재건축·재개발 정비구역 내에 아파트와 상가를 소유하고 있는 A로부터 “조합설립인가 후”에 아파트만 매수한 B에게 단독조합원 지위 및 단독분양권이 인정될 수 있을까? 도시 및 주거환경정비법(이하 ‘도시정비법’) 및 대법원 판시에 따르면 인정되지 않을 가능성이 높다.

1. 대법원은 다물권자로부터 조합설립인가 후 일부 부동산을 양수한 경우 원칙적으로 양도인, 양수인 합하여 1인의 조합원 지위, 1개의 분양권이 인정된다고 판시하였다.

  도시정비법 제39조 제1항 제3호에 따라 조합설립인가 후 1명의 토지등소유자로부터 토지 또는 건축물의 소유권이나 지상권을 양수하여 여러 명이 소유하게 된 때에는 그 여러 명을 대표하는 1명을 조합원으로 본다. 위 규정에 따라 위 사례에서 A, B를 대표하는 1명을 조합원으로 보아야 하고, 따라서 B에게 단독조합원 지위가 인정되지 않는다.

  또한, 대법원은 조합설립인가 후 1인의 토지등소유자로부터 정비구역 안에 소재한 토지 또는 건축물의 소유권을 양수하여 수인이 소유하게 된 경우에는 원칙적으로 그 전원이 1인의 조합원으로서 1인의 분양대상자 지위를 가진다고 보아야 한다고 판시한 바, 위 대법원 판시에 따르면 위 사례에서 A, B에게는 원칙적으로 1개의 분양권만 인정되고, 따라서 B에게 단독분양권이 인정되지 않을 가능성이 높다.

2. 이미 관련한 분쟁들이 발생하고 있고, 앞으로 기하급수적으로 늘어날 것으로 예상된다.

  위 대법원 판례는 2023. 2.경 선고되어 선고된 지 그리 오래되지 않았을 뿐 아니라, 전문적인 내용이라 일반인은 물론이거니와 중개사들조차 내용을 모르고 있는 경우가 많다. 이에, 다물권자로부터 조합설립인가 후 일부 부동산을 양수한 매수인들 중 재건축·재개발 분양권에 관심이 있고 전문가 상담 등을 통해 위 문제를 인지한 매수인들만이 매도인을 상대로 문제를 제기하고 있을 뿐이고, 대다수의 매수인들은 위 문제를 인지조차 하지 못하고 있을 것으로 보인다.

  특히, 투기과열지구 내 재건축의 경우 도시정비법에 별도 조합원 지위 승계 요건에 관한 규정을 두고 있는데, 투기과열지구 내에서 부동산을 거래하는 이들 대부분은 해당 규정 상 요건 충족 여부만을 검토하여 거래를 진행하는 경우가 많다. 그로 인해 강남, 압구정 등 투기과열지구에서 수십 억원에 부동산을 매수한 매수인들이 매수인에게 단독분양권이 인정되지 않을 가능성이 높다는 사실을 확인한 후, 매도인을 상대로 한 법적 조치를 문의하고 있는 상황이다.

3. 매수인은 부동산 거래 전에 매도인이 다물권자인지 여부를 반드시 확인해야 한다.

  따라서, 조합설립인가 후 정비구역 내 부동산을 취득하려는 이는 매도인이 다물권자인지 여부를 사전에 반드시 확인할 필요가 있다. 다물권자가 소유한 부동산 전부를 매수하는 것이 아니라면, 가급적 다물권자의 부동산은 매수하지 않는 것이 안전할 것이나, 그럼에도 매수를 한다면 부동산매매계약서 상에 매도인이 다물권자임으로 인해 매수인에게 단독분양권이 인정되지 않는 경우에 관한 해제, 위약 등 규정을 구체적으로 적시할 필요가 있다.

  물론, 서두에 제시한 사례(정비구역 내에 아파트와 상가를 소유하고 있는 자로부터 조합설립인가 후 아파트만 매수한 경우)와 완전히 동일한 사안에 관한 대법원의 명시적인 판례는 현재 존재하지 않고, 위 사례에서 매수인의 단독분양권 인정 여부에 관한 다툼의 여지가 있을 수 있으나, 단독분양권 인정 여부에 일말의 다툼이 있을 수 있다는 사실을 알고 있는 이가 그러한 리스크를 감수하면서 수십 억 원의 부동산을 매수하기는 쉽지 않을 것이다.