는 토지등소유자를 상대로 평형 선호도 우편 설문조사를 실시하기도 했다. 서계동은 작년 11월 토지등소유자를 상대로 자체 [신속통합기획 포럼]을 개최할 정도로 열의 넘치는 모습을 보여주고 있다.
성수1지구가 아파트 최고층수를 50층 미만(준초고층, 30-49층)으로 건축심의를 진행키로 결정했다. 올해 1분기 건축심의를 시작으로 시공사 선정 준비작업도 본격화할 전망이다. 이날 현장에는 HDC현대산업개발과 GS건설, 삼성물산 등이 영업직원들을 파견하며 수주 의지를 피력했다. 3일 정비업계 따르면 성수전략정비구역 제1지구 조합(황상현 조합장)은 이날 정기총회에서 ▲제1호(2022년 예산 사용내역 승인) ▲제2호(2023년 예산안) ▲제3호(2023년 예산 사용내역 승인) ▲제4호(2024년 예산안) ▲제5호(자금 차입) ▲제6호(조합정관 변경-3분의2 찬성) ▲제7호(조합정관 변경-경미한 변경) ▲제8호(추정분담금 의결) ▲제9호(층수 결정) ▲제10호(범죄예방 및 공가관리 업체 계약 해지) 등을 의결했다. 전체 조합원 1,371명 중에서 서면결의서를 포함해 1,026명이 참석했다. 관심이 집중됐던 제9호(층수 결정) 안건은 1안(50층 미만 준초고층)으로 결정됐다. 1안에 찬성표를 던진 조합원은 523명으로, 참석 조합원의 약 51%를 차지했다. 2안(50층 이상 초고층)을 찬성한 조합원은 487명으로, 참석 조합원의 47%로 집계됐다. 1안과 2안의 차이는 약 4%P 차이로, 1안이 근소한 우위를 점했다. 건축법 상 층수는 ▲고층건축물(30층 이상, 120m 이상) ▲준초고층(30~49층, 120m~200m) ▲초고층(50층 이상, 200m 이상) 등으로 정의된다. 조합원들은 그간 층수 안건을 두고 열띤 논의를 펼쳐왔다. 실제 조합은 지난 달 29일 안내문을 통해 조합원들에게 층수 관련 의사결정을 하는 과정에서 많은 자료를 제공드리지 못했다는 점에 대해 송구스럽다고 설명했다. 이어, 조합원들의 수렴된 의견을 건축심의 과정에서 반영하고, 추후 시공사를 선정할 때에도 총회 결과를 준용하겠다는 방침을 공개적으로 밝혔다. 다만, 성수1지구는 총회에서 50층 이하로 결정되더라도, 향후 성수2·3·4지구가 초고층(50층 이상)을 고수한다면 신중한 검토를 거쳐 방향을 선회할 수 있다는 여지도 남겨놓았다. 방향을 잡을 뿐, 총회에서 결정된 사항은 향후 사업 진행과정에서 언제든 달라질 수 있다는 의미다. 서울시 또한 '성수전략정비구역 지구단위계획 재정비(안)'을 통해 층수를 제한하지 않지만, 건축심의 시 도계위에서 층수 조율이 있을 수 있음을 전했다. 나라감정평가법인이 산출한 추정분담금도 통과됐다. 조합은 앞서 전체 토지등소유자를 대상으로 탁상감정을 진행했고, 추정비례율을 106.96%로 산정했다. 조합원들은 추정비례율에 따른 권리가액을 바탕으로 개략적인 평형 선택시의 환급금과 분담금을 알아볼 수 있다. 조합원 분양가는 약 6,700만원 수준에서 결정된 것으로 전해진다. 현재 공람공고가 진행중인 성수1지구 토지이용계획(안)을 살펴보면, 전체 구역면적은 194,398㎡다. 택지 부분은 ▲주택용지(119,867㎡) ▲근생용지(3,440㎡) ▲종교용지 3개(2,091㎡) 등이며, 공공시설용지(학교·공공청사·사회복지시설)와 정비기반시설(도로·공원·공공공지) 등으로 이뤄져 있다. 주택공급계획은 총 3,019세대(임대주택 519세대 포함)로, ▲60㎡ 이하(876세대) ▲60㎡ 초과~85㎡ 이하(1,607세대) ▲85㎡ 초과(536세대) 등으로 계획이 수립돼 있다. 공동주택 획지의 용적률은 299.93%, 건폐율은 18.8%다.
