1. 지역주택조합 매도청구 소송이란

  지역주택조합이 사업을 진행하여 주택을 건설하기 위해서는 주택건설대지의 95퍼센트 이상 소유권을 확보하여(등록사업자와 공동으로 사업을 시행하는 주택조합의 경우) 사업계획승인권자로부터 주택건설사업계획의 승인을 받아야 한다(주택법 제21조 제1항 제1호). 주택건설사업계획승인을 받은 지역주택조합은 주택건설대지 중 사용할 수 있는 권원을 확보하지 못한 대지(건축물 포함)의 소유자에게 그 대지를 시가로 매도할 것을 청구할 수 있는데(주택법 제22조 제1항), 지역주택조합이 대지 소유자에 대하여 대지 및 건축물의 소유권이전 및 인도를 구하는 소송을 매도청구 소송이라 한다.

  주택건설사업계획승인을 받은 지역주택조합은 매도청구 대상 대지에 대하여 그 대지 소유자와 매도에 관한 합의를 하거나 매도청구에 관한 법원의 승소판결이 있어야만 공사를 시작할 수 있기 때문에(주택법 제21조 제2항), 매도청구 대상 대지 소유자들과 합의가 이루어지지 않은 경우 지역주택조합은 매도청구 소송을 진행할 수밖에 없다.

2. 매도청구 소송에서 중요한 것은 적정한 부동산 가액을 평가받는 것

  지역주택조합이 지역주택조합 사업을 절차적 또는 실체적으로 위법하게 진행하였다는 특별한 사정이 인정되지 않는 이상, 지역주택조합은 매도청구 소송에서 기계적으로 승소할 확률이 높다. 따라서 만약 매도청구 소송을 당한 대지 소유자가 매도 여부에 대하여는 별다른 다툼이 없지만 매도 금액, 즉 적정한 시가를 보장받기만을 원하는 경우에는 소송의 형식적인 승패에 연연하기 보다는 소송의 진행 과정에서 이루어지는 감정 절차에서 소유 부동산의 가액을 적정하게 평가받을 수 있도록 하는 것이 중요하다.

  물론, 예외적으로 매도청구의 전제가 된 주택건설사업계획승인이 요건을 갖추지 못하여 위법한 경우나(실제로 승인의 요건을 갖추었는지 확인하기 위한 증거신청을 진행하여 승인의 위법성이 확인되는 경우 승인의 취소를 구하는 별도 행정소송을 진행하기도 한다), 매도청구 절차 상의 위법성이 존재할 경우, 이를 집중적으로 공략하여 매도청구 소송을 기각시킨 다음, 부동산 가격 산정을 위한 협상 테이블에서 유리한 지위를 차지하는 방법 또한 존재한다.

3. 법원 감정평가의 중요성

  매도청구 소송 상 대지 소유자가 지역주택조합으로부터 지급받게 될 구체적인 매매 금액은 매도청구 소송에서 진행되는 법원 감정평가에 따라 결정된다. 따라서, 법원 감정평가에서 매도청구 대상 목적물의 적정한 가액을 평가받는 것이 필수적이다.

  매도청구 소송으로 인한 매도 시 부동산의 시가는 매도청구권이 행사된 당시의 객관적 거래가격으로서, 주택건설사업이 시행되는 것을 전제로 하여 평가한 가격, 즉 주택건설로 인하여 발생할 것으로 예상되는 개발이익이 포함된 가격을 말하는데(대법원 2019. 11. 28. 선고 2019다235566 판결), 지역주택조합이 평가한 부동산의 가격에는 이러한 개발이익이 포함되어 있지 않은 경우들이 많기 때문에 법원 감정평가 절차에서 이를 반영한 적정 시가를 평가받을 수 있도록 적극적으로 대응해야 한다.

4. 감정평가의 절차 및 법리에 대한 정확한 접근 필요

  적정한 금액의 감정평가를 받기 위해서는 부동산 감정평가에 영향을 주는 법률적 요소에 대한 철저한 검토가 필수적이다. 감정평가액을 좌우하는 법률적 요소는 감정평가 방법, 개별요인, 보정치, 평가사례와의 비교, 그 밖의 요인 등이므로 매도청구 소송의 재판부와 법원 감정인에게 위 요소들에 대한 법률적 의견을 개진하여 적정한 감정가액을 평가받을 수 있도록 해야 한다. 이와 관계없는 법률적 사유를 주장하는 것은 감정평가에 별다른 영향을 미치지 못한다.

5. 현장감정 시의 적극적인 대응 필요

  매도청구 대상 부동산에 대한 현장평가 당일 대지 소유자 내지는 소송대리인이 직접 현장감정에 참여하여 감정인에게 적극적으로 의견을 개진하여야 한다. 통상 현장감정의 중요성을 간과하는 경우가 많다. 그러나, 현장감정은 매도청구 대상 부동산의 면적·현황 등의 요소를 감정인이 직접 확인하는 절차일 뿐만 아니라, 공식적으로 감정인을 만나 대지 소유자의 의견을 적극적으로 피력하여야 하는 절차이기도하다. 적정한 감정평가액의 산정을 위하여 현장감정일에 감정인을 만나 감정 목적물의 가액 평가에 영향을 미치는 법률적, 사실적 요인에 대한 의견을 효과적으로 전달하는 절차가 필수적이다.

6. 법원 감정을 통한 시가가 기대에 미치지 못할 경우의 대응방법

  1차적으로는 법원 감정에서 적정한 시가를 평가 받는 것이 중요하나, 보수적인 법원 감정인의 경우 적정한 시가 감정을 내리지 아니하는 경우가 종종 있다. 이러한 경우, 법원 감정인의 감정 절차에 위법이 있다면 재감정·보완감정 등의 절차를 거쳐 새롭게 시가를 설정 받을 필요가 있다.

  다만, 위와 같은 재감정·보완감정 등의 절차를 허용할지 여부는 재판부의 재량이고, 통상 법원은 특별한 위법 사항이 없는 한 쉽게 재감정을 내리지 아니하므로, 최후의 수단으로서 법원이 직접 감정결과를 수정할 수 있도록 하는 법리까지도 제시할 수 있어야 한다.

글 = 임형준 법무법인 센트로 변호사(lim87@centrolaw.com)