DL이앤씨가 아크로(ACRO) 브랜드를 전면에 내세워 잠실우성4차 조합원들에게 홍보했지만, 현재 700만원대 공사비로는 하이엔드 브랜드를 적용하기 어렵다는 판단 하에 입찰참여확약서를 제출하지 않았다. 1차 입찰 때는 단독 응찰했다. DL이앤씨는 불참을 통해, 조합 측에 공사비 조정이 필요하다는 암묵적인 메시지를 전달한 것으로 업계는 보고 있다. 조합이 긴급이사회 개최를 앞둔 것도 같은 맥락에서 살펴볼 수 있다. 2일 정비업계 따르면 잠실우성4차 재건축 조합(윤기헌 조합장)은 이달 6일(화) 긴급이사회를 열어 시공사 선정을 위한 재입찰과 입찰참여 안내서 수정을 논의한다. 현재 공사비 예정가격은 평당 760만원으로 책정돼 있다. 다만 1차 입찰 때 들어온 DL이앤씨가 자사 하이엔드 브랜드(아크로)의 경우, 공사비를 더 올려줘야 한다는 입장을 피력했다. 현재 공사비로는 e편한세상 브랜드로밖에 들어올 수 없다는 게 DL이앤씨 설명이다. 조합은 시공사 선정을 위한 두 차례 입찰이 모두 유찰됨에 따라 수의계약을 할 수 있는 법적 요건을 충족했다. 하지만 공사비 예가를 상향 조정하는 방향으로 시공사 선정을 계속 진행할 예정인 것으로 전해진다. 송파구 잠실진주아파트는 삼성물산-HDC현대산업개발 컨소시엄과 지난 2021년 평당 공사비 665만원에 계약을 체결했으나, 지난해 공사비 증액 협상 과정에서 제시된 금액은 889만원이다. 해당 금액은 임시총회에서 부결됐다. 최근 시공사 경쟁입찰을 진행 중인 가락삼익맨숀의 평당 공사비 예가도 809만원으로 책정됐다. 시공사 입찰공고를 준비 중인 가락삼환아파트도 800만원대 초반 수준에서 논의 중인 것으로 전해진다. 송파구 재건축 단지의 공사비가 최소 800만원대 수준으로 형성되고 있는 분위기다. 물론 가락미륭아파트와 가락프라자아파트는 각각 평당 공사비 740만원, 718만원에 시공 파트너를 찾았다. 가락미륭아파트의 경우, 포스코이앤씨의 하이엔드 브랜드(오티에르)가 더샵 브랜드가 적용된다. 가락프라자아파트는 GS건설과 현대엔지니어링이 수주경쟁을 벌였고, GS건설이 인천 검단아파트 부실시공 이후 처음으로 나선 수주전이었기에 다른 관점에서 살펴볼 필요가 있다. 통상 복수의 시공사가 수주경쟁을 할 경우 공사금액과 공사조건이 조합원들에게 유리한 방향으로 수립되는 경향성이 강하기 때문이다. 물론 평당 공사비라는 숫자만으로 여러 사업장을 단순 비교하는 건 지양해야 한다. 공사비는 지질여건, 상품성, 위치 등을 종합적으로 고려해야 하기 때문이다. 또한, 시공사별로 원가와 마진율이 모두 다르다. 하이엔드 브랜드가 들어올 경우엔 내부 지침이 별도로 존재한다. 평당 공사비가 낮게 형성될 경우, 시공사는 공사 조건(물가상승 방법+옵션수익 귀속주체+간접공사비 제외 여부 등)을 달리하는 방법으로 사업 참여 여부를 검토한다. 사업대상지 면적은 31,961㎡다. 정비기반시설은 ▲도로(925㎡) ▲사회복지시설(800㎡, 국공립 어린이집)로 이뤄지며, 공동주택 획지는 30,235㎡다. 용도지역은 기존 제3종일반주거지역을 그대로 유지한다. 용적률 체계는 ▲기준용적률(210%) ▲허용용적률(230%) ▲상한용적률(247.8%) ▲법적상한용적률(299.7%)이다. 법적상한용적률에서 상한용적률을 뺀 용적률의 절반 이상은 85㎡ 이하 임대주택으로 지어야 한다. 허용용적률에서 상한용적률까지 완화된 부분(17.8%)은 공공시설 기부채납에 따른 인센티브다. 대상지 북측으로 약 330m 떨어진 곳에 잠전초등학교가 입지해 있다. 도시및주거환경정비법 제50조(사업시행인가)에 따르면, 정비구역으로부터 200m 이내 교육시설이 설치돼 있는 경우 사업시행계획(안)을 작성할 때 교육감 또는 교육장과 협의해야 한다. 아파트 진출입로는 도곡로62길이나 백제고분로18길변으로 1개소 이상을 확보해야 한다. 공공보행통로는 잠실유수지공원에서 탄천변으로 연계되는 컨셉으로 1개소 지정된다.
재건축 사업을 진행 중인 잠실장미1·2·3차 조합이 2024년 정기총회를 이달 24일 개최할 예정인 가운데, 운영비 예산(안)에 담긴 조합 임원들의 인건비를 두고 반대의견을 공식화한 입주자대표회의에 의견을 전달했다. 조합원들에게는 1분기 내로 신속통합기획(안) 자문회의를 마치고 결과를 도출하겠다는 목표도 공유했다. 2일 정비업계 따르면 잠실장미1·2·3차 조합은 최근 입주자대표회의의 월권행위에 대한 유감 표명과 함께 발송한 공문을 아파트 1층과 엘리베이터에 게시해 줄 것을 요청했다. 앞서 입주자대표회의는 지난 달 23일 대표회의에서 조합의 대폭적인 급여인상은 조합원의 분담금을 증가시키는 결과라며 반대 의사를 공식적으로 표명했다. 이후 26일자로 아파트 단지 곳곳에 해당 내용이 담긴 공문을 게시했다. 이에, 조합은 지난 달 31일 입주자대표회의가 본연의 업무 권한을 넘어 월권행위를 하고 있음에 유감을 표했다.입주자대표회의는 공동주택관리법에 명시돼 있듯이, 아파트 관리에 관한 사항을 결정할 수 있는 의결기구임을 밝혔다. 조합과 근거 법령 및 설립 목적, 구성원 등을 달리하는 만큼 아예 별개의 단체라는 것이다. 조합이 결정한 의결사항에 대해 반대할 수 있는 지위가 없다는 취지의 공문을 발송했다. 반론권 보장 차원에서, 각 동 아파트 1층 게시판과 엘리베이터에 조합의 공문도 게시해 줄 것을 요청했다. 조합은 분담금 증가는 구역 내 위치한 잠동초등학교·잠실중학교 이전비용과 설계변경에 소요되는 사업비, 사업지체로 인한 금융비용 등과 관련 있다는 입장이다. 금번 조합이 집행부 임직원들의 급여를 인상한 부분은 총 사업비의 약 0.005% 정도에 불과하다는 점을 설명했다. 잠실장미1·2·3차 조합과 A·B종합상가 재건축협의회는 독립정산제 방식으로 재건축 사업을 진행하고 있다. 2기 조합은 3월 말 신속통합기획(안) 확정을 목표로, 서울시와 자문회의를 진행하고 있다. 주요 이슈사항은 ▲이슈1(교통처리계획) ▲이슈2(보행 및 가로활성화 계획) ▲이슈3(생활SOC 계획) ▲이슈4(경관계획) ▲이슈5(토지이용계획) 등이 꼽힌다. 특히, 토지이용계획 측면에서 가장 쟁점사항은 잠실나루역 교차로(잠실파크리오와 연접)를 어떻게 활용하느냐 여부다. 회전교차로 혹은 직선화로 만들었을 경우의 토지이용계획을 면밀하게 비교하며 검토하고 있다. 잠실장미1·2·3차 조합은 이달 24일(토) 오후 2시 정기총회를 개최할 예정이며, 1분기 내로 서울시와의 신속통합기획(안) 수립 작업을 완료하겠다는 목표다. 박일규 법무법인 조운 대표 변호사는 "입주자 대표회의는 공동주택 관리업무가 본령인 조직으로 정비사업을 시행하는 재건축조합과는 법적 근거나 존립 목적이 달라 조합장 급여 등 조합 고유업무에 대한 입대위의 이의제기는 월권행위에 불과하다"며 "입대위가 추진위나 조합에 대해 정보공개를 청구하거나 업무보고를 요구하는 사례도 있는데 이 역시 업무범위를 오해해서 빚어지는 경우"라고 설명했다.
새 집행부를 꾸린 노량진1구역의 시공사 2차 입찰 마감일이 어느덧 2주 앞으로 다가왔다. 작년 이맘때만 하더라도 삼성물산과 GS건설의 '2파전 양상'이 될 것으로 관측됐지만, 정작 뚜껑(1차 입찰)을 열어봤을 때 아무도 응찰하지 않아 유찰됐다. 현재 포스코이앤씨가 노량진1구역 수주를 새롭게 준비 중인 것으로 전해지는 가운데, 삼성물산과 GS건설의 응찰 여부에도 정비업계 관심이 모아진다. 1일 정비업계 따르면 노량진1구역 재개발 조합(김문선 조합장)은 시공사 선정작업에 여념없는 것으로 알려졌다. 평형 구성을 중대형 위주로 변경하고, 35층 이상 고층 도입 여부를 해안건축과 논의하고 있다. 설계변경 내용은 시공사 입찰 마감 전에 조합원들과 공유할 예정이다. 최근 조합원 선출 총회에서, 김문선 조합장은 주민공동이용시설로 식당(조식·중식)과 카페, 수영장 등을 신축설계에 반영하겠다는 공약을 걸은 바 있다. 조합은 동작구청과도 시공사 선정 입찰계획(안)을 협의한 것으로 알려졌다. 개발이익을 늘리고 분담금을 낮추기 위한 목적이 담겨있다. 동작구청과 협의된 주요 내용으로는 ▲시공사 도급계약 이후 1년 이내 공사비 인상 없음 ▲일반분양 옵션수익 조합귀속 ▲공사비 상환 순서 ▲지질변동에 따른 공사비 인상 없음 등을 협의로 도출했다. 조합은 지난 해 시공사 선정을 위한 입찰계획(안) 협의로 적잖은 시간을 할애했다. 현재 조합원들 사이에선 포스코이앤씨의 응찰 가능성을 높게 보고 있는 분위기다. 최근 조합장 선출 총회에서도 포스코이앤씨가 축하 화환과 함께 영업직원들을 배치했기 때문이다. 홍보공영제 위반으로 현 집행부로부터 두 차례 '경고'를 받은 GS건설의 참여 여부는 쉽지 않은 것으로 전해진다. GS건설 또한, 지난 1차 입찰 때 불참한 사유로 '입찰보증금 몰수 가능성'을 공식적으로 언급했다. 집행부와의 갈등이 망설였던 이유라는 것이다. 따라서 한때 GS건설과 경쟁구도를 만들었던 삼성물산의 입찰 참여 여부에 자연스레 관심이 모아진다. 삼성물산의 참여 여부는 결국 '공사비'다. 자체적으로 판단했을 때, 공사비가 낮을 경우 아예 참여 의사결정을 내리기 쉽지 않다는 게 삼성물산의 정비사업 방침이다. 다만, 최근 부산촉진2-1구역에서 포스코이앤씨와의 경쟁에서 밀렸기 때문에, 노량진1구역 참여 가능성도 전혀 배제할 수 없다는 업계 이야기도 나온다. 작년 12월 진행된 2차 현장설명회는, ▲삼성물산 ▲포스코이앤씨 ▲GS건설 ▲호반건설 ▲효성중공업 ▲금호건설 등이 참여했다. 삼성물산과 GS건설 역시 현장설명회를 참여했기에 응찰 가능성은 여전히 남아있는 상황이다. 노량진1구역 조합은 애초부터 복수의 건설사들이 입찰에 참여해 경쟁하길 희망했다. 건설사들은 보통 수주경쟁을 하기 전, 교통정리를 하곤 한다. 1곳만 들어올 경우, 향후 수의계약 체결 형태로 진행하게 된다. 예정 공사비는 1조926억원으로, 평당 공사비는 730만원이다. 노량진1구역 시공권 확보에 나서는 건설사는 철거비와 제반 경비를 포함해 예정가격 이하로 입찰해야 한다. 올해 3월 사업시행계획(안) 인가 기준 노량진1구역의 조합원 수는 1,019명이다. 노량진1구역은 지하4층-지상 최고 33층 28개동으로 지어질 예정이며, 예상되는 총 공급주택물량은 2,992세대(임대 531세대)다. 구역면적은 132,187㎡며, 용적률은 255.6%다.
불광5구역이 정비계획 변경(안) 입안 동의서를 은평구청에 제출했다. 지난 2022년 4월 제출한 정비계획 변경(안)보다 사업성을 개선했다는 설명이다. 기존 원안대로 관리처분계획(안)을 수립하되, 이주-철거 시점에 맞춰 정비계획 변경(안)을 토대로 인허가 절차를 원점에서 밟겠다는 변함없는 목표도 밝혔다. 다만 은광교회는 교회가 빠진 정비계획 변경(안)부터 먼저 수리되어야 한다는 여전한 입장차를 나타내고 있다. 1일 정비업계 따르면 불광5구역 재개발 조합(조광흠 조합장)은 이달 6일(화) 대의원회를 열어, ▲제1호(추정분담금 산정 용역업체 선정 및 계약체결) ▲제2호(2023년 준예산 적용) ▲제3호(조합임원 선출방법) ▲제4호(선거관리위원 추가 선임) 등을 의결할 예정이다. 현재 집행부 내 임기만료 대상은 조광흠 조합장과 장희 감사다. 이들의 연임 여부를 대의원회 먼저 상정해 물을 예정이다. 통과될 경우, 조합원 총회 안건으로 상정된다. 불광5구역은 지난 2022년 4월 은광교회를 제척한 내용의 정비계획 변경(안) 입안을 은평구청에 요청했다. 관련 부서 협의와 주민설명회, 공람 절차까지 모두 완료했다. 공람 과정에서 우회도로를 개설해 달라는 은광교회 민원이 들어갔고, 조합은 우회도로를 확보할 경우 일반분양 물량 감소(53세대)와 기부채납 면적(도로 595㎡)이 증가할 것으로 예상됐다. 사업성이 떨어져 조합원 분담금이 늘어날 수 있다고 판단했다. 최근 입안 제안을 요청한 정비계획 변경(안)에 사업성 보완 내용이 담았다. 주요 내용은 ▲최고층수(24층→35층) ▲용적률(233%→250%) ▲주동 개수(31개→21개) ▲설계 변경(전세대 남향·4베이) 등이다. 물론 앞선 내용은 모두 인허가청(서울시·은평구청) 심의를 받아야 한다. 현 시점에서 확정된 내용은 없는 셈이다. 조합원들은 2년째 정비계획(안) 변경 과정에서 공회전만 하고 있는 현 상황에 피로감을 호소하고 있는 실정이다. A조합원은 "2022년 정비계획(안) 변경 작업을 진행할 때, 은광교회와 사전협의를 통해 원하는 내용을 미리 반영했으면 더 좋았을 것"이라며 "정비계획(안) 변경을 위한 도시계획업체(KTS엔지니어링) 용역비용과 동의서 징구를 위한 홍보 OS요원 모두 중복으로 비용이 들어간 것"이라고 말했다. 이어 "은광교회와의 입장차가 좁혀지지 않았기에, 구청도 원안대로 관리처분계획(안)을 수립하는데 부담이 있을 것"이라고 부연했다. 조합은 현재 기존 정비계획(안)과 사업시행계획(안)에 맞춰 관리처분계획(안)을 인허가받고, 이주 절차를 진행할 예정이다. 은광교회는 분양신청을 하지 않은 일부 토지·건축물 관련해서 현금청산자 지위를 얻게 된다는 점에 부담을 느끼고 있는 것으로 전해진다. 은광교회가 계속해서 본인들을 구역계에서 제척한 정비계획(안)부터 먼저 처리하고, 그 다음 새롭게 사업시행계획(안)과 관리처분계획(안)을 수립하라고 주장하는 배경이다. 정비계획(안) 변경 절차가 길어짐에 따라, 당초 조합의 투트랙 전략(정비계획·관리처분)도 셈법만 더 복잡해졌다는 게 정비업계 중론이다. 올해 총회에서 관리처분계획(안) 수립을 위한 총회도 열어야 하는 상황이다. 통상 관리처분계획(안)을 수립하는 건, 곧 조합원들의 권리를 확정하는 중요한 절차이기에 잡음이 많을 수밖에 없다. 불광5구역이 사업성을 개선한 정비계획 변경(안)과 원안대로 관리처분계획 인가 모두 이뤄낼지 업계 관심이 모아진다. 임기 만료를 앞둔 조합장·감사 연임도 관심사다.
